О чем думают люди, покупающие сейчас квартиры
Георгий Дзагуров
Фотоколлаж: ИТАР-ТАСС/Алина Шагарова
В октябре Росреестр зафиксировал неожиданный для некоторых факт: число сделок на рынке недвижимости выросло на 14,7% после сентябрьского падения на 2%. И единственное объяснение этого, которое я слышал, было: «Покупатели вернулись с каникул». С фактором сезонности спорить не буду, вот только лето заканчивается августом, а не сентябрем.
Обычно перед выборами на рынке недвижимости наступает некий период безвременья, когда многие покупатели, особенно в сегменте бизнес-плюс и премиум-класса, предпочитают не принимать решений о крупных инвестициях в ожидании стабильности. И дело даже не в том, кто станет президентом: как раз в нынешней ситуации ясность наступила как никогда рано. В предвыборную пору особенно заметны популистские настроения. Инициативы принимаются в угоду толпе, и далеко не всегда в пользу дела. Популярным может оказаться давление на отдельных олигархов, введение санкций, налогов и сборов на крайне малочисленную прослойку состоятельных граждан, заметная и порою показушная борьба с коррупцией.
Кстати, отсюда и необоснованно яростные атаки на девелоперов, реконструирующих исторические здания. В результате кризиса 2008 года и смены мэрской команды множество проектов оказалось заморожено. Сегодня модно гнать на строителей. На днях я сам оказался мальчиком для битья на теледебатах по теме сохранения исторического облика города. Для архитекторов, студентов-историков и общественников всех мастей и в отсутствие настоящих строителей я олицетворял собой зло, желающее извлечь сверхприбыль, испортить облик города, разрушить памятники истории и культуры, лишить пенсионеров квартир в центре и отобрать у студентов их аудитории. А вы попробуйте строить меньше, особенно реконструировать. И завалим центр развалинами. А заодно столкнемся с дефицитом на рынке первичной недвижимости. Мы уже видим отсутствие потенциальных источников предложения.
Так что произошло в октябре? Стало понятно, что мировой экономике не избежать новой волны кризиса. Конечно, она не может не повлиять на рынок недвижимости. И неизбежно придавит спрос со стороны активных инвесторов, снизив цены. Но в нашей ситуации необходимо принимать во внимание и такие факты, как усиливающийся дефицит предложения. Он и раньше в трудные времена позволял нашему рынку недвижимости колебаться всего на 30–40%, в то время как в других странах мы наблюдали падение в разы.
Когда меня спрашивают, как кризис отразится на ценах на недвижимость, я отвечаю: всеобщее падение, конечно, потянет их вниз. Вопрос в том, что и как упадет. Ваши сбережения в евро, фьючерсах на нефть, акциях металлопроизводителей, уже снижающих объемы производства? В чем вы будете мерить падение цен на недвижимость? В евро, рублях, долларах, баррелях нефти или каратах?
Теперь смотрите. Курсы валют лихорадит. Еврозона зависит от положения дел в Греции и мнения обывателей в Германии. Рубль качается на негативных новостях. О долларе только ленивый не сказал плохого слова. Рискнуть и купить юани? Их печать всецело под контролем Коммунистической партии Китая. Бриллианты теряют покупателей в кризис настолько молниеносно, что те, кто ими обладает в достатке, занимают у меня на бензин. Рынки ценных бумаг управляются профессионалами, в собственном благополучии которых я вполне уверен. Но вот зиждется оно, как я вижу, на их высочайшей компетенции быстро высосать последнее у менее подготовленных инвесторов, к тому же не обладающих достаточным рычагом влияния. Продукты питания имеют срок годности, а автомобили радикально дешевеют с появлением новых марок.
Куда нести сбережения? Туда, где дефицит. Где нет утруски и усушки. Где право собственности не может подвергнуться margin call. В реальный продукт, затраты на складирование которого минимальны, а владение имеет потенциал получения постоянного источника дохода. То есть в метры квадратные.
Дефицит недвижимости делает инвестиции в нее устойчивее к падению и даже более предпочтительными по сравнению с фондовым рынком. В отличие от 2008 года предложение от девелоперов сильно оскудело. Операторы рынка еще могут выбросить на рынок заложенные или инвестированные объекты, но в значительно меньших объемах, чем в том же 2008-м. Инвестиционные сделки также сошли на нет как раз в конце 2008 года, сделав за три года более устойчивым рынок в целом. Хотя таких квартир и раньше было относительно немного – от 20 до 25%.
Какие метры предпочтительнее:
Не подлежат мультипликации из-за повышения этажности строительства или вовсе не могут быть воспроизведены. Например, земля или помещения стрит-ритейла, то есть первые этажи на главных торговых коридорах города.
Имеют минимальный риск не состояться, то есть готовые и построенные.
С минимальной амортизацией, в том числе моральной;
Хуже горят ввиду отсутствия деревянных перекрытий, значит, современные.
Где коммуникации будут обслуживаться стабильно, то есть, в местах проживания представителей власти и лидеров бизнеса. Центр, Запад, Северо-запад.
