13.3. Оборот земельных участков и прав на них

Вовлечение земли в сферу гражданского оборота и введение частной собственности не нее вызвало необходимость развития гражданско – правовых элементов при регулировании земельных отношений. Это привело к появлению главы 17 ГК РФ и соответствующих норм ГК РФ, допускающих оборот земель в различных формах.

Земельный кодекс РФ вел специальную главу, посвященную возникновению прав на землю, которая открывается ст. 25 ЗК РФ об основаниях возникновения этих прав. По существу она носит отсылочный характер, указывая, что права на земельные участки, предусмотренные гл. 3 и 4 ЗК РФ возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами.

Отсутствие в ЗК РФ оснований возникновения прав на землю негативно отражается негативно на работе правоприменительных органов. Это объясняется тем, что не все перечисленные в ст. 8 ГК РФ основания возникновения гражданских прав могут относиться к возникновению прав на землю. Касаясь данной проблемы, Н.А. Сыроедов отмечает «в соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права возникают, например, вследствие причинения вреда другому лицу, неосновательного обогащения, в результате создания произведения науки и т. д. Такого рода юридические факты не подходят в качестве оснований возникновения земельных прав».[1]

Исходя из положений ст. 8 ГК РФ и ЗК РФ в качестве оснований, возникновение прав на земельные участки являются:

1) акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве оснований, возникновения прав на землю;

2) договоры и другие сделки, предусмотренные законом;

3) приобретение земельного участка по основаниям, установленным законом (в частности переход прав на земельный участок при переходе прав собственности на расположенном на нем строении, сооружения);

4) судебное решение, установившее право на земельный участок.

Следует признать, что вступление в силу Земельного кодекса РФ внесло серьезные коррективы в практику земельных отношений. «Так законодатель, закрепив на уровне ГК РФ (п.2 ст.3) приоритет гражданского законодательства над другими законами, а на уровне ЗК РФ (п.1 ст.2 и п.3 ст.3) – приоритет земельного законодательства в регулировании одних и тех же имущественных отношений, затруднил практическое применение норм действующего законодательства», указывает Т.И. Хмелева[2].

Она полагает, что при преодолении коллизий следует руководствоваться мнением Ф.Х. Андиханова, что «при соотношении норм земельного и гражданского права важно признать, что они при регулировании земельных отношений имеют свой предмет ведения. Каждое из них регулирует эти отношения в пределах своей компетенции»[3].

Касаясь оборота земельных участков, следует признать, что он состоит из совершения гражданско-правовых сделок создающих гражданско-правовой режим этого главного объекта недвижимости. Самым распространенным видом оборота земельных участков следует признать их куплю-продажу.

В Постановлении Конституционного суда РФ № 6-П от 21.04.03г. указано на недопустимость произвольного вмешательства государства и его органов в частные дела. Так, если стороны решили заключить договор купли-продажи земельного участка, то суд, в отсутствие законодательно-установительных критериев, не имеет права «навязывать им другую сделку». Такое вмешательство должно рассматриваться как произвольное, а права, гарантированные ч.1 ст. 23 Конституции РФ, подвергшимися чрезмерному ограничению в свете требований ч. 3 ст. 55 Конституции РФ.

Чтобы совершить сделку купли-продажи земельного участка, собственник, выступающий в роли продавца и покупатель (или уполномоченное им лицо, которым может быть и риэлтор) оформляют договор купли-продажи (купчую). Договариваясь о сделке, продавец и покупатель не могут изменить целевое назначение участка и режим использования земель.

Так, Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» предусматривает, что при совершении сделок с садовыми, огородными и дачными земельными участками не допускается изменение их целевого назначения.

В данном Федеральном законе дано определение дачного земельного участка. Это – участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха с правом возведения жилого строения, без права регистрации проживания в нем, сооружения хозяйственных строений и сооружений и правом выращивания сельскохозяйственных культур.[4]

При продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, гласит ст. 552 ГК РФ. Согласно ч. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, строения находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком.

Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» отмечено, что «сделки, воля сторон которых направлена на отчуждение земельного участка, без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными».[5]

В судебной практике имелись случаи, когда суды ссылались на эту норму, признают сделки ничтожными по той причине, что на отчуждаемой части земельного участка отсутствовали здания, строения, сооружения. Такую практику следует признать неправомерной. Следует учесть, что из названия статьи «переход права на земельный участок при переходе права собственности на здания, строения, сооружения» видна цель обеспечения перехода к новому собственнику здания, сооружения, строения права на земельный участок, на котором они расположены.

Запрещая отчуждение земельного участка, без одновременного отчуждения самого здания, законодатель не запрещает отчуждения другой части земельного участка, принадлежащего гражданину на праве собственности, свободного от застройки. Иной подход противоречил бы требованиям п.1 ст.260 ГК РФ о том, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом, поскольку, соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в нем.

Таким образом, продавец, который является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость передает покупателю или право собственности либо предоставляет право аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка, при продаже этой недвижимости.

Согласно п.3 ст.3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ним регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Следует иметь в виду, что в Земельном кодексе установлены определенные ограничения для такого вещного права, как право постоянного (бессрочного) пользования, а именно ограничения по субъекту права. Земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования может быть предоставлен только ограниченному кругу лиц, перечень которых закреплен в ст. 20 ЗК РФ.

При этом граждане и юридические лица, за исключением органов государственной власти и местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, в указанный перечень не входят. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения ЗК вообще не допускает. В связи с этим И.А. Емелькина делает выводы:

«1. При отчуждении зданий, строений, сооружений возникновение прав на землю у приобретателя зависит от его правосубъектности.

2. Если покупатель недвижимости относится к числу лиц, указанных в п.1 ст. 20 Земельного кодекса РФ, он обязан оформить право аренды либо право собственности на землю (то есть к нему переходит право постоянного (бессрочного) пользования участком).

Одновременно, отмечает она, возникают следующие вопросы:

1. Поскольку согласно п.1 ст. 21 ЗК РФ предоставление права пожизненного наследуемого владения не допускается, то какое право возникает у покупателя здания, строения, сооружения, расположенных на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве пожизненного наследуемого владения?

2. Какова форма, порядок, содержание и сроки переоформления права постоянного (бессрочного) пользования или собственности при продаже зданий, строений, сооружений лицом, не указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ?»[6] На эти вопросы четких ответов нет.

Ранее нами отмечалось, что срок переоформления юридическими лицами права на постоянное бессрочное пользование земельными участками Федеральным законом №20 от 31.12.05г. продлен до 1 января 2008г. Конституция РФ гарантирует защиту не только права собственности, но и вещных прав к которым относится право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком. Земельный участок является для землепользователя «своим имуществом» и как таковой не может быть изъят иначе как на основании судебного решения при условии предварительного и равноценного возмещения. Это нашло свое подтверждение в Определении Конституционного Суда от 25 декабря 2003г. №512-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Законодательного собрания Нижегородской области о проверке конституционности положений абзаца первого п.2 ст.3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ, установив , что положение абзаца 1 п.2 ст.3 Вводного закона не содержит какого-либо основания для изъятия соответствующих земельных участков, а поэтому не могут рассматриваться как допускающие внесудебный порядок лишения имущества «национализацией». После 1 января 2008г. никто не может обязать юридических лиц заключать договоры аренды или приобретать земельные участки в собственность. Отказавшись от права постоянного бессрочного пользования землей организация может только по своему собственному волеизъявлению.

Ограниченный круг оснований, при которых возможно стать субъектом права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, в полной мере относится и к возникновению прав на землю при смене собственника недвижимости.

Тождественность прав на землю прежнего и нового собственника недвижимости, по мнению Г. Эйриян, реализуется, если: «земельный участок, занятый недвижимостью, используется на праве постоянного (бессрочного) пользования, то только при переходе недвижимости к субъектам, перечисленным в п.1 ст.20 ЗК РФ, по любому основанию:

- земельный участок, занятый недвижимостью, используется на праве пожизненного наследуемого владения, но только в случае перехода недвижимости к гражданину и только в порядке наследования;

- земельный участок, занятый недвижимостью, используется на праве аренды, то во всех случаях, кроме перехода недвижимости к субъектам права постоянного (бессрочного) пользования п.1 ст.20 ЗК РФ. В данной ситуации право аренды подлежит прекращению, а возникает право постоянного (бессрочного) пользования.

Г. Эйриян указывает, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает:

«1) право аренды на соответствующий земельный участок независимо от того, на каком праве использовал земельный участок прежний собственник недвижимости, за указанными исключениями;

2) право собственности путем выкупа земельного участка».[7]

[1] Сыроедов Н.А. Возникновение прав на землю// Государство и право № 10, 2004, с. 65-72

[2] Хмелева Т.И. Основные коллизии гражданского и земельного законодательства в вопросах распоряжения собственностью// Закон № 11, 2005, с. 28-33.

[3] Андиханов Ф.К. Соотношение норм гражданского и норм земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли// Государство и право, 2001, № 13, с. 34

[4] Собрание Законодательства РФ. 1998, № 16, с. 1801

[5] Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за 3 кв. 2003 г.// Бюллетень В.С. РФ, № 2, 2004, с. 29

[6] Емелькина И.А. Вопросы оборота земельных участков и права на них// Закон № 11, 2005, с. 23-27

[7] Эйриян Г. Переход права на земельный участок при переходе права на здание, строение, сооружение// Хозяйство и право. 2004

http://www.allpravo.ru/library/doc99p0/ … m6738.html

13.5. Особенности купли – продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения

Под оборотом ст. 1 Закона понимает только совершение сделок с земельными участками из состава земель сельскохозяйственного назначения, но не реализацию правомочий собственника по владению и пользованием имуществом.

В силу п.1 ст.1 Федерального закона от 18 июля 2005 года № 87-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» под оборотом земель сельскохозяйственного назначения понимается совокупность сделок, результатом совершения которых является возникновение им прекращения прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения ее доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Данный закон исключил из числа принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения следующий принцип: предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на возмездной или безвозмездной основе, в случаях, установленных федеральными законами. Этим устранено противоречие с Земельным кодексом, в котором представление земельных участков в собственность физическим и юридическим лицам за плату в число принципов земельного законодательства не входит.

Основной особенностью регулирования договоров купли – продажи сельскохозяйственных земельных участков является закрепление в законодательстве преимущественного права органов государственной власти субъекта Федерации или органов местного самоуправления на приобретение продаваемого участка.

Договорно – правовой режим купли – продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения зависит от формы собственности субъективного состава, целевого режима их использования и других факторов. С учетом этих факторов В.Е. Лукьяненко выделяет следующие разновидности купли – продажи земельных участков:

«а) купли – продажи земельных участков, которые уже находятся в частной собственности крестьянских (фермерских) хозяйств, сельскохозяйственных коммерческих организаций;

б) купля – продажа земельных долей или земельных участков, принадлежащих гражданам на праве общей долевой собственности;

в) купля – продажа земельных участков для создания крестьянского (фермерского) хозяйства или расширения его деятельности;

г) отчуждение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности на торгах (конкурсах, аукционах) с последующим оформлением договора купли – продажи;

д) выкупной договор».[1]

До принятия Федерального закона № 87-ФЗ от 18 июля 2005 года, собственник – продавец должен был выполнить две основные обязанности:

а) известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора;

б) вручить извещение органу под расписку или направить заказным письмом с уведомлением о вручении. Извещение всегда должно было быть в письменной форме.

Если субъект Федерации или муниципальное образование отказывалось от покупки либо не уведомляли продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течении месяца со дня поступления извещения, то в этом случае продавец был вправе в течении года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка, по цене ранее заявленной или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение.

В случае продажи земельного участка с нарушением преимущественного права покупки субъект Федерации или муниципальное образование имели право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке передаче им прав и обязанностей покупателя.

Статья 12 Федерального закона «Об обороте сельскохозяйственного назначения» предусматривает, что к сделкам в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения применяются правила ГК РФ, согласно которых, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставной (складочный) капитал юридического лица свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Участник долевой собственности обязан известить в письменной форме остальных участников или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектах Федерации, о намерении продать долю третьему лицу. Извещение должно содержать указание на необходимость направления участниками долевой собственности предложений о покупке доли в праве общей долевой собственности продавцу и в учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения такого участка, доля в праве общей долевой собственности на который предложена для продажи.

В то же время, следует отметить, что ограничение права собственника на свободное распоряжение долей в праве общей долевой собственности противоречит ст. 8 и ч.2 ст.36 Конституции РФ, принципу участия государства в гражданском обороте на равных с физическими и юридическими лицами, затрудняет совершение сделок с земельными участками, увеличивает срок их совершения. Особенно это касается оборота долей в праве общей стоимости на земельный участок при возмездном его отчуждении.

Сохранив право имущественной покупки доли в праве общей собственности для государственных и муниципальных органов в Федеральном законе, в новой редакции, отражено, что таким правом обладают и другие участники долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственная организация или гражданин – член крестьянского (фермерского) хозяйства, что оправдано с точки зрения целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения (п. 2 ст. 77 ЗК РФ) и необходимости поддержки деятельности крестьянских (фермерских) хозяйств и сельскохозяйственных организаций, уже используемых соответствующий земельный участок.

В качестве стимула добросовестного поведения таких собственников, а также в целях стабильности гражданского оборота (законодатель включил в абзац 1 п. 1 ст. 5 Закона, следующую норму: «В случае отчуждения этих земельных участков или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения субъекту Российской Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальному образованию преимущественное право на заключение договора аренды этих земельных участков или выделенных в счет земельных долей земельных участков, имеют лица, осуществляющие отчуждение этих земельных участков или земельных долей».

Пункт 3 ст. 5 Закона изложен в следующей редакции: « В случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, этот земельный участок или эту долю должен приобрести субъект Российской Федерации, или должно приобрести муниципальное образование по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности».

Новая редакция п.2 ст.8 Закона приводит конкретный перечень тех данных, которые должны содержаться в извещении: цена, размер, местоположение земельного участка и срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. При этом указывая, что срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. «Новая редакция п.4 ст.8 Закона именует все сделки по продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки ничтожными, в связи с чем указанные сроки не влекут правовых последствий с момента их совершения являются недействительными независимо от решения суда… Приведенные изменения можно признать ошибкой законодателя, указывает И.Илюшихин «Дело в том, что признание сделки недействительной повлечет отсутствие каких-либо правовых последствий совершения данной сделки, в результате чего земельный участок вновь окажется в собственности того субъекта, который уже выразил волю на его продажу, в связи с чем он будет вынужден заключать договор купли-продажи с соблюдением всех установленных законом стадий. Параграф 2 главы 9 признание сделок недействительными является следствие пороков воли, волеизъявления сторон, формы и содержания сделки, а не порядка уведомления, считает он»[2].

Согласно п.1 ст.10 Закона «Об обороте земельных участков сельскохозяйственного назначения» земельные участки, находящихся в государственной или муниципальной собственности, представляются гражданам и юридическим лицам в собственность только в порядке продажи на торгах (конкурсах, аукционах). Организация проведения торгов осуществляется по правилам, установленным в ст. 38 ЗК РФ, что по мнению Лукьяненко В.Е. противоречит правилам ст. 217 ГК РФ, которая устанавливает способ передачи государственного или муниципального имущества в «частные руки» - только в форме приватизации.[3] В то же время, согласно Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» в редакции от 18 июля 2005 года к способам приватизации государственного и муниципального имущества относится их продажа на аукционе, конкурсе, посредством публичного предложения и т.д.[4]

Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 года № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков» утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение аренды.

В.Е. Лукьяненко указывает, что «в них не предусмотрен судебный порядок проверки законности решений организаторов торгов». Более того, отмечает он, «в п. 8 Правил говорится, что извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов. Такой срок явно недостаточен для приватизации земельных участков, т.к. заявителю-претенденту может быть отказано по различным «техническим» основаниям, которые устранить в «отведенное» время он не в состоянии. В результате Правила сделали торги не открытыми, а «закрытыми»[5].

Государственная регистрация сделок с земельными участками осуществляется при наличии плана земельного участка, являющегося предметом сделки. Регистрация прав на земельный участок проводится в десятидневный срок с момента поступления в орган государственной регистрации прав на земельный участок всех необходимых документов о правах на земельный участок. Затем выдается удостоверение с указанием в нем даты и номера регистрационной записи, сведений о регистраторе.

При государственной регистрации сделки с земельным участком, не влекущий за собой отчуждения земельного участка, соответствующую запись о совершении сделки с земельным участком вносится в государственный реестр (Поземельную книгу). Если совершается сделка с земельным участком, влекущая за собой отчуждение земельного участка, документ продавца о правах на землю подлежит сдаче в орган государственной регистрации прав на земельный участок. Порядок регистрации прав на земельные участки и связанную с ним недвижимость определяется федеральными законами о государственном земельном кадастре и о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.

На основании п.5 ст.8 Федерального закона от 29.11.2004г. №141-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных государственных актов Российской Федерации» органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязаны сообщить в налоговые органы по месту своего нахождения сведения о земельных участках, а также лицах, на которых зарегистрировано право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования или право пожизненного наследуемого владения на эти земельные участки по состоянию на 1 января 2005 года. Впервые форма «сведения о земельных участках, а так же личностях, на которых зарегистрировано право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования или право пожизненного наследуемого владения представляется на основании п.5 ст.8 ФЗ № 141-ФЗ и только один раз.[6]

Как уже отмечалось, в соответствии с ч.1 ст.37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В соответствии с п.2 ст.16 Федерального закона от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (в редакции от 22 августа 2004 года) кадастровая карта (план) земельного участка воспроизводит в графической и текстовой формах сведения о земельном участке.

Понятие «кадастровая карта (план) участка» неотъемлемо от понятий «государственный земельный кадастр» и государственный кадастровый учет земельных участков».

Из содержания Федерального закона от 2 января 2000г. № 28-ФЗ усматривается, что государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации. В свою очередь государственный кадастровый учет земельных участков есть их описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить этот участок из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку. Государственный учет земельных участков сопровождается присвоением каждому участку кадастрового номера.

Согласно Федеральному закону «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ[7] в Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» внесены дополнения.

Так, ст. 19 ФЗ дополнена п. 6 «в случае, если для проведения государственного кадастрового учета земельного участка представлен правоустанавливающий документ, в котором сведения о площади такого земельного участка не соответствуют сведениям об уточненной площади такого земельного участка, содержащимся в документах о его межевании, государственный кадастровый учет такого земельного участка проводится на основании сведений об уточненной площади такого земельного участка, содержащимся в документах о его межевании».

Далее указано, «содержащаяся в документах о его межевании уточненная площадь земельного участка превышает указанную в правоустанавливающем документе на такой земельный участок площадь более, чем на минимальный размер, установленный в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов РФ или нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования».

Закон предусматривает, что если сведения государственного земельного кадастра о местоположении (об адресе) площади и (или) местоположении границ определенного земельного участка нуждаются в уточнении и (или) отсутствуют сведения о его разрешенном использовании и (или) принадлежности к категории земель, правообладателю такого земельного участка или уполномоченному им лицу (это может быть риэлтор) одновременно с выпиской, предоставляемой ему в соответствии с правилами ст. 22, выдается справка о составе документов, которые необходимо подать в орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра, для уточнения указанных сведений.

Для того чтобы земельный участок был индивидуализирован, то есть получил признаки, позволяющие выделить его из других подобных участков, необходимо произвести межевание этого участка. Согласно ст. 17 Федерального закона от 18 июля 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» (в ред. от 18 июля 2005 г.) межевание объекта землеустройства, то есть земельного участка, представляет собой работы по установлению на местности границ этого участка с закреплением таких границ межевыми знаками и описью местоположения.

Согласно п.7 «Требований к оформлению документов о межевании, представляемых для поставки земельных участков на государственный кадастровый реестр земель при поставке земельных участков на государственный кадастровый учет либо при внесении изменений в сведения государственного земельного кадастра о ранее учтенных земельных участках. В состав описания входят титульный лист и приложение, включаемые в кадастровое дело». При оформлении Описания используется градостроительная и иная документация, содержимое необходимое для государственного кадастрового учета земельных участков сведений.

[1] Лукьяненко В.Е. Земельный участок: купля-продажа// Закон № 8, 2004, с. 121-123

[2] Ильюшихин И. Обзорный комментарий к Федеральному закону от 18 июля 2005 г. № 87-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Федеральный закон «О землеустройстве»// Хозяйство и право, № 12,2005, с. 3-19

[3] Лукьяненко В.Е. там же с. 122

[4] Ст. 13 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества»// Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, № 4 ст. 2511 в ред. Федеральных законов: от 27.02.2003, от 9.05.2005, 18. 06.2005, 18.07.2005.

[5] Лукьяненко В.Е. Земельный участок: купля-продажа// Закон № 8, 2004, с. 121-123

[6] Лукьяненко В.Е. там же с. 123

[7] Российская газета 7 июля 2006 г. № 146 (4112)

http://www.allpravo.ru/library/doc99p0/ … m6740.html

11.3. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд

До введения в действие Жилищного Кодекса, отношения, связанные с изъятием у собственника жилого помещения, находящегося за земельном участке, изымаемых для государственных или муниципальных нужд не были подробно регламентированы, что восполнено новым ЖК РФ.

Следует отметить, что п. 3 ст. 35 Конституции, установлено, что «принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного предоставления жилого помещения(т.е. выделение жилья в натуре либо иной компенсации)».

Необходимо иметь в виду, что в ЖК нет ни слова о том, что за квартиру полагается квартира, а за дом – дом. Говорится лишь о денежной, а не натуральной форме компенсации. При сносе дома лицу, занимающему жилое помещение по договору социального найма, будет представлено другое(с.85,86 ЖК РФ). А собственнику выплатят только денежную компенсацию или, согласно ч. 8 ст. 32 ЖК РФ по соглашение ему может быть представлено взамен изымаемого жилого помещения другое с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Когда речь идет об изъятии земельного участка ЖК предусматривает специальный порядок соответствующего решения. Чтобы местная власть не занималась «самодеятельностью», документ, в котором будет прописан этот порядок, должен быть установлен на федеральном уровне. Пока существуют отдельные постановления Правительства, они разрознены, единого документа пока нет.

Жилищный Кодекс предусмотрел юридические гарантии жилищных прав собственника жилищного помещения в случае изъятия земельного участка, кроме того, что решение власти принимают в установленном на федеральном уровне порядке. Это решение должно быть зарегистрировано в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Орган регистрации должен обеспечить проверку законности такого решения. Например, что изъятия участка производится действительно для государственных нужд (строительства дороги, моста), а не для возведения бизнес центра, аквапарка и т.п.

Причем, в Закон « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество с сделок с ним» в августе 2004 года Федеральным Законом № 122-ФЗ внесены изменения, предусматривающие полную федерализацию системы органов, осуществляющих государственную регистрацию прав. Теперь, в связи с внесенными изменениями, регистрирующие органы являются федеральными, и естественно, менее зависимые от местных властей.

Во-вторых, согласно ст. 13 ГК РФ, если решение государственного органа или органа местного самоуправления не соответствует федеральному закону и нарушает права гражданина или юридического лица, оно может быть судом признано недействительным по требованию собственника.

Кодекс предусмотрел юридические гарантии жилищных прав собственника жилого помещения в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом жилое помещение также подлежит изъятию, но только путем выкупа с соблюдением норм гражданского и земельного законодательства, а также положений ст. 32 ЖК.

В данной ситуации жилое помещение изымается не произвольно, а по причине указанных выше нужд, и согласно ст. 49 ЗК РФ земельный участок может быть изъят в случаях:

а) выполнения международных обязательств РФ;

б) размещения объекта государственного и муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;

в) иных обстоятельствах, в том числе и выкупа.

Установлены ограничения изъятия земель по отдельным их категориям. Земельный кодекс установил правовой режим разрешенного использования по каждой категории земель. Земли промышленности или иного специального назначения не изымаются. Изъятие земель путем выкупа Земельный кодекс относит по федеральным землям к ведению Российской Федерации по землям субъекта РФ к ведению субъектов РФ, а по муниципальным землям к ведению муниципальных образований.

Решение об изъятии жилого помещения принимается тем же органом, который принял решение об изъятии соответствующего земельного участка, т. е. федеральным органом исполнительной власти либо органом субъекта Федерации, или органом местного самоуправления.

Как и при изъятии земли, муниципалитет обязан уведомить собственников, чьи помещения расположены на изымаемом участке, о принятом решении и дате его регистрации, причем не меньше, чем за год до предстоящего изъятия, что дает возможность последнему обжаловать это решение. Следует иметь в виду, что закон в этих случаях предусматривает для органов власти и местного самоуправления сокращенный срок исковой давности – два года с момента направления собственнику соответствующего уведомления принятии решения об изъятии и об уведомлении об этом орган государственной регистрации.

После принятия решения у собственника появился выбор. Он может согласиться переехать в другую квартиру, если она ему предложена или получить выкупную цену за потерянное жилье.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. Выкупная цена включает, во-первых, рыночную стоимость жилого помещения. И, во-вторых, возмещение убытков, которые несет собственник из-за изъятия его жилья. Жилищный Кодекс, в отличие от Гражданского, а именно для того, чтобы лучше защитить людей, дополнительно уточняет что можно отнести к убыткам. Это средства, потраченные на переезд, на заключение договора с риэлтором на поиск нового жилья. В выкупную цену могут быть включены и расходы на съем временной квартиры, и убытки, которые понес собственник, если, например, он сдавал старую площадь в наем, юристы рекомендуют гражданам включать в выкупную цену стоимость капитального ремонта дома, который не был произведен государством или местными властями в установленное время.

Если предполагаемая цена не устраивает собственника, Жилищный Кодекс предусмотрел новый порядок разрешения спора. Собственнику не нужно обращаться в суд. В суд должен подать орган государственной власти. А собственник представит свои расчеты, свои доказательства. Например, данные риэлторов о том, сколько стоит аналогичная квартира в районе, где проживает собственник, дом которого идет под снос. По мнению Тихомирова М.Ю., рыночная стоимость «может быть установлена только независимым оценщиком по правилам ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».[1]

Частью 10 ст.32 ЖК РФ вводится новый порядок, устанавливающий обязанность собственников жилых помещений (ими могут быть граждане и другие лица) самостоятельно (своими силами или за свой счет) осуществить снос аварийного дома. В противном случае жилое помещение будет изъято с выплатой соответствующей компенсации. Конечно, граждане, пользующиеся правом на социальное жилье, имеют возможность получить в установленном порядке другое жилое помещение. Другим же гражданам предлагается выселиться из аварийного жилья и самостоятельно его снести. Где указанные граждане в дальнейшем будут проживать, они также должны решить самостоятельно. «Иными словами, закон не предусматривает каких-либо реальных гарантий со стороны государства в части обеспечения права граждан на жилье».[2] Получил деньги - освобождай жилье и иди куда хочешь...

«Собственникам жилья принадлежит участок под их домом, они вправе им распоряжаться. Если их дом находится в центре города, где земля очень дорогая, они могут на этом заработать»,[3] заявляет Крашенинников.

В то же время нельзя не учитывать, что сносу подлежат старые дома, построенные в сталинские или хрущевские времена. Стоимость таких домов значительно ниже стоимости вновь возводимых жилых строений. По данным агентства недвижимости МИАН, средняя стоимость 1 кв. м. жилой площади в «хрущевской» пятиэтажке по г. Москве составляет 1000 - 1300 долларов США, в то время как в домах новостройках эта стоимость равна 1500 долларов США и выше. К тому же, если учесть, считает Герасимов, что «в настоящее время квартиры на продажу сдаются без отделки, да еще их площадь гораздо больше, чем общая площадь квартир в старых домах, то получается, что выселенному собственнику придется доплачивать за новое жилье несколько десятков тысяч долларов США. Вот и остается ему либо идти на улицу, либо обращаться в банк за кредитом для покупки нового жилья. Но в банках за пользование кредитом берут проценты, а кто их будет возмещать покупателю. Из п. 7 ст. 32 ЖК не усматривается обязанность государственных органов возместить бывшему собственнику эту статью его расходов».[4] Что касается п. 8 ст. 32 ЖК, что собственнику может быть предоставлена возможность получить, взамен изымаемого жилья, другое, то какая при этом должна быть эта площадь закон умалчивает, тогда как в ст. 49.3 ЖК РСФСР собственнику гарантировалось предоставление равноценного (равнозначного) жилого помещения (т.е. по площади, по количеству комнат, благоустройству и др.).

Ежеквартальные данные Госстроя, ссылка на «зачет стоимости предоставляемого жилья в выкупную цену» подразумевает солидную доплату, свидетельствует о размере средней рыночной цене жилых метров по регионам могут использоваться для определения рыночной стоимости конкретного дома, могут также применяться как данные государственных органов, так и оценочных комиссий, независимых оценщиков, чтобы суд определил, какие из них правильные.

Если собственник не согласен с решением об изъятии его жилья или с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене, орган государственной власти или местного самоуправления может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Это осуществляется в течение 2-х лет с момента направления собственнику соответствующего уведомления о предстоящем изъятии жилого помещения. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. Если согласия нет, может быть выкуплено только целое помещение.

[1] Тихомиров М.Ю. Комментарий к новому Жилищному Кодексу Российской Федерации. – М.: изд. Тихомирова 2005, с.89.

[2] Титов А. А. Комментарий к новому Жилищному Кодексу Российской Федерации. -М.: Юрайт. 2005, с. 77.

[3] Крашенинников П. Что делать, если крепкий дом назвали «аварийным»// Российская газета. 6 апреля 2005. № 69 (9738).

[4] Герасимов А. Бомж с выкупом// Домашний адвокат. № 5, 2005.

http://www.allpravo.ru/library/doc99p0/ … m6732.html