Инвестиции в дальние дачи
Эксперты оценили для BFM.ru инвестиционную привлекательность дальних дач на различных направлениях и рассказали, сколько можно заработать на «земельных» инвестициях в таких поселках
Фото: РИА Новости
Несколько лет стагнации на загородном рынке привели к тому, что на рынке есть земельные участки по очень доступной цене — от 6,5 тысячи за сотку. Конечно, в такую стоимость не входит плата за инфраструктуру. Участок в комплекте с «благами цивилизации» можно купить по цене от 15 тысяч рублей.
Недорогие участки без подряда чаще всего продаются в сегменте «дальних дач», расположенных на расстоянии от 80 до 120 км от Москвы.
Более трети всего предложения на рынке (188 поселков без подряда) реализуется крупными компаниями, которые имеют в своем активе не менее 10 проектов. По рейтингу аналитического портала «Земер», лидерство на этих рынках удерживают УК «Своя земля» и компания «Родные земли» (в несколько разных сегментах). Они специализируются на продажах поселков нового формата, которые позиционируются как «супер-эконом». Цена сотки в поселках этих компаний начинается от 10 тысяч рублей без учета коммуникаций.
Конечно, такие поселки не имеют готовых въездных групп и асфальтированных дорог: они появятся тогда, когда жители поселка решат их возвести и внесут на это средства, отмечают эксперты.
«Такие поселки как конструктор, где в течение 3-7 лет можно строить свой загородный дом без вложения единовременно больших средств. Сначала покупаете недорого землю, когда появляются средства — подводите коммуникации. Следующая инвестиция – в проектирование дома. Строить дом тоже можно в несколько этапов, параллельно участвуя в формировании общих зон поселка, его инфраструктуры. Для тех, у кого нет накоплений, это идеальная схема», — считает генеральный директор «Земер» Илья Терентьев.
На что влияет престиж направления
Дальних дач на Рублевке нет, поскольку это трасса — самая короткая. А вот следующая по престижности Новая Рига предлагает богатый выбор: сейчас на рынке экспонируется 15 организованных поселков на расстоянии от 120 до 160 км от МКАД.
«Предложение в сегменте дальних дач Новорижского направления отличается «укомплектованностью»: почти все представленные на рынке поселки обеспечиваются как минимум необходимым набором коммуникаций. В «голом» состоянии участки предлагаются лишь в трех поселках», — отмечает генеральный директор компании «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг» Асет Гайрабекова. — Стоимость сотки земли здесь варьируется от 7,5 тысячи до 48 тысяч рублей, в зависимости от престижности, окружения поселка и пакета коммуникаций, предлагаемых покупателям участков».
Самые дешевые на Новорижском шоссе дальние дачи предлагаются в поселке «Лесной ручей», расположенном на 140 км трассы. Минимальная стоимость сотки земли здесь составляет 7,5 тысячи рублей, пакет коммуникаций (электричество, внутрипоселковые дороги, забор по периметру, офис дачного партнерства на въезде) обходится покупателям еще в 175 тысяч рублей.
Надо заметить, что цены на других направлениях могут различаться значительнее, однако минимум на всех направлениях примерно на одном уровне — около 200-250 долларов за сотку без коммуникаций.
К примеру, на традиционно «экономном» Каширском направлении предлагается 20 поселков, расположенных на удалении от 90 до 120 км от МКАД. Цена сотки — от 6,5 тысячи до 15 тысяч рублей, в зависимости от расположения поселка, благоустройства и пакета коммуникаций.
При этом цена коммуникаций часто складывается из двух частей: одна привязана к площади участка и составляет в среднем 23-25 тысяч рублей за сотку. Другая, целевая, не зависит от размера приобретаемого участка: водоснабжение — примерно 115 тысяч рублей, газификация — от 125 тысяч рублей, электричество на дом — 35 тысяч рублей за киловатт.
Однако, отмечают девелоперы, основными критериями выбора при покупке дальней дачи становится не цена, а другие факторы — такие, как время поездки, а также инвестиционная привлекательность, а также ликвидность участка в среднесрочной перспективе.
Как зарабатывать на дальней земле
В условиях стагнации загородного рынка мало надежд на повышение стоимости в связи с ростом всего рынка. Однако это не значит, что загородные объекты не растут в цене. К примеру, есть ряд поселков, где цены значительно выросли или вырастут благодаря реконструкции трассы.
Реконструкция трасс приведет к росту цен на 10-12% в поселках для постоянного проживания в пределах 50 км от МКАД по Ярославскому, Новорижскому и Минскому направлениям, предсказывают аналитики компании «Пробизнес-Девелопмент». Однако, по их мнению, не стоит ждать сильного подорожания дальних участков, но речь может идти о повышении ликвидности участка и небольшой экономии на времени в пути.
«Состояние и «проходимость» шоссе значительно отражается на ликвидности объектов в пределах 50-60 км от МКАД, где сосредоточены основные пробки. Чем выше качество самого объекта, тем заметнее влияние транспортной составляющей на его конечную стоимость. Влияние транспортной составляющей на цену гораздо выше, когда речь идет о домах и таунхаусах, которые являются альтернативой городской квартире», — отмечает коммерческий директор компании «Пробизнес-Девелопмент» Сергей Нагорный.
Однако даже в сегменте дальних дач можно неплохо заработать, если «входить» в проект на старте продаж. «Исходя из нашего опыта, стоимость земли в поселках формата дальних дач зависит от многих факторов: в первую очередь, это транспортная доступность, направление и качество работы управляющей компании. При правильном выборе совокупность этих факторов может увеличить стоимость земли за год на 50%, если приобрести участок «на старте» поселка. А после сдачи поселка цена может увеличиться на 150% по сравнению с начальной. Многое зависит именно от профессионализма управляющей компании и своевременности работ по проведению коммуникаций. Таким образом, стоит обращать внимание на уже реализованные проекты УК и изучить форумы жителей этих поселков», — отметил в беседе с BFM.ru Игорь Богданов, коммерческий директор УК «Своя земля».
К примеру, участок с пакетом коммуникаций в поселке «Лесной ручей» (Новорижское направление, 140 км от МКАД) можно было купить по цене 200 тысяч рублей, сейчас минимальная стоимость уже составляет 213,75 тысячи рублей, а в августе цена, согласно прогнозу «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг», поднимется до 231 250 рублей.
Неплохой прогноз и для поселка «Деревеньки», расположенного в 100 км от МКАД по Киевскому шоссе. Участок с коммуникациями сейчас продается по цене 264,8 тысячи рублей, прогноз на сентябрь-октябрь — 305,8 тысяч рублей.
На Каширском шоссе в 130 км от МКАД скоро будут открыты продажи в поселке «Оленьковы дачи», сообщают аналитики компании. Стоимость сотки с коммуникациями стартует с 15 тысяч рублей, прогноз на сентябрь — 20 тысяч рублей за сотку.
В поселке «Ильинское» (70 км от МКАД по Новорязанскому шоссе) прогноз для роста стоимости сотки с 13 тысяч до 19 тысяч рублей, отмечает Игорь Богданов. В «Солнечном доме» (60 км по тому же шоссе) прогноз на повышение цен через полгода — на 4 тысячи рублей за сотку (с 19,9 до 23 тысяч рублей).
Таким образом, в этих поселках доходность за полгода может составить до 30%, если не учитывать операционные расходы.
Загвоздка в ликвидности
Ликвидность участков на разных направлениях — вот что значительно разнится. Пока, отмечают эксперты, лидером спроса является Новорижское шоссе, где в прошлом году было заключено более всего сделок. Так что для инвестиционных покупок, когда продажа объекта планируется через год-два, эксперты рекомендуют в первую очередь обратить внимание на это направление.
«Рынок загородной недвижимости вдоль Новорижской трассы стал развиваться ранее остальных. Поэтому предложение здесь более структурировано, а ценовая политика более понятная, как для девелоперов, так и для потребителей» – поясняет Асет Гайрабекова. Здесь инвесторы учитывают реконструкцию дорог и повышение доступности, но основная их ставка — на традиционно высокий спрос покупателей, которые будут стремиться поселиться в одном из экологически благоприятных направлений, но при этом иметь возможность относительно быстро добраться до Москвы. «Для покупателей с небольшим бюджетом приобретение дальней дачи — это практически единственный способ организации загородной жизни на одном из самых благоприятных направлений Подмосковья — Новорижском», — резюмирует эксперт.
«Объемы продаж дальних дач на Каширском направлении могут заметно увеличиться уже к лету 2013 года, после завершения реконструкции трассы М4 «Дон» в районе МКАД», — считает Асет Гайрабекова. Может повыситься ликвидность участков и на Ленинградском направлении, после окончания реконструкции трассы и строительства дублера от Солнечногорска.
В целом, инвестиции в дальние дачи могут быть интересны тем, кто хотел бы инвестировать в недвижимость и в землю, «которую больше не производят», но при этом имеет весьма небольшой капитал для инвестиций — от 200 до 600 тысяч рублей, отмечают эксперты.
