Мария Мягкова
На рынке столичных квартир лидируют «спальники»
Лидерами рынка жилья в Москве становятся спальные районы. Общий объем предложения там всегда был гораздо выше, чем в центре, а теперь, благодаря качеству застройки и инфраструктуры, на них приходится и основной спрос
Квартиры в центральных районах Москвы теряют популярность. Лидерами по уровню покупательского спроса сегодня являются районы комплексной застройки — на них приходится 80% обращений граждан, говорится в исследовании компании «Миэль-Брокеридж».
Спальные районы лидируют и по объему предложения: на сегодняшний день, по данным компании, около 47,5% предложения вторичного рынка приходится на объекты в спальных районах, 23,5% — на объекты в ЦАО, 29% — на объекты в промышленных районах Москвы.
Условно спальные районы можно разделить на «старые» и «новые». Старые районы, такие как Черемушки, Ховрино, Коньково, Измайлово, Отрадное и другие, строились с 1960-х годов на месте бывших деревень. Они отличаются разнообразием жилого фонда: там можно встретить как старые панельные пяти– или девятиэтажные дома, так и современные новые. К новым спальным районам, освоение которых началось в конце 1980-х годов, относятся, например, Новокосино, Митино, Куркино, новая часть района Марьино, Южное и Северное Бутово.
«Когда-то эти районы считались далекой окраиной, лишенной всех благ цивилизации и возможностей культурного досуга, — рассказал BFM.ru генеральный директор компании «Миэль-Брокеридж» Алексей Шленов. — Но за последние годы отношение к ним кардинальным образом изменилось. Когда-то не престижные, они превратились в районы респектабельные и популярные».
В качестве классического примера эксперты привели район Черемушки — один из первых в Москве районов типовой застройки.
Черемушки расположены на юго-западе Москвы, который характеризуется благоприятной экологической ситуацией, удобной транспортной доступностью и хорошей инфраструктурой: 13 общеобразовательных школ, три школы-интерната (одна из них с изучением хинди), три иностранные школы, две гимназии, Британская международная школа № 5, музыкальная и спортивные школы, 19 детских дошкольных учреждений, детская школа искусств «Юность». В непосредственной близости находится Воронцовский парк.
На Черемушки приходится 1,1% предложения всего вторичного рынка жилья Москвы. Больше всего квартир предлагается в новых домах с улучшенными планировками — 81,2% от общего объема предложения в районе, оставшиеся 18,2% предложения приходится на объекты старого пятиэтажного фонда. Самый недорогой объект в Черемушках («однушка» на третьем этаже пятиэтажки общей площадью 31,2 кв. метра, с 6-метровой кухней) предлагается по цене 5 млн рублей. Самый дорогой объект в районе (пятикомнатная квартира площадью 240 кв. метров в монолитном комплексе) стоит 76 млн рублей.
Но не все спальные районы одинаково привлекательны. Эксперты отмечают, что Измайлово на востоке Москвы, который пользовался спросом в 1990-е годы, сегодня является одним из самых дешевых московских «спальников».
«Старый, а зачастую и ветхий, жилой фонд, разнородное социальное окружение мало привлекали покупателей квартир, несмотря на близость Измайловского парка», — рассказала BFM.ru управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.
Но эксперты не исключают, что скоро в этом районе цены пойдут вверх. «Ситуация изменилась несколько лет назад благодаря началу сноса ветхого фонда и строительству новых комфортных жилых комплексов. Здесь строится современное жилье, дома повышенной комфортности и комплексы бизнес-класса. Вряд ли сегодня можно сказать, что жить в Измайлове не престижно, хотя цены при этом остаются относительно невысокими», — говорит Марина Толстик.
Самый дешевый объект в Измайлово («двушка» площадью 37,7 кв. метра, в кирпичном доме) стоит 4,7 млн рублей. Самый дорогой объект в районе (шестикомнатная квартира площадью 211 кв.метров в монолитно-кирпичном доме) предлагается за 49 млн рублей.
По ту сторону МКАД
Отдельный вид московских «спальников» — районы за МКАД. Объем предложения в спальных районах за МКАД, по данным «Миэль-Брокеридж», составляет 4,5% от всего предложения квартир, представленных на вторичном рынке Москвы.
По словам Алексея Шленова, районы за МКАД (Бутово, Митино, Куркино, Солнцево, Ново-Переделкино и Новокосино) пользуются популярностью в первую очередь, благодаря качественному жилому фонду, который возводится там последние 15-20 лет. «Несмотря на плотную застройку, предложение здесь такое же, как в среднем по Москве, а спрос всегда стабилен», — отметил эксперт.
Максимальное количество квартир представлено в Северном и Южном Бутово (37,5% от всего предложения в спальных районах за МКАД). Самый дешевый вариант («однушка» в панельном доме) стоит 5,2 млн рублей. Самый дорогой вариант (трехкомнатная квартира в монолитном доме) оценен в 25,5 млн рублей.
На втором месте по объему предложения — Митино. Здесь сосредоточено 22,3% объектов. Район застроен современными домами новых серий с квартирами улучшенных планировок. По словам управляющего партнера компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Тараса Пазяка, 40% сделок проходит внутри района — при расселении или улучшении своих жилищных условий жители Митино предпочитают не покидать район. Самая недорогая однокомнатная квартира в Митино стоит 5,15 млн рублей, а самая дорогая (четырехкомнатная) — 28 млн рублей.
На Солнцево и Ново-Переделкино приходится 22,2% от всего предложения в спальных районах за МКАД. Недорогую однокомнатную квартиру там можно найти за 4,7 млн рублей, а самый дорогой вариант (трехкомнатная квартира площадью 111 кв. метров) оценивается в 24 млн рублей.
Далее по объему предложения следует Новокосино, где представлено 8,3% квартир. Самая недорогая квартира стоит 5,3 млн рублей, а самая дорогая (шестикомнатная квартира в кирпичном доме) — 18,5 млн рублей.
Самым экономичным среди спальных районов, расположенных за МКАД, является Косино-Ухтомский. Там, по данным экспертов, предлагается самый недорогой на сегодняшний день вариант — двухкомнатная квартира площадью 46,8 кв.метров в кирпичном доме стоит 4,5 млн рублей.
Наиболее дорогой район — Куркино, где расположено наибольшее количество дорогостоящих объектов. Самое дорогое предложение в этом районе (пятикомнатная квартира площадью 245 кв. метров) — 41,3 млн рублей.
По словам Алексея Шленова, стоимость качественного жилья в московских спальных районах внутри МКАД и за его пределами сегодня абсолютно сопоставима. На ценовую ситуацию влияет и развитие метрополитена: как только начинаются работы по строительству станций метро, цены на квартиры в близлежащих районах тут же возрастают, а спрос увеличивается.
