Цивилизованный способ отъема квартиры: быстрые деньги – сегодня, бомж - завтра
Дата: 26 мая 2011 | wwwmetrinfo.ru
Текст : Владимир Абгафоров | Фото: photoclub.by
Общеизвестно, что получить ипотечный кредит многие потребители не могут. Банки отказывают им по разным причинам: у одного не хватает «белых» доходов, другой допустил просрочки по ранее взятым кредитами и по сей причине попал в черные списки Бюро кредитных историй. Внимание таких заемщиков привлекают многочисленные объявления, предлагающие «кредит под залог недвижимости».
Кто и что скрывается за ними – эти вопросы решил прояснить обозреватель журнала wwwmetrinfo.ru.
Кто они?
Для начала мы провели примитивное «маркетинговое исследование» - набрали в интернет-поисковике «Кредит под залог недвижимости». Результат получился такой: примерно 40% полученных ссылок приходилось на банки, остальные 60% - на всех прочих. Общее количество этих «прочих» выходит, таким образом, весьма немалым, в одной Москве обнаружились многие сотни фирм, предлагающих подобную услугу.
Однако резонные люди, к которым мы обратились за комментариями, наш пыл охладили: основанная масса из найденных ссылок принадлежат посредникам. «Сайтов бесчисленное множество, - говорит Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования компании Penny Lane Realty. – Но большинство из них ведет к одному и тому же кредитору». «Многие из рекламирующихся таким образом компаний являются кредитными брокерами, - отмечает Марина Мишурис, председатель правления ОАО «Флексинвест Банк». – Они оказывают услуги не по кредитованию, а по подбору кредита, содействию в его получении в банке-партнере. Так что в данном случае говорить о «небанковских кредитах» нельзя».
Однако доля тех, кто все-таки работает самостоятельно и действительно готов выдать вам кредиты, все равно остается достаточно внушительной. При всей условности (эти компании вовсе не стремятся рассказать о себе всю подноготную) их можно разделить на три группы.
Первая – ломбарды. Те из них, кто успешно заработал на займах с золотишком и автомобилями, рано или поздно приходят к мысли попробовать на вкус более масштабные залоги.
Вторая – фирмы, «выросшие» из недвижимости. Их создавали люди, работавшие в риелторских агентствах, оценочных компаниях – одним словом, те, кто разбирается в данном предмете залога.
Третья категория, самая «засекреченная» - частные лица. Зачастую они дают минимум рекламы, больше полагаясь на постоянную клиентуру. «Нельзя сказать, что все частники поголовно являются аферистами, - говорит Борис Ротенштейн, генеральный директор компании «100 Кредитов.ru». – Но именно этот вид кредитования считается для клиентов наиболее рисковым».
Что предлагают?
Потребителей, естественно, интересуют условия, на которых им предлагаются деньги. Если коротко, то условия эти очень жесткие – чтобы не выражаться более энергично.
Итак, сумма, выдаваемая на руки. Даже сами кредиторы говорят, что они готовы дать не более 50% от стоимости объекта. Самый максимум – 70%, он достижим только для самых лучших, мегаликвидных объектов. Однако на практике даже названные цифры оказываются еще ниже. Дело в том, объясняет Роман Строилов (Penny Lane Realty), что оценивают закладываемое имущество кредиторы сами, либо пользуются услугами «карманной» оценочной компании. В итоге стоимость объекта будет занижена, и реально клиент можно получить 30-40% от рыночной цены объекта.
Теперь проценты. В свое время в Интернете был популярен анекдот «Смертная казнь заменена ипотекой под 25% годовых». Изучение предложений частных кредиторов показывает, что их аппетиты намного больше, чем фантазия сочинителей анекдотов: основная масса находится в районе 2,5 - 3% в месяц, т.е. 30 - 36% годовых! Олег Сухов, адвокат «Первого столичного юридического центра», называет еще более заоблачные цифры: до 60% годовых, иногда и выше! На взгляд автора, это уже некоторое преувеличение, объясняемое двумя моментами. Во-первых, г-н Сухов – адвокат, разбирающий уже дошедшие до суда конфликты заемщиков с кредиторами. Следовательно, ему в руки попадаются дела о кредитах, выданных некоторое время назад. Пару лет назад, когда в результате кризиса все банки резко перестали выдавать кредиты, подобные предложения действительно были, но сейчас возросшая конкуренция заставила «небанкиров» стать поскромнее. А во-вторых, у самых краткосрочных кредитов проценты могут достигать 0,5% в 1 день. Пересчитать на годовые – цифра получается совершенно сумасшедшей, но для более длительных, на несколько лет, займов все же в ходу 30-35%. Что, согласимся, все равно очень много.
Завершая разговор о процентах, нужно отметить, что иногда встречаются и вполне божеские 14% годовых. Но при ближайшем рассмотрении и тут обнаруживается «тухлинка». «Требованиям, которые выдвигаются к заемщику, никто почему-то не соответствует, - иронизирует Борис Ротенштейн («100 Кредитов.ru»). – Одним из популярных критериев отбора является кредитная история. Она, во-первых, должна быть. Во-вторых – быть безукоризненной. В-третьих – насчитывать полтора-два десятка успешно погашенных займов. Список этот продолжается до тех пор, пока клиент не отсеется».
Еще вариант – когда предложение исходит от кредитного брокера. Поскольку он фактически предлагает вам кредит в банке, то и называемые условия будут абсолютно «банковскими». Но вот за услуги самого брокера нужно заплатить 8-10% от суммы кредита, причем единовременно, в момент получения денег. По наблюдениям автора, обычно этот пункт произносится в самом конце, скороговоркой – авось спрашивающий не обратит внимания.
Последнее в череде условий – сроки. Они в целом заметно короче, чем у банковской ипотеки. По словам Ирины Кажикиной, руководителя ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость», максимум составляет пять лет.
Как определяют платежеспособность?
В этом вопросе «небанковские кредиторы», напротив, проявляют большой либерализм: подтверждения доходов заемщиком практически не требуется. По этой причине данные фирмы, на первый взгляд, выглядят намного приятнее банков, которые требуют предоставить огромное количество разных справок, все перепроверяют и т.п. Однако изучение причин заставляет серьезно усомниться в «гуманизме» этих организаций и частных лиц.
Как объяснил Олег Сухов («Первый столичный юридический центр»), у этих организаций принципиально иные цели. Банк рассчитывает заработать на процентах, он на самом деле хочет, чтобы заемщик выплатил кредит, а заложенная квартира играет роль всего лишь страховки. А вот «небанковские кредиторы» изначально хотят получить недвижимость, ее продажа для них и является основным источником дохода. Так что им и не нужно, чтобы клиент заплатил свой долг.
Что с квартирой?
Ипотечные банки, как мы знаем, располагают лишь одним юридическим механизмом – на квартиру «вешается» обременение, называемое «ипотекой в силу закона». Такую запись делает в своей базе данных Управление ФРС, заемщику выдается свидетельство о собственности с соответствующей пометкой.
Варианты, предлагаемые частными кредиторами, заметно шире. Во-первых, может быть та же ипотека – только она здесь, согласно законодательству, не «в силу закона», а «по договору».
Но этот вариант не очень удобен заимодавцам: вытряхнуть человека из квартиры, даже если он не исполняет свои обязательства по договору займа, не так-то просто. Это происходит только по решению суда. Поэтому, говорит Роман Строилов (Penny Lane Realty), сегодня на рынке доминирует договор купли-продажи с правом обратного выкупа. Согласно ему, собственником недвижимости уже становится кредитор, но у заемщика остается преимущественное право выкупить обратно. Правда, как отмечает Евгения Таубкина, генеральный директор «Независимого бюро ипотечного кредитования» (НБИК), были судебные процессы, на которых эти договоры переквалифицировались в договор займа: суд устанавливал, что целью сделки было получение денег, а не продажа недвижимости. Так что и у кредиторов не все бывает гладко: у них оставался договор займа без залога.
Завершая разговор о юридических нюансах, следует упомянуть еще об одной форме – оформлении на займодавца генеральной доверенности на распоряжение имуществом. По оценке Бориса Ротенштейна («100 Кредитов.ru»), она является самой опасной для заемщика – подобное предложение почти гарантированно свидетельствует о преступных намерениях кредитора.
Чем все заканчивается?
Как говорит Олег Сухов («Первый столичный юридический центр»), можно выделить три группы заемщиков, обращающихся за подобными кредитами:
- мелкий и средний бизнес, остро нуждающийся в средствах;
- обычный трудовой народ, решившийся на такой шаг по своей безграмотности и недальновидности;
- социально неблагополучные слои населения, имеющие, однако, в собственности хорошую недвижимость (например, доставшуюся по наследству).
Из этих трех групп лишь первая, да и то нечасто (лишь в 30% случаев, если сопутствует большая удача) умудряется кредит возвратить. Две последние теряют свою недвижимость гарантированно.
Все правильно – в схемах с «обратным выкупом» кредитору даже не надо ничего делать, недвижимость уже оформлена в его собственность. При обычном залоге несколько сложнее, но поскольку условием выдачи кредита является отсутствие в заложенной квартире несовершеннолетних, престарелых и т.п., т.е. групп, за которые должник может «зацепиться» в судебном процессе, процедура «освобождения» недвижимости проходит быстро и без заминок.
А банки?
Есть на кредитном рынке весьма серьезные игроки – банки. Они имеют банковскую лицензию, т.е. фактически заплатили государству за право вести эту деятельность – давать деньги в долг. Как относятся они к новоявленным соперникам, почему не пытаются выдавить их с рынка?
Ответ очень прост: эти фирмы и частные лица – банкам совершенно не конкуренты. Те клиенты, которые могут взять банковский кредит, и так возьмут его – по той причине, что условия у банков выгоднее. Кроме того, напоминает Юрий Птицын, вице-президент Московского индустриального банка, прозрачность частных компаний-кредиторов очевидно меньше, так что шанс столкнуться с незаконными способами возврата долгов у клиентов там существенно выше. Умные клиенты это понимают и сами к «небанковским» не идут. Остается кто? Правильно, те, кто банкам не нужен. Как образно заметил один из наших консультантов, «такие организации подбирают то, что банки «скушать» не смогли или не захотели».
Резюме от журнала wwwmetrinfo.ru
«Если и пользоваться, то очень осторожно, десять раз просчитав все возможные варианты» - к этому сводились рекомендации опрошенных нами экспертов. И это правильно: ни на секунду нельзя забывать, что если ипотечный банк хочет получить с вас проценты, то «небанковский кредитор» изначально нацелен на вашу недвижимость. И постарается сделать так, чтобы вы никогда не расплатились с кредитом.
Мнения экспертов:
Максим Гольдберг, исполнительный директор Национального страхового и кредитного агентства (НСКА):
Ломбардное «кредитование» является значительно более гибким, более дорогим и совершенно непрозрачным. В отличие от банков такие компании не имеют законодательных требований по капиталу и могут быть простыми «ООО» с уставным капиталом 10 тыс. рублей, существующими сегодня и испарившимися завтра. Потребитель сам делает выбор, какой продукт он покупает: банковский кредит или заем от юридического лица под залог недвижимости.
Евгений Стародубцев, начальник департамента розничных продаж банка «Открытие»:
По законодательству кредиты могут выдавать только кредитные организации. Прочие организации и частные лица могут выдавать только ссуды. Пользователями таких услуг, как правило, являются люди с небольшим достатком, которым срочно требуются незначительные суммы – 10-15 тыс. руб.
