Мария Мягкова
Какие страны привлекают российских покупателей жилья
Российские покупатели зарубежной недвижимости для жизни и отдыха выбирают Восточную Европу, а для инвестиций — Западную
Фото: paraflyer/flickr.com
Покупатели зарубежной недвижимости делятся на две категории: на тех, кто покупает дома и квартиры, чтобы там жить или отдыхать, и на тех, кто вкладывает деньги. Как отмечают риелторы, у каждой из категорий есть свой набор предпочтений.
По данным международного агентства недвижимости Gordon Rock, исключительно «для жизни» россияне, как правило, выбирают Болгарию, Черногорию, Испанию и Турцию. А Великобритания, Австрия, Италия и Израиль привлекают в основном инвесторов. Вместе с тем, недвижимостью в Германии, США, Чехии, Франции, на Кипре, а в последнее время еще и в Латвии активно интересуются обе категории покупателей.
Список стран «для жизни» год от года существенно не меняется. Тогда как рейтинг стран, наиболее популярных у россиян с точки зрения покупки недвижимости для инвестиций, за последние несколько лет претерпел очень серьезные изменения.
Недвижимость для жизни
Главный фактор для российского покупателя, влияющий на выбор страны, — уровень цен на недвижимость и стабильность рынка. Но человеку, покупающему жилье за границей для жизни, хочется чувствовать себя как можно более комфортно в другой стране. Поэтому обязательными факторами являются транспортная доступность, не жесткий визовый режим и возможность получения ВНЖ, простота приобретения россиянами недвижимости и отсутствие юридических ограничений. Очень желательны историческая и культурная близость страны, наличие русскоязычного населения, а также престижность страны в глазах среднего россиянина и ее популярность среди российских туристов.
Болгария уже более пяти лет не только занимает первую строчку в рейтинге покупательских предпочтений, а лидирует с существенным отрывом — с долей почти в 20% всего рынка зарубежной недвижимости «для жизни». Согласно данным консульства России в Варне, недвижимостью в Болгарии владеют более 300 тысяч россиян. В стране даже существует Ассоциация российских собственников болгарской недвижимости. По официальной статистике, каждая пятая виза, выдаваемая россиянам на въезд в Болгарию, связана с вопросами приобретения или использования недвижимости.
Латвия попала в список стран, где россияне покупают недвижимость для проживания, в начале второй половины 2010 года — после введения в закона, позволяющего иностранцам, приобретающим недвижимость в Латвии, претендовать на получение вида на жительство. С этого времени интерес россиян к этой стране и число сделок с латвийской недвижимостью увеличился многократно.
Израиль стал более популярен после отмены в 2008 году виз для россиян — количество сделок с израильской недвижимость выросло более чем вдвое.
Германия оказалась одной из немногих стран в мире, рынок недвижимости которой продемонстрировал завидную стабильность в период мирового финансового кризиса. А уровень цен на недвижимость в Германии продолжает оставаться весьма умеренным, на среднеевропейском уровне. Все это делает германскую недвижимость привлекательной для тех, кто хочет жить в этой стране или часто посещать ее.
По словам генерального директора компании «Миэль-DPM» Натальи Завалишиной, по-прежнему интересна россиянам Черногория, хотя запросов стало значительно меньше, чем в предыдущие несколько лет. Чуть менее популярна в этом году Италия, а Кипр, наоборот, стал пользоваться повышенным спросом. Усилился интерес к Латвии и Словении, где можно получить вид на жительство. «А Чехия мало того, что просто нравится нашим соотечественникам, еще и сохраняет возможность получения ВНЖ, поэтому ее популярность вполне объяснима», — отметила Завалишина.
Недвижимость для инвестиций
Мировой финансовый кризис внес существенные коррективы в подходы россиян к инвестированию в зарубежную недвижимость. Ведь до кризиса более 80% инвестиционных сделок совершалось россиянами в расчете на значительный рост стоимости зарубежных активов. Однако кризис не только перечеркнул надежды инвесторов на удорожание недвижимости, но в ряде стран привел к падению цен на рынке, а следовательно, к инвестиционным потерям. Наиболее показательна ситуация в ОАЭ, где произошло катастрофическое падение стоимости и ликвидности недвижимости.
«Сейчас, по нашим оценкам, две трети россиян-инвесторов ориентируются в первую очередь на получение стабильного и прогнозируемого дохода от сдачи приобретенного объекта в аренду, — рассказал BFM.ru Станислав Зингель. — Рост цен уже не является для них основной целью, а становится своего рода приятным бонусом».
Таким образом, наиболее привлекательными стали объекты с гарантированным доходом от сдачи в аренду, особенно если на их приобретение местные банки охотно предоставляют ипотечные кредиты.
В этом смысле наиболее привлекательны сегодня страны «старой Европы»: Германия, Великобритания, Франция, Германия и Австрия.
«Например, инвестор имеет возможность получения стабильного, а нередко и гарантированного рентного дохода от 4 до 8% годовых, — рассказал BFM.ru президент Gordon Rock Станислав Зингель. — Ипотечное кредитование для россиян здесь не только доступно, но и характеризуется привлекательными условиями: вполне реально получить 70-процентный кредит на срок до 25 лет по ставке от 3,5% годовых. Благодаря недорогой ипотеке доход инвестора мультиплицируется, а доход на вложенный капитал составляет 9-15% годовых. Нельзя не упомянуть перспективы стабильного ежегодного роста стоимости недвижимости (порядка 2–3%), который также мультиплицируется благодаря «кредитному плечу». Если принять во внимание этот фактор, то доход инвестора в 15–20% в «старой» Европе уже не кажется фантастикой, а является следствием грамотной стратегии инвестирования».
Интерес к США в Gordon Rock объяснили тем, что резко возросшая активность инвесторов из Китая, Канады и Ближнего Востока на американском рынке недвижимости не осталась незамеченной их российскими коллегами. Кроме того, многие российские инвесторы имеют денежные активы в существенно подешевевших долларах, одним из оптимальных способов «ликвидации» которых и является покупка американской недвижимости, не подешевевшей из-за ослабления доллара.
Апартаменты для «бизнесменов 1990-х»
Чаще всего россияне покупают за границей квартиры или апартаменты (70% спроса): от небольших студий 30–35 кв. метров до квартир площадью 80–100 кв. метров с 2–3 спальнями. Около 25% покупателей интересуются домами и виллами, еще 5% — земельными участками.
«Средний бюджет покупки определяется страной, где она совершается, — рассказала BFM.ru Наталья Завалишина. — Например, в Болгарии это 50–70 тысч евро, примерно столько же в Черногории. В Чехии — 100–150 тысяч евро, в Словении и Латвии — 150–300 тысяч, на Кипре может быть и дороже — от 300 тысяч до 1 млн евро. Но в бюджете свыше 500 тысяч евро, как правило, уже рассматриваются дома или виллы с участками».
По статистике Gordon Rock, покупателями зарубежной недвижимости, как правило, являются собственники бизнеса или высокооплачиваемые наемные сотрудники. Больше всего среди них мужчин — 65%. Самые активные покупатели — москвичи, их 40%. 10% составляют жители Санкт-Петербурга, 25% — жители других городов-миллионников и оставшиеся 25% — жители остальных городов. Еще один любопытный факт: 90% российских покупателей заинтересованы в ипотечных кредитах, предоставляемых банками за рубежом.
Молодежи среди покупателей жилья за границей не много — всего 5%, 25% сделок приходится на людей в возрасте 30–40 лет, 20% — на тех, кому за 50 лет. Самая активная возрастная группа покупателей — 40-50-летние россияне. Эксперты отмечают, что многие из них — так называемые бизнесмены 1990-х, которые начали задумываться о «пенсии», присматривая для себя и своих детей за границей как инвестиционную, так и жилую недвижимость.
