Дождутся ли сноса московские пятиэтажки
Мария Мягкова
7 октября 2010 года, 08:58
Московская программа сноса пятиэтажек «забуксовала». Не так давно ее завершение перенесли на 2014 год. Уверенности же в том, что этот срок окончательный, нет никакой. Для реализации программы нужны инвесторы, но снос пятиэтажек в их глазах теряет привлекательность.
Снос пятиэтажек нескольких наиболее устаревших серий начался в Москве еще в середине 1990-х годов. До запуска программы площадь пятиэтажного жилого фонда составляла примерно 25% от общего объема жилья в столице. Предполагалось, что в 2010 году программа завершится, но она начала притормаживать. Сначала ее окончание перенесли на год, потом еще на два. Теперь на повестке дня 2014 год. Надо отметить, что к настоящему моменту большую часть домов снесли: из 1722 попавших в программу пятиэтажек (около 6,5 млн кв. метров) осталось 452. Но со сносом этого, на первый взгляд, уже небольшого объема теперь возникают трудности.
Одна из главных проблем, по словам участников рынка, — отсутствие стратегических инвесторов. «Когда все только начиналось, было много пятиэтажных домов на хороших площадках — в престижных, экологически благополучных районах с хорошей инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью, — рассказал BFM.ru генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев. — Тогда расселение было выгодно девелоперам, потому что на высвобождаемых площадках можно было построить привлекательные с точки зрения рынка объекты. Однако сейчас ветхий пятиэтажный жилой фонд, подлежащий сносу, располагается на не самых лучших участках. Поэтому программа стала терять привлекательность в глазах застройщиков».
«Инвесторы необходимы, потому что у города нет столько денег, чтобы за 5–10 лет реконструировать объем в миллионы квадратных метров, — подтвердил BFM.ru директор по маркетингу ГК «Пионер»–Москва Владимир Трибрат. — У города также нет ни управленческих, ни технологических ресурсов на осуществление этой программы. Поэтому властям нужно разрабатывать продукт, который будет интересен инвесторам, предлагать им выгодные условия участия в реконструкции кварталов. Но в последние два года застройщики перестали интересоваться пятиэтажками. Например, компания ДСК-1 в 2009 году вернула квартал в Юго-Восточном округе городу. Почему она это сделала? Потому что стало понятно, что заработать денег или хотя бы «уйти в ноль» на этой площадке невозможно. И компания просто стала участвовать в реконструкции как подрядчик».
Еще одна проблема, на которую ссылаются застройщики — переселение жильцов. Как показывает практика, в сумме жителям сносимого дома предоставляется, по крайней мере, вдвое большая площадь. Ведь владельцы неприватизированных квартир могут рассчитывать на улучшение жилищных условий при разъезде, на получение дополнительных квадратных метров и дополнительных квартир (при условии, если в сносимом доме в одной квартире проживают, к примеру, две семьи). «Несмотря на то, что за два года до сноса дома власти вводят мораторий на прописку в нем, все равно перед сносом в неприватизированных квартирах оказывается довольно много жильцов, на которых не рассчитывал инвестор», — отметил Алексей Хрусталев.
Впрочем, член президиума экспертно-консультативного общественного совета при главном архитекторе Москвы Алексей Клименко считает, что проблема находится в другой плоскости. По его мнению, городские программы вполне могут обходиться бюджетными средствами. «Главная проблема в том, что у нас любое социально необходимое действие обязательно производится с помощью инвестора, — рассказал он BFM.ru. — А инвестор — не благотворитель, ему нужен доход. Зачем ему муниципальный дом? Значит, нужно на одной площадке строить, по меньшей мере, три дома: один для переселения и два для того, чтобы инвестор отбил свои деньги, потраченные на снос, на переселение людей. Но для коммерческих домов места практически нет, потому что все участки, какие можно было, чиновники продавали».
В ближайшее время программа ликвидации пятиэтажек может подвергнуться корректировке. Во всяком случае, чиновники уже начали подумывать о сокращении списков домов под снос. Об этом недавно прямо заявил заместитель главного архитектора Москвы Юрий Григорьев. По его словам, нет необходимости полностью сносить все пятиэтажки в столице. «Гораздо эффективнее было бы снести только дома, которые действительно не могут стоять дальше, а оставшиеся пятиэтажки санировать, надстроить над ними еще один этаж и легкую мансарду», — приводит слова замархитектора РИА «Новости».
Санация — это практически то же самое, что и капремонт, предполагающий утепление здания, возможную его надстройку, реконструкцию инженерных сетей. По словам Алексея Клименко, здания после грамотной санации могут исправно прослужить еще лет двадцать, однако санировать имеет смысл не изношенные панельные, а кирпичные пятиэтажки.
Впрочем, сами застройщики считают, что наведение «марафета» в пятиэтажках только отсрочит необходимость их сноса. «Учитывая, что свободных участков под застройку в столице катастрофически не хватает, реконструкция ветхого жилого фонда — один из основных резервов вовлечения земли в оборот», — отметил BFM.ru начальник отдела маркетинга компании «Квартал Эстейт» Олег Исаев. При этом эксперт в принципе против возведения новых панельных домов на месте старых. По его словам, власти таким образом лишь отодвигают проблему некомофортного жилья на несколько десятилетий. Срок службы панельного дома короче, чем у монолитного здания, а основные характеристики жилья в нем ниже.
В принципе, в решении проблемы с пятиэтажками так или иначе заинтересованы все: власти, застройщики и москвичи. Позиция людей, проживающих в таких домах, в общем понятна: получение новых квартир для них предпочтительнее. Девелоперы готовы сносить и строить при условии получения хороших площадок и возможности покрыть расходы и заработать. С позиции города отказ от сноса в пользу санации позволит сократить сроки программы и уменьшить затраты на ее реализацию. «В данном случае выбор идет не между «хорошо» и «плохо», а между «реализуемо» и «нереализуемо» в обозримые сроки, — пояснил BFM.ru управляющий директор компании Blackwood Константин Ковалев. — Тем не менее, очевидно, что степень как морального, так и физического износа пятиэтажек высока, поэтому данная мера (санация домов) будет, естественно, временной».
