Мария Мягкова
Академические дачи ждет безбедная старость
Подмосковные стародачные места — поселки советской элиты, они до сих пор считаются особым сегментом загородного рынка. Дома в них — в 2–4 раза дороже, чем аналогичные объекты в обычных поселках
Фото: РИА Новости
Подмосковные стародачные места до сих пор считаются особым сегментом загородного рынка. Они не являются ни коттеджными поселками, ни садовыми товариществами. Это загородные поселки, которые строились для советской элиты: генералитета, чиновников высшего ранга, светил науки и творческой интеллигенции. Практически каждая из подобных дач — это дом с историей.
Всего в Подмосковье насчитывается около 50 стародачных поселков практически на всех направлениях за исключением относительно нового Новорижского шоссе. Наиболее известные стародачные направления: Рублево-Успенское, Калужское, Киевское, Дмитровское, Минское, Можайское, Ярославское, Егорьевское, Ильинское шоссе. Большинство же таких поселков находится в западной части Подмосковья.
Самые известные стародачные места: писательский поселок Переделкино, построенный в во второй половине 1930-х годов строительным подразделением Литфонда СССР; существующая с 1920-х годов Жуковка, где располагались дачи руководства НКВД (в том числе наркома Николая Ежова); поселок Николина Гора, который был построен в начале 1920-х годов для работников Советской Академии наук и искусства. Много старых дач сохранилось в окрестностях Ярославского шоссе: Тарасовка, Любимовка, Клязьма, Мамонтовка, Челюскинский, Болшево, Зеленоградский, Абрамцево. В окрестностях Минского шоссе расположены поселки Баковка, Жаворонки, Лесной городок, Немчиновка. Наиболее известны стародачные поселки на Киевском шоссе — Апрелевка, Селятино, Крекшино, Фрунзовец, Победа, Новоглаголевское. В основном здесь строились дачи для военного руководства. На Волоколамском шоссе представляют интерес стародачные поселки Нахабино и Снегири, на Горьковском — Салтыковка и Купавна.
«Как правило, стародачные места находятся недалеко от столицы, в их окрестностях сложился высокий уровень сопутствующей инфраструктуры, — рассказал BFM.ru руководитель офиса «Проспект Вернадского» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Цывин. — В подавляющем большинстве — это просторные деревянные или каменные дома со всеми удобствами: отоплением, электричеством, газом, телефонными линиями, что позволяет жить там круглый год».
«К несомненным достоинствам относятся и красивые ландшафты, — добавила управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Наталья Кац. — Как правило, стародачные места обладают историей и некими традициями, а также сравнительно благополучной экологией. Поселки не имеют совершенно очевидных недостатков, кроме, пожалуй, одного: сейчас практически невозможно говорить об однородной социальной среде: в силу естественных причин из жизни уходили первые владельцы этих участков. А вслед за сменой владельцев менялась и архитектура: теперь в пределах одного стародачного поселка можно встретить и дворец за несколько миллионов долларов, и простенький деревянный домик».
Старые дачи не теряют популярности
Как отмечают эксперты, сейчас к стародачным участкам проявляют живой интерес как девелоперы, так и частные покупатели. Инвестиционными компаниями стародачные поселки скупаются не ради самих дач. Основная ценность таких поселений — это земля. Рынок загородной недвижимости стремительно развивается, свободных земель с каждым годом остается все меньше. Земельные участки большинства стародачных поселков без натяжки относятся к элитным: они расположены на престижных направлениях, в живописных, экологически чистых уголках Подмосковья. Кроме того, во многих стародачных местах исторически сложились и поддерживаются в неплохом состоянии транспортные и инженерные коммуникации. Это существенно упрощает решение многих задач в девелопменте и сокращает сроки реализации проектов.
«Впрочем, примеров сноса старых домов и строительства на их месте новых в рамках организованных поселков немного, — рассказал Сергей Цывин. — И это только в случае, если нет ограничений по сохранению исторического жилого фонда. Такие проекты весьма трудоемки, хотя и наиболее прибыльны. Например, на базе стародачных Барвихи, Жуковки, Николиной Горы построены современные элитные коттеджи. Поселок Кутузово перестраивают в коттеджный комплекс «Кутузовская слобода». Но организованные поселки, на мой взгляд, никогда не смогут вытеснить стародачные. Спрос на них стабильно высокий, довольно много людей, предпочитающих покупать участки и дома в неорганизованных поселках. В то же время, домами в стародачных поселках люди владеют поколениями, и они не будут без особой необходимости продавать свои домовладения. Примечательно, что и сами постройки на участках остаются практически в первозданном виде, при надлежащем уходе деревянные дома служат по 100 лет. Как правило, в таких местах создаются некоммерческие товарищества, а вот в коммерческие объединения они вряд ли превратятся».
Ценный актив
Среднюю стоимость старых дач определить сложно, так как каждый дом уникален. Цена может различаться на порядок в зависимости от направления, размера участка, особенностей ландшафта, уровня инфраструктуры, окружающей застройки, исторической ценности дома. Но в любом случае, старая дача — не дешевое удовольствие. В большинстве случаев такая дача в 2–4 раза дороже аналогичного дома в соседнем обычном поселке.
«Это связано с тем, что дома продавали либо частные инвесторы, либо собственники, которые считали, что их дома самые уникальные и стоят чрезвычайно дорого, — пояснила Наталья Кац. — Цены в этом сегменте были завышенными, но кризис эту ситуацию откорректировал. Например, в кризис цена на дом в районе станции «Дачная» по Минскому шоссе упала на 40%, и такие дисконты не были редкостью. Сейчас цены восстанавливаются и больших скидок ожидать уже не приходится».
По данным компании «Инком-Недвижимость», на рынке вторичных продаж, например, в Переделкино, на продажу выставлен стародачный дом площадью 280 кв. метров с участком 24 сотки по цене 46 млн рублей. В этом же районе, но уже в Ново-Переделкино, современный дом площадью 461 кв. метров на 11 сотках земли стоит 54,2 млн рублей.
Со временем, как считают эксперты, количество старых дач за счет сноса будет уменьшаться, поэтому стоимость таких объектов будет только расти. «Дома в стародачных поселках — это штучный, немассовый товар, и спрос на них будет всегда, — отмечает Наталья Кац. — Со временем там будет восстанавливаться и социальная среда, так как не все современные жители стародачных мест будут в состоянии содержать такие дома. Это положительно скажется на данном сегменте, так как начнутся активные вложения в коммуникации, инфраструктуру и охрану».
