От загородного дома придется избавиться
Новый налог на недвижимость заставит дачников продавать участки
«МК» рассказывал уже о том, как можно добиться снижения кадастровой стоимости объектов недвижимости через специализированные комиссии и в арбитражном суде. Делается это для того, чтобы уменьшить налоговую нагрузку, которая должна упасть на плечи россиян в 2015 году (налог на недвижимость планировали ввести уже в следующем, но не успеют). Однако те, кому не помогут ни в комиссиях, ни в суде, — будут платить в полном объеме. Все это вкупе с затратами на содержание и обслуживание, к примеру, загородного участка с домом может стать неподъемной ношей для налогоплательщика. И от обузы придется избавляться. Поэтому сейчас речь пойдет о том, как с пользой продать загородную недвижимость, если ее содержание станет невыгодным.
Налог идет, шагает по стране
Жить за городом, а работать в Москве — такой образ жизни все больше и больше нравится москвичам. Так что спрос на жилье в коттеджах велик, а вот людей, меняющих загородный дом на городскую квартиру, практически нет.
Впрочем, скоро их количество, несомненно, вырастет. Все дело в том, что в ближайшие годы начнет свое шествие по стране новый налог на недвижимость, который будут рассчитывать исходя из кадастровой стоимости объекта (в нашем случае это дом с землей), а она максимально приближена к рыночной. Согласно заявлению Минфина, новшество нас ждет все же не с 2014, а с 2015 или даже 2016 года. Но сути это не меняет. Сколько стоят подмосковные дома и коттеджи — не секрет. Цена большинства объектов, пригодных к постоянному проживанию, превышает сто тысяч долларов.
Рассмотрим более яркий пример в подмосковной Истре. Двухэтажный дом площадью 240 квадратных метров на участке в 9 соток. Рыночная цена такого объекта составляет 8 800 000 рублей. Исходя из ставки нового налога на недвижимость для земель под жилье, дачи и сельское хозяйство (до 0,3%), за него придется заплатить 26 400 рублей. Для сравнения: сейчас в Подмосковье, правда, за более скромное жилье, платят 500–600 рублей в год.
Многие могут подумать, что люди, претендующие на владение или уже владеющие подобной собственностью, априори имеют необходимые материальные средства, и никакой проблемы здесь нет. Однако стоит учитывать тех, кому жилье с землей могло перейти по наследству. Таких в нашей стране довольно много, и далеко не каждый располагает достаточным заработком, которым можно покрыть фискальную нагрузку и содержание недвижимости.
Но это далеко не все. Кроме оплаты налога есть еще одна очень важная цифра, которую в объявлениях не пишут. Большинство даже не догадывается о том, какими могут оказаться ежемесячные затраты на эксплуатацию дома. Ведь за городом не существует РЭУ и ДЕЗов, которые берут на себя в городе все работы по эксплуатации многоэтажных домов.
Ежемесячные расходы, с которыми приходится сталкиваться владельцам домов в коттеджных поселках, состоят из оплаты двух блоков услуг. Первый — это коммунальные платежи за газ, воду, электричество. Например, электроэнергии в загородном доме требуется гораздо больше, чем в городской квартире, а наличие сауны и бассейна еще больше увеличивает ее расход. Придется смириться и с тем, что за газ придется платить по счетчику.
Второй — это дополнительные траты, характерные для загородного жилья. Прежде всего это уличное освещение, уборка территории и вывоз мусора — услуга, которая в загородных коттеджах имеет свои особенности, а также очистка территории от снега. Этот процесс тоже имеет существенные отличия от аналогичного процесса в Москве. Еще в разряд дополнительных услуг можно отнести озеленение и общее благоустройство прилегающей территории. Конечно, не все виды данных расходов ежемесячные, но их тоже необходимо учитывать. Как правило, обслуживание дополнительной инфраструктуры стоит очень дорого.
Придется раскошелиться
Размер коммунальных платежей в принципе дело решенное и вопросов обычно не вызывает: достаточно лишь ознакомиться с тарифом и платить по счетам. А вот величина эксплуатационных расходов порой может стать сюрпризом. И, как это часто бывает, с обслуживанием загородного дома возникают трудности.
Горожанин не всегда задумывается, что именно входит в привычное понятие «квартплата», а ведь эта сумма складывается из оплаты множества услуг. Это и вывоз мусора, и эксплуатация коммуникаций, а также необходимые ремонтные работы. В городе всегда известно, куда звонить, если прорвало трубу. Наконец, существует милиция, которая поддерживает общественный порядок. При переезде за город человек всего этого лишается.
В принципе перечисленные выше услуги по обслуживанию дома жизненно необходимыми не являются. Без них можно и обойтись, однако едва ли можно назвать такую жизнь комфортной. Ведь люди предполагают, что от загородного дома человек ждет улучшения качества жизни, а не наоборот. Поэтому все равно платят. И немалые деньги.
Более того, нередко случается так, что услуга по управлению комплексом жильцам навязывается и отказаться от нее нет возможности. Например, у застройщика на балансе нередко остаются и дорога, и все магистральные и инженерные сети, которые формально не имеют отношения к поселку, но от которых зависит его функционирование. Отказаться от них нельзя, так что жители зависимы от этого и в той или иной степени вынуждены нести расходы за эксплуатацию.
В отличие от Москвы каких-то единых ставок не существует, и размер ежемесячных платежей колеблется от ста долларов в месяц и выше. Правило таково: чем выше уровень поселка и чем дороже дома в нем, тем больше приходится платить. При этом набор эксплуатационных услуг остается практически одним и тем же, а отличается в первую очередь уровень сервиса.
Что касается средних цифр по некоторым видам расходов, то, к примеру, обеспечение круглосуточной охраны в месяц может обойтись жильцам поселка в 2–3 тысячи рублей. Содержание и ремонт внутрипоселковых дорог обходится еще в 2,5–3,5 тысячи рублей. Содержание и уход за зелеными насаждениями на территории общественных зон поселка: полив, стрижка кустарника, уход за клумбами — 1–2 тыс. рублей. Обеспечение ночного освещения — порядка 1,5 тыс. рублей в месяц. Обеспечение местными службами по вывозу и утилизации мусора и поддержанию территории в аккуратном виде опять же обойдется в 2–3 тыс. рублей. Еще в среднем 1–2 тыс. рублей с дома уходит в месяц на организацию круглосуточного дежурства электриков и водопроводчиков. Из этих цифр и складываются жилищные платежи.
На самом деле стоимость эксплуатации в пятьсот и тысячу долларов в месяц бывает лишь в самых шикарных поселках. Чаще всего сумма не превышает 200–250 долларов. При этом она остается достаточно значительной.
И все-таки — что мы имеем в итоге? А в итоге мы получаем $250 в месяц по эксплуатационным расходам, плюс $200 в месяц за ЖКХ и прибавляем фискальную нагрузку — в среднем $500 в год. Хоть налог на недвижимость платить предстоит один раз в год, он все равно может оказаться решающим фактором в принятии решения о продаже собственности. Не всякий гражданин даже с неплохим достатком сможет тянуть эту ношу. И ему ничего не останется, кроме того как избавиться от жилья с землей. А о том, как выгоднее это сделать, мы расскажем в следующей главе.
Как выгодно продать загородную недвижимость
В данной главе будут описаны советы продавцам земельных участков от экспертов ведущего оператора на рынке недвижимости Подмосковья.
Итак, специалисты предлагают начать со сбора бумаг. Самым серьезным и длительным этапом при продаже земельного участка считается сбор всей необходимой документации. Как известно, участки с готовыми документами продаются намного быстрее, чем аналогичные по потребительским характеристикам объекты без них. Здесь может быть два варианта развития событий — в зависимости от того, какие бумаги о праве собственности на землю имеет продавец.
Если собственник располагает документами, подтверждающими права на землю, либо документами, подтверждающими предоставление земельного участка первоначальному землепользователю, то в соответствии с «дачной амнистией» можно оформить участок в собственность в упрощенном порядке. Для этого нужно представить землеотводные документы в Управление Федеральной регистрационной службы и приложить к нему кадастровый паспорт земельного надела. Кадастровый паспорт земельного участка — это выписка из Государственного кадастра недвижимости, в которой содержится вся информация о данном объекте. Получить его можно в территориальном подразделении органа кадастрового учета. На данный момент в Подмосковье это ФГУ «Земельная кадастровая палата».
Если участок за время пользования был увеличен или, наоборот, стал меньше, то придется провести межевание (установление границ участка на местности) и получить в собственность фактически занимаемую площадь.
Стоит учитывать, что процесс подготовки документов может занять у вас не один месяц, а то и год. Поэтому, если вы хотите продать участок весной — в самый разгар дачного сезона, — начните заниматься оформлением уже осенью или хотя бы зимой. Также не забудьте, что любая сделка с недвижимостью предполагает наличие следующих документов: согласие супруга продавца на продажу, согласие супруга покупателя на покупку, доверенность, если интересы представляет доверенное лицо, справки из ПНД и НД, выписка из ЕГРП.
Собрав документы, продавец может смело выставлять объект на продажу. Земельные участки имеют две цены: кадастровую и рыночную. У собственника должны быть точные сведения о каждой из них, поскольку кадастровая стоимость является базой для налогообложения по сделке, а рыночная цена — это та прибыль, которую получает в результате продажи продавец. Для сделки имеет значение лишь рыночная стоимость объекта. «Любого владельца при продаже интересует максимальная цена, которую он может получить за свой объект, — говорит эксперт одного из ведущих операторов недвижимости Подмосковья Игорь Быковский. — Если с квартирами все более-менее ясно, аналогичные объекты котируются в одном ценовом диапазоне, то ценообразование на земельные участки всегда вызывает много вопросов у всех сторон сделки».
Что может повлиять на ту самую максимальную цену, которую стремится получить продавец? Во-первых, отсутствие правоустанавливающих документов на участок. «Продавец должен понимать, что продать участок по садовой книжке он сможет существенно ниже рынка, — говорит Быковский. — Если быть точнее, цена упадет в разы. Решайте, что для вас важнее. Сегодня такие сделки случаются, хотя и довольно редко. Покупатель все риски за купленного, по сути, кота в мешке берет на себя». Также на уменьшение стоимости участка повлияют нерешенные споры по границам, наличие хозяйственных построек, которые, как правило, расположены на участке не по нормативам, слишком близко к соседским строениям. Обращают внимание покупатели и на окружение: большое количество заброшенных участков также не пойдет на пользу вашей сделке.
Еще один немаловажный пункт в предпродажной подготовке — это «физическая» подготовка земли к продаже. «Если
приведение внешнего вида в порядок потребует больших затрат, то делать этого, конечно же, не стоит, — советует специалист. — Стоимости вашей земле это не добавит, т.к. самый важный фактор при ценообразовании — это все-таки местоположение. А вот скосить бурьян, из-за которого не видно соседского забора, не повредит. От мусора тоже лучше избавиться, т.к. покупатель может потребовать скидку в размере 25–30 тыс. руб., а вывоз хлама обойдется в 5–7 тыс. руб. Время, потраченное на наведение порядка, компенсирует достойная цена за ваш объект».
Напоследок самое главное — та сумма, за которую можно продать свой участок, зависит от того, насколько насыщенно и качественно он будет обихожен. Чаще всего человек решает купить участок с домом, уже набитым «начинкой». Например, оборудованные парковки, системы безопасности и многое другое.
материал: Роман Макаров
Из выпуска от 21-10-2013 рассылки «Московский Комсомолец - все материалы»
