СЧАСТЬЕ ВО МНОГОМ ЗАВИСИТ ОТ НАЛОГОВ
АВТОР: Cергей РОМАНОВ
Мы почему-то думаем, что при выборе дома в организованном поселке достаточно определиться лишь с его стоимостью, расположением и архитектурным обликом. И редко кто из покупателей задает вопрос, в какую сумму будет обходиться сама жизнь в новом коттедже. А ведь, по сути, приобретая загородное жилье, человек покупает те или иные стандарты жизни, за которые ему придется долго и регулярно расплачиваться.
Среди потенциальных покупателей загородной недвижимости однажды было проведено исследование на тему приемлемости налоговой нагрузки. Около 90 % опрошенных были готовы платить за коммунальные и эксплуатационные услуги от 10 до 15 тыс. руб. в месяц. Хотя, надо признать, в разных поселках даже одного сегмента размер затрат может контрастно отличаться.
«Обычно в поселке с центральными коммуникациями платежи состоят из трех блоков, – рассказывает Петр Кирилловский, директор по маркетингу поселков Lipki Парк и «Величъ». — Первый блок — это плата по счетчику. Она рассчитывается по тарифам Московской области и включает расценки за газ, электричество и воду. К примеру, плата за дом площадью 300–400 м2 не превысит 6–8 тыс. руб. в месяц». Но итоговая сумма за «коммуналку» будет зависеть от размера и теплопроводности дома, от способа отопления и даже от потерь тепла. Например, дачные объекты, в которых люди проводят время только в теплый сезон, могут не укладываться в СНиПы, существующие для постоянного жилья. Соответственно, в щитовых домах, рассчитанных на сезонную жизнь, тепловые потери максимальные, а потому и коммунальные платежи за потребление того же тепла могут быть на порядок выше, чем, скажем, в кирпичном доме. Вот и получается, что, с одной стороны, коммунальные платежи в доме с высоким качеством исполнения на единицу расчетной площади ниже. А с другой — подавляющее число элитных объектов имеет большую площадь, которую также нужно обогревать». Затраты на электричество тоже зависят как от площади дома, так и от его «электроначинки». Существует масса примеров, когда на небольших дачных участках устанавливаются затратные бытовые электроприборы, бассейны с подогревом и даже сауны, которые «съедают» большое количество электроэнергии, а соответственно, и денег.
ЗА ВСЕ ПРО ВСЕ
Второй блок, по мнению Петра Кирилловского, включает все телекоммуникации, налоги за их эксплуатацию получает поставщик кабельного или спутникового телевидения, телефонной связи, Интернета. Практика показывает, семья из четырех–пяти человек в зависимости от наполненности «пакета» в среднем расстается с 2–4 тыс. руб.
Третий блок составляют эксплуатационные расходы. Как говорит генеральный директор компании «ЗагородСервис» Антон Русаков, размер расходов в поселках разных ценовых сегментов отличается в разы. «Если содержание дома экономкласса может обойтись в 3–6 тыс. руб., то плата за домовладение в элитном сегменте способно составить 40 тыс. и более. В качестве примера проследим расходы собственника коттеджа в поселке бизнес-класса. Так, в месяц с каждого участка на содержание круглосуточной охраны уходит 2–4 тыс. руб., на ремонт внутрипоселковых и прилегающих дорог — 3,5–4 тыс. руб. За высадку цветов и деревьев, за полив и покос травы, за обработку клумб придется выкладывать по 1–2,5 тыс. руб. Требует дополнительной оплаты освещение мест общего пользования, дорог и тротуаров (порядка 2 тыс. руб.), вывоз и утилизация бытового мусора (2–3 тыс.руб.). На зарплату для диспетчеров, сантехников, электриков, операторов очистных сооружений и водозаборного узла жителям поселка придется скидываться еще по 2–3 тыс. руб. Чем выше уровень объекта, а вместе с тем и требования жителей к сервису, тем больше статей расходов включает «эксплуатационка».
СКИДОК НЕ БУДЕТ
В настоящее время существует три варианта расчета ежемесячных платежей. Первый — плата определяется метражом дома. Второй — площадью участка. И третий, самый распространенный — фиксированный ежемесячный платеж, когда расходы за предоставляемые услуги делятся на всех
собственников в равных долях.
В среднем с каждого землевладения в поселке экономкласса взимается от 3 до 8 тыс. руб. Так, в большинстве загородных поселков Симферопольского направления стоимость «коммуналки» и других услуг варьируется от 3 до 6 тыс. руб. в месяц, по Калужскому направлению — от 8 до 30 тыс. руб. В поселке таунхаусов экономкласса величина платежей выливается в среднюю сумму 7 тыс. руб. в месяц, если площадь секции не более 200 м2. В таунхаусе бизнес-класса такой же площади ежемесячные платежи составят около 10 тыс. Цена проживания в коттеджах бизнес-класса может равняться от 12 до 20 тыс. руб. в месяц, а при наличии обширных общественных и рекреационных зон эта цифра порой превышает 25 тыс.руб. в месяц. В коттеджном поселке бизнес-класса Papillon, что на Горьковском шоссе, коммунальные и эксплуатационные расходы в среднем равняются 45 руб. за м2 общей площади дома. Правда, без учета расходов электричества и газа. А в элитном ЖК «Новые Вешки» ежемесячные платежи со ставляют уже 52 руб. за «квадрат» жилой площади. В них включаются охрана, уборка и санитарно-гигиеническая очистка территории общего пользования, различные виды ремонта внешних коммуникаций и дорог, услуги по озеленению и декоративному цветоводству, другие виды работ на территориях общего пользования. В сегменте дорогого загородного жилья средние ежемесячные платежи составляют около 15 тыс. руб. Однако фактический разброс сумм платежей очень велик. Так, в пределах 6–7 тыс. руб. оплачиваются коммунальные и эксплуатационные расходы в коттеджном поселке на 15 домов «Горки-2», несмотря на то, что объект находится по Рублевскому направлению. В «Рассказовке», что на Боровском шоссе, этот показатель составляет уже 25 тыс. руб., а в «Чигасово-1» (также на Рублево-Успенском шоссе, в 28 км от МКАД) — около 40 тыс. ежемесячно.
Следует отметить, что немало случаев, когда платежи в более низком по классу объекте могут быть равны, а то и превышать расходы на «коммуналку» в элитном поселке. Все зависит от управляющей компании, целесообразности и адекватности расходов, которые она устанавливает. Допустим, если поселок бизнес-класса на пять домов, то все затраты на охрану, содержание инфраструктуры, индивидуальной канализации ложатся на пять домовладельцев. Но если в поселке 350 строений, то затраты с каждого дома на оплату того же набора инфраструктуры сократятся в разы. Напрашивается вывод: чем меньше домов в поселке — тем больше издержки.
А если взять для примера коттеджный поселок бизнес-класса на Новой Риге (с ландшафтной, архитектурной составляющей, полным набором инфраструктуры, подсветкой дорог, автоматизированной системой охраны, бассейном, ресторанами, причалами для яхт, различными торговыми точками), то величина платежей в нем будет равна стоимости услуг в каком-нибудь элитном поселке без соответствующей инфраструктуры. Чем выше статусность объекта — тем выше платежи. Хотя многое зависит и от месторасположения самого поселка. Но случается и так, что расходы на «коммуналку» в поселках бизнес-класса такие же, как в поселке экономкласса. Скажем, качественные характеристики домов и месторасположение поселка соответствуют бизнес-классу, но отсутствие инфраструктурных дополнений снижает величину платежей. Вообще разброс в плате за коммунальные и другие услуги в поселках среднего класса связан с тем, что этот формат считается самым широко представленным на коттеджном рынке. Например, на Рублево-Успенском шоссе высокие платежи встречаются даже при отсутствии ландшафтных и инфраструктурных элементов — «накрутка» происходит за счет престижного месторасположения.
Остается добавить, что если покупатель коттеджа в том или ином поселке рассчитывает на какие-то льготы, то ему не стоит тешиться иллюзиями. Коммерческие организации, к которым относятся управляющие компании, практически никогда скидок не делают. Ни инвалидам, ни престарелым, ни многодетным семьям. Если уж хватило денег на коттедж, то на оплату коммунальных услуг и подавно хватит, уверены они.
БУНТ ВО ИМЯ СПРАВЕДЛИВОСТИ
«Больше всего претензий от жителей поступает в отношении завышенных платежей за вывоз мусора, уборку территории поселка. Управленцы не без греха, и нередко управляющая компания просто нескромно завышает стоимость подобных услуг, — делится своими наблюдениями директор департамента маркетинговых коммуникаций Rodex Group Игорь Заугольников. — Нередко завышается стоимость электричества, расход тепла и воды, в то время как управленцы по закону обязаны пользоваться расценками, установленными властью района, на территории которого
и расположен поселок». Очень часто разногласия жителей и управленцев возникают в поселках с избыточной инфраструктурой. Ведь обслуживание фитнес-центров, гольф-полей, бассейнов, яхт-клубов ложится на плечи жителей. Правда, иногда управляющие компании, что-бы привлечь дополнительные финансы, вынуждены открывать двери для сторонних людей, которые могут пользоваться этой инфраструктурой. Но и такой способ открытости не всегда устраивает обитателей поселка.
Впрочем, не в одной инфраструктуре дело. Жители недовольны, например, наличием дармоедов — трех бухгалтеров или четырех помощников управляющего, в то время как на две сотни домов в штате предусмотрено место только для одного сантехника или электрика. Ведь лишние штатные единицы тоже нужно оплачивать из своего кармана. Но иногда собственники домов добиваются снижения расходов на «коммуналку». Яркий тому пример — поселок «Никологорский» («Коттон Вей»). Это один самых известных и крупных объектов на Николиной Горе, где построено 220 коттеджей и имеется собственная развитая инфраструктура. Жители со всей серьезностью взялись за управляющую компанию, провели аудит ее деятельности и в результате оптимизировали эксплуатационные расходы с $800–1000 до $250–300 в месяц.
В основном наиболее острые противоречия между управленцами и жителями возникают в тех поселках, где «правит бал» управляющая организация. Ведь деятельность коммерческой структуры, как известно, предполагает извлечение прибыли. Не всегда нравится обитателям поселка, когда застройщик навязывает эксплуатирующую организацию.
Зато гораздо меньше конфликтов в поселках, которыми управляют товарищества собственников жилья. Они сами решают, кого им нанимать, а от кого отказаться. И если вдобавок в товариществе грамотный управляющий, который все организовал рационально и правильно, финансовая нагрузка невелика и вполне посильна для жителей.
Чаще всего подобный доверительный контакт происходит либо в стародачных местах, которые преобразованы в организованные поселки, либо на ведомственных объектах, которыми управляют люди с многолетним опытом.
РАБОТА С НЕПЛАТЕЛЬЩИКАМИ
Иногда по прошествии определенного времени клиент вдруг перестает платить, объясняя свое нежелание тем, что его не устраивает качество либо непомерная стоимость услуг. Правда, у управленцев всегда находятся свои рычаги воздействия на самых строптивых «бунтарей». Например, могут начаться проблемы с функционированием коммуникаций, отключается электричество, тем или иным способом затрудняется проезд к дому.
В одном из загородных поселков, причем на престижном направлении, коттедж купил генерал-лейтенант. Казалось бы, ничего особенного: постояльцы некоторых резиденций почти сплошь состоят из генералов. Но жителям данного поселка повезло несказанно: их соседом стал милицейский генерал. Сначала генерал не преминул поинтересоваться у работников управляющей компании, как именно организована служба охраны и безопасности, и, выслушав, дал несколько ценных советов. После чего охранников переодели в камуфляжную форму сотрудников СОБРа, а традиционные дубинки дополнили автоматами. Муляжами, конечно, но от настоящих их было не отличить. Несколько дней подряд около коттеджа генерала велась бурная деятельность: к воротам подъезжали машины, из которых выносилась мебель, спортинвентарь, импортная сантехника и другой домашний скарб. Наконец, все успокоилось, жизнь поселка вошла в обычную колею. Прошел месяц. Новый член поселкового товарищества парился в бане, плавал в бассейне, играл в бильярд и теннис, а по вечерам вместе с супругой прохаживался по аллее вдоль живописного озера. Прошел еще месяц, и генерал обучился приемам гольфа: в поселке были установлены прекрасные симуляторы, завезенные из Европы. В то же время управляющий компании, просматривая ведомости по оплате коммунальных и бытовых услуг, вдруг обнаружил, что фамилия генерала в них так и не появилась. И уже на другой день в коттедж генерала в самой доброжелательной форме пришло напоминание, что за свет, газ, уборку снега и мусора нужно платить. Но оплаты управляющая компания так и не дождалась. В течение полугода управленцы взывали к добрым и высоким чувствам хозяина коттеджа, но по поведению генерала, впрочем, как и всех членов его семьи, было понятно, что платить за услуги никто не будет. Генеральская семья полагала, что, въехав в хоромы, она автоматически зачислялась на бесплатное жилищное довольствие. Опыта борьбы с проявлением подобного генеральского «легкомыслия» никто не имел. Но выход был найден — его подсказал штатный дворник. Через несколько дней на имя министра внутренних дел — ему непосредственно подчинялся генерал — из поселка пришло письмо. На официальном бланке председатель управляющей компании просил ведомство оказать подчиненному срочную материальную помощь для оплаты коммунальных услуг. Метод сработал мгновенно. На другой день жена генерала полностью погасила задолженность. В течение последующих трех месяцев плата вносилась с завидной регулярностью, а на четвертый генерал продал коттедж, вся семья съехала. Ходили слухи, что он купил дом в другом поселке.
Примерный уровень эксплуатационных расходов обычно известен заранее, и покупатели понимают, сколько им ежемесячно придется платить. Доходы собственника во время кризиса сократились, и он теперь не в состоянии содержать огромный дом? Коттедж выставляется на продажу. Бывает, что, продав загородное жилье в элитном поселке, он поправляет свои финансовые дела, а после этого выбирает более скромное жилье. С надеждой, что когда-нибудь снова переедет в достойный поселок, несмотря на высокие платежи за «коммуналку».
№ 2 (59) | март 2011 | ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ
