Мария Мягкова
Дома привяжут к участкам
Поправки в Гражданский кодекс, внесенные в Госдуму, предполагают объединение земельного участка и расположенных на нем зданий в единый объект недвижимости. Это должно упростить покупку загородных домовладений
Фото: grongar/flickr.com
Президент России Дмитрий Медведев внес в Госдуму пакет поправок в Гражданский кодекс. Если они будут приняты во время весенней думской сессии, то вступят в силу в сентябре 2012 года.
По словам главы Минюста Александра Коновалова, которые приводит РИА «Новости», законопроект, в частности, предполагает, что земельный участок и расположенные на нем здания станут единым объектом, на который распространяется единое вещное право. Он отметил, что отсутствие этой нормы в российском законодательстве вызывало множество проблем.
Эксперты, опрошенные BFM.ru, оценили эту поправку положительно: по их мнению, объединение участка и расположенных на нем домов в единый объект, значительно упростит процедуру оценки и регистрации недвижимости.
Напомним, что сегодня покупатель должен оформлять два договора — отдельно на дом и отдельно на землю. Соответственно, все кадастровые документы существуют в количестве зарегистрированных объектов недвижимости. Например, если на участке есть несколько строений, документы нужно оформлять на каждый из них.
«Данные изменения не просто правильны, они необходимы, поскольку земельное и гражданское законодательство давно устанавливают полную привязку объектов недвижимости к земельным участкам, — рассказал BFM.ru адвокат, руководитель собственного юридического центра Олег Сухов. — Объединение земельных участков и возведенных на них объектов снимет множество споров и вопросов, которые встречаются на этапах заключения договоров, их регистрации в Росреестре, а также при притязаниях со стороны третьих лиц».
По мнению руководителя Аналитического центра ОАО «ОПИН» Екатерины Лобановой, новая норма упростит процедуру покупки готовых домовладений и простимулирует строительство объектов на загородном рынке. Она считает, что благодаря этому законопроекту спрос на готовые дома сможет увеличиться на 3% по сравнению со спросом на участки без подряда.
«Но все это касается первичного рынка недвижимости, — отметила эксперт. — В то же время могут возникнуть имущественные споры в тех случаях, когда участок принадлежит одному человеку, а строение на нем — другому. Для того чтобы избежать этих споров, необходимо выработать четкий и правильный механизм внедрения этого законопроекта. От технических моментов будет зависеть успех этого начинания».
Нотариусы станут «лишним» звеном
Президент также предложил наделить нотариусов правом регистрации сделок с недвижимым имуществом. При этом они будут нести ответственность, в том числе имущественную, если сделка будет оформлена с нарушениями.
По словам главы Минюста, нотариус будет выступать в роли «не только некоего почтальона, штампующего документы». Он станет изучать обстоятельства сделки, проверять ее чистоту и предупреждать граждан обо всех ее особенностях и рисках. Делается это, как уточнил Александр Коновалов, чтобы люди не стояли в очередях, а работа нотариуса велась по принципу «одного округа».
Опрошенные BFM.ru эксперты считают. что нотариусов привлекать необязательно — по их мнению, с регистрацией сделок вполне справляется Регистрационная палата, в сфере регистрации сделок с недвижимостью нет практически никаких сложностей, сроки вполне вменяемые, а сама процедура отработана.
Простая письменная форма, предусмотренная сейчас, позволяет гражданину самостоятельно составить договор или за небольшую плату составить его с помощью юриста, после чего орган государственной регистрации прав регистрирует сделку, пояснила BFM.ru руководитель юридического департамента ГК «МИЦ» Дарья Погорельская.
По ее словам, нотариус, как правило, берет за нотариальную форму сделки пошлину в процентах от суммы сделки и так называемую плату за техническую работу. «При этом при общении с нотариусом возникают сложности, связанные с согласованием текста документа, поскольку у каждого нотариуса свой взгляд на форму и содержание договора, в то время как при обращении в регистрирующий орган стороны самостоятельно согласовывают текст своего договора, единственным условием является наличие в договоре предусмотренных законом существенных условий. Кроме того, к нотариусам существуют очереди и запись. Таким образом, эта инициатива существенно затруднит для граждан заключение сделок с недвижимостью без всякой необходимости», — резюмирует Дарья Погорельская.
«Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью возможно, но необязательно, имущественная ответственность нотариусов за серьезные ошибки существует и сегодня. В части нотариального удостоверения сделок мы не увидели каких-либо изменений, — сообщил председатель Совета Гильдии риэлторов Москвы Илья Шкоп.
По словам управляющего партнера компании «Миэль-Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, введение регистрации сделок у нотариусов приведет, во-первых, к появлению посредника между Регистрационной палатой и населением, во-вторых — к тому, что эта услуга будет стоить потребителю денег.
«От Регистрационной палаты никуда не деться, — считает Яхонтов. — Она выступает тем самым государственным органом, который является гарантом собственности. Нотариус вряд ли может выступить таким гарантом. Соответственно, принятие закона (а он явно будет принят) внесет если не хаос, то сильно затруднит жизнь. У нотариусов нет ни методики, ни лишнего времени на изучение истории сделок. А у Регпалаты есть своя пропускная мощность. Больше определенного числа документов все равно не может быть проверено».
Адвокат Олег Сухов также считает, что при проведении сделок с недвижимостью через нотариуса могут возникнуть затруднения. По его мнению, сами нотариусы будут либо отказываться от проведения таких сделок, либо предлагать сторонам такие условия, при которых сделки будут невозможны к исполнению, — например, станут обязывать стороны по договору собирать все архивные правоустанавливающие документы.
«Чтобы дать гарантию, тем более имущественную, на сделку, необходимо получить всю документацию по квартире, а это очень толстый пакет документов, — пояснил Сухов BFM.ru. — Его получение может занять до месяца. Далее нотариус должен как юрист высшего класса оценить возможность рисков. А такой квалификацией обладают только очень узкие специалисты: адвокаты по недействительным сделкам, судьи, занимающиеся тем же специфическим кругом гражданских споров, но не нотариусы. Следовательно, нотариусы будут всячески стараться обезопасить себя, дабы не нести в последующем материальную ответственность».
