Дача за границей: налоги, содержание и подводные камни
20.08.2013 Зарубежная недвижимость
Присматривая жилье за границей, многие россияне выбирают вариант, наиболее доступный по цене. Однако низкая стоимость дома далеко не всегда означает выгодное приобретение. Затраты на содержание дома, коммунальные услуги и другие расходы могут свести всю выгоду на нет. Редакция "РБК-Недвижимости" выяснила, какие проблемы и затраты ждут покупателя жилья за границей.
Автор: Depositphotos/Volina
Тяжело получить разрешение
По словам, опрошенных "РБК-Недвижимостью" экспертов, основная проблема, с которой сталкиваются покупатели жилья за границей, - это получение разрешения на покупку недвижимости в некоторых странах. Это в первую очередь касается строящихся объектов. По словам президента международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислава Зингеля, трудности могут возникнуть и при проверке юридической чистоты объекта. Очень часто на то, чтобы выяснить наличие обременений и возможных правопреемников, которые могут оспорить сделку, уходит много времени.
Сложности могут также возникнуть при подписании документов купли-продажи и регистрации сделки. "Порой даже открытие банковского счета в стране может вызвать определенную задержку, так как ряд банков требуют для открытия счета личного присутствия клиента и даже рекомендательных писем из финансовых учреждений, в которых он до этого обслуживался", - рассказал Станислав Зингель.
Необходимо учитывать и то, что получение права собственности в некоторых странах возможно только после продажи всех объектов в комплексе, добавляет гендиректор компании "Миэль-DPM" Наталья Завалишина. Иногда это растягивается на длительный срок.
В какой стране сложнее и в какой проще купить жилье
Руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Delta Estate Анастасия Иванченкова считает, что тяжелее всего купить жилье в Швейцарии. В этой стране одни из самых суровых в мире законов. В частности, действует закон, запрещающий иностранцам покупать местную недвижимость. Купить квартиру в Швейцарии можно только в туристических районах, имея разрешение на проживание или работая в этой стране.
Непросто пробрести квартиру и в Италии. Владельцу жилья в этой стране не гарантируется свободный доступ в страну по мультивизе. Для того чтобы постоянно проживать здесь, нужно как минимум открыть свою фирму и сделать серьезные инвестиции в экономику. В Чехии купить квартиру можно только на юридическое лицо, при этом владелец компании должен осуществлять свою деятельность на территории государства.
Существенные ограничения на покупку недвижимости есть и в Турции. В первую очередь это ограничения по местоположению приобретаемой недвижимости, а также по государственной принадлежности ее покупателей. Например, россиянам в Турции запрещено приобретать недвижимость на Черноморском побережье, но разрешено делать это на берегу Средиземного и Эгейского морей. А в Австралии, Словении и Хорватии россияне не смогут купить недвижимость на физическое лицо.
"В Нью-Йорке жилье можно купить только в кондоминиумах. А в Таиланде существуют квоты на приобретение жилья в определенных домах, то есть более 50% жилья в конкретном комплексе должно быть приобретено резидентами страны", - отмечает Наталья Завалишина.
Проще всего приобрести недвижимость в Прибалтике - в Латвии, например, где политика государства направлена на привлечение инвестиций путем "продаж Шенгена". Следом по простоте сделок идут аутсайдеры Европы - Болгария, Турция, Греция, на очереди - Испания и Португалия. Чем более благополучна страна в экономическом и социальном плане, тем дороже и сложнее иностранцу приобрести и, главное, получить возможность использовать купленную недвижимость.
Сколько придется отдать налогов
Налоги при покупке недвижимости за границей составят довольно большую статью расходов. особенно затратны покупки в Гонконге и Франции
По данным компании Knight Frank, наибольшие затраты нерезиденты страны понесут при покупке недвижимости в Гонконге. Сумма дополнительных расходов здесь достигает 25% от стоимости объекта недвижимости. То есть при покупке квартиры стоимостью около 3 млн долларов на оплату различных налогов (в том числе гербового сбора в размере 15%) придется потратить еще 750 тыс. долларов. Почти 20% от стоимости придется заплатить иностранцам, желающим приобрести недвижимость в Сингапуре.
Рейтинг мировых столиц по размеру единовременного налога при покупке элитного жилья
В Европе традиционно недружественным налогообложением славится Франция, отмечает директор бизнес-направления "Недвижимость" компании Pro Consulting Global Наталья Круглова. Наряду с налогом на приобретение актива (до 7% от его стоимости), придется платить еще и налог на недвижимость (зависит от рыночной стоимости объекта и считается от арендного потока). Кроме того, есть еще и налог на проживание, если нахождение владельца или его семьи превышает 183 дня.
По словам Станислава Зингеля, в Болгарии доля сопутствующих расходов при покупке недвижимости составляет 24,9% от стоимости недвижимости (включая налог, нотариальные расходы и прочие платежи), в Испании - 12,2%, в Германии - 11,5%, на Кипре - 11,1%.
Сдерживающим фактором при покупке недвижимости за границей могут стать высокие расходы на содержание жилья. Одна из стран с самыми высокими расходами на содержание жилья - это Швейцария. По словам Анастасии Иванченковой, на содержание квартиры придется выделить 1-1,5 тыс. евро в год, а на дом может уходить более 10 тыс. евро в год.
"Как правило, в странах, где стоимость жилья сама по себе дорогая, также придется довольно много заплатить и за содержание недвижимости. Многое зависит от района. Например, в США на Манхэттене стоимость жилья и его содержания высокая, в соседнем Нью-Джерси жилье такого же класса и его содержание дешевле. Схожая ситуация и в Германии. В крупных городах, например в Мюнхене или Гамбурге, стоимость самого жилья и содержания также довольно высокие, на территории Восточной Германии, например в Берлине, можно найти уже недорогие объекты, а в Лейпциге или Дрездене еще более умеренные цены. Соответственно, и стоимость содержания будет меньше", - рассуждает Наталья Завалишина.
Что касается элитного жилья, то дороже всего его содержание обойдется в Нью-Йорке - 55 тыс. долларов в год, отмечает директор департамента элитной жилой недвижимости, Knight Frank Russia & CIS Елена Юргенева. На втором месте Багамы - 30 тыс. долларов в год, в Майами - 29 тыс. долларов. На Барбадосе содержание недвижимости обойдется в 22,5 тыс. долларов в год, во Франции - 11,3 тыс. долларов.
Ежегодные расходы на содержание элитной недвижимости
Плата за коммуналку
Коммунальные услуги также могут ударить по карману. В странах Западной Европы плата за газ, воду и электричество выше, чем на юге.
В Великобритании плата за воду в среднем составляет примерно 500 евро в год, за электричество и газ - 1680 евро. Коммунальные платежи за трехкомнатную квартиру в Лондоне могут достигать 350 евро в месяц.
В Германии среднемесячная стоимость коммунальных платежей (водоснабжение, отопление, электроэнергия, вывоз мусора) за квартиру площадью 85 кв.м составляет 170 евро в месяц, приводит пример Станислав Зингель. На Кипре за коммуналку придется отдавать 146 евро в месяц, а Латвии - 142 евро.
Во Франции плата за коммунальные услуги составляет 124 евро в месяц для тех, кто живет в квартире площадью 85 кв. м, а владельцам отдельного дома следует приготовиться к еще большим тратам. В этой стране довольно дорого обходятся содержание сада и услуги садовников, центральное отопление, подогрев бассейна, уборка, кондиционирование. В Финляндии за коммунальные услуги придется отдать в среднем 100-150 евро в месяц.
Коммунальные платежи в Испании меньше. Там расходы на содержание квартиры составят 100 евро в месяц. В Болгарии плата за коммунальные услуги составит 75 евро в месяц, в Хорватии - 50 евро.
