Дачи в Подмосковье. Цены не кусаются, самые "вкусные" дома разобрали
РИА Новости. Антон Денисов
15:46 24/05/2011
Артем Блюденов, РИА Новости.
Прошлогодняя аномальная жара и лесные пожары заставили многих москвичей всерьез задуматься об аренде на лето загородного дома, поэтому активный спрос на сезонную аренду сформировался еще в марте - впрочем, утешают риелторы, желающие смогут подыскать себе место под подмосковным дачным солнцем и сегодня, тем более, что сам наем практически не подорожал, однако в конце весны за по-настоящему интересный объект придется уже побороться.
Дача в дефиците
В марте предложений загородных домов в Подмосковье было гораздо больше, чем желающих их снять, что позволяло арендаторам продавливать арендодателей по цене, рассказывает руководитель отдела аренды загородной недвижимости офиса "Сретенский" компании "Инком-Недвижимость" Ольга Баштанова. Однако в середине весны, констатирует она, ситуация поменялась кардинальным образом: в апреле наиболее выгодные по соотношению цены и качества объекты быстро ушли с рынка.
По словам эксперта, классический срок летней аренды дома загородом равен трем-четырем месяцам, так что если арендатор заинтересован в найме дачи на меньший период арендные ставки могут вырасти в разы, чтобы отбить время возможного "простоя" дома без жильцов.
Как обращает внимание первый заместитель директора компании "Миэль-Аренда" Мария Жукова, почти треть объема предложения на загородном рынке аренды не превышает ценовой порог в 30 тысяч рублей, но спрос на такие объекты очень незначительный.
Максимальным же интересом у арендаторов, обращающихся в агентства недвижимости, по данным "Миэля", этой весной пользовались объекты стоимостью от 30 до 90 тысяч рублей - на них проходилось 66,5% от общего спроса.
Подобные цифры не удивляют специалиста по загородной аренде агентства недвижимости DOKI Наталью Кашину.
Как правило, объясняет она, арендаторы, собирающиеся снять дачу в бюджете 20-40 тысяч рублей в месяц, не обращаются к риелторам, а действуют напрямую - собственников таких объектов знакомые передают друг другу "с рук на руки".
Большое значение для арендаторов при выборе дома имеет наличие деревьев на участке, детских площадок, магазинов и охраны в поселке, а также близость водоемов, подчеркивает Баштанова.
По ее наблюдениям, арендаторы, снимающие дома на длительный срок, едут не дальше 30 километров от Москвы, а для "сезонников" удаленность от МКАД не так принципиальна и они вполне могут заинтересоваться "дальними дачами".
Если говорить о цене, то ставки аренды по сравнению с 2010 годом практически не изменились - аренда пытается дорожать, но потом из-за ряда объективных обстоятельств цены опять снижаются, считает председатель совета директоров Kaskad Family Валерий Мищенко. Он отмечает, что в 2011 году арендные ставки вырастут по сравнению с прошлым годом не более чем на 5%, хотя, скорее всего, и этого не будет.
"Не думаю, что в ближайшие годы стабильный спрос на аренду загородных домов серьезно возрастет. Наши арендаторы стремятся снять загородные дома лишь на летний сезон, да и культура аренды загородного жилья в России не слишком развита. Граждане считают, что целесообразнее накопить деньги и приобрести свое", - рассуждает Мищенко.
Домики, дома, домища и дворцы
Объекты загородной недвижимости, по мнению Жуковой, можно условно разделить на четыре категории.
Первая - "эконом-минус", находящаяся в ценовом диапазоне до 25 тысяч рублей в месяц - представлена типичными летними домиками (щитовыми или из бруса) в дачных товариществах, на участке в шесть соток, где все удобства во дворе. Если на участке есть баня или подведен водопровод, а сама дача находится сравнительно недалеко от Москвы в месте с развитой инфраструктурой, то цена будет приближаться к верхней границе. Еще один вариант наиболее дешевых предложений - полдома в деревне с хозяевами за стенкой.
Вторая категория, "классический эконом" находится в ценовом сегменте 25-60 тысяч рублей. В ней также трудно найти дом в современном коттеджном поселке. Впрочем, тут площадь дома может доходить до 100-150 квадратных метров, в нем обязательно есть отопление, водопровод, как минимум, биотуалет, а ближе к верхней границе стоимости - канализация.
Третья категория - "бизнес-класс" - попадает в стоимостный ряд от 60 до 150 тысяч рублей и представляет собой дома в охраняемых коттеджных поселках со всеми инженерными коммуникациями. Хорошее месторасположение, ухоженные участки, качественная внутренняя отделка, отличная мебель, бытовая техника и кондиционеры - обычные атрибуты бизнес-класса.
Наконец, четвертая, элитная категория включает в себя все предложение дороже 150 тысяч рублей. Сюда входят дома площадью от 400 квадратных метров (а встречаются и настоящие дворцы) в коттеджных поселках на престижных направлениях Подмосковья - запад, северо-запад, юго-запад.
Выбираем направление
Исторически сложилось так, что загородный рынок Московской области распределен неоднородно - существуют признанные направления-лидеры, по которым в последние годы велось активное коттеджное и дачное строительство, и направления-аутсайдеры.
Например, традиционно повышенным спросом пользуется запад, юго-запад и северо-запад, а вот восток и юго-восток практически не пользуются популярностью, причем эта тенденция только усилилась из-за прошлогодних пожаров, отмечает Жукова.
Восток Подмосковья исторически плохо развит с точки зрения дачной аренды, соглашается с коллегой Кашина, добавляя, что там, тем не менее, достаточный объем предложения. Как считает эксперт, этот район Московской области больше востребован на постоянной основе, нежели сезонно.
Самыми популярными направлениями для аренды загородных домов на лето риелторы называют Новорижское, Киевское и Дмитровское шоссе. Дальше в градации по объему спроса идут Симферопольское, Варшавское и Каширское шоссе, а меньше всего нанимателей интересуют дачи на Горьковском, Егорьевском, Щелковском и Носовихинском шоссе.
А вот знаменитую Рублевку, утверждает Кашина, скорее, рассматривают как альтернативу Новой Риге и Ильинскому направлению.
Жукову же удивляет то, что среди потенциальных арендаторов загородных домов ажиотажным спросом не пользуется Дмитровское направление, хотя оно и имеет множество выходов к "большой воде" и отличается множеством числом интересных предложений в стародачных местах - в частности, в бывших дачных поселках творческой интеллигенции вблизи станции "Трудовая".
А вот вдоль Савеловской ветки железной дороги, констатирует представительница "Миэля", разбросано огромное количество садовых товариществ, и уже в первые майские выходные электрички были забиты до отказа, и только после станции Власово (100 километров от Москвы) они пустеют.
Подводя итоги
Спрос на загородную недвижимость в Подмосковье носит ярко выраженный сезонный, или "летний", характер. Этой весной две трети арендаторов, обратившихся в агентства, рассчитывали подобрать объекты на лето стоимостью от 30 до 90 тысяч рублей, а арендаторы, собирающиеся снять дачу в бюджете до 30 тысяч рублей в месяц, как правило, разыскивали собственников таких объектов через знакомых.
Популярность загородных направлений не претерпела существенных изменений - потенциальные арендаторы по-прежнему предпочитают западные области Подмосковья и обжитые стародачные места. Восток и юго-восток практически не пользуются спросом, причем эта тенденция лишь усилилась из-за прошлогодних лесных пожаров.
Ставки аренды по сравнению с 2010 годом практически не изменились, но интерес москвичей к аренде подмосковного загородного дома на лето возрос, что способствовало весеннему вымыванию с рынка наиболее ликвидных предложений по соотношению "цена-качество". Впрочем, эксперты считают, что предложение все равно превышает спрос, а в первой половине июня владельцы будут склонны снизить ставки аренды из-за риска простоя своих домовладений. Поэтому даже у неторопливых арендаторов будет шанс найти себе местечко на природе - вдали от городской суеты и плавящегося асфальта.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции
