I. Нормативно-правовые акты, регулирующие земельные правоотношения в Российской Федерации и Московской области

Вопрос 1: Имеет ли право Московская область принимать свои региональные нормативные правовые акты в сфере земельных правоотношений?

Ответ: Отношения, связанные с использованием и охраной земли, регулируются органами власти Российской Федерации. Однако органы власти также принимают законы и постановления, основанные на федеральных законах, которые конкретизируют те или иные положения применительно к своим земельным, территориальным, этническим, природным условиям. В тех случаях, когда нормативный правовой акт, принятый Московской областной Думой, противоречит федеральному правовому акту, всегда применяется последний.

Вопрос 2: Какое законодательство регулирует земельные правоотношения в настоящее время в Российской Федерации?

Ответ: Основным правовым актом, регулирующим земельные и аграрные отношения, является Конституция РФ 1993 года, которая в ст. 9 и 36 закрепила все формы права собственности на землю: частную, государственную, муниципальную и иные формы. Государственную и муниципальную называют также публичной собственностью. В соответствии с Конституцией РФ Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) законодательно закрепил указанные формы собственности и других прав на землю в главе 17, которая вступила в силу лишь с принятием Земельного кодекса РФ.
Право на земельный участок возникает по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ и федеральными законами.
Для полноценного регулирования земельных отношений в последние годы были приняты Федеральные законы:
- Градостроительный кодекс РФ;
- Земельный кодекс РФ;
- Налоговый кодекс РФ;
- Жилищный кодекс РФ;
- Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации";
- Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации";
- Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";
- Федеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве";
- Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан";
- Федеральный закон от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре";
- Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества";
- Федеральный закон от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве";
- Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации";
- Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
- Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью";
- Федеральный закон N 208-ФЗ от 26.12.1995 "Об акционерных обществах";
- Федеральный закон от 08.12.1995 N 193-ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации";
- Федеральный закон от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве".

Вопрос 3: Какие законы Московской области регулируют земельные отношения в настоящее время?

Ответ: По состоянию на 1 февраля 2007 года в сфере земельных отношений действуют следующие Законы Московской области:
от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области";
от 12.06.2004 N 75/2004-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области";
от 05.12.2002 N 142/2002-ОЗ "О плате за земельные участки, предоставляемые в собственность для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства на территории Московской области";
от 17.06.2003 N 63/2003-ОЗ "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области".

Вопрос 4: Где при необходимости можно ознакомиться с вновь принятыми федеральными законами, законами Московской области, изменениями и дополнениями, вносимыми в действующие нормативно-правовые акты, регулирующие земельные отношения на территории Московской области?

Ответ: О вновь принятых федеральных законах, законах Московской области, а также изменениях и дополнениях, внесенных в действующие нормативно-правовые акты, регулирующие земельные отношения на территории Московской области, можно узнать из официальных изданий, учредителями которых являются государственные органы власти, принимающие эти законы. Таковыми можно назвать: Сборник законодательства РФ, Собрание актов Президента и Правительства РФ, "Российскую газету", "Ежедневные новости. Подмосковье", "Информационный вестник Правительства Московской области". Кроме того, указанную информацию можно получить на информационном портале Совета по земельным отношениям Московской области в Интернете (адрес: wwwzemsovetmo.ru) и из правовых программ "КонсультантПлюс" и др.

II. Вопросы по приобретению и пользованию земельным участком

Вопрос 5: У меня есть желание и финансовые возможности построить частный дом для проживания моей семьи. Как я могу получить (купить) земельный участок под эти цели?

Ответ: Согласно ст. 30, 38 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный земельный участок с установленными границами.
В работы по формированию земельного участка включается:
- подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности; определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
- государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 Земельного кодекса РФ;
- проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка;
- подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Продавцом земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация. Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.
Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется Правительством Российской Федерации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом.

Вопрос 6: Как гражданин или юридическое лицо может приобрести земельный участок, если у него имеется объект недвижимого имущества на этом участке?

Ответ: Согласно ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном пользовании или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки по правилам, предусмотренным Земельным кодексом и федеральными законами.
Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение их в аренду в порядке и на условиях, установленных Земельным кодексом РФ и федеральными законами, имеют собственники зданий, строений, сооружений.
Для приобретения прав на земельный участок указанные граждане и юридические лица должны обратиться в орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового плана, предварительно выяснив принадлежность земельного участка.
В соответствии со ст. 29 Земельного кодекса РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции. Полномочия различных органов власти в сфере земельных отношений определены ст. 9-11 Земельного кодекса РФ.
К полномочиям органов местного самоуправления относится: изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.
Органами местного самоуправления осуществляется управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.
Но существуют также земли, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации, и управление, распоряжение ими осуществляют субъекты Российской Федерации. Если земли находятся в федеральной собственности, то, разумеется, управление и распоряжение осуществляется Российской Федерацией.

Вопрос 7: Под какой недвижимостью может выкупить земельный участок юридическое лицо?

Ответ: В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса, ст. 28 и 43 Закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках, вне зависимости от того, относятся ли такие объекты к числу приватизированных или нет, в т.ч. и объектов, возведенных собственником на земельном участке.
Согласно ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до того, как будет разграничена государственная собственность на землю, земельными участками распоряжаются органы местного самоуправления, если иное не оговаривается законом.
В отношении земельных участков, которые находятся под приватизированными объектами недвижимости, предусмотрены другие условия. Решение о выкупе принимает орган, который в прошлом принял решение о приватизации находящейся на участке недвижимости. Право выбора между покупкой и арендой принадлежит собственнику недвижимости, а не местному органу власти. В п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" прямо указано, что при продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса РФ по выбору покупателей зданий, строений, сооружений. При этом договор аренды земельного участка, заключенный до введения в действие Земельного кодекса, не является препятствием для выкупа земельного участка.
Конституционный Суд РФ в своем определении от 25 декабря 2003 года N 512-О истолковал рассматриваемые положения законодательства следующим образом: "Указание... на возможность для юридического лица по своему желанию приобрести земельный участок в собственность или использовать его на правах арендатора при том, что в соответствии с п. 3 ст. 20 Земельного кодекса РФ за ним сохраняется право постоянного (бессрочного) пользования этим участком, свидетельствует о предоставлении права выбора самому юридическому лицу и отсутствии какого-либо произвольного ограничения свободы в заключении договора".
При отказе в выкупе можно обратиться в суд, оспаривая отказ в выкупе, и требовать обязать администрацию города (или района) заключить договор купли-продажи земельного участка, на котором находится здание.

Вопрос 8: В какой форме можно владеть земельным участком?

Ответ: Земельный участок может принадлежать физическому и юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, на праве собственности, на праве аренды, на праве субаренды (ст. 20, 22, 28 Земельного кодекса). Также земельный участок может принадлежать гражданам на праве пожизненного наследуемого владения (ст. 21 Земельного кодекса). От того, на каком праве принадлежит земельный участок, зависят и формы распоряжения им. Так, физические и юридические лица не могут распоряжаться земельным участком, находящимся в постоянном (бессрочном) пользовании, в той же мере, как и земельным участком, находящимся в собственности. Земельный участок, находящийся в постоянном (бессрочном) пользовании, не может быть предметом продажи, дарения, обмена, залога, а земельный участок в собственности может.

Вопрос 9: Кто в настоящее время может владеть земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования?

Ответ: Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с момента введения Земельного кодекса РФ может принадлежать государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и местного самоуправления, а также гражданам, которым земельные участки были ранее предоставлены на этом праве (п. 2 ст. 20 Земельного кодекса). Остальным земельные участки предоставляются в собственность или аренду только за плату (ст. 28 Земельного кодекса).
Может иметь место переход земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование вместе со строением к организации вместе с приобретенным зданием. Но в этих случаях юридические лица должны переоформить земельные участки на право аренды либо приобрести в собственность по выбору до 01.01.2008. Исключение составляют общероссийские общественные организации инвалидов, если они единственные учредители, и религиозные организации; садоводческие, огороднические, дачные некоммерческие объединения. В собственность земельные участки передаются им при наличии желания.

Вопрос 10: Что такое пожизненно наследуемое владение?

Ответ: По своему положению право пожизненного наследуемого владения следует отнести к правовому титулу реформенного переходного периода, возникшего еще в союзном законодательстве. Статья 266 Гражданского кодекса РФ определяет его как "владельца земельного участка".
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие Земельного кодекса, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса не допускается, что следует из ст. 21 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно ст. 266, 267 ГК РФ гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения, имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемым по наследству.
Владелец имеет право возводить на нем дом, здания, сооружения и создавать другое имущество, приобретая на него право собственности, передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование. Продажа, залог земельного участка и совершение его владельцем других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются.
Принадлежавшее наследодателю право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях. При наследовании права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.
Прекращается право пожизненного наследуемого владения либо со смертью, либо отказом владельца от земельного участка.

Вопрос 11: В каком случае земельный участок предоставляется гражданину бесплатно?

Ответ: Если земельный участок предоставлен гражданину для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования до введения в действие Земельного кодекса 2001 года, он может получить его в собственность бесплатно и зарегистрировать это право. Граждане, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными в результате сделок до 06.03.1990, но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на эти земельные участки без ограничения каким-либо количеством.

Вопрос 12: Существуют ли ограничения в количестве земельных участков, которые можно приватизировать?

Ответ: Федеральным законом "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" от 30.06.2006 N 93-ФЗ сняты существовавшие ранее ограничения в отношении количества участков, передаваемых в собственность бесплатно. Пункт п. 5 ст. 20 ЗК РФ, содержавший данное указание, утратил силу.

Вопрос 13: Какие существуют нормы земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность в Московской области?

Ответ: Законом Московской области N 63/2003-ОЗ от 17.06.2003 "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области", принятым постановлением Московской областной Думы N 3/59-П от 28.05.2003, установлены минимальные и максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для:
- крестьянского (фермерского) хозяйства - от 2,0 до 40,0 га;
- садоводства - от 0,06 до 0,15 га;
- огородничества - от 0,04 до 0,10 га;
- дачного строительства - от 0,06 до 0,25 га.
Указанные выше нормативы действуют с момента установления, но не могут распространяться на предыдущие, если размер площади соответствует правоустанавливающим документам.
Параметры минимальных и максимальных размеров земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность, установленные для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и личного подсобного хозяйства (ЛПХ), совершенно иные.

Вопрос 14: Кем определяются критерии размеров предоставляемых земельных участков в районах Московской области?

Ответ: Размеры земельных участков устанавливаются органами местного самоуправления самостоятельно, но с учетом установленного субъектом минимального и максимального размера. Решением Совета депутатов муниципальных образований утверждаются Положения о нормах предоставления земельных участков.

Вопрос 15: Существует ли срок оформления в собственность земельных участков?

Ответ: С заявлением об оформлении в собственность земельного участка, предоставленного до 30.10.2001 в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, для садоводства, огородничества, дачного, личного подсобного хозяйства и под гаражное строительство, гражданин может обратиться в любое время в зависимости от желания или необходимости. Такая необходимость возникает при намерении продать участок, оставить в наследство и др. Каким-либо сроком такое обращение не ограничено.

Вопрос 16: Какие документы подтверждают наличие прав на земельный участок?

Ответ: Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
- решения (постановления) о предоставлении земельного участка на право постоянного (бессрочного) пользования, собственности;
- любые свидетельства о праве собственности, выданные до введения в действие Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". При этом действительны все ранее выдававшиеся свидетельства: белые - с 1991 года, голубые - до 1993 года, розовые - с 1993 года (ст. 209-215, 260 ГК РФ, гл. 3 ЗК РФ);
- свидетельства, выданные после введения в действие Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", но до начала выдачи свидетельств по новой форме;
- свидетельства о праве пожизненного наследуемого владения;
- договор купли-продажи;
- договор дарения;
- выписка из похозяйственной книги, заверенная органами местного самоуправления, в случаях утраты иных документов. Как правило, это имеет место при оформлении участков, выделенных в сельской местности для ведения личного подсобного хозяйства;
- решения о предоставлении земельных участков садоводческим, огородническим, дачным некоммерческим объединениям граждан при условии, что гражданину как члену одного из них был выделен реально земельный участок.
Таким образом, документами, устанавливающими или удостоверяющими право гражданина на земельные участки, являются любые документы: государственный акт о праве, свидетельство о праве, решение органов местного управления о предоставлении земельного участка.

Вопрос 17: Если земельный участок оказался у владельца путем "самозахвата", можно ли оформить его в собственность?

Ответ: В соответствии с п. 2 ст. 28 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан осуществляется за плату либо согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ на праве аренды.
Предоставление земельных участков в собственность граждан может осуществляться бесплатно только в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации: если земельные участки были предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования до 30.10.2001 (введения в действие Земельного кодекса РФ) или пожизненно наследуемого владения (ч. 1 ст. 20, ч. 1 ст. 21 Земельного кодекса РФ) либо в случае, если данные земельные участки находились в фактическом пользовании с расположенными на них жилыми домами, приобретенными в результате сделок, заключенных до 06.03.1990 (п. 4 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Таким образом, исходя из существа изложенной ситуации, указанный земельный участок с согласия органов местного самоуправления может быть предоставлен только в аренду либо за выкуп.
В связи с этим для решения вопроса по существу заинтересованному лицу необходимо обратиться в органы местного самоуправления, в ведении которых находится данный земельный участок, с заявлением относительно предоставления данного земельного участка, с указанием его местоположения и площади.

Вопрос 18: Какова процедура переоформления земельного участка?

Ответ: Если хотите продать, подарить или совершить иную сделку, предметом которой является данный земельный участок, то указанные документы нужно будет переоформить.
Для этого необходимо провести межевание земельного участка для постановки его на кадастровый учет. После проведения межевания подписывается акт согласования границ со всеми смежными землепользователями (соседями).
В соответствии с п. 2 ст. 19 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" от 02.01.2000 N 28-ФЗ для проведения государственного кадастрового учета земельных участков органы государственной власти, органы местного самоуправления, заинтересованные правообладатели земельных участков или уполномоченные правообладателями земельных участков лица подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки, правоустанавливающие документы на земельные участки и документы о межевании земельных участков. После проведения кадастрового учета заявителю выдается кадастровый план земельного участка.
Получив на руки кадастровый план земельного участка, необходимо обратиться в территориальный отдел УФРС (Росрегистрация) того муниципального района, на территории которого находится земельный участок, с заявлением о государственной регистрации права (бланк заявления можно получить на месте). К указанному заявлению прилагаются подлинники: свидетельство на право собственности на земельный участок; кадастровый план. Также прикладывается квитанция об уплате государственной пошлины за проведение регистрации и паспортные данные. Через месяц выдается свидетельство о государственной регистрации права. После его получения можно совершать любые сделки с данным земельным участком.

Вопрос 19: Начали переоформлять документы на земельный участок, но после проведения межевания оказалось, что площадь превышает указанную в правоустанавливающих документах, хотя никогда границы не изменялись. Как поступить в данной ситуации?

Ответ: С 1 сентября 2006 года вступил в действие Федеральный закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" от 30.06.2006 N 93-ФЗ, который внес изменения в несколько федеральных законов.
В частности, в соответствии с пунктом 6.1 статьи 19 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" от 02.01.2000 N 28-ФЗ в случае, если для проведения государственного кадастрового учета земельного участка представлен правоустанавливающий документ, в котором сведения о площади земельного участка не соответствуют сведениям об уточненной площади такого земельного участка, содержащимся в документах о его межевании, государственный кадастровый учет такого земельного участка проводится на основании сведений об уточненной площади такого земельного участка, содержащихся в документах о его межевании.
Таким образом, кадастровый учет должен проводиться по фактически занимаемой площади. Однако уточненная площадь земельного участка не должна превышать указанную в правоустанавливающем документе более чем на минимальный размер, установленный нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
Этот минимальный размер земельных участков, предоставляемых гражданам, установлен ст. 1 Закона Московской области "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области" от 17.06.2003 N 63/2003-ОЗ для ведения:
- крестьянского (фермерского) хозяйства - 2,0 га;
- садоводства - 0,06 га;
- огородничества - 0,04 га;
- дачного строительства - 0,06 га.
Минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (п. 1 ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации), то есть решениями Советов депутатов муниципальных образований Московской области.
В случае превышения размера, указанного в правоустанавливающем документе, более чем на минимальный размер в проведении кадастрового учета будет отказано в соответствии с п. 3 ст. 20 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" от 02.01.2000 N 28-ФЗ.
В соответствии с пунктом 4 статьи 25.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация права собственности гражданина на указанный земельный участок осуществляется также в случае, если сведения о его площади, содержащиеся в правоустанавливающем документе, не соответствуют данным кадастрового плана такого земельного участка. Таким образом, при государственной регистрации и дальнейшей выдаче нового свидетельства учитываются сведения кадастрового плана с указанной в нем уточненной площадью земельного участка.

Вопрос 20: Хочу продать или подарить земельный участок, как это сделать?

Ответ: Для того чтобы совершать какие-либо сделки (купля-продажа, дарение и т.д.) с земельным участком, необходимо, чтобы данный земельный участок был поставлен на кадастровый учет и зарегистрирован в территориальном отделе УФРС (Росрегистрация) в соответствии с действующим законодательством.
Если земельный участок оформлен в соответствии с действующим законодательством, то для того чтобы совершить сделку (купля-продажа, дарение и т.д.) с земельным участком, вам необходимо обратиться к нотариусу того муниципального района, на территории которого находится земельный участок, для составления и удостоверения соответствующего договора (соглашения). После составления и удостоверения соответствующего договора (соглашения) лицо, которому по этому договору (соглашению) перешло право собственности на этот земельный участок, обращается в Росрегистрацию с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности с продавца (дарителя и т.д.) на покупателя (одаряемого и т.д.), где ему через месяц выдают свидетельство о государственной регистрации права собственности на данный земельный участок.

Вопрос 21: У нас есть общий земельный участок и хотели бы его разделить, как это сделать?

Ответ: Для ответа на данный вопрос необходимо учесть определенные нюансы, а именно на каком виде права данный земельный участок был предоставлен. Тут могут быть несколько возможных вариантов, соответственно столько же путей разрешения данного вопроса.
Один из вариантов - это когда данный земельный участок находится в общей долевой собственности. В данном случае, чтобы разделить земельный участок, необходимо провести его межевание, то есть установление фактических границ на местности, и достигнуть соглашения между участниками общей долевой собственности по границам разделяемого земельного участка. Так, в соответствии со ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Данное соглашение о разделе земельного участка составляется в письменной форме между участниками общей долевой собственности и подписывается ими. При наличии сложностей в самостоятельном составлении указанного соглашения можно обратиться к нотариусу того муниципального района, на территории которого находится данный земельный участок, для составления и удостоверения данного соглашения.
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности (п. 3 ст. 252 Гражданского кодекса РФ) данные разногласия необходимо будет разрешать в суде.
Другой вариант - это когда на общий земельный участок, фактически находящийся в общем пользовании, было выдано два или более правоустанавливающих документа (у одного совладельца - постановление, а у другого - свидетельство и т.д.). В данном случае, когда уже сложился порядок пользования земельным участком, то необходимо лишь сделать межевание данного земельного участка и согласовать границы со всеми смежными землепользователями для постановки каждого отдельно выделенного участка на кадастровый учет для последующей государственной регистрации права собственности. В случае возникновения спора по границам земельных участков данные разногласия следует урегулировать в соответствии со ст. 64 Земельного кодекса РФ в третейском суде или в судебном порядке.

Вопрос 22: Существует ли ограничение по отчуждению земельного участка, принадлежащего на праве собственности?

Ответ: Предусматривая для лиц, имеющих на праве собственности земельный участок, его продажу, дарение, залог, аренду и т.п., п. 3 ст. 129 Гражданского кодекса РФ все же содержит существенную оговорку - отчуждение или переход от одного лица к другому земельного участка возможен в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Можно отметить целый ряд норм земельного законодательства, регулирующих отношения по распоряжению земельными участками, которые содержат те или иные оговорки. К примеру, в силу ст. 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи не могут быть земельные участки, не прошедшие кадастровый учет, а согласно ст. 35 ЗК допускается только одновременное отчуждение здания и земельного участка, принадлежащих одному лицу, за исключением случаев, когда часть здания не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка и когда земельный участок изъят из оборота.

Вопрос 23: Какие документы надо прилагать к заявлению в исполнительные органы власти о переводе земельного участка в иную категорию?

Ответ: К ходатайству о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую прилагаются выписка из государственного земельного кадастра относительно сведений этого земельного участка; копии документов, удостоверяющих личность заявителя; выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого предполагается осуществить; заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами; согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую; расчеты потерь сельскохозяйственного производства.

Вопрос 24: Какие существуют основания для отказа в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую?

Ответ: Согласно ст. 4 Федерального закона N 172-ФЗ от 21.12.2004 "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае:
- установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
- наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
- установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

Вопрос 25: Что такое нормативная цена земли?

Ответ: В соответствии со ст. 25 Закона Российской Федерации N 1738-1 от 11.10.1991 нормативная цена земли определяется как показатель, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.
Нормативная цена земли вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установления коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении, залоге и т.д.
Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что нормативная цена земли применяется для целей налогообложения в случаях, если кадастровая стоимость земли не определена.
Порядок определения нормативной цены земли устанавливается Правительством Российской Федерации.

Вопрос 26: Имеет ли право гражданин - собственник жилого дома на бесплатную передачу в собственность земельного участка, расположенного в прибрежной защитной полосе водного объекта, если правомерное пользование земельным участком и находящимся на нем строением возникло у него до введения в действие Водного кодекса?

Ответ: П. 9.1 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусматривает, что граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность. Таким образом, каждый гражданин имеет право бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном пользовании земельный участок.
Рассматриваемая категория земельных участков не относится к категориям земель, которые изъяты из оборота. Действующее законодательство не устанавливает ограничений для передачи в собственность земельных участков только на том основании, что они расположены в водоохранной зоне или прибрежной защитной полосе водного объекта.
Следовательно, во всех случаях, когда возникло правомерное пользование земельным участком или находящимся на земельном участке строением, у собственника возникает право на бесплатное приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном данной статьей.
Однако ст. 11 Водного кодекса РФ в качестве обязательного условия для предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков в водоохранных зонах водных объектов предусматривает согласование с федеральным органом исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда.
Отказ федерального органа исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда в предоставлении в собственность указанных земельных участков должен быть мотивирован и в каждом конкретном случае может быть оспорен гражданином в судебном порядке.

Вопрос 27: Если гражданин пользуется неприватизированным земельным участком после смерти родственника, но при этом никакие документы не оформлялись, то каким образом следует оформить свои права собственности на этот земельный участок?

Ответ: Неприватизированный участок может находиться у гражданина на праве бессрочного (постоянного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения, праве аренды. Если участок у умершего родственника находился на праве пожизненного наследуемого владения, то наследник может оформить свои права на указанный участок, обратившись к нотариусу с заявлениями о принятии наследства и выдаче ему свидетельства о праве на наследство. Если участок находился у умершего родственника на праве бессрочного (постоянного) пользования или праве аренды, то земельный участок можно оформить в собственность только путем заключения договора купли-продажи с собственником (муниципальных образований и т.д.) такого участка. Исключением являются случаи безвозмездного приобретения прав на земельные участки лицами, приобретшими до 6 марта 1990 года (до вступления в силу Закона "О собственности в РСФСР") объекты недвижимого имущества, расположенные на указанных земельных участках.
Если на земельном участке у "наследника" имеется объект недвижимого имущества, принадлежащий ему на праве собственности, а участок находится в муниципальной собственности, то цена продажи такого участка в соответствии с п. 2 ст. 12 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" будет равна десятикратному размеру земельного налога.
Если объектов недвижимого имущества на указанном земельном участке в собственности "наследника" нет, то участок придется покупать по рыночной стоимости.
Вместе с тем некоторые суды удовлетворяют исковые требования наследников недвижимого имущества, пользующихся земельным участком при доме длительное время, исходя из того, что право постоянного (бессрочного) пользования переходит к новому собственнику строения в том же объеме и на тех же условиях, какими обладал наследодатель.

Вопрос 28: У меня есть свидетельство на право собственности на землю и план земельного участка, выданные Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству района, нужно ли мне переоформлять документы на землю?

Ответ: Если нет намерения совершать какие-либо сделки (купля-продажа, дарение и т.д.) с данным земельным участком, то необходимости в переоформлении, документов выданных до 31.01.1998, нет. В п. 1 ст. 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ указано, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной указанным Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Вопрос 29: У меня есть свидетельство на право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, как мне оформить право собственности на этот участок?

Ответ: Если имеется документ, свидетельствующий о предоставлении земельного участка до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (до 30.10.2001) на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения, либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права (например, если в документе говорится просто, что данный земельный участок вам предоставлен, выделен, отведен и т.д.), право собственности оформляется путем государственной регистрации в территориальном отделе УФРС (Росрегистрация).
В соответствии с п. 9.1 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ, если земельный участок предоставлен гражданину до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, этот гражданин вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок.
В случае если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающем или удостоверяющем право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности. Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.
Оформление вышеуказанных земельных участков осуществляется в соответствии со ст. 25.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ, для этого в территориальный отдел УФРС подается заявление о государственной регистрации права собственности на данный земельный участок.
Так, в соответствии с пунктом 2 указанной статьи основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный земельный участок являются следующие документы:
- акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
- акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
- выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);
- иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.
Обязательным приложением к этому документу является кадастровый план земельного участка (п. 3 указанной статьи).
В соответствии с п. 6 указанной статьи истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный земельный участок не допускается.

Вопрос 30: Мне достался жилой дом от родителей по наследству еще в советское время, но земельный участок при нем не был оформлен в собственность. Как мне его оформить в данный момент?

Ответ: Если получен по наследству жилой дом, а также имело место приобретение недвижимости по любой другой сделке (дарение, купля-продажа и т.д.) до 06.03.1990, то в соответствии с п. 4 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 года N 1305-1 "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки.
Для этого необходимо обратиться с соответствующим заявлением на имя главы муниципального района Московской области, на территории которого находится данный земельный участок.

Вопрос 31: Был построен дом на земельном участке, принадлежащем на праве собственности, как его оформить в собственность?

Ответ: В соответствии с п. 1 ст. 25.3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997 основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества являются:
1) документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
2) правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
При этом представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Обязательным приложением к представляемым документам является кадастровый план земельного участка, на котором расположен соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества.
Представление кадастрового плана указанного земельного участка не требуется в случае, если:
право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке;
указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;
для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдачи разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка (п. 2 ст. 25.3 указанного Закона).
Что же касается документа, подтверждающего факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащего его описание, то в соответствии с п. 3 ст. 25.3 указанного Закона документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.
Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются технический паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. До 1 января 2010 года технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание (п. 4 ст. 25.3 указанного Закона).
С данными документами и заявлением (бланк можно получить на месте) о государственной регистрации права собственности на возведенное строение, приложив к ним квитанцию об уплате государственной пошлины и паспортные данные, следует обратиться в территориальный отдел Федеральной регистрационной службы (Росрегистрация).
Истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный объект недвижимого имущества не допускается.

Вопрос 32: Что должно быть отражено в документе (выписке), выданном Управлением Федерального агентства по кадастру объектов недвижимого имущества?

Ответ: Выписка Управлением Федерального агентства по кадастру объектов недвижимого имущества по Московской области (сокращенно - УФАКОН по МО) выдается в течение месяца в двух экземплярах. Следует обратить внимание, чтобы в выписке обязательно были указаны:
- кадастровый номер земельного участка;
- наименование земельного участка, то есть вид землепользования. В том случае, когда часть земельного надела находится при доме, а часть - за пределами застройки, то запись делается "единое землепользование";
- местоположение. Как правило, указывается положение участка в пределах квартала либо производится привязка на местности к иному объекту или применяется иное общепринятое описание;
- категория земель. В этой строке указывается следующее: "разрешенное использование";
- площадь. Указывается площадь, обозначенная в постановлении о внесении уточнений и вычисленная в процессе межевания;
- особые отметки. В этой строке указывается, что площадь надела уточнена по материалам межевания и вид владения земельным участком (собственность, наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование);
- цель предоставления. Здесь запись такова: "для государственной регистрации прав (уточнение сведений)". Все страницы кадастрового плана должны быть удостоверены подписью должностного лица и заверены печатью.

Вопрос 33: Кто занимается проведением землеустроительных работ?

Ответ: Работы, связанные с проведением межевания земельных участков, в настоящее время осуществляются специализированными коммерческими организациями при наличии у них соответствующей лицензии на производство подобной деятельности.
Для проведения межевых работ между указанной организацией и заявителем соответственно должен быть заключен договор, где четко должны быть отражены предмет договора, срок исполнения, ответственность и сумма оплаты за предоставленные услуги, начисленная в соответствии с имеющимися прейскурантами либо тарифами, установленными данными организациями.
Исходя из практики, основные списки организаций, осуществляющих деятельность по проведению межевых работ, имеются в районном отделе Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области (бывший Земельный комитет района).

Вопрос 34: Куда обращаться при отсутствии кадастрового плана?

Ответ: В случае отсутствия кадастрового плана земельного участка надо обращаться в Управление Федерального агентства по кадастру объектов недвижимого имущества по Московской области (УФАКОН по МО).

III. Споры в сфере земельных отношений

Вопрос 35: Возник спор между двумя садоводческими товариществами о порядке пользования подъездными дорогами, которые примыкают к обоим садоводческим товариществам. Подведомствен ли такой спор суду и если да, то какой суд, арбитражный или суд общей юрисдикции должен его рассматривать?

Ответ: Согласно ст. 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами.
С учетом того, что спор между двумя садоводческими товариществами о порядке пользования подъездными дорогами, примыкающими к садоводческим товариществам, носит имущественный, а следовательно, экономический характер, а также с учетом субъектного состава указанных споров дела по таким спорам подведомственны арбитражному суду.

Вопрос 36: Между садоводческим товариществом и акционерным обществом (ЗАО) возник спор по договору поставки тепловой энергии в интересах членов товарищества. В какой суд следует обращаться?

Ответ: Правоотношения между садоводческим товариществом и акционерным обществом основаны на договоре поставки тепловой энергии в интересах членов товарищества. Учитывая субъектный состав указанного спора и что данные правоотношения носят имущественный, т.е. экономический характер, данный спор подведомствен арбитражному суду.
Согласно ст. 28 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами.

Вопрос 37: Проживаю в г. Москве постоянно, но есть также дом в деревне Московской области, доставшийся по наследству. При выполнении работ по межеванию возник спор по границе земельных участков с собственником соседнего участка. Можно ли данный спор рассмотреть в районном суде г. Москвы, если оба проживаем постоянно в г. Москве.

Ответ: Территориальная подсудность дел по спорам о правах на земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, определяется ч. 1 ст. 30 ГПК РФ. Эта категория дел исключительной подсудности, и иски предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов.
Это могут быть споры не только о праве собственности, но и иски об устранении препятствий в пользовании земельным участком, имуществом или об устранении нарушения права собственника, не связанных с лишением владения, об определении порядка пользования между совладельцами земельным участком или имуществом (домом). Следовательно, иск к соседу можно предъявить только по месту нахождения спорного земельного участка.
Если предметом требований является иное имущество, они должны предъявляться в суд по общему правилу территориальной подсудности - по месту жительства (нахождения) ответчика.

Вопрос 38: На месте, где находился старый дом, полученный супругом в наследство после смерти матери, в 1993 году был возведен новый дом на общие средства. Земельный участок не приватизирован. В настоящее время происходит раздел дома и иного имущества. Можно ли при разделе имущества требовать часть земельного участка?

Ответ: Наряду с правом собственности земельные участки могут принадлежать гражданам и на ином праве - праве постоянного (бессрочного) пользования и праве пожизненного наследуемого владения. Поскольку земельный участок не был передан в собственность, он не может делиться в режиме совместной собственности супругов.
Вместе с тем суд вправе определить порядок пользования земельным участком, находящимся на праве постоянного (бессрочного) пользования, по иску любого из супругов.

Вопрос 39: Супруг являлся работником совхоза на момент реорганизации в акционерное общество, в связи с чем он стал владельцем земельной доли. Земельный участок реально не выделялся. Брак расторгнут. Сейчас намерены делить имущество. Имеет ли право на половину этой земельной доли супруга?

Ответ: Существуют особенности, которые определяют специфику рассмотрения споров супругов либо пережившего супруга и наследников в отношении земельных участков, право собственности на которые возникло в указанном выше порядке. Многие отношения, связанные с приобретением супругами земельных участков, находившихся в государственной или муниципальной собственности, не урегулированы Семейным кодексом РФ. Для правильного определения своих прав по владению, пользованию, распоряжению земельными участками необходимо руководствоваться также гражданским и земельным законодательством.
Отношения по наделению граждан земельными участками в административно-правовом порядке регламентируются законами о земле. В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" и принятыми Правительством Российской Федерации в его развитие постановлениями (от 29 декабря 1991 г. N 86 "О порядке реорганизации совхозов и колхозов" и от 4 сентября 1992 г. N 708 "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса") действующие на тот период колхозы и совхозы должны были в срок до 1 января 1993 г. провести реорганизацию и зарегистрировать вновь образованные в результате этой реорганизации предприятия. При этом земли бывшего хозяйства переходили в коллективно-долевую собственность к членам реорганизуемых хозяйств с определением конкретной земельной доли каждого гражданина в количественном выражении. Эта земельная доля (или пай) могла быть получена в натуре при выходе из хозяйства или внесена в уставный капитал или паевой фонд вновь образованных сельскохозяйственных организаций. Гражданский кодекс РФ в ст. 66 указывает, что имущество, созданное за счет вкладов учредителей хозяйственного товарищества, становится собственностью этого общества. Однако лицо, передавшее свой земельный пай, взамен приобретало право на акции и дивиденды, которые также являются общим имуществом супругов согласно ст. 34 СК РФ и могут быть предметом спора супругов либо пережившего супруга с другими наследниками.

Вопрос 40: Земельный участок для ведения садово-огороднического хозяйства в Каширском районе был выделен в постоянное (бессрочное) пользование семье М. до вступления в брак. Приватизация земельного участка произведена в период брака на имя М., который полагает, что участок разделу не подлежит, считая его добрачным имуществом. Может ли претендовать на земельный участок супруга в случае раздела совместно нажитого имущества?

Ответ: Местными органами исполнительной власти земельный участок выделялся М. с учетом состава семьи для садоводства и огородничества бесплатно. Если супруги совместно обрабатывали земельный участок и возводили садовый домик, приватизировали земельный участок в период брака, то судом могут быть удовлетворены исковые требования супруги о разделе этого земельного участка.
В силу ст. 34 СК РФ общим имуществом супругов являются приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно зарегистрировано.

Вопрос 41: В период реорганизации колхоза в акционерное общество для ведения фермерского (крестьянского) хозяйства было выделено 0,24 га, но фермерское хозяйство не ведется. В земельном кадастре эта земля значится как земли поселений, а земельный налог взыскивается как с земель сельскохозяйственного назначения. Как устранить данное противоречие? Надо ли переводить землю из одной категории в другую, если да, то каков порядок?

Ответ: Разумеется, указанные противоречия в документах лучше устранить. Для этого необходимо обратиться с заявлением (приложив имеющиеся документы) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления и выяснить, к какой действительно категории земель относится выделенный земельный участок.
В том случае, если установленные факты противоречат интересам заявителя, то в целях перевода земельного участка из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства, что следует из ст. 2-3 Федерального закона N 172-ФЗ от 21.12.2004 "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую".
В ходатайстве указываются кадастровый номер земельного участка; категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить; обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую; права на земельный участок.
По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земельного участка в составе таких земель из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе земельного участка в составе таких земель из одной категории в другую в течение двух месяцев со дня поступления ходатайства - исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие акт о переводе земель или земельных участков, направляют копию такого акта в течение десяти дней со дня его принятия в орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра, для внесения в течение семи дней изменений в документы государственного земельного кадастра.
Однако в рассмотрении ходатайства может быть отказано в случае, если с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо или если к ходатайству приложены документы, состав, форма или содержание которых не соответствуют требованиям земельного законодательства. В этих случаях ходатайство подлежит возврату в течение тридцати дней со дня его поступления с указанием причин отказа.
Необходимо иметь в виду, что перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях. Перечень этих исключений содержится в ст. 7 Федерального закона "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" от 21.12.2004.
Отказ в переводе земельного участка может быть обжалован в суд.

Вопрос 51: Приведите исчерпывающий перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности в соответствии с законом о "дачной амнистии"?

Ответ: Документами для госрегистрации прав собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право такого гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, являются:
- документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок;
- кадастровый план земельного участка;
- заявление о государственной регистрации права собственности на земельный участок;
- квитанция об оплате государственной пошлины за государственную регистрацию права;
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- нотариально удостоверенная доверенность (в случае, если заявление подается представителем правообладателя земельного участка).
Документами для государственной регистрации права собственности гражданина на дачный или садовый дом, на объект индивидуального жилищного строительства, гараж, иной объект недвижимого имущества, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:
- документ, подтверждающий факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащий его описание;
- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества;
- кадастровый план земельного участка;
- заявление о государственной регистрации права собственности на указанные выше объекты недвижимого имущества;
- квитанция об оплате государственной пошлины за государственную регистрацию права;
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- нотариально удостоверенная доверенность (в случае, если заявление подается представителем правообладателя указанного выше объекта недвижимого имущества).
Истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации права собственности гражданина на указанные выше объекты недвижимого имущества не допускается.

Вопрос 52: Во всех ли случаях при подаче заявления о государственной регистрации прав на созданный на земельном участке объект недвижимости необходимо представлять кадастровый план земельного участка?

Ответ: Представление кадастрового плана указанного земельного участка не требуется в случаях:
- если право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано, если указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства;
- если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка.

Вопрос 53: Если на государственную регистрацию представлены правоустанавливающий документ на земельный участок и кадастровый план такого участка, в которых указаны разные площади одного и того же участка, будет ли осуществлена государственная регистрация права на землю, какая площадь земельного участка будет внесена в запись о государственной регистрации права на этот участок?

Ответ: Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения садоводства, огородничества, дачного, индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, будет осуществляться также в случае, если сведения о его площади, содержащиеся в представленном правоустанавливающем документе или документе, удостоверяющем право на земельный участок, не соответствуют данным кадастрового плана такого земельного участка. В запись о государственной регистрации права будет внесена площадь земельного участка, указанная в кадастровом плане на такой участок.

Вопрос 54: Правомерны ли требования органов бюро технической инвентаризации для постановки на учет и составления технического паспорта возведенного мной жилого дома представления разрешения компетентного органа власти на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию?

Ответ: Нет, не правомерны. До 1 января 2010 года не требуется представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

Вопрос 55: На кого возлагается обязанность предоставлять сведения о построенном дачном, садовом доме, гараже, бане, хозяйственной постройке в органы технической инвентаризации (БТИ) объектов недвижимости?

Ответ: Направить копию представленной декларации об объекте недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, обязан орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Вопрос 56: Если установлено, что принадлежащий мне объект недвижимого имущества имеет иные характеристики, нежели его признаки, указанные в документе о государственной регистрации права, можно ли внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав?

Ответ: Да, это возможно. Уточненные данные об объекте недвижимого имущества, в том числе о площади земельного участка и местоположении его границ, вносятся в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества и плана такого объекта недвижимого имущества или иного документа, предусмотренного настоящим Федеральным законом для государственной регистрации права собственности на такой объект недвижимого имущества и содержащего описание такого объекта недвижимого имущества, либо в случае, если таким объектом недвижимого имущества является земельный участок, на основании заявления правообладателя земельного участка и кадастрового плана этого земельного участка.

Вопрос 57: Если вдруг организация, занимающаяся учетом объектов недвижимого имущества, выявила данные о моем объекте недвижимого имущества, отличающиеся от данных, указанных в моих правоустанавливающих документах, могут ли быть внесены соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав без моего согласия?

Ответ: Уточненные данные об объекте недвижимого имущества, в том числе о площади земельного участка и местоположении его границ, могут также вноситься в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании сведений, представленных соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества, или, если таким объектом недвижимого имущества является земельный участок, органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, только при наличии согласия в письменной форме правообладателя такого объекта недвижимого имущества. В случае спора между соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества или органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, и правообладателем объекта недвижимого имущества уточненные данные о таком объекте недвижимого имущества вносятся в Единый государственный реестр прав на основании вступившего в законную силу судебного акта.

Вопрос 58: Может ли заявление о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества подать нотариус?

Ответ: Закон о "дачной амнистии" предусмотрел положение о том, что, если права на недвижимое имущество возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие. Также нотариус теперь сможет получать из Федеральной регистрационной службы РФ без доверенностей сторон документы о государственной регистрации права и сделок, произведенной по его заявлению.

Вопрос 59: Требуется ли разрешение на строительство для создания на дачном, огородном, садовом участке беседки, гаража, сарая?

Ответ: Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Вопрос 60: Какие дополнительные полномочия предоставлены законом о "дачной амнистии" органам государственной власти Московской области и органам местного самоуправления?

Ответ: Законом о "дачной амнистии" предусмотрено, что предельные максимальные цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное) работ по проведению территориального землеустройства в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, могут устанавливаться субъектами Российской Федерации на период до 1 января 2010 года. Это связано с тем, что лица, решившие оформить свои права на земельный участок, сталкиваются с необходимостью оплачивать территориальные работы по землеустройству. В настоящее время тарифы за межевание земельных участков федеральным законодательством не установлены и размер оплаты за указанные действия определяется соглашением сторон. Часто для социально незащищенных слоев населения высокие тарифы организаций, производящих землеустроительные работы, являются препятствием для оформления прав на такие участки.
Кроме того, законом о "дачной амнистии" установлено право органов исполнительной власти субъектов РФ в целях оформления в упрощенном порядке прав граждан на земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, осуществлять организацию и финансирование мероприятий по проведению территориального землеустройства таких земельных участков.
Органы местного самоуправления населенных пунктов, городских округов в целях оформления в упрощенном порядке прав граждан на земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, а также на созданные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества на основании заявлений указанных граждан или их доверенностей могут оказывать им содействие в подготовке необходимых документов для проведения государственного кадастрового учета таких земельных участков, технического учета (инвентаризации) созданных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества, государственной регистрации прав на них. В этих целях органы местного самоуправления населенных пунктов, городских округов:
- осуществляют организацию приема ими заявлений граждан на совершение необходимых действий и подготовку необходимых документов для проведения в интересах этих граждан государственного кадастрового учета таких земельных участков, технического учета (инвентаризации) созданных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества, государственной регистрации прав на них;
- на основании заявлений граждан выступают заказчиками работ по проведению территориального землеустройства таких земельных участков и технического учета (инвентаризации) созданных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества;
- проводят разъяснительную работу с гражданами в части, касающейся порядка оформления документов, необходимых для проведения государственного кадастрового учета таких земельных участков, и выдают полученные от органа, осуществляющего деятельность по ведению государственного земельного кадастра, бланки заявок о проведении государственного кадастрового учета земельных участков, а также на основании заявлений граждан или их доверенностей подают в интересах таких граждан в орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки о проведении государственного кадастрового учета таких земельных участков и другие необходимые для такого учета документы, заявления о предоставлении сведений государственного земельного кадастра о таких земельных участках;
- получают документы, свидетельствующие о проведенном государственном кадастровом учете таких земельных участков или техническом учете (инвентаризации) созданных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества, и передают такие документы гражданам, в интересах которых осуществлялся данный учет;
- на основании доверенностей граждан представляют от их имени (в качестве уполномоченных лиц) заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иные необходимые для осуществления такой государственной регистрации документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также получают свидетельства о государственной регистрации прав и (или) иные документы и передают их гражданам, в интересах которых осуществлялась такая государственная регистрация; принимают меры по заключению мировых соглашений и примирению сторон по земельным спорам. На указанные цели, в том числе на оплату работ по проведению территориального землеустройства земельных участков и технического учета (инвентаризации) созданных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества, могут быть направлены средства местных бюджетов в порядке, определенном соответствующими органами местного самоуправления.

Вопрос 61: Мне был выделен земельный участок в садоводческом товариществе, но не был до сих пор приватизирован. Как приватизировать данный земельный участок?

Ответ: В данном случае необходимо воспользоваться нормами Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" от 15.04.1998 N 66-ФЗ, а именно п. 4 ст. 28, в которой говорится, что в случае, если земельный участок, составляющий территорию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, предоставлен данному некоммерческому объединению либо иной организации, при которой до вступления в силу настоящего Федерального закона (до 23.04.1998) было создано (организовано) данное некоммерческое объединение, гражданин, являющийся членом данного некоммерческого объединения, имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. Предоставление в указанном случае такого земельного участка в собственность этого гражданина осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, обладающими правом предоставления такого земельного участка (администрацией муниципального района Московской области), на основании заявления этого гражданина или его представителя. К данному заявлению прилагаются следующие документы:
- описание местоположения границ такого земельного участка, подготовленное этим гражданином;
- заключение правления данного некоммерческого объединения, в котором указывается гражданин, за которым закреплен такой земельный участок, и подтверждается соответствие указанного описания местоположения границ такого земельного участка местоположению границ земельного участка, фактически используемого гражданином.
В случае если ранее ни один из членов данного некоммерческого объединения не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, указанный орган вправе запросить дополнительно следующие документы:
- удостоверенную правлением данного некоммерческого объединения копию правоустанавливающего документа на земельный участок, составляющий территорию данного некоммерческого объединения;
- выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, содержащую сведения о данном некоммерческом объединении.

Вопрос 62: Какие документы необходимы для переоформления в упрощенном порядке земельных участков в собственность?

Ответ: Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" требования, предъявляемые при переоформлении права на земельный участок, сведены к минимуму.
Для регистрации права собственности на земельные участки, предоставленные под жилищное строительство, личное подсобное хозяйство, сады, дачи, огороды, регистрируется на основании 2 документов:
- документа, устанавливающего или удостоверяющего право гражданина на земельный участок;
- кадастрового плана земельного участка.