Как увеличить налоговый вычет
До конца года депутаты Государственной Думы намерены принять законопроект, согласно которому каждый россиянин при покупке жилья сможет претендовать на налоговый вычет не один раз в жизни, а несколько. Пока не «закроет» максимальный размер вычета в сумме 260 тыс. руб.
Налоговые вычеты положены россиянам как при покупке, так и при продаже недвижимости. И, например, в декларационную кампанию 2012 года о желании получить вычет при покупке недвижимости заявили 1,7 миллиона россиян.
Неторопливые депутаты
Государственная Дума в очередной раз перенесла на неопределенный срок второе чтение Законопроекта № 338101-5 «О внесении изменений в главу 23 части второй Налогового кодекса РФ». Принятие этого законопроекта обещает существенную выгоду гражданам, приобретающим жилье.
Заместитель председателя Комитета Госдумы по бюджету и налогам Сергей Штогрин уверен, что этот законопроект пройдет второе и третье чтение до конца нынешней сессии. То есть пока сохраняется шанс, что россияне начнут получать налоговые вычеты по новым правилам уже со следующего года.
Напомним: сегодня имущественный налоговый вычет составляет 13% от затраченной на покупку недвижимости суммы. И у вычета есть верхняя планка – «по полной» он платится с недвижимости стоимостью 2 млн руб. и выше.
Таким образом, есть максимальная сумма, на возврат которой может рассчитывать добросовестный налогоплательщик (или несколько таковых), равняется 260 тыс. руб. А если жилье стоит 1,5 млн руб., вычет составляет 195 тыс. руб., если 1 млн – 130 тыс. руб. и т. д.
Справедливости ради следует отметить, что при покупке жилья с привлечением ипотечного кредита суммарный размер вычета может оказаться выше 260 тыс. руб. Об этом БН писал ранее.
В любом случае по действующим ныне правилам вычет можно получить лишь один раз в жизни. То есть, использовав данную льготу, например, на приобретение жилья за 1,5 млн руб., покупатель теряет возможность возврата 65 тыс. руб. (260 тыс. руб. минус 195 тыс.).
Согласно предлагаемым поправкам вычет можно будет получать и при покупке следующих квартир. До тех пор, пока покупатель не выберет свой лимит в 260 тыс. руб.
Также в будущем право на максимальный налоговый вычет станет предоставляться каждому из совладельцев покупаемой недвижимости. Такое предложение есть в обнародованном Минфином весной этого года проекте основных направлений налоговой политики на 2013-2015 годы.
Уточним: сегодня право на имущественный налоговый вычет делится между всеми покупателями недвижимости пропорционально их доле.
Вычет для покупателей
Имущественный налоговый вычет выплачивается из тех денег, которые получатель заплатил или заплатит государству в виде подоходного налога (налог на доходы физических лиц – НДФЛ).
Не подлежащие налогообложению доходы россиян перечислены в статью 217 Налогового кодекса. И в первом же пункте этой статьи поясняется, что от налогообложения освобождаются различные государственные пособия и иные компенсации.
Поэтому налоговые вычеты не предоставляются при приобретении жилья по «военной ипотеке», а в сделках с использованием «материнского капитала» при расчете налогового вычета размер «маткапитала» из общей суммы затрат вычитается. И, кстати, гражданин, вышедший на пенсию, вправе рассчитывать на вычет лишь за те годы, которые предшествовали выходу на пенсию, но не более трех. С самой же пенсии вычеты не полагаются.
Для справки: вычеты полагаются на покупку жилого дома, квартиры, комнаты, или долей в них. Кроме этого с вычетом можно приобретать земельные участки для индивидуального жилищного строительства и участки, на которых уже расположены жилые дома.
Следует учитывать, что на один объект недвижимости может быть оформлен только один налоговый вычет. Совладельцы имущества вправе распределить между собой этот вычет в любой пропорции, в том числе и в отношении 100% и 0% (Письмо Минфина России от 03.07.09 № 03-04-05-01/524).
Правда, получить вычет можно только после государственной регистрации права собственности на недвижимость. С одним исключением – при сделках на первичном рынке в большинстве налоговых инспекций Петербурга заявление о предоставлении имущественного налогового вычета принимается уже по факту подписания акта приема-передачи квартиры.
В декларационную кампанию 2012 года, по словам заместитель начальника Управления налогообложения ФНС России Евгении Кругловой, вычет в связи с покупкой жилья запросили 1,7 миллиона граждан страны. Но не всем заявку одобрили.
Так, например, частой причиной для отказа служит «нежилой» характер приобретенных объектов. Налоговики начисляют вычет, когда в свидетельстве о праве собственности будет написано «жилой дом». Если же в документе фигурирует другой объект («жилое строение», «садовый домик» или «дачный дом»), на вычет рассчитывать не приходится.
Наконец, вычет можно получить за часть строительных и ремонтных работ (см. таблицу). Но и здесь тоже есть ряд нюансов. Например, при сделке на первичном рынке юристы советуют требовать, чтобы в акте приема-передачи квартиры указывались процент готовности и перечень всех недоделок. Или – что квартира приобретена вообще без отделки.
При этом расходы на оплату работ по отделке учитываются, лишь если таковые упомянуты в перечне отделочных работ Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (Письмо Минфина России от 17.01.12 № 03-04-08/7-3).
Вычет для продавцов
Имущественный налоговый вычет из НДФЛ полагается россиянам не только при покупке, но и при продаже жилья. И в декларационную кампанию 2012 года заявили о желании получить вычет при продаже недвижимости полтора миллиона россиян.
Поясним, что если недвижимость находилась в собственности физического лица три года и более, при ее продаже выручка от налогообложения освобождается. Поэтому речь о вычетах идет только в случае, когда объект находился в собственности меньше трех лет.
И, естественно, главным для многих потенциальных продавцов становится вопрос, а с какого момента налоговая инспекция отсчитывает право собственности.
В простом варианте – с момента регистрации в ЕГРП. Если же продавец сначала имел некую долю в объекте, а потом ее увеличил, срок владения считается по первоначальной доле.
В случае же наследования, как поясняет директор АН «АИС-Т» Игорь Громов, и последующей продажи унаследованного имущества этот срок отсчитывается с даты смерти завещателя.
Итак, при продаже жилья, находившегося в собственности менее трех лет, максимальный вычет равняется 1 млн руб. (Письмо Минфина РФ от 13.06.12 № 03-04-05/7-726). То есть при продаже объекта недвижимости, допустим, за 3 млн руб., из дохода продавца будет вычитаться 1 млн. И НДФЛ бывший владелец будет должен заплатить с оставшихся 2 млн. руб.
При этом список подлежащих вычету при продаже объектов расширен. Наряду с земельным участком, жилым домом, квартирой, комнатой и долями в них в список включены дача и садовый домик.
Кроме того, нужно учитывать, что теоретически право на налоговый вычет при продаже «обновляется» у любого физического лица каждый календарный (с 1 января по 31 декабря) год. Иначе говоря, при стоимости объекта в 2 млн руб. продавцу достаточно одну долю продать за 1 млн руб., допустим 31 декабря 2012 года, а вторую – 1 января 2013-го, и он вполне законно позволит сэкономить на НДФЛ.
Но в налоговой инспекции, скорее всего, такой вычет не засчитают. И доказывать право на него придется в судебном порядке.
Состав расходов, учитываемых при расчете имущественного налогового вычета при новом строительстве либо приобретении жилого дома или доли (долей) в нем:
- Расходы на разработку проектно-сметной документации;
- Расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
- Расходы на приобретение жилого дома, в том числе не законченного строительством;
- Расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке) дома, не законченного строительством, и отделке
Источник: ФНС России
Состав расходов, учитываемых при расчете имущественного налогового вычета при приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них:
- Расходы на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме;
- Расходы на приобретение отделочных материалов;
- Расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты, доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектно-сметной документации на проведение отделочных работ
Источник: ФНС России
Игорь Чубаха
Из выпуска от 27-11-2012 рассылки «Авторские статьи и новости по недвижимости от Realto.ru»
