Так себе оценка
Яна Милюкова
28 ноября 2008 года, 07:42
Компании, специализирующиеся на оценке недвижимости, теряют клиентуру. За последние три месяца их потери составили от 20 до 70% от прежних объемов. Одновременно идет процесс снижения оценочной стоимости объектов.
Как заявил в интервью BFM.ru директор департамента оценки компании «Интелис — оценка» Денис Феофанов, оценочные компании переживают не лучшие времена. Его компания за последние несколько месяцев потеряла около 20% клиентов, что связано с падением деловой активности на рынке недвижимости. Больше всего не повезло тем специалистам, кто специализировался на кредитных сделках. У них отток клиентов составил 70–80%. Однако пока оценщики не снижают стоимости своих услуг, оценивая их в 4-5 тысяч рублей за жилой объект и в 20-100 тысяч рублей за коммерческий.
По наблюдениям столичной компании Vesco Consulting, за последние три месяца также существенно изменилась структура сделок, по которым происходит оценка объектов недвижимости. Еще три месяца назад юрлица обращались в компанию при заключении сделок по приобретению дополнительных активов, бизнес-центров, торговых площадей, а физические лица — за оценкой жилья, приобретаемого в кредит, то теперь предприятия в основном совершают сделки по продаже активов, а владельцы жилья обращаются за оценкой недвижимости в связи с наступлением страхового случая или при оформлении недвижимости в залог. При этом в компании констатируют увеличение сделок, в которых недвижимость оформляется в залог оплаты кредита.
Что касается стоимости объектов недвижимости, то специалисты теперь делают оценку на 10% ниже для квартир и на 20% ниже для объектов коммерческой недвижимости по сравнению с августом этого года. «Реальная стоимость жилья отражает реалии рынка, — отмечает в интервью BFM.ru руководитель отдела оценки компании Vesco Consulting Надежда Редина. — При оценке недвижимости мы снижаем стоимость, анализируя состояние рынка в целом. На первоначальную ожидаемую продавцом сумму сделки мы не ориентируемся».
По словам Рединой, сейчас на рынке недвижимости существенно увеличились размеры дисконта. Если раньше покупатель недвижимости мог рассчитывать на скидку максимум в 5%, то теперь продавец готов уступить до 20% от первоначально заявленной цены.
Директор российского офиса Swiss Appraisal Татьяна Панфилова сообщила в интервью BFM.ru, что единственная сфера коммерческой недвижимости, которую не затронул экономический кризис — это складские помещения. Здесь спрос по-прежнему превышает предложение. Причина известна: в столице не хватает складов высокого качества. Многие брокеры, которые до кризиса работали в секторе торговой и офисной недвижимости, теперь работают с этими объектами. Цены на торговую недвижимость также остались на докризисном уровне — ведь сделок на этом рынке не совершается совсем. «Все крупные торговые площадки Москвы сейчас сосредоточены в руках трех-четырех персон, владеющих ими через компании, — рассказала Панфилова. — У них нет необходимости получения дополнительных средств на развитие».
А вот ставки аренды и продажи офисной недвижимости упали на 15–20%. По данным компании, владельцы торговых площадей в «Москва—Сити» теперь уступают площади и с 35-процентным дисконтом. А сектор активов бизнеса просел и вовсе в два раза. По данным Swiss Appraisal, в Тверской области еще в докризисные времена готовилась сделка по продаже завода, специализирующегося на производстве продукции. В сентябре 2008 года его стоимость упала на 60%.
В секторе жилой недвижимости, по словам Панфиловой, меньше всего пострадали объекты эконом-класса: стоимость ее не уменьшилась, а ставка аренды снизилась минимально, на 10-15%. Касается это прежде всего новых договоров, уже действующие соглашения, как правило, пролонгируются на прежних условиях. Цена на продажу и аренду элитной недвижимости упала на 20%, на жилье среднего класса — на 10%.
При этом эксперты расходятся в оценке продолжительности кризиса на рынке недвижимости и оценки.
«Мы ожидаем потепления на рынке недвижимости уже в конце первого квартала будущего года, — прогнозирует Татьяна Панфилова. — Это будет связано с улучшением ситуации в банковской системе, что приведет к возобновлению ипотечного кредитования и кредитования бизнеса. Затем в течение последующих двух лет цены на недвижимость будут расти в среднем на 3-5% в год, что будет означать стабильное развитие рынка. Цены на жилье в будущем не превысят докризисные. Желания продавцов будет ограничивать снижение платежеспособности населения. Но в убытке девелоперы не останутся. Они немного снизят норму прибыли в строительстве, которая сейчас составляет 300%».
По прогнозам Надежды Рединой, пика кризис на рынке недвижимости достигнет к весне 2009 года. Тогда цены на коммерческую недвижимость упадут еще на 20–30%, а на жилье — на 20%. Рынок будет стагнировать еще в течение полутора лет, а затем покупательский спрос придет в норму и цены на жилье поползут вверх, достигнув докризисного уровня.
По мнению Дениса Феофанова, нынешняя стагнация на рынке жилья приведет к тому, что лишь через пару лет цены на новое жилье превысят докризисные. Это будет вызвано тем, что приостановление многих проектов приведет к дефициту предложения в дальнейшем. В секторе коммерческой недвижимости рост цен будет сдерживать прогнозируемое снижение спроса на торговые площади.
