Мария Мягкова
Малоэтажная Москва
Центр Москвы станет туристическим, а периферия и новые территории начнут застраиваться малоэтажными кирпичными домами. Пока на присоединяемых территориях жилье не дорожает, но эксперты прогнозируют, что это временное явление
Фото: РИА Новости
Московские власти подготовили проект государственной программы развития Москвы на 2012-2016 годы. Генплан города будет изменен, будут разработаны территориальные и отраслевые схемы, документация по планировке территории, рассказал на общественных слушаниях в понедельник руководитель департамента градостроительной политики города Сергей Левкин.
Программа аккумулирует в себе 17 городских подпрограмм: «Транспорт», «Жилище», «Образование» и другие.
В соответствии с новой градостроительной политикой правительство Москвы планирует до 2016 года провести комплексное обустройство исторического центра. Центр города станет туристической зоной — для этого разрабатывается специальная городская подпрограмма «Комплексное обустройство исторического центра». Из новостроек в центре Москвы будут разрешены только гостиницы.
Власти намерены вытеснить строительство на периферию города и на присоединяемые территории. Одна из основных задач мэрии — избавить город от излишней уплотненности, скученности. Поэтому Москва сосредоточится в основном на строительстве малоэтажных кирпичных жилых домов. Но, сказал Левкин, «полного ухода от панели я пока обещать не могу».
Как и ранее, глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин обещает не отменять мораторий на «точечную застройку», поскольку Москва «на самом деле не может дальше уплотняться». Единственным, по его словам, резервом для жилищного строительства в пределах Третьего транспортного кольца остается реновация кварталов, замена аварийного и морально устаревшего жилья современными домами. Но и в этом случае новая застройка будет осуществляться с минимальным уплотнением территории, говорит он.
По словам заместителя директора НИиПИ Генплана Валерия Беккера, в будущем на освоенные 52 тысячи гектаров из Москвы переедут 2,5 млн человек, и тогда плотность населения станет идеальной — 8 тысяч человек на гектар, как в Москве в 1970 году.
Столица обзаведется пригородами
Эксперты, опрошенные BFM.ru, в основном поддерживают планы Москвы по возведению малоэтажного жилья на окраинах и новых городских территориях. По словам коммерческого директора девелоперской группы «Интегра» Евгения Копылова, уже сейчас наблюдается рост загородного сегмента рынка жилья, и связано это с постоянно ухудшающимися условиями жизни в Москве.
«Недавно мне рассказали, что экскурсоводы в Москве предлагают туристам, кроме похода на Красную площадь посмотреть также на московские пробки как на одну из достопримечательностей города, — рассказал BFM.ru эксперт. — Отток населения за город в такой ситуации я считаю логичным. Расширение границ Москвы дает импульс этому процессу, это простимулирует развитие, прежде всего, инфраструктуры и дорожной сети в районах расширения Москвы, а это, в свою очередь, потянет за собой приток инвестиций в малоэтажное строительство. По моему мнению, такие проекты будут сосредоточены на Киевском, Калужском и Новорижском шоссе».
«В связи с грядущими переменами создаются благоприятные условия для развития малоэтажного строительства на территории города. По нашему мнению, малоэтажное жилье, безусловно, будет пользоваться спросом у горожан», — добавил генеральный директор, управляющий партнер «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» Владислав Луцков.
В свою очередь, маркетолог компании «Пересвет-Инвест» Наталья Бланкова считает, что в районах, уже входящих в состав Москвы, малоэтажное жилье вряд ли будет развиваться. «Это будут полноценные многоэтажные и многоквартирные дома, — отметила она. — Для малоэтажного строительства характерно развитие вширь, а для многоэтажного ввысь. В нашем же случае, мы будем иметь, скорее, гибрид — и ввысь, и вширь».
Что будет с ценами на жилье на новых территориях
Сразу после того, как стало известно о расширении границ Москвы и присоединении к ней значительного «куска» Подмосковья, участники рынка стали делать прогнозы по ценам на жилье в Нью-Москве.
«Несмотря на то, что процесс расширения границ Москвы может занять несколько лет, перспективы включения указанных территорий в состав мегаполиса, уже сейчас могут оказывать повышающее влияние на цены предложения в этих районах, — рассказал BFM.ru Владислав Луцков. — Проживание на территории Москвы дает существенные преимущества не столько в плане прописки, сколько в плане наличия магистральных инженерных коммуникаций и инфраструктуры (наличия рабочих мест, детских садов, школ, вузов, поликлиник, больниц, досуговых центров и т.д.). Поэтому постепенно уровень цен на территориях, запланированных к включению в состав Москвы, может увеличиваться до уровня цен в районах, расположенных недалеко за МКАД, а с развитием социальной и деловой инфраструктуры — до уровня районов внутри кольцевой дороги».
По мнению руководителя аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрия Таганова, увеличения цен (в среднем на 10-15%) можно ожидать не ранее 2012 года, когда будут утверждены планы развития территорий и начнутся инвестиции в инфраструктуру. «По мере строительства на этих территориях можно ожидать такой же ежегодный прирост, при этом он будет больше на территориях рядом с правительственными учреждениями и объектами инфраструктуры, — отметил он. — Из крупных населенных пунктов, оказавшихся на присоединяемых территориях (между Варшавским и Киевским шоссе), только город Троицк. На сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра в Троицке составляет 82, 5 тысячи рублей или 2,9 тысячи долларов».
В указанную зону попадает город Московский и поселки Коммунарка, Мосрентген, Ватутинки, Газопровод. «Их судьба еще не понятна, — отмечает Наталья Бланкова. — Если они войдут в границу Москвы, то, конечно же, цены там сразу вырастут. Но даже в этом случае уровень цен не достигнет уровня столичных районов Беляево, Чертаново и других соседних районов. А вот подтянуться к уровню цен в Бутово и Солнцево они вполне смогут, рост может составить 12-15%. На границе окажутся Щербинка, Подольск и Климовск. Но данные города вряд ли перейдут в границу Москвы, они останутся в областном подчинении. В этом случае уровень цен может повыситься в среднем на 4-6%, особенно если согласно планам будет развиваться и транспортная инфраструктура».
«Главное, чтобы не получилось «как всегда»: сначала построят миллионы метров жилья, а потом будут думать, как жителям добираться до работы», — резюмировала эксперт.
Аналитики федерального портала по недвижимости «Мир Квартир» не исключают, что Москва рано или поздно поглотит весь «ближний пояс» Подмосковья. Эксперты провели исследование стоимости жилья на областном вторичном рынке и сделали вывод, что именно в прилегающих к столице городах цена недвижимости резко возрастет в случае расширения границ мегаполиса.
По данным исследования, в июне средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья в 15 городах «ближнего пояса» Подмосковья составила 88 740 рублей. При этом буквально в паре километров, на территории Москвы, «квадрат» стоил почти в два раза дороже — 167 647 рублей.
В зависимости от средней стоимости квадратного метра на вторичном рынке, аналитики разбили города «ближнего пояса» на четыре группы. Первая — до 80 тысяч рублей за кв. метр (Московский, Котельники, Балашиха). Вторая — от 80 до 90 тысяч рублей (Люберцы, Королев, Дзержинский, Юбилейный, Долгопрудный и Мосрентген). Третья — от 90 до 100 тысяч рублей (Видное, Мытищи, Одинцово, Химки и Красногорск). Четвертая — более 100 тысяч рублей за кв. метр (Реутов).
Самые дешевые квадратные метры в Московском — 75 975 рублей. Самые дорогие — в Реутове (101 795 рублей).
Эксперты отмечают, что вторичный рынок жилья крайне неоднороден даже в городах, расположенных непосредственно за МКАД. И если эти города станут новыми районами Москвы, разница будет не столь существенной, как сейчас в спальных районах столицы.
Авторы исследования полагают, что при прочих равных условиях быстрее всего могут вырасти цены в Московском, Котельниках, Балашихе, Долгопрудном, Королеве и Люберцах. В последнюю очередь подорожание может коснуться Реутова, где стоимость квадратного метра уже превысила психологическую отметку в 100 тысяч рублей.
