Дачные конфликты
1. Правление регулярно собирает деньги на общественные нужды (ремонт дорог, водопровода). Однако результатов нет. Должно ли правление отчитываться перед участниками товарищества за финансы? И где могут прописываться условия, как распределяются деньги?
В соответствии с п. 1 ст. 22 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» № 66-ФЗ от 15 апреля 1998 г. (далее – Закон) Правление садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества подотчетно общему собранию членов такого товарищества, то есть обязано отчитываться перед ним о своей деятельности, в том числе о порядке расходования денежных средств. Утверждение отчетов Правления является исключительной компетенцией общего собрания членов товарищества (п. 1 ст. 21 Закона).
На основании указанного Закона решения о формировании и об использовании имущества товарищества, о создании и развитии объектов его инфраструктуры (дорог, водонапорных башен, общих ворот и заборов, котельных, детских и спортивных площадок, площадок для сбора мусора, противопожарных сооружений и т.п), а также о размерах целевых фондов и соответствующих взносов членов товарищества принимаются общим собранием членов товарищества (ст. 21 Закона).
Правление же обязано осуществлять практическое выполнение решений, принятых общим собранием членов товарищества, в частности, оно составляет приходно-расходные сметы и представляет их на утверждение общего собрания, организует строительство, ремонт и содержание дорог и других объектов общего пользования (ст. 22 Закона).
Таким образом, размер и порядок распределения взносов должен быть отражен в решениях общего собрания. Законом установлен семидневный срок с момента принятия решения, в течение которого оно должно быть доведено до сведения членов товарищества. Порядок же доведения решений до сведения членов товарищества должен быть предусмотрен в его уставе.
Кроме того, для контроля за деятельностью Правления общим собранием избирается ревизионная комиссия (или ревизор) из числа членов товарищества, которая обязана проверять выполнение Правлением всех решений общих собраний, в том числе о порядке расходования целевых и иных взносов членов товарищества.
2. Член товарищества продал свой участок постороннему человеку, не поставив в известность о планируемой продаже участка Правление. Имел ли он право на это?
Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (ст. 260 ГК РФ).
Право члена садоводческого, огороднического или дачного товарищества свободно распоряжаться своим земельным участком в случаях, если они на основании закона не изъяты из оборота или не ограничены в обороте закреплено также в ст. 19 указанного Закона.
Таким образом, член товарищества вправе был продать свой участок любому лицу, не ставя об этом в известность Правление.
3. Сосед отрезал кусок от земли общего пользования (дороги), и поставил на нем дом. Засыпал канаву, из-за чего у нас стало заливать участок. Куда жаловаться и можно ли заставить переставить дом с дороги?
Все земельные споры рассматриваются в судебном порядке (ст. 64 Земельного кодекса РФ). Возможность защиты прав садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан и их членов закреплена в ст. 46 указанного выше Закона.
На основании ст. 60 ЗК РФ в случае самовольного занятия вашим соседом земельного участка нарушенное право членов дачного (садоводческого, или огороднического) некоммерческого объединения граждан на земельный участок (в данном случае на участок общей дороги) подлежит восстановлению в судебном порядке.
Требования о сносе дома, незаконно построенного на самовольно занятом участке и пресечении других действий, нарушающих права членов товарищества (или иного садоводческого, огороднического или дачного объединения граждан), может быть заявлено в суде как членами такого объединения, так и самим объединением.
Таким образом, в данной ситуации вам нужно жаловаться в суд. Помимо сноса дома вами может быть заявлено требование о возмещении соседом расходов, которые вы понесете для восстановления канавы, засыпанной им при самовольном строительстве дома. При этом, заявленные требования будут удовлетворены судом только в случае, если земельный участок был действительно занят соседом самовольно и дом на нем был построен также без требуемых законом разрешений.
4. Может ли член садового товарищества разводить на своем участке пчел, домашних птиц и КРС?
Согласно ст. 1 Закона садовый земельный участок предоставляется гражданину или приобретается им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений). Иными словами, такой участок должен использоваться членом садоводческого товарищества строго в соответствии с его целевым назначением, предусмотренном законодательством. Разведение пчел, домашних птиц и крупного рогатого скота возможно в порядке, предусмотренном Законом РФ «О личном подсобном хозяйстве» от 7 июля 2003 года № 112-ФЗ. Личное подсобное хозяйство является формой непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции, и ведется в целях удовлетворения личных потребностей граждан на земельном участке, который был предоставлен и (или) приобретен именно для ведения личного подсобного хозяйства. Это может быть участок в черте поселений (приусадебный земельный участок) и земельный участок за чертой поселений (полевой земельный участок).
Для ведения личного подсобного хозяйства используются не только предоставленный и (или) приобретенный для этих целей земельный участок, но и иное имущество, в том числе: жилой дом, производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения, в том числе теплицы, а также сельскохозяйственные животные, пчелы и птица, сельскохозяйственная техника, инвентарь, оборудование, транспортные средства.
Следовательно, член садоводческого товарищества не может разводить на своем участке пчел, домашних птиц и крупный рогатый скот, поскольку это будет противоречить целевому назначению садового земельного участка.
5. Сосед переставил забор на метр нашей территории. Обратно отставлять его не хочет. Кто может помочь разрешить конфликт?
В том случае, если вы являетесь собственником земельного участка или владеете им на ином законном основании (к примеру, на основании договора аренды), то вы вправе в соответствии со статьями 304, 305 ГК РФ обратиться в суд с требованием об устранении всех нарушений ваших прав на земельный участок, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Таким образом, обязать соседа убрать забор с вашего земельного участка может только суд по результатам рассмотрения возникшего спора. В суде вами должны быть представлены доказательства права собственности или иного права (например, пожизненного наследуемого владения или аренды) на земельный участок.
6. Сосед поставил дом рядом с нашим так, что в окна не поступает свет. Имеет ли он на это право и можно ли дом перенести? Куда обращаться за помощью?
Строительство домов должно осуществляться с соблюдением действующих строительных норм и правил РФ (так называемых СНиПов), а также градостроительного законодательства и законодательства о пожарной безопасности.
В настоящее время, например, действуют СНиПы 30-02-97 о планировке и застройке территорий садоводческих объединений граждан, зданий и сооружений. Указанными СНиПами установлены минимальные расстояния до границы соседнего садового участка в соответствии с санитарно-бытовыми условиями: от садового дома – 3 м, от постройки для содержания мелкого скота и птицы – 4 м, от других построек – 1 м, от стволов высокорослых деревьев – 4 м, среднерослых – 2 м, от кустарника – 1 м. Эти расстояния должны соблюдаться как между постройками на одном участке, так и между постройками, расположенными на смежных участках (п. 6.7. названных СНиПов).
Действует также Свод правил по проектированию и строительству «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства» (СП 30-102-99), которым установлено, что на территории с застройкой усадебными, одно-двухквартирыми домами, расстояние от окон жилых комнат до стен соседнего дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, должно быть не менее 6 м.
Таким образом, по всей видимости, вашим соседом при строительстве дома были допущены какие-либо строительные нормы и правила. Однако это должно быть установлено и подтверждено соответствующей документацией. В соответствии с Законом о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан садовод, огородник или дачник может быть подвергнут административному взысканию в виде предупреждения или штрафа за нарушение градостроительного законодательства,, законодательства о санитарно-эпидимиологическом благополучии населения или законодательства о пожарной безопасности, совершенное в границах такого объединения. (ст. 47 Закона).
С нашей точки зрения, вы можете в судебном порядке требовать устранения вашим соседом допущенных нарушений строительных норм и правил, которое подразумевает, в том числе и перенос дома. Кроме того, в ГК РФ есть ст. 304, которая предоставляет собственнику право требовать в судебном порядке устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения. В ходе рассмотрения дела суд будет выяснять все обстоятельства, связанные со строительством не только дома вашего соседа, но и вашего дома, в том числе проверит законность строительства (наличие необходимых разрешений, прав на землю и т.д.).
7. Можно ли продать лишь землю, а дом, который на ней стоит, оставить себе и продолжать в нем жить?
Земельный участок, на котором расположен дом, может быть продан его собственником любому лицу. Однако покупатель земли должен иметь в виду, что в соответствии с п. 2 ст. 271 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.
Таким образом, в случае продажи земли за собственником дома сохраняется право пользования частью земельного участка, расположенной под домом.
8. Соседи разрушили забор, который был поставлен недавно в соответствии с решением Правления ДСК между нашими участками. Возможна ли компенсация морального и материального ущерба? И установка нового забора за счет соседей? Идти ли с этим делом в суд или решить его в другом месте?
Данный спор должен рассматриваться судом. В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Убытками являются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Иными словами, если в суде будет установлено, что забор был построен вами законно, то есть при его строительстве были соблюдены все предусмотренные законом требования, будет подтверждено ваше право собственности на него, а также установлен факт нарушения ваших прав, вы сможете потребовать от соседа возмещения реального ущерба, причиненного вам разрушением забора, а также выплаты вам денежной суммы в размере, необходимом для восстановления забора либо обязать соседа восстановить забор самостоятельно за счет собственных средств.
Согласно ст. 151 ГК РФ обязанность денежной компенсации морального вреда может быть возложена судом на нарушителя в случае, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, которые нарушают его личные неимущественные права либо посягают на принадлежащие ему другие нематериальные блага. К личным неимущественным правам и нематериальным благам, в частности, относятся жизнь и здоровье, достоинство личности, личная неприкосновенность, честь и доброе имя, деловая репутация, неприкосновенность частной жизни, личная и семейная тайна (ст. 150 ГК РФ).
Таким образом, что касается морального вреда, то он может быть компенсирован вам только в том случае, если будут представлены доказательства причинения действиями соседа вреда вашему здоровью (к примеру, медицинские справки, подтверждающие факт обращения за медицинской помощью), а также установлена причинно-следственная связь между действиями соседа и вредом, причиненным вашему здоровью.
Иными словами, если в суде будет установлено, что забор был построен вами законно, то есть при его строительстве были соблюдены все предусмотренные законом требования, будет подтверждено ваше право собственности на него, а также установлен факт нарушения ваших прав, вы сможете потребовать от соседа возмещения реального ущерба, причиненного вам разрушением забора, а также выплаты вам денежной суммы в размере, необходимом для восстановления забора либо обязать соседа восстановить забор самостоятельно за счет собственных средств.
Согласно ст. 151 ГК РФ обязанность денежной компенсации морального вреда может быть возложена судом на нарушителя в случае, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, которые нарушают его личные неимущественные права либо посягают на принадлежащие ему другие нематериальные блага. К личным неимущественным правам и нематериальным благам, в частности, относятся жизнь и здоровье, достоинство личности, личная неприкосновенность, честь и доброе имя, деловая репутация, неприкосновенность частной жизни, личная и семейная тайна (ст. 150 ГК РФ).
Таким образом, что касается морального вреда, то он может быть компенсирован вам только в том случае, если будут представлены доказательства причинения действиями соседа вреда вашему здоровью (к примеру, медицинские справки, подтверждающие факт обращения за медицинской помощью), а также установлена причинно-следственная связь между действиями соседа и вредом, причиненным вашему здоровью.
