Никто мне так и не ответил на вопрос: "Кто у нас в поселке рассчитывает арендную ставку для магазина и из каких критериев он при этом исходит ?"
Поэтому решил выложить заинтересовавшую меня статью:
Соотнесение подходов к оценке
Опубликовано 27.11.2009
В практикующей оценке нередко возникают случаи неопределенности в том, к какому подходу оценки отнести применяемые методы (методики, техники) оценки.
Рассмотрим типичный пример: оценивается арендная ставка объекта недвижимого (движимого, иного) имущества (на примере объекта недвижимого имущества). На рынке имеется информация об арендных ставках по аренде, а также о ценах предложения по продажам аналогичного имущества. Следовательно, оценщик обязан применить, как минимум, два подхода – сравнительный и доходный. В каждом из подходов используется методика сравнительных продаж (применяются методы относительных корректировок, регресионного анализа, анализа иерархий, их комбинации, др.).
В одном из подходов (назовем его условно подходом А) применяется методика сравнительных продаж по аренде аналогов имущества, во втором (назовем его подходом Б) – та же методика сравнительных продаж по продажам аналогов имущества. В первом подходе (А) расчет на методике сравнительных продаж заканчивается (получена рыночная арендная ставка), во втором – дополнительно проводится процедура, обратная процедуре капитализации.
Расчет арендной ставки имущества через аналоги продаж (подход Б) производится с использованием метода, обратного методу прямой капитализации в следующем порядке:
I. Определяется стоимость имущества методом сравнительных продаж.
II. Проводится процедура, обратная процедуре капитализации, для объекта недвижимого имущества:
1. Определяется чистый валовой доход, как произведение стоимости имущества на его ставку капитализации:
ЧВД = С × R,
где C – стоимость имущества, рассчитанная методом сравнительных продаж;
R – ставка капитализации.
2. Рассчитывается действительный валовой доход, как сумма чистого валового дохода и операционных расходов объекта:
ДВД = ЧВД + ОР,
где ДВД – действительный валовой доход;
ОР – операционные расходы.
3. Определяется потенциальный валовой доход, как сумма действительного валового дохода и ожидаемых потерь:
ПВД = ДВД / (1 – П),
где ПВД – потенциальный валовой доход;
П – коэффициент потерь, %.
4. Определяется арендная ставка как частное от деления потенциального валового дохода на площадь объекта недвижимости:
АС = ПВД / S,
где АС – арендная ставка;
П – площадь объекта.
Вопрос заключается в том, какой из приведенных двух подходов (А и Б) является сравнительным, а какой доходным?
На первый взгляд, ничего страшного в том, как назвать подход, нет, однако Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требует от оценщика «отчитаться» по каждому из подходов (применить либо обосновать отказ от его применения), иначе по формальным признакам отчет может быть признан не соответствующим законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности.
Надо сказать, что встречаются более «дикие» случаи определения подходов к оценке.
Что касается приведенного примера, как правило, оценщики называют подход А (используется методика сравнительных продаж по аренде) сравнительным подходом, подход Б (используется методика сравнительных продаж по продажам и техника, обратная капитализации) – доходным подходом. Однако такое соотнесение подходов представляется ошибочным.
В чем заключаются ошибки в толковании подходов к оценке?
Ошибка первая. Подходы к оценке ошибочно сопоставляются с методами оценки (методиками), типовыми для подходов. Однако одни и те же методы (методики) присутствуют в разных подходах и не могут служить ориентиром применения подходов к оценке.
Подтверждающий пример этому – использование методики сравнительных продаж в сравнительном и / или доходном подходе (пример рассмотрен выше). Или другие примеры, показывающие как элементы и методики затратного подхода применяются в сравнительном (доходном) подходе:
1) расчет (методами затратного подхода) корректировки на наличие (состояние) элементов отделки объекта недвижимости в сравнительном подходе;
2) внесение в расчетную величину стоимости, полученной сравнительным (доходным) подходом, калькуляции затрат на устранение неузаконенной перепланировки объекта недвижимости.
Ошибка вторая заключается в том, что оценщики путают объекты имущества с их свойствами. Любой объект имущества кроме физических и прочих свойств, обладает свойством стоимости – свойством быть отчужденным на рынке за определенную плату, а также свойством арендной ставки – свойством объекта приносить доход, т.е. быть переданным во временное пользование и владение на платных условиях (определение данных свойств – суть оценочной деятельности).
Если не исходить из такого понимания объекта имущества и его свойств, то возникает соблазн назвать сравнительным подходом подход, в котором арендная ставка объекта имущества определяется методом сравнительных продаж по арендным ставкам аналогов имущества (подход А). Однако сравниваются не арендные ставки, а сами объекты имущества, в связи с чем указанная аналогия сравнения и позиционирование подхода сравнительным подходом ошибочны.
Однако самая главная ошибка кроется в пренебрежении оценщиками фундаментального назначения подходов к оценке, которое состоит в том, что каждый из подходов определят стоимость (либо величину арендной ставки) на основании информации, которая никак не связана с информацией, применяемой в других походах.
Другими словами, исходная рыночная информация, применяемая в каждом из подходов, не коррелирует с исходной информацией, применяемой в других подходах, в связи с чем каждый подход дает уникальный результат.
На примере оценки недвижимого имущества, сравнительный подход базируется на данных рынка продаж, доходный подход – на данных рынка аренды объектов недвижимости, затратный подход – на данных строительного рынка.
Поэтому, применение дополнительных методов (методик), либо увеличение объема исходной информации в рамках одного из подходов может привести только лишь к уменьшению технической и статистической погрешности полученных на основании одних и тех же данных результатов, в то время, как использование другого подхода дает независимый результат, базирующийся на исходной информации иного характера и содержания.
Именно поэтому законодатель обязал оценщика применить (либо обосновать отказ от применения) каждый из трех подходов к оценке.
Такое понимание подходов к оценке заложено в стандартах оценки, в которых указание на данное фундаментальное отличие каждого из подходов имеется в определении каждого из подходов к оценке.
В Федеральных стандартах оценки определения подходов к оценке даны в ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», п.п. 13, 14, 15). В определении доходного подхода выделяется свойств объекта приносить доход («основанных на определении ожидаемых доходов»), сравнительного подхода – выделяется свойство стоимости (цены) имущества («имеется информация о ценах»), затратного подхода – «основанных на определении затрат на воспроизводство или замещение объекта».
Иное толкование подходов к оценке приводит к нарушению стандартов оценки!
Панчук А.И.
Генеральный директор
BusinessPartner
