Михаил Бакланов, Мария Мягкова
Русские в Испании могли бы заселить целый город
50 тысяч домов и квартир в Испании принадлежат россиянам. По этому показателю Россия уступает только Британии, Германии и Франции
На долю россиян в 2010 году пришлось 7% жилья, купленного иностранцами в Испании. Фото: PhotoXPress
Россияне вышли на четвертое место в мире по числу объектов недвижимости, приобретаемых в Испании. По словам государственного секретаря Испании по вопросам недвижимости и городского хозяйства Беатрис Корредор, на долю граждан России в 2010 году пришлось 7% домов и квартир, купленных иностранцами в этой стране. Больше наших соотечественников жилье в Испании покупают только англичане, немцы и французы.
Беатрис Корредор возглавляет испанскую правительственную делегацию, совершающую поездку по странам Европы с целью привлечь внимание иностранных инвесторов к благоприятной, по мнению Мадрида, ситуации на жилищном рынке Испании. Госсекретарь уже побывала в Британии, Нидерландах, Франции и Германии. После Москвы испанская делегация направится в Швецию. Никогда ранее правительство Испании не отряжало столь высокопоставленную делегацию для продвижения своего рынка недвижимости.
Беатрис Корредор, выпускница юрфака мадридского университета Комплутенсе, дипломированный регистратор, — одна из самых молодых членов кабинета министров Испании. В 2008 г., в возрасте 30 лет, стала министром жилищного строительства. В октябре 2010 г., когда министерство было расформировано в рамках правительственной программы по оптимизации госрасходов, заняла должность госсекретаря в министерстве экономического развития Испании, что по рангу соответствует заместителю министра.
То, что г-жа Корредор называет «благоприятной ситуацией», означает снижение цен на недвижимость в стране в целом на 20% в реальных цифрах, по сравнению с пиком цен, который отмечался в первом квартале 2008 года. Любопытно, что в прошлом году количество объектов недвижимости, купленных россиянами в Испании, выросло на те же 20% по сравнению с предшествующим годом. Возможно, это неслучайное совпадение.
Однако 20% падения цен — это « средняя температура по больнице», поскольку в курортных зонах снижение цен достигает гораздо больших величин. Например, в Марбелье цены упали на 40%, в Торревьеха (популярный у российских инвесторов курорт в провинции Аликанте) — на 31%. На некоторых курортах Балеарских островов снижение цен достигает 50%, в частности, на Менорке.
Далее следуют нюансы, поскольку испанские власти предпочитают отдельно обозначать ценовые и прочие параметры рынка недвижимости в зависимости от того, идет ли речь о рынке первых или вторых жилищ.
Достиг ли рынок дна?
Государственный секретарь Испании по вопросам недвижимости и городского хозяйства Беатрис Корредор. Фото: apivirtual.com
Понятно, что главный вопрос, или, как говорят испанцы, «вопрос на миллион», заключается в том, как поведут себя цены в обозримом будущем. По мнению Беатрис Корредор, дальнейшего заметного снижения цен на недвижимость в Испании ожидать не следует, с конца 2011 года цены могут начать расти. Вывод: покупать надо сейчас.
Исследовательский центр Банка Испании придерживается на этот счет несколько более консервативного мнения. Как уже сообщал наш портал, главный испанский банк полагает, что цены на недвижимость в стране будут продолжать падать до конца 2012 — начала 2013 гг., причем коррекция может составить до 10%.
С аналитиками Банка Испании в целом согласны и некоторые российские эксперты. По словам президента международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислава Зингеля, снижение цен на жилье в Испании в этому году составит еще около 6%, а о росте пока речи не идет.
«Я имею в виду в основном побережье, а не Барселону и Мадрид, — уточнил он. — Крупные города с высоким уровнем деловой активности имеют свою динамику роста и ценообразования. Там и в кризис ценовая коррекция была не такой ощутимой, как в курортных местах».
На вопрос BFM.ru., разделяет ли г- жа госсекретарь оценку Банка Испании, согласно которой рынок недвижимости коснется дна на рубеже 2012-2013 гг., Беатрис Корредор уточнила: «Какой из рынков недвижимости?». Она поясняет, что если мы имеем в виду первичный рынок, иными словами, внутренний испанский рынок, то в некоторых регионах цены уже начали повышаться. Иное дело курортные районы. Испанцы имеют обыкновение, помимо основного жилья, приобретать вторые дома или квартиры на побережье или в горах: по статистике, так поступает каждая четвертая семья в стране.
Естественно, рынок вторых домов или квартир — это и случай подавляющего большинства иностранных инвесторов в Испании. Так вот, на этом рынке, который испытывает наибольшее давление непроданных объектов недвижимости, «цены, возможно, действительно еще будут снижаться», — говорит госсекретарь. — «Так что мы не оспариваем данные Банка Испании, но уточняем, к каким сегментам рынка они относятся».
Кстати, некоторые расхождения относительно динамики цен на недвижимость между правительством и Банком Испании прослеживаются и в отношении стока непроданной недвижимости. По данным Банка Испании, таких жилищ может быть от 800 тысяч до 1,1 млн, сообщала на прошлой неделе мадридская газета El Mundo. Ведомство, которое возглавляет г-жа Корредор, считает, что нераспроданных объектов менее 700 тысяч, и их число постепенно сокращается.
«Рынок недвижимости Испании по-прежнему находится в кризисном состоянии, — рассказал BFM.ru Станислав Зингель. — Как говорят аналитики, если на побережье Испании не строить абсолютно ничего, то имеющегося запаса недвижимости хватит на ближайшие пять лет. Сейчас летний сезон, много туристов, много просмотров объектов. Поэтому у риелторов и застройщиков есть ощущение, что возобновился спрос и недвижимость в Испании возвращается на свои докризисные позиции. Но это, к сожалению, не так. Всегда нужно оценивать тенденции рынка к сентябрю-октябрю, когда все всплески интереса закончились и остались сухие цифры».
Президент Gordon Rock считает, что дальнейшее развитие рынка недвижимости Испании будет напрямую зависеть от настроения банков, кредитующих покупателей жилья. По его словам, до кризиса банки готовы были до 110% кредитовать покупку объекта вместе с затратами на совершение сделки. Сегодня этого не происходит: банки в основном дают 60%, в исключительных случаях — 70%.
«Как только испанские банки почувствуют себя достаточно уверенно, мы сразу увидим рост числа покупателей из ЕС, которые всегда приобретают жилье только на заемные средства, — полагает Зингель. — А когда начнется реальный рост покупок недвижимости, а также рост спекуляций на том, что дно нащупано и рынок идет вверх, на рынок пойдут россияне. Это будут в основном так называемые cash-buyers, поскольку смогут рассчитывать на 50%-максимум 60% кредитования и по большей части будут покупать за наличные».
Наиболее популярным у россиян регионом Испании, с точки зрения покупки недвижимости, стала провинция Аликанте. Как пояснила в беседе с BFM.ru глава пресс-службы испанского Минэкономразвития Эва Сантьяго, именно в Аликанте в годы бума недвижимости было построено наибольшее количество инвестиционных домов.
Данные о популярности у российских инвесторов недвижимости в Аликанте, в особенности в Торревьеха, подтверждает и генконсул Испании в Москве Хесус Атьенса, который имеет возможность судить о тенденциях предпочтений россиян по количеству регистрации таких сделок. Вслед за Аликанте идут Каталония (в том числе, Салоу) и Андалусия (Марбелья). На эти три региона приходится около трех четвертей всех сделок.
На пресс-конференции г-жи Корредор, кажется, впервые прозвучала официальная количественная оценка домов и квартир, купленных нашими соотечественниками в Испании. Из их жилищ вполне можно было бы составить средний европейский город: 50 тысяч.
Правительство Испании желало бы дальнейшщего роста населения этого российского «города». Во время своего визита в Москву Беатрис Корредор встретилась с российскими инвесторами и главами риелторских компаний, представив им сайт «Путеводитель по покупке недвижимости в Испании» . По утверждению госсекретаря, сайт позволяет профессионалам рынка недвижимости и частным инвесторам получить полную информацию на английском языке обо всех условиях покупки недвижимости в Испании.
