Как купить участок
Казалось бы, для покупки участка много не надо – главное были бы деньги. Однако не все так просто, как кажется на первый взгляд. Бумажная волокита и другие нюансы не обошли стороной и этот вопрос.
Прежде чем ответить на вопрос «как купить участок» под строительство дома необходимо определиться с пожеланиями к нему. Конечно, кому-то необходима усадьба с полями, рощами и прудами, однако большинству потребителей нужно место для дома и отдыха с удобным подъездом и возможностями по налаживанию хотя бы автономных коммуникаций - теплоснабжения, отопления, канализации и т.п. Как минимум, это предполагает наличие рядом достаточных мощностей электричества, водопровода или альтернативы ему в виде подземных или наземных водных ресурсов. Наличие газопровода позволит в будущем существенно экономить затраты на энергоресурсы.
На что следует обратить внимание
Знать только примерную стоимость земли, площади и приблизительное месторасположение будущего домовладения совершенно недостаточно для такой важной покупки. При выборе участка необходимо обратить внимание на экологическое состояние территории - например, рядом может находиться свалка, либо захоронение отходов производства. Не самым приятным соседом может оказаться и кладбище. Многие участки в Московской области имеют подземные коммуникации (кабели связи, электрические, газовые или иные магистрали) - это хорошо с точки зрения перспектив подключения к ним, но может наложить дополнительные ограничения на проведение строительных работ на участке. Также следует обратить внимание на перспективы развития местности, например, строительство ЦКАД, расширение автомагистралей, строительство крупных промышленных или складских комплексов и прочее. При выборе участка учитывается близость учреждений образования, здравоохранения, торговли, работы, родственников, общественного транспорта и т.д. - для каждого покупателя эти критерии индивидуальны в зависимости от целей и потребностей его и его семьи.
Изначальная низкая стоимость участка потом может вылиться в непомерные расходы на проведение нормальной дороги к нему, согласование и проведение коммуникаций. Важно учесть стоимость согласования, подведения, подключения требуемых коммуникаций, необходимые и возможные мощности, а также сроки согласования коммуникационных проектов (как правило, не менее 6 месяцев).
Необходимо обратить внимание на адекватный вашим запросам и планам выбор размера земельного участка. Например, под летний домик эконом-класса может подойти и 6 соток. Однако если дом предназначен для постоянного проживания, то речь может идти о 15-20 сотках и больше. Но у приобретения больших участков есть оборотная сторона - чем больше участок, тем больше времени и средств понадобится на его уход и содержание, больше придется платить налог на землю.
Категория и вид земли
Важнейшим аспектом, который нужно учесть, при приобретении земельного участка для строительства дома является категория и вид разрешенного использования участка. Не на всех участках можно возводить жилые строения и на еще меньшем их количестве можно оформить постоянную прописку, регистрацию. Всего существует семь категорий земель - сельхозназначения, промышленности, особо охраняемых территорий, лесного фонда, водного фонда, земли запаса, и, наконец, земли поселений. Именно на землях последней категории, выделенных под индивидуальное жилищное строительство или малоэтажное строительство можно не только строить загородный дом, но и прописаться в нем. Строительство дома возможно и на землях поселений, выделенных под личное подсобное хозяйство.
Строительство и даже прописка, возможны и на землях сельхозназначения. Например, существуют земельные участки сельхозназначения, с разрешенным видом использования под индивидуальное жилищное строительство. Особое внимание нужно обратить на земельные участки категории "земли сельхозназначения", с видом разрешенного использования "садоводство" или "огородничество" или для "дачного ведения хозяйства". Если вид разрешенного использования - дачный, то вы имеете право построить жилой дом с правом регистрации или без права регистрации. Если это садовый участок, то вы имеете право построить жилой дом, но без права регистрации. При огородном участке земли вы не имеете права ни строить жилой дом, ни регистрироваться. Однако на дачных участках земли часто возникают проблемы с регистрацией. Если у вас есть участок сельхозназначения с видом разрешенного использования под дачное строительство, то в доме на таком участке прописка возможна и в судебном порядке.
Для строительства и постоянного проживания на сельскохозяйственных землях фермерского назначения или личного подсобного хозяйства, покупателю надо становиться ПБОЮЛ - фермером с соответствующим сертификатом. Чтобы точно выяснить, возможно ли и какое строительство на покупаемом земельном участке, лучше обратиться в земельный комитет района. У местных властей можно узнать и о возможностях и перспективах перевода земель из одного назначения в другое.
После того как вы выбрали подходящий именно Вам земельный участок, процесс его покупки только начинается. Порой он может растянуться и на полгода. Помочь сэкономить ваше личное время могут хорошие юристы, риэлторы и посредники имеющие правильные отношения с местными чиновниками и различными государственными службами. Только, как правило, настоящие профессионалы нарасхват.
Проверка и оформление документов на покупку земли
Первое с чего начинается сделка - это получение и проверка имеющихся у продавца или его риэлтора документов. При знакомстве (встрече) с продавцом нужно посмотреть его паспорт и оригинал свидетельства на право собственности на землю (если такое свидетельство оформлялось), чтобы убедиться, что земля принадлежит именно данному лицу. Если показывают только копию, то лучше от сделки отказаться, так как копия свидетельства могла быть выдана в случае, когда участок находится под арестом или когда само свидетельство изъято, если участок является предметом судебного разбирательства. Если продавцом выступает риэлтор, необходимо съездить в агентство недвижимости, которое он представляет - узнать, работает ли там этот человек, посмотреть лицензию, ознакомиться с документами, на основании которых продаётся данный земельный участок. Если продавец действует через представителя, то нужно попытаться проверить отозвана доверенность представителя или нет. В доверенности должно быть прописано, что доверяет (полномочия представителя), по какой цене, какую недвижимость доверяют продать представителю, имеет ли он право подписывать договор по сделке.
Если в качестве подтверждения права собственности на продаваемый участок продавец представил свидетельство о собственности, то желательно внимательно его изучить - в нем указано кем и когда выдано свидетельство; на основании каких документов; кто является собственником земли; сколько земли выдано; статус участка (не все участки пригодны для строительства); кадастровый номер участка. К свидетельству на право собственности обязательно должен быть приложен кадастровый план. В нём указаны количество соток, категория земли, сведения о частях земельного участка, план границ участка. В выписке из кадастра указываются все обременения по данному участку земли (например, на покупаемом участке могут проходить газовые трубы, коммуникация, водоснабжение, кабели, древесно-кустарниковая растительность, не подлежащая вырубке). Это важно знать, поскольку при переходе права собственности все обременения и ограничения на строительство сохраняются. Однако бывают случаи, когда в документах на землю ряд ограничений и обременений оказывается не указан.
От продавца также желательно получить документы, на основании которых он стал владельцем участка - договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о наследстве. Продавец обязан также предоставить документы об уплате налогов на землю. Во избежание недоразумений и конфузов с родственниками продавца, можно получить нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на сделку. Если психическое здоровье продавца вызывает у вас сомнения, потребуйте справку о его дееспособности. Невменяемость на момент свершения сделки может стать причиной признания её недействительной. При общении с продавцом нужно сравнить, сколько соток было выделено продавцу по документам и сколько используется и продается сейчас. Многие граждане самовольно «прирезают» себе дополнительные площади.
Если свидетельство о праве собственности на участок отсутствует - получите у продавца иные документы, на основании которых он владеет (распоряжается) участком. Это могут быть постановление, распоряжение местного органа власти, договора купли-продажи и т.д. На многие земельные участки имущественные права владельцы до сих пор не оформили (т.е. земельный участок принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения, бессрочного пользования и пр.). В стародачных местах и садоводческих товариществах этот вопрос наиболее актуален, т.к. пользование земельными участками там осуществляется исторически. Отсутствие свидетельства о собственности и свежего кадастрового плана существенно усложнит и задержит сделку.
В зависимости от вашей уверенности в продавце, степени знакомства с ним, осторожности, статуса земельного участка, также могут понадобиться справки об отсутствии арестов и запрещений из компетентных органов, оплате членских, паевых и разовых взносов, отказы дольщиков от преимущественного права покупки доли имущества, подтверждение отсутствия межевых споров, генеральный план застройки территории или градостроительный план и другие бумаги. Эти документы могут быть необходимы для реально безопасного проведения сделок. Желательно проследить историю земли начиная с документов о первичном выделе земли.
От того, на каком праве у продавца находится земельный участок, какие у него есть документы, какова категория и вид разрешенного использования земельного участка зависит стоимость, длительность, схема и сложность всей дальнейшей сделки. В простых случаях от ее начала до получения права собственности из регистрационной палаты пройдет полтора - два месяца, затраты составят 500 рублей, а в сложных можно не успеть и за полгода и расстаться с тысячами долларов.
Куда обращаться за покупкой земли
Чтобы приватизировать земельный участок, необходимо обратиться в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты. Перечень документов, прилагаемых к заявлению, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию земельных отношений.
Уполномоченные органы в месячный срок обязаны рассмотреть заявление и принять решение. Если решение положительно, то данные органы готовят проект договора купли-продажи и направляют его заявителю. В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о покупке земельного участка, а соответствующий орган власти не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Если отсутствует кадастровая карта, то орган местного самоуправления на основании дежурной кадастровой карты (которая содержит сведения о местоположении земельного участка и градостроительной документации) в месячный срок обеспечивает изготовление кадастровой карты и утверждает проект границ участка. В двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка органы власти должны принять решение о предоставлении участка гражданину или юридическому лицу. На основании проекта границ устанавливаются границы земельного участка на местности. Данные работы проводятся за счет лиц, которые обратились за приобретением прав на землю.
Основаниями для отказа в приватизации земельного участка могут послужить невозможность продажи спорного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд.
Если собственников помещений несколько, зачастую может сложиться ситуация, когда в одном здании, расположенном на неделимом участке, помещения или офисы принадлежат на праве собственности не одному, а нескольким лицам. В этом случае эти лица имеют право приобрести земельный участок в общую долевую собственность с учетом долей в праве собственности на здание.
Если же помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, а другим – на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, то выкупить землю не получится. Можно приобрести земельный участок в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено федеральным законом. Но в этом случае договор аренды заключается с условием согласия сторон на вступление в договор других правообладателей помещений в этом здании.
Как купить участок, если здание в собственности
30 октября 2007 года вступило в силу большинство положений Федерального закона №212-ФЗ от 24.07.2007 «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности». Целью закона было завершение процесса слияния государственных и муниципальных земельных участков и расположенных на них зданий, строений и сооружений, находящихся в частной собственности, в единые объекты недвижимости.
Вступившие в силу изменения касаются в основном порядка выкупа или предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения. Исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Причем, в соответствии с Законом о введении в действие Земельного кодекса РФ, владельцы зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков – до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.
Как купить участок в садоводстве
Одним из самых важных мероприятий для покупателя земли в садоводстве — проверить пакет документов на землю. В первую очередь надо проверить правоустанавливающие документы: свидетельство собственности на землю, если участок в собственности, а если в аренде – то договор аренды. Кадастровый паспорт (кадастровый план), может быть с межеванием или без межевания. Для того чтобы приобрести участок в садоводстве, межевание производить не обязательно: в этом случае в кадастровом паспорте будет указано, что межевание не проводилось. Если нет территориальных споров к границам участка (что надо выяснить у председателя садоводства), можно смело приобретать участок без межевания.
Неприватизированные садовые участки приобретать нельзя. В 2001 году вышел земельный кодекс, в котором чётко сказано, что теперь можно приобрести земельный участок только в том случае, если он в собственности или аренде. Но переоформить по садовой книжке участок уже нельзя, это незаконно. Чтобы такой участок приобрести, владелец его сначала должен приватизировать или выкупить, если у него потеряно право приватизации, а потом уже участок можно приобрести по договору купли-продажи.
Также необходима справка из БТИ о наличии или отсутствии строений на участке. Кроме того, надо взять справку у председателя садоводства о том, что данный продавец не имеет задолженности по членским взносам. В некоторых садоводствах членские взносы могут быть до 20 тысяч рублей в месяц. Если продавец продаст участок без ведома председателя садоводства (а он может это сделать), то налоги лягут на покупателя. Важна и выписка из ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество), которая берётся в регистрирующем органе. Справка говорит о том, есть ли аресты, запрещения, судебные споры по данному участку. Её стоит взять в первую очередь, а потом уже беседовать с продавцом, поскольку нужно знать все проблемы, связанные с участком. Причём такую справку можно заказать и без владельца участка, зная только адрес. Её могут дать любому россиянину.
