3 декабря 2012, 22:19 Татьяна Соколова
Владельцы земли в Раменском районе живут на краю вулкана
Преступная группа, куда входил глава Росреестра Раменского района, вывела земли из муниципальной и федеральной собственности. Ущерб государству — 1 млрд рублей. Ничего не подозревающие владельцы участков останутся без компенсации
Фото: Gary Hayes/flickr.com
Сегодня Следственный департамент МВД возбудил уголовное дело по статье «мошенничество в крупном размере» в связи с незаконным отчуждением земель в Раменском районе, находящихся ранее в федеральной и муниципальной собственности. Ущерб государству превысил 1 млрд рублей. Было проведено 24 обыска в столичном регионе и Владимирской области. Арестован начальник отдела Росреестра по Раменскому району Московской области.
По данным следователей, злоумышленники изготавливали на подставных или случайных людей фиктивные свидетельства о праве собственности на землю образца 1992 года и доверенности на право распоряжения землей. После этого на основании дачной амнистии «собственники» заявляли права на земельные участки и продавали их по рыночным ценам. В группу входили должностные лица отдела Росреестра, бывшие сотрудники правоохранительных органов и сотрудники агентств недвижимости.
«Если в схеме был задействован Росреестр, то органы местного самоуправления могли не знать, что происходит. Дело в том, что по упрощенному порядку дачной амнистии мошенники могли зарегистрировать право собственности на участок, просто не вкладывая в первичные документы копию постановления администрации о выделении земли [обязательна при регистрации участков, выделенных гражданам до 1992 года, когда вступил в силу нынешний Земельный кодекс]. Для покупателя, которому потом продавали землю, все документы о регистрации права собственности выглядели нормально. Выяснить, что он покупает в правовом смысле «грязную» землю, можно было лишь одним способом — запросить постановление о выделении этого участка в архиве администрации района», — пояснил BFM.ru Игорь Быковский, вице-президент корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис».
Впрочем, для перевода участков под другое использование владелец должен обратиться в администрацию. Напомним, аналогичный перевод земель, признанный судом преступным, был произведен в Можайском районе. В сентябре заместитель главы сельского поселения «Бородинское» Майя Склюева была приговорена к пяти годам колонии за незаконный перевод десяти участков, в том числе исторических, в разряд дачных.
Пока следствие не указывает, были ли вовлечены в схему чиновники местной администрации. В самой администрации Раменского района на запрос BFM.ru с просьбой дать пояснения, ответили: «Без комментариев».
Участки вулканического происхождения
«Оказаться владельцем такого участка и построить там дом — это как построить дом на склоне потухшего вулкана. Какое-то время вулкан отдыхает, но в любой момент он может проснуться. И все, ты остался без дома. Так и здесь. Конечно, можно подать в суд на то, чтобы тебя признали добросовестным приобретателем, но какое решение примет суд, неясно. Как неясно и то, что решит государство — будет ли изымать участки с компенсацией или оставит новым владельцам», — рассуждает Игорь Быковский.
«Если право собственности продавца земельного участка основано на поддельных документах, то сделка является недействительной или ничтожной с момента ее совершения и не порождает никаких правовых последствий (статьи 166-168 Гражданского кодекса РФ). Воля собственника, то есть государства или муниципалитета, на продажу участков отсутствовала. Поэтому иск об истребовании земельного участка из незаконного владения должен быть удовлетворен судом, независимо от того, является ли покупатель или нет добросовестным приобретателем», — рассказала BFM.ru Анастасия Малышевская, представитель юридической компании «Хренов и партнеры».
Впрочем, покупатель вправе в соответствии со статьей 461 ГК РФ обратиться в суд с требованием к продавцу земельного участка о возмещении убытков, причиненных изъятием участка по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, пояснила юрист. «Помимо этого, в соответствии со статьей 303 ГК РФ покупатель земельного участка (как добросовестный, так и недобросовестный) вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество. Добросовестный владелец также вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества», — пояснила Анастасия Малышевская.
То есть, говоря не юридическими терминами, если государство подаст в суд, то его требования о возврате участков удовлетворят с высокой вероятностью. Владельцы могут рассчитывать только на компенсацию за строения и за улучшение качеств земельного участка.
«Меня неприятно удивило, что Росреестр участвовал в преступном сговоре. Это не красит самого сотрудника и заставляет задуматься о том, как вообще у нас регистрируется право на недвижимость. Ведь такое на уровне рядового сотрудника сделать невозможно. Рядовой сотрудник ведет прием под веб-камерами, посетители идут по электронной очереди», — рассказал Быковский.
Он добавляет, что иски о признании собственника добросовестным приобретателем и о компенсации затрат идут годами, и покупателям этой земли можно только посочувствовать. Несколько лет участки нельзя будет продать, на них глупо будет что-то строить, поскольку их могут изъять, а сумма компенсаций вряд ли будет большой. На судебные же процессы придется изрядно потратиться.
«Поскольку в этой схеме участвовали федеральные чиновники, то государство должно нести ответственность за их действия. Надо заставить возмещать ущерб тех, кто положил деньги от продажи участков в свой карман, а не добросовестных приобретателей, это было бы самое разумное решение проблемы», — пояснил Игорь Быковский.
Впрочем, по мнению опрошенных BFM.ru экспертов, вряд ли стоит ждать такого развития событий, а ущерб покупателям вряд ли будет кем-то возмещен.
