Покупаем землю в России
"Земля еще будет дешеветь, в основном в бизнес- и элит-классе"
7 апреля 2009, 12:30
Эксперты: Горский Кирилл , Терентьев Илья
[youtube]http://www.youtube.com/watch?v=NKZ53ET3V1U[/youtube]
[youtube]http://www.youtube.com/watch?v=2mreGwAwCs0[/youtube]
[youtube]http://www.youtube.com/watch?v=MubmU0HyYSU[/youtube]
[youtube]http://www.youtube.com/watch?v=KrdKN77U3N4[/youtube]
На оптовом рынке цены упали примерно на 70%. Главная причина - сокращение кредитов, и поэтому девелоперы не покупают участки. На розничном рынке, на котором, как правило, продают участки без подряда (единственный актив, на который есть спрос на всем рынке недвижимости), – другая ситуация: на фоне общего падения цен спрос на участки без подряда вырос.
Участок без подряда, как правило, расположен в огороженном поселке с охраной, туда подведены коммуникации. Когда вы покупаете такой участок, вы вправе выбирать, что вы хотите там строить. Раньше земля без подряда стоила примерно столько же, сколько и земля с уже построенным на ней домом. Возможность построить дом по своему образцу оценивалась очень дорого. Сейчас участки с подрядом стали значительно дешевле, чем участки без подряда.
Стоимость строительных материалов и строительного подряда, который нужно нанять, значительно сократились. Сейчас можно построить дом на 30-40% дешевле, чем купить готовый. Девелоперы, которые строили котеджные поселки, закупали строительные материалы по «старым» ценам, и поэтому себестоимость их строительства достаточно высока.
Цены на участки в Подмосковье упали примерно на 30-50% в долларах (за счет роста курса) и на 5-10% в рублях. На участки без подряда цены практически не упали. Средняя стоимость сотки земли в Подмосковье – 7000 $. Цена сотки в Санкт-Петербурге практически в 2,5 раза ниже – 2500-3000 $, в Брянске – 700 $, в Краснодаре – 1500 $. Участки эконом-класса сейчас самые покупаемые, так как люди бояться потерять деньги и вкладывают их в недвижимость.
Логика земельного оборота завязана на том, что будет с этой землей происходить в дальнейшем. Существует несколько этапов: сначала землю покупают как землю с/х назначения, потом оформляют участок, на котором уже можно строить, затем строят. Конечный продукт выставляется на продажу.
В последние годы сильно росли цены на землю, соответственно это порождало ожидание того, что участки, которые сейчас покупаются под застройку, через несколько лет принесут еще больше денег. Это способствовало росту цен. То же самое происходило и на рынке недвижимости.
Сейчас же ситуация такова: девелоперы, которые уже купили землю для того, чтобы построить на ней жилье, не могут этого сделать из-за низкого спроса. При этом девелоперы уже потратились на покупку земли, на инфраструктуру, и на них висит большая кредитная нагрузка. Поэтому большая часть девелоперов будут «выбрасывать» землю на рынок и продавать ее для того, чтобы покрыть свои долги. Следовательно, предложение на рынке будет высоким, и земля будет дешеветь.
ЭТО ИНТЕРЕСНО:
Специалисты предупреждают: в кризис велика вероятность, что на рынке появится много «неликвида» - участков с явными недостатками, включая отсутствующие документы на землю или строения. Естественно, по «очень выгодным ценам».
Будьте осторожны! Цена ниже среднерыночной может означать, что участок продается с правом собственности на какую-то часть участка, или дом имеет серьезные проблемы, которые нельзя решить даже в рамках «дачной амнистии». Убедитесь, что реальный размер участка соответствует кадастровому плану, у соседей нет земельных претензий, а если на участке присутствуют строения «без документов» - их можно узаконить (особое внимание уделите случаям, когда дом стоит на двух участках, у которых может оказаться разное целевое назначение).
Как выбрать участок земли? Как оценить его ликвидность? Каковы особенности покупки участка в кризис? На эти и другие вопросы ответят эксперты телеканала PRO Деньги.
