Малоквартирные дома в Подмосковье или эффект слона-бутерброда
Доступного жилья хочется всем. Если есть спрос, то рано или поздно появляется предложение
Постоянный автор RB.ru провел расследование появившихся в последнее время "экспериментальных" объектов "малоквартирного" строительства в ближнем Подмосковье. Насколько можно доверять свои деньги этим девелоперам - судить вам.
Одной из нашумевших этим летом историй строительства в Подмосковье оказался, возможно, знакомый читателям, конфликт. Владельцы земли в садовом товариществе Гавриково-1 в Ленинском районе, решили построить на своих наделах по шесть соток дом с целью коммерческой реализации жилья. В итоге на земле садоводов появилась необычной формы пятиэтажка, квартиры в которой разошлись быстро и успешно,
т.к. продавались значительно дешевле, чем, к примеру в типовых панельных домах в окрестностях МКАД.
Некоторые из покупателей успели даже начать делать ремонт и вложили в обустройство сотни тысяч рублей. Однако, когда встал вопрос о сдаче дома в эксплуатацию, выяснилось, что самодеятельная новостройка имеет проблемы с коммуникациями, а кроме того, оформление квартир в собственность в общем-то незаконно, поскольку на садовом участке многоквартирного дома не может возникнуть по определению. Ситуация затянулась, пока известно лишь, что губернатор Московской области Борис Громов дал поручения разобраться, как такое вообще могло произойти.
Идея на поверхности
Несмотря на некую театральную фееричность этой вполне банальной истории, в ней все-таки есть рациональное зерно. Состоит оно в том, что при строительстве небольших домов можно получить жилье, которое условно можно отнести к категории "доступное". Не требуется того ресурса инженерных сетей, как при "взрослом" городском строительстве, нет и затрат на инженерию, порой колоссальных, необходимых при возведении многоэтажных жилых комплексов.
Всего лишь требуется построить обычный дом, только не загородный дворец, а вполне себе скромный и поделить его на квартиры. Почему цены могут быть ниже, чем в микрорайонах типовых корпусов, интуитивно понятно. И как выясняется, подобные примеры на рынке уже есть. Только с нормальным регулированием земельных вопросов и более хорошо продуманной схемой продаж, чем в вышеупомянутом Гавриково-1.
Эксперименты по созданию доступного жилья не по госпрограмме строительства для погорельцев, а в рамках небольшого частного девелоперского бизнеса начали появляться на рынке ближнего Подмосковья в кризис и продолжают появляться по сей день. Они не сразу обрели портретные черты, но сегодня о них можно говорить более предметно. Во всех случаях девелоперы пытаются решить одну и ту же задачу: создать нормальное городское жилье с ценой около 1 млн рублей или, по крайней мере, 1,25 млн, с учетом роста цен наиболее дешевой части рынка за последний год.
Наиболее известны три проекта, все они находятся в Подмосковье на юге от столицы: "Володарская волость" в деревне Большое Саврасово Ленинского района, "Кузнечики" (не путать с микрорайоном от группы ПИК) в предместьях Подольска и поселок "Островцы" километрах в пяти за одноименной деревней в окрестностях Новорязанского шоссе. Чтобы не утомлять анализом каждого проекта по отдельности (это вы можете сделать самостоятельно, изучив сайты проектов или даже съездив на место), возьмемся лишь перечислить общие черты того, что можно действительно назвать новостройкой нового формата.
Коллективный портрет снаружи
Эти новостройки строятся на частных землях, где обычно бывает уже готов первый дом, строится второй, а места хватит еще, возможно, не на один десяток. Впрочем, крупной стройки можно не ожидать - здесь нет ни масштабных земляных работ, ни серьезной механизации, зато домов будет достаточно, чтобы выгодно было рядом с ними поставить магазин и завести прочие объекты социальной инфраструктуры. Если же стройка идет в действующем населенном пункте, то рядом уже есть детский сад и школа.
Местоположение обычно выбирается так, чтобы в транспортном отношении жители этих домов не чувствовали себя лишенцами по сравнению с покупателями обычных новостроек в народных кварталах из П-44Т. Т.е. чтобы дорога своим ходом до ближайшего московского метро была вполне сопоставимой с путем, который совершает типичный житель микрорайона типовых новостроек вокруг Москвы. Бывает и получше, как в случае с Большим Саврасово, откуда маршрутка идет по пустой второстепенной дороге и затруднения возникают уже между МКАД и метро "Домодедовская".
Наконец, о самих квартирах. Это обычное жилье с площадью однушек 35-40 метров и двушек около 60 метров. Можно "лепить" и большие метражи - обычно путем объединения квартир. Есть, правда, дополнение: над тремя обычными для таких новостроек этажами, находится еще один. Это мансарда, однако, особенность ее в том, что метры продаются почти за те же деньги, что и поближе к земле, а высота потолков может доходить до 6 метров (за счет скатов крыши).
Когда же потенциальный покупатель начинает задумываться: а не купить ли квартиру в хорошем спокойном окружении и почти в два раза дешевле, чем аналогичная площадь в народном проекте П-44Т, возникает резонный вопрос: а не будет ли, как в Гавриково? Тем более что прецедентов сдачи домов в эксплуатацию и превращения квартир в надлежащим образом оформленную частную собственность пока нет.
Задачка про слона
Применяемую строителями схему можно образно изложить следующим образом. Есть такой старый анекдот. Приехавший из-за границы путешественник совершенно невозмутимо ведет на поводке мимо таможенного поста слона, причем у животного веревкой привязаны к брюху и спине по буханке хлеба. Таможенник спрашивает, куда он ведет слона. На что получает ответ: это не слон, это бутерброд.
Что касается описываемого нами "малоэтажного" строительства, то процесс появления этих домов на свет, приобретения метров гражданами, оформления недвижимости в собственность и превращения квадратных метров в квартиру выглядит примерно так же, как цепочка трансформаций слона в легкую закуску.
Все превращения вроде бы находятся в строгом соответствии с действующим законодательством. Итак, сначала дом. Как известно, для того, чтобы возвести новостройку, нужно собрать огромное количество бумаг, пройти множественные согласования проекта и экспертизы и, наконец, получить разрешение на строительство.
Однако не все и не всегда так сложно. Например, чтобы построить небольшой жилой дом на участке, где таковое строительство разрешено, разрешения получать не надо. Статья 51 Градостроительного Кодекса РФ, пункте 17 указывает, что разрешение на строительство не требуется в случаях, оговоренных законодательством регионов. Кроме того, согласно
статье 49 того же Кодекса, для строительства ряда объектов не требуется государственная экспертиза. Сюда попадают малоэтажные строения не выше трех этажей, как сблокированные (но не более 10 блоков), так и многоквартирные. Кроме того та же статья говорит о том, что государственных экспертиз не проводится в отношении зданий
до 1500 метров, правда, речь идет в нежилых постройках.
Именно этим люди и пользуются. Нормативные пределы жилых домов, строящихся в Московской области, просто сведены из разных параметров, перечисленных в пунктах статьи 49. Не требуется ни экспертизы, ни разрешения на строительство дому высотой не
более 3 этажей и общей площадью не более 1500 метров. Правда, иногда добавляют к трем этажам подземный гараж (в случае с коттеджами-дворцами) или мансардный этаж, который как полноценный не засчитывается. Новые проекты малоквартирных домов практически все характеризуются как трехэтажный дом с мансардой. И его можно начать строить, избежав затрат на оформление исходно-разрешительной документации и получение разрешения на строительство, что в ситуации с обычными новостройками
ложится на плечи конечного покупателя.
Жилье, которое пока не квартира
Чтобы построить многоквартирный дом в соответствии с нормами закона 214-ФЗ (о долевом строительстве), земельный участок необходимо иметь в долгосрочной аренде. И
хотя законодательство позволяет строить маленькие квартирные дома, от проблем с долевым участием застройщики, а это собственники земли, стараются уйти. В случае с "просто домом" участок можно купить - как покупают землю под дачу.
Разумеется, необходимым условием должна быть возможность жилого строительства. Кстати, в случае с Гавриково доморощенных девелоперов подвело именно то, что они строили на сельхозземле без разрешенного капитального строительства и строили именно многоквартирный дом. И то, и другое было ошибкой. В свидетельстве о собственности на землю должно быть в максимальной степени оговорена возможность жилого строительства. Например, в случае с малоэтажным комплексом в Островцах, в этом документе указано "земля сельскохозяйственного назначения с правом возведения жилого дома и прописки в нем". Это, как говорится, необходимое и достаточное условие - можно построить и жить.
Понятно, что при разрешенном жилом строительстве строится именно "просто дом", а не многоквартирный дом, создание которого толкает на стезю 214-го закона. Так что никакого долевого участия.
Виды договоров в малоквартирных домах бывают самые разные. В Островцах, например, скопировали привычную по миру новостроек схему предварительного договора с заключением основного после завершения строительства - при оформлении прав собственности. В случае со стройкой в деревне Большое Саврасово, практикуется договор простого товарищества, т. е. совместной деятельности. Но и в том, и в другом случае будет очень четко прописано - продается не квартира. Дом, повторимся, не многоквартирный. Продается часть дома - переход права на нее не возбраняется, независимо от того, какая это часть, а ЖК РФ признает часть дома за один из видов жилья. Поэтому покупая метры в малом домике, вы становитесь будущим владельцем именно части некоего жилого строения. Максимум, что можно прописать в договоре - это то, какая именно часть дома покупается.
Явление квартиры
Когда дом построен, права на него целиком оформляются на владельца земли. А он уже, в соответствии с заключенными договорами, производит перевод прав на части выстроенного им жилого дома на тех, кто эти части купил. Тогда происходит последняя, самая замечательная итерация - превращение частей в квартиры. В качестве основания для этого используется статья 16 ЖК, в которой трактуются виды жилых помещений (жилой дом или его часть, квартира или ее часть и комната). Квартира в этой статье определяется так: "Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении".
Добавим, что за превращение части жилого дома в квартиру просят дополнительных денег. Сумма примерно сопоставима с гонораром за оформление прав собственности на обычную новостройку - порядка 25-30 тыс. рублей.
Вот собственно и конечный пункт витиеватого пути от слона к бутерброду. На вид изящно, иного слова даже не подберешь. Остается только посмотреть на успешный финал какой-нибудь одной из историй - ведь жизнь в формате доступного жилья только начинается.
Мнение юриста:
Ольга Миляева, ведущий юрист компании MAYFAIR Properties
Использование данной схемы неправомерно по следующим основаниям:
1. В соответствии с действующим законодательством члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества вправе возводить на принадлежащих им земельных участках, которые относятся к землям сельскохозяйственного назначения, а реже к землям населенных пунктов жилые строения, а также индивидуальные жилые дома в зависимости от вида разрешенного использования. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ индивидуальный жилой дом - строение не выше 3 этажей, предназначенное для проживания одной семьи, что никак не подразумевает общежитие на 20 квартир. Также в связи с этим доморощенные застройщики выдумывают мансарды и подвалы, чтобы построенную пятиэтажку выдать за индивидуальный жилой дом в три этажа.
2. Мощность инженерных сетей и коммуникаций также не может обеспечить всех потребность потенциальных собственников долей в таком строении, т.к. рассчитана на индивидуальный жилой дом.
3. Индивидуальный жилой дом (а по документам именно так и получается) не может состоять из квартир, что предусмотрено ЖК РФ, поэтому приобретатели помещений могут стать только сособственниками долей в таком строении со всеми вытекающими последствиями, а именно: сообща владеть и пользоваться, распоряжаться, учитывая преимущественное право сособственников на покупку доли. Кроме того, никакой правовой базы для превращения доли в квартиру нет.
4. Строительство многоквартирных домов в садовом товариществе нарушает одновременно и земельное, и градостроительное, и жилищное законодательство. В связи с этим существует перспектива признания такого строения самовольной постройкой и сноса.
5. Отсутствие государственных экспертиз, что предусмотрено Градостроительным кодексом для многоквартирных домов и процедуры ввода в эксплуатации, что позволяет нарушать нормы строительства, что в свою очередь должно представлять опасность для жильцов.
Валентин Корнев, опубликовано: 24.09.2010 в 16:25, обновлено 24.09.2010 в 16:30
