Как получить максимальный налоговый вычет после покупки жилья

Сергей Цаболов
генеральный директор, Налогия.Ru

Про налоговый вычет при покупке жилья знают почти все, но мало кто обращает внимания на нюансы. Как получить от государства максимум возможного после завершения сделки по покупке недвижимости?

У большинства вычетов есть установленный законом лимит — максимальный размер ранее уплаченных государству налогов, которые можно вернуть. Среди налоговых вычетов для физических лиц самый большой вычет — по покупке жилья и ипотеке.

Получая такой вычет, каждый из нас может вернуть по расходам на покупку жилья до 260 тыс. руб., а по уплаченным процентам по ипотеке — до 390 тыс. руб. Иными словами, налогооблагаемую базу можно уменьшить на 2 млн и 3 млн руб. соответственно. Эти два лимита — на всю жизнь, то есть больше этих сумм получить не выйдет. Вычет по процентам по ипотеке предоставляется дополнительно к вычету по стоимости жилья. И общая сумма возврата может составить 650 тыс. руб.

Новые, действующие с 2014 года правила получения такого вычета сделали его еще более привлекательным. Одно из этих изменений заключается в том, что лимит налога к возврату теперь установлен не на объект недвижимости (например, квартиру), а на покупателя. Привязка к покупателю для семьи означает, например, следующее. Если раньше супруги покупали квартиру за 4 млн руб., они вместе могли получить 260 тыс. руб., а теперь — каждый по 260 тыс. руб.

При этом даже если формально жилье оформлено только на одного из супругов, по сути, собственность общая, совместная. Из этого (общей собственности) исходит и налоговая инспекция. Оба супруга имеют право получать вычет. А тот супруг, на которого не оформлена квартира, просто прикладывает к документам на вычет еще и копию свидетельства о браке.

Что касается вычета по процентам по ипотеке, нововведения с 2014 года ухудшили ситуацию для налогоплательщиков, но незначительно. Ранее вычет по процентам по ипотеке предоставлялся без ограничений. Теперь есть лимит — 390 тыс. руб. налога к возврату на каждого покупателя.

Если супруги покупают квартиру в ипотеку, они могут получать от государства до 1,3 млн руб. (по 650 тыс. руб. каждый).

При этом сумма ограничена фактически уплаченными процентами. Давайте посмотрим, что это значит. Допустим, оба супруга вместе фактически заплатили процентов по ипотеке 1 млн руб. Учитываются только проценты, а не возврат тела кредита, и только фактически уплаченные проценты, а не запланированные. Оба супруга вместе могут вернуть 13% от 1 млн руб., то есть 130 тыс. руб. Всего каждый из супругов может вернуть по 260 тыс. руб. (по расходам на покупку жилья) плюс дополнительно оба супруга вместе еще 130 тыс. руб.

Давайте рассмотрим другой пример. Супруги купили в равных долях квартиру за 4 млн руб., при этом 3 млн руб. взяли в ипотеку. Условия ипотечного кредита — 12% на 10 лет. Ежемесячный платеж по кредиту будет составлять около 43 тыс. руб. В него входят проценты и возврат долга. За 10 лет супруги выплатят около 2,2 млн руб. процентов.

До введения новых правил каждый из супругов мог вернуть 273 тыс. руб. Эта сумма складывалась из 130 тыс. руб. плюс 143 тыс. (13% от половины суммы выплаченных процентов в 2,2 млн руб.). Новые правила, при которых вычет дается не на объект, а на собственника, позволяют каждому из супругов вернуть 403 тыс. руб.: 260 тыс. (13% от 2 млн руб.) плюс 143 тыс. руб. (13% от половины уплаченных процентов (2,2 млн руб.)).

Я периодически опрашиваю своих знакомых — получают ли они вычеты? Даже относительно финансово грамотные люди очень мало знают о вычетах и очень редко ими пользуются. А большинство не пользовалось никогда — по незнанию или нежеланию связываться с налоговиками. Между тем процедура постепенно упрощается и переходит в онлайн — вместо того чтобы ходить в инспекцию, можно подавать документы удаленно.

Существует два способа получения вычета. И первое, что нужно сделать, чтобы получить вычет, — разобраться, каким способом вы намерены его получить.

Первый способ — подать документы в налоговую инспекцию, после чего налоговики перечислят деньги на ваш счет. Второй способ — подать документы в инспекцию, получить там специальное уведомление, подтверждающее право на вычет, и отнести его работодателю (или другому налоговому агенту). И после этого получать заработную плату (или другой доход) без вычета подоходного налога.

Например, в 2015 году вы купили квартиру за 2 млн руб. и при этом не брали ипотеку. В 2016 году вы подаете документы в инспекцию. Допустим, ваша заработная плата до вычета налогов — 100 тыс. руб. Это означает, что на руки вы получали 87 тыс. руб., а 13 тыс. руб. НДФЛ работодатель удерживал. Через четыре месяца (это время, выделенное ей законом на проверку документов и перечисление денег) инспекция обязана перечислить вам на счет в банке 156 тыс. руб. (13 тыс. руб., помноженные на 12 месяцев). Это первый способ. При этом остаток в 104 тыс. руб. (260 тыс. минус 156 тыс. руб.) переходит на будущие периоды.

При использовании второго способа в январе 2016 года надо принести уведомление работодателю. Возьмем те же цифры: 100 тыс. руб. до вычета налогов. После получения уведомления именно эту сумму (а не 87 тыс. руб.) вы будете получать на руки (или на банковскую карту). И так до тех пор, пока ежемесячные дополнительные 13 тыс. руб. суммарно не достигнут потолка в 260 тыс. руб. В нашем случае на это понадобится 20 месяцев. Имейте в виду, что по окончании календарного года нужно будет принести новое уведомление из налоговой инспекции.

Если вы хотите вернуть налоги за год, который уже закончился, можно использовать только первый способ. Если вы хотите получать заработную плату без удержания налога в будущем — только второй. Можно ли комбинировать эти способы? Да, это реальный вариант. Например, вы купили жилье в 2015 году. В 2016-м возвращаете налоги за 2015-й через инспекцию (способ 1), и затем в течение 2016 года работодатель не удерживает у вас налоги (способ 2).

К налоговому вычету надо относиться как к стандартной процедуре. Это совершенно законно, а для налоговой инспекции это давно рутина, не вызывающая большого количества вопросов. Различные налоговые вычеты для физических лиц ежегодно получают более 5 млн россиян. А для государства налоговые вычеты — в том числе и инструмент воздействия на экономику. Например, вычет по покупке жилья — один из способов стимулировать вложения в недвижимость.

http://money.rbc.ru/news/56d5d5c19a794745d6e1972d?from=typeindex/opinion