Новый налог ударит по каждому
30 августа 2011, 12:07
Текст: Ольга Мостовая
Фото: ВЗГЛЯД
Власти говорят о введении единого налога на недвижимость еще с 1997 года. Глава Минфина Алексей Кудрин называет 2013–2014 годы. В качестве эксперимента новое налогообложение будет «обкатано» в нескольких регионах страны. В двух их них это уже произошло, и результат стал совсем не таким, каким его представляли разработчики.
В 2012 году налог на недвижимость могут ввести только в виде эксперимента в некоторых регионах России, где проведена полная кадастровая оценка недвижимости, но не по всей стране. Это нереально до тех пор, пока в стране нет системы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости. По этой причине правительство планирует ввести единый налог вместо действующих сегодня двух - на землю и на имущество - в 2013 году. Самый главный момент - ставки налога будут определять местные власти.
«Налог снизит число инвестиционных сделок с жильем, больше квартир уйдет в аренду, причем, относящихся к категориям «бюджетных», а за счет увеличения доли «плохих» съемных квартир вырастет стоимость аренды на качественное жилье, т.к. его будет меньше»
Росреестр отчитался об окончании работ в 12 регионах. В Калужской области и Татарстане при переходе от нынешней системы подсчета стоимости к кадастровой стоимости получился в среднем пятикратный рост налоговой базы в Калужской области. В Татарстане – 8-кратный рост. Об этом сообщают «Ведомости» со ссылкой на доклад некоммерческой организации «Союзэкспертиза» при ТПП России.
Столь существенное увеличение имеет мало общего с ранее сделанными расчетами Минфина, специалисты которого утверждали, что максимальная ставка налога на недвижимость на федеральном уровне может быть установлена на уровне 0,1%. Местные власти будут устанавливать ставку сами, но не выше, чем на федеральном уровне. Впрочем, если понимать, что любой налог имеет фиксальную сущность, то навряд ли местные власти будут брать меньше, если можно и больше.
Для понимания конкретных сумм можно привести такой пример: владелец квартиры в Москве площадью в 40 метров и стоимостью 8 млн рублей будет платить налог в размере 8 тыс. рублей.
Минэкономразвития предлагает не облагать налогом квартиры, дома и участки определенной площади: ввести нулевую ставку для квартир площадью до 55 квадратных метров и для земельных участков не более шести соток. Чиновники также предлагают ввести денежный вычет в 3 млн рублей, что соответствует средней стоимости квартиры в России.
Насколько выгодна замена налога на имущество и земельного на налог на недвижимость, предугадать пока сложно, говорят эксперты. Сейчас налог на имущество исчисляется исходя из оценки стоимости имущества БТИ по ставке в диапазоне от 0,1% до 2%. База для земельного налога – кадастровая стоимость участка. Ставку определяют муниципалитеты, максимальная составляет 0,3% для сельхозземель и земель, занятых жилищным фондом, и 1,5% – для остальных участков.
Оценка имущества БТИ ниже рыночной стоимости объекта. Здесь используется система оценки 60-х годов, которая не учитывает месторасположение квартиры (в центре или на окраине), а берет во внимание возраст недвижимости и ее состояние. Например, старая квартира в центре Москвы может быть оценена дешевле, чем новостройка у МКАД.
Специалисты консалтинговой компании «Б.И.П.И.» рассказали ВЗГЛЯД-Недвижимости, что все будет зависеть от того, насколько рыночная оценка будет превышать инвентаризационную стоимость. Для владельцев недвижимости стоимостью более полумиллиона рублей ставка налога может достигать 2%, т.е. налог обойдется в 10 тыс. рублей. Если рыночная оценка этого объекта недвижимости по новой системе окажется на уровне 2 млн рублей, то сумма налога на недвижимость при ставке в 0,1% окажется для владельца меньше, чем ранее, – всего 2 тыс. рублей.
«Основная проблема не столько в кадастровой оценке всего жилищного фонда, - говорит гендиректор агентства аудита и оценки недвижимости столицы Алексей Никаноров. - Очень спорно положение о том, что именно налог будет способствовать выходу всего жилищного рынка на рыночные отношения, удешевит стоимость квадратных метров и вообще станет «благом» для всех, да еще и платить надо будет меньше. В рыночной экономике такого быть не может».
«То ли власти сами себя запутали, то ли нас пытаются запутать, - комментирует эксперимент в двух регионах России с введением нового налога эксперт аудиторской компании «ДомАудитКонсалтинг» Аркадий Свиридов. – Новый налог предполагает так называемый «налоговый вычет», за счет которого малообеспеченные, пенсионеры, владельцы больших квартир и маленьких доходов останутся в своем жилье и платить больше, чем сегодня не будут. Но эта позиция предполагает очень четкий механизм расчета, как стоимости конкретного метра в конкретном доме и квартире, так и того, за сколько метров платить не придется. Будет ли платить гражданин, живущий в доме, который никогда не видел ремонта, столько же, сколько владелец новостройки или «крепкой сталинки» - не ясно. Будет ли платить, условно говоря, житель Урала столько же за свои «квадраты», сколько москвич – не ясно. Если это будут разные суммы, то о какой социальной справедливости может идти речь? Опыт Татарстана показал, что рост налогового бремени будет совсем немаленьким».
Пока окончательного варианта сбора нового налога нет. Минэконоразвития предлагает введение так называемого «налогового вычета», Минфин – взимание налога от оценочной рыночной стоимости жилья.
Первый вид налога предполагает, что от площади квартиры будет делаться определенный вычет, за который человек не будут платить. Например, он будет равен 50 квадратным метрам, а за все излишки надо будет доплачивать. В зависимости от категории жилья и количества прописанных на этой площади людей. Этот вариант нацелен, по замыслу его авторов, на то, чтобы живущие в стесненных условиях платили меньше.
Второй вариант не предполагает каких-либо льгот, но по сути, как говорят эксперты, является абсолютно рыночным, причем настолько, что страна к нему просто не готова.
«Понятие «рыночная цена» очень условно и не стабильно, - считает директор «Бюро информационной поддержки инвестиций» Виктор Щербаков. – Власти говорят, что раз в год ставка налога будет пересматриваться. Но не говорят, на основании чего. Самый верный подход – следовать договорам купли-продажи жилья, но в нашей стране давно никто не указывает реальных сумм сделок - не более 5% продающих и покупающих не вписывают в контракты истинных цифр сделки, предпочитая замысловатые схемы с банковскими ячейками, то есть с доплатой «черным налом». Вопрос один – как определить эту рыночную стоимость?»
Что касается первого варианта расчета налога, то власти успокаивают, заявляя, что права малообеспеченных слоев населения будут защищены. Предполагается, что квартиры площадью до 55 квадратных метров и участки земли до 6 соток будут облагаться налогом по нулевой ставке. То есть за них не придется платить ничего. Но в базе данных БТИ по Москве, к примеру, число таких квартир не более 12%. Если больше хотя бы на сантиметр, то это означает, что платить все же придется. Кстати, большинство пенсионеров живет именно в таком жилье. Напомним, что даже десятые доли метра лишают владельцев «налогового иммунитета».
«Для меня не понятно, будет ли налог разным для разных категорий жилья, - говорит руководитель риэлторской московской компании Виктор Овчинников. – Сколько надо будет платить за эконом-класс и за «бизнес». Другая сложность – то, что считается в Москве «типовым» жильем, например, квартира в 70-80 метров, в провинции считается «дорогими хоромами». Платить за них придется одинаково или нет?»
«Позиция «пусть богатые платят больше» тоже нельзя назвать справедливой, если государство говорит именно в категориях нравственных, - комментирует Евгений Свиблов. – Почему, собственно, «пусть они и платят больше»? Надо говорить не о «больше», а об объективной оценке метража занимаемого жилья вне зависимости от числа прописанных на одной жилплощади. Но тогда и бедным придется раскошелиться. Государство не может допустить этого, но и усидеть на двух стульях тоже не сможет».
По мнению экспертов, налог на недвижимость окажет немалое влияние на весь рынок жилой недвижимости. Во-первых, налог неизбежно приведет к тому, что не очень обеспеченные владельцы «лишних» метров будут менять или продавать жилье. В России средним считается метраж на человека на уровне 18-20 квадратных метров, что в 3-3,5 раза меньше, чем в Европе, и в 4,5-5 раз – чем в США. А придется и этот показатель уменьшать. Другого варианта для большинства просто не останется, учитывая низкие доходы россиян.
«Налог снизит число инвестиционных сделок с жильем, - считает директор столичного бюро недвижимости Светлана Расторгуева. - Больше квартир уйдет в аренду, причем, относящихся к категориям «бюджетных». А за счет увеличения доли «плохих» съемных квартир вырастет стоимость аренды на качественное жилье, т.к. его будет меньше. Это же категория жилья подстегнет цены продаж в «хороших» домах. Значит, налог сыграет роль «передела и ускорителя рынка», причем, не в пользу бедных слоев населения. Понятия «рынок» и «справедливый налог», которым одновременно пользуются многие чиновники, пытающиеся объяснить «пользу» от нововведения, диаметрально противоположны по сути. И не надо заниматься самообманом, а лучше четко объяснить, сколько и за что именно будет платить».
Есть мнение, что от налога выиграют риэлторы и застройщиками, так как они получат дополнительный рычаг воздействия на малообеспеченных, имеющих большие квартиры в престижных районах города. Риэлторам - доход от перепродажи, строителям - удешевление расходов на расселение домов под снос и возведение на их месте новых. Но так или иначе, передел рынка не удешевит его, а приведет, скорее, к росту цен, считают многие из опрошенных ВЗГЛЯД-Недвижимостью экспертов рынка жилья.
