Продолжение №1 сообщения №2

Что такое регистрация права?

Регистрация права осуществляется внесением государственным регистратором записи о праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Правила ведения Единого реестра утверждены Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (см. Приложение <*>). Запись о праве содержит четыре основных элемента:

    --------------------------------

<*> Приложение не приводится.

1) субъект права (правообладатель);

2) объект права (имущество);

3) вид права (собственность или другие вещные права);

4) основание (правоустанавливающий документ).

Запись о праве дает ответ на вопрос: "Кто, на что, какое право и каким образом приобрел?"

Произведенная государственная регистрация подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права (ст. 14 Закона о государственной регистрации прав). Причем право считается зарегистрированным и соответственно возникшим с момента внесения записи в Единый реестр, но не с даты выдачи Свидетельства. Регистратор может внести запись о праве, например сегодня, а Свидетельство подготовить и подписать через неделю. Но собственником владелец станет с даты внесения записи в реестр, даже если Свидетельство получит на руки намного позже. К тому же Свидетельство можно не получать, поскольку согласно п. 3 ст. 131 ГК РФ оно выдается "по ходатайству правообладателя". Если же правообладатель не заявит о его выдаче, то учреждение юстиции не обязано его подготовить. Правда, не имея на руках Свидетельства, собственник лишается доказательства существования зарегистрированного права.

Что такое Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество?

Образец Свидетельства также установлен Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219. Свидетельство о государственной регистрации прав является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги, учетную серию и номер. Подобно ценной бумаге на предъявителя, бланк Свидетельства должен быть надежно защищен от подделки: иметь водяной знак, возможно применение голограмм, гербов, портретов, специальных красок и пр.

Свидетельство повторяет структуру записи о праве, оно содержит: 1) данные о правообладателе (фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные, место жительства); 2) описание объекта: назначение (жилой дом, квартира, гараж и пр.), адрес, площадь, этажность (этаж), кадастровый номер, присвоенный БТИ или земельным комитетом; 3) вид зарегистрированного права (собственность или другое вещное право); 4) основание приобретенного права - тот документ, который был представлен в учреждение юстиции в качестве правоустанавливающего (например, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации жилого помещения, решение суда о признании права, договор купли-продажи, дарения, мены и пр.).

Важной информацией, содержащейся в Свидетельстве, являются существующие ограничения (обременения) зарегистрированного права. Если такие ограничения (обременения) зарегистрированы в реестре на момент выдачи Свидетельства, то это должно быть указано в Свидетельстве. С другой стороны, если в Свидетельстве сведения об ограничениях (обременениях) отсутствуют, то это не значит, что они не могли появиться позже. Поэтому наилучшим подтверждением их отсутствия является выписка из Единого государственного реестра по данному объекту с наиболее поздней датой выдачи.

В Свидетельстве указываются две даты: в верхней части - дата выдачи, а в нижней - дата внесения записи в Единый реестр (см. Приложение <*>). Даты могут совпадать, но дата выдачи может быть и позднее даты внесения записи в реестр (но никак не раньше!).

    --------------------------------

<*> Приложение не приводится.

На договоре, на основании которого зарегистрировано право, проставляется заверенный подписью регистратора и гербовой печатью штамп: "Свидетельство о государственной регистрации Серия _____ Номер ______", в котором указываются вид права, серия и номер бланка строгой отчетности, на котором напечатано Свидетельство, дата его выдачи. Договор с регистрационным штампом служит подтверждением прав вместе со Свидетельством, в котором он указан в качестве основания.

Содержание Свидетельства также определяется Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной Приказом Минюста России, Минимущества, Госстроя и Росземкадастра от 3 июля 2000 г. N 194/16/1/168 (далее именуется Инструкция Министерства юстиции о порядке заполнения и выдаче свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах и информации о зарегистрированных правах).

В соответствии с п. 1 данной Инструкции по ходатайству правообладателя Свидетельство о государственной регистрации может быть выдано повторно, например, взамен утерянного, пришедшего в негодность. Свидетельство выдается повторно, пока подтвержденное им право принадлежит заявителю согласно данным единого государственного реестра (то есть, пока он является правообладателем недвижимого имущества).

В чем состоит еще одна особенность регистрации прав? В ГК РФ существует понятие правоспособности: способностью иметь гражданские права обладают все граждане, независимо от возраста. Правоспособность возникает с момента рождения гражданина и прекращается его смертью. Это означает, что после смерти гражданина государственная регистрация его права осуществлена быть не может. После смерти все права прекращаются, и никаких новых прав приобретено быть не может, в день смерти открывается наследство, в которое включается то, что приобрел гражданин при жизни. Если он, например, приобрел недвижимое имущество, но не зарегистрировал при жизни свое право, то оно не считается возникшим и с наследованием этого имущества могут быть большие проблемы.

Итак, в настоящее время права того, кто приобрел недвижимость после 31 января 1998 г. (вступление в действие Закона о государственной регистрации прав), должны быть подтверждены Свидетельством о государственной регистрации права установленного образца.

Все ли права на недвижимость подлежат регистрации?

Государственной регистрации в учреждениях юстиции подлежат только вещные права. Что такое вещное право на недвижимость? Понятие хорошо знакомое: "этот дом - моя собственность", "этот земельный участок - моя собственность". Основное вещное право - право собственности, быть в моей собственности - значит, больше не быть ни в чьей. Правда, вместо "моей собственности" возможна "наша собственность", это случай общей собственности, которой будет посвящена отдельная глава. Существует особое вещное право на жилые помещения - право членов семьи собственника этого помещения (гл. 18, ст. 292 ГК РФ). Это право пользования жилым помещением, условия которого регулируются жилищным законодательством и которое не прекращается при отчуждении квартиры (дома) собственником. Если граждане проживают (прописаны) в квартире, приватизация или купля-продажа которой оформлена только на одного члена семьи, продажа им квартиры вовсе не означает, что остальные члены семьи обязаны выписаться из нее, не может этого потребовать и новый собственник квартиры. Но это вещное право, в отличие от права собственности, государственной регистрации не подлежит, а права членов семьи защищаются другими способами, о которых будет написано в разделе, посвященном купле-продаже.

Сложнее решаются вопросы по поводу вещных прав на землю. "Мой участок", - могут сказать и несобственники. Государство, не желая полностью расставаться с землей, установило еще два вида вещных прав на землю - пожизненное наследуемое владение земельным участком и постоянное (бессрочное) пользование земельным участком (ст. 216 ГК РФ). Такие земельные участки имеют двух хозяев: владельца (пользователя) - гражданина и собственника - государство. Первый может пользоваться участком, строить жилые дома, сооружения и хозяйственные постройки, возделывать сад, огород и пр., даже может передать его в пользование другим лицам, но вот продать, подарить, обменять (т.е. произвести отчуждение) и заложить - не может (так как не является собственником). Право пожизненного наследуемого владения, в отличие от постоянного пользования, передается по наследству. Однако следует обратить внимание на то, что такие вещные права могут возникнуть только на земельный участок, но никак не на другую недвижимость: нельзя, например, установить право пожизненного наследуемого владения дачей или жилым домом.

Право собственности может принадлежать также и организациям - юридическим лицам (обществам с ограниченной ответственностью, закрытым и открытым акционерным обществам, кооперативам, фондам, ассоциациям и пр.), но не всем. Например, государственные и муниципальные предприятия владеют имуществом не на праве собственности, а на ином вещном праве - праве хозяйственного ведения, причем собственником этого имущества является государство (Российская Федерация или ее субъект - республика, край, область, автономный округ, города Москва и Санкт-Петербург) или муниципальное образование. Право хозяйственного ведения в отношении движимого имущества не отличается от права собственности, что касается недвижимости, то предприятие может свободно пользоваться, владеть ею, но распорядиться (продать, заложить, сдать в аренду) может только с согласия собственника имущества, которого представляют, как правило, комитеты по управлению государственным или муниципальным имуществом. Право собственности у государственного муниципального предприятия не может возникнуть ни при каких условиях. Независимо от того, строило ли предприятие само жилой дом или гаражи, приобретало ли квартиры за счет чистой прибыли, все равно имущество будет государственной (муниципальной) собственностью, находящейся в хозяйственном ведении (п. 3 ст. 213, п. 2 ст. 299 ГК РФ). Однако, если предприятие создано именно с целью строительства и продажи жилья, гаражей, иной недвижимости (это устанавливается уставом предприятия как юридического лица), то такие сделки согласия собственника не требуют, поскольку оно выражено в уставе, утвержденном учредителем этого предприятия. Следует учесть, что и на землю государственное (муниципальное) предприятие приобретает не право собственности, а право постоянного (бессрочного) пользования либо пользуется землей на основании договора аренды, что не позволяет ему продавать земельные участки.

Еще меньше прав по распоряжению недвижимостью (и всем остальным имуществом) имеют государственные (муниципальные) учреждения - поликлиники, больницы, школы, институты, инспекции, департаменты и пр. Имущество принадлежит им на вещном праве оперативного управления, которое не разрешает распорядиться недвижимостью даже с согласия собственника. Учреждение вправе просить собственника (уполномоченный им орган) произвести отчуждение (п. 1 ст. 298 ГК РФ). Таким образом, купить у учреждения недвижимость, принадлежащую ему на праве оперативного управления, нельзя. Земля также не может быть в собственности у государственного или муниципального учреждения, они приобретают право постоянного (бессрочного) пользования на землю, либо с ними заключается договор аренды.

Кроме вышеназванных, существует редкое, но предусмотренное нашим законодательством вещное право, как сервитут. Сервитут - это право ограниченного пользования чужой вещью. Например, право проходить по тропинке на земельном участке соседа к общественному колодцу за его забором. Обладатель сервитута пользуется чужим участком, но ограниченно: ходит по тропинке, а не по всему огороду и саду. Пока с соседом хорошие отношения, он пускает на свой участок, но если отношения испортятся или сосед продаст свой участок, то придется ходить с полными ведрами в обход всего чужого участка. В подобном случае соседи могут оформить договоренность письменным соглашением (возможно, за небольшую плату). На основании данного соглашения можно будет зарегистрировать сервитут, который будет обязателен и для того, кто впоследствии приобретет участок. Сервитут может устанавливаться как на землю, так и на иную недвижимость, как в пользу граждан, так и в пользу организаций.

Итак, в нашей стране у граждан могут существовать следующие вещные права на недвижимость:

- право собственности на недвижимость, включая земельные участки;

- право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

- сервитут (на земельный участок и иную недвижимость).

У организаций (юридических лиц) могут существовать:

- право хозяйственного ведения имуществом - у государственных и муниципальных предприятий;

- право оперативного управления имуществом - у государственных и муниципальных учреждений;

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

- право собственности на имущество и земельные участки - у иных юридических лиц (кроме предприятий и учреждений);

- сервитут (на земельные участки и иную недвижимость).

С 30 октября 2001 г. - со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки могут предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления (ст. 20 ЗК РФ, п. 8 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"). Ранее возникшее право хотя и сохраняется, но подлежит переоформлению на право аренды или собственности до 1 января 2004 г. (ст. 20 ЗК РФ, п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса).

Согласно ст. 21 ЗК РФ право пожизненного наследуемого владения земельным участком, приобретенное гражданином до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. После 30 октября 2001 г. земельные участки гражданам на этом праве предоставляться не могут, но допускается переход прав по наследству. Граждане, имеющие участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право однократно бесплатно приобрести их в собственность.

В каких случаях указанные права подлежат регистрации?

Требуется ли перерегистрация прав, приобретенных ранее?

Важным принципом государственной регистрации является преемственность: права на недвижимость, возникшие ранее, признаются действительными и не требуют дополнительной регистрации, установленной Законом о государственной регистрации прав. Если гражданин приобрел квартиру, жилой дом, земельный участок или другую недвижимость до 31 января 1998 г. и оформил документы в соответствии с порядком, который действовал в регионе до открытия учреждения юстиции по регистрации прав (зарегистрировал договор в БТИ или земельном комитете, или в местной администрации, как было установлено в данной местности), то данные права обязательной регистрации не подлежат, их регистрация проводится по желанию правообладателей (п. 1 ст. 6 Закона).

При надлежащим образом оформленных документах гражданин может спокойно пользоваться и владеть своей недвижимостью. Но если планируется совершение сделки с недвижимостью (продажа, мена, дарение, залог, пожизненное содержание с иждивением и др.), ранее возникшие права должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре в учреждении юстиции, независимо от того, зарегистрированы ли они ранее в БТИ либо земельном комитете или местной администрации. Таково требование п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав. Обязательная перерегистрация ранее возникшего права в учреждении юстиции позволяет также провести дополнительную проверку законности прав лица, заключающего сделку. Если при перерегистрации выяснится, что продавец (даритель, залогодатель, арендодатель и пр.) приобрел имущество незаконно, то регистрация сделки не будет осуществлена. Следовательно, если в регионе создано учреждение юстиции, приобретатели недвижимости могут просить у стороны по договору предъявить Свидетельство о государственной регистрации права, выданное этим учреждением, - это даст дополнительные гарантии и ускорит процедуру регистрации сделки. Если со дня выдачи Свидетельства прошло много времени, то указанные в нем сведения могут устареть. Поэтому желательно, чтобы наличие прав и отсутствие их ограничений подтверждались также и выпиской из Единого государственного реестра, выданной учреждением юстиции за несколько дней до совершения сделки.

Но если после 31 января 1998 г. БТИ, земельные комитеты и иные регистрирующие органы стали осуществлять государственную регистрацию в соответствии с Законом о государственной регистрации прав и приступили к ведению Единого государственного реестра прав и выдаче свидетельств установленного образца, то при совершении сделки с недвижимостью права, подтвержденные этим Свидетельством, перерегистрировать не надо.

Это требование заслуживает особого внимания владельцев недвижимости в жилищных, садовых, гаражных и иных потребительских кооперативах. По законодательству, действовавшему до вступления в действие ГК РФ, гражданин становился собственником квартиры и иного помещения в кооперативе автоматически с момента полной выплаты пая, без дополнительной регистрации. Согласно ГК РФ, вступившему в действие 1 января 1995 г., полная выплата пая - один из способов приобретения права на квартиру (п. 4 ст. 218), которое подлежит обязательной государственной регистрации и считается возникшим с момента осуществления последней. Автоматического возникновения права собственности с момента уплаты последнего паевого взноса уже не предусмотрено, хотя по этому поводу у юристов мнения расходятся. Регистрация прав на помещение в кооперативе производится на основании документа о полной выплате членом кооператива пая. Такую справку дает председатель кооператива, но для регистрации права потребуется, чтобы кооператив был зарегистрирован как юридическое лицо и в регистрирующем органе был список его членов (пайщиков), а в качестве председателя выступало уполномоченное лицо. На выяснение этих обстоятельств учреждению юстиции может понадобиться определенное время. Кроме того, выше мы говорили о том, что право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации и возникает с момента последней, поэтому членам ЖСК, ГСК и других кооперативов, выплатившим пай после 1 января 1995 г. (вступления в действие ч. I ГК РФ), лучше зарегистрировать свое право, чтобы избежать сложностей при совершении сделок с квартирой и оформлении наследства.

Регистрация ранее возникшего права в учреждении юстиции требуется только перед регистрацией сделки (договора) - купли-продажи, дарения, мены, залога, пожизненного содержания с иждивением, аренды и др., совершенной после 31 января 1998 г. Если имущество приобретается по иным основаниям (например, наследство, решение суда о признании права собственности, выплата пая в жилищном, гаражном или дачном кооперативе), то регистрации ранее возникшего права не требуется. Объясняется это тем, что, во-первых, эти случаи приобретения права - не сделки (нет договора, никто ни с кем не договаривается); во-вторых, в случае наследства регистрация ранее возникшего права наследодателя невозможна ввиду его смерти. В день смерти гражданина прекращаются все его права и открывается наследство на его имущество. Выплата пая в кооперативе - особый способ приобретения права собственности, предусмотренный законом (п. 4 ст. 218 ГК РФ): это не договор между кооперативом и его членом, поэтому для регистрации права собственности на кооперативную квартиру не требуется регистрации ранее возникшего права кооператива.

Что касается прав, правоустанавливающие документы на которые оформлены после 31 января 1998 г. (вступления в действие Закона о государственной регистрации прав), то они требуют обязательной регистрации в соответствии с данным Законом, независимо от того, создано ли в регионе учреждение юстиции по государственной регистрации прав либо ее продолжают осуществлять БТИ, земельные комитеты или другие органы исполнительной власти.

Итак, содержание раздела о государственной регистрации прав позволяет сделать следующие выводы. Регистрации подлежат: право собственности, право пожизненного наследуемого владения и право постоянного бессрочного пользования земельным участком, право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом, сервитуты. Вещные права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации в двух случаях: если они были приобретены после 31 января 1998 г. и если владелец недвижимости собирается совершить сделку, подлежащую государственной регистрации. Наличие зарегистрированного права подтверждается Свидетельством о государственной регистрации установленного Правительством РФ образца.

1.2. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Почему кроме регистрации права требуется регистрация сделок с недвижимостью?

Помимо государственной регистрации права регистрируются еще и сделки с недвижимостью. Двусторонние сделки оформляются договорами. Для заключения договоров в отношении недвижимости, особенно жилого назначения, законом установлены определенные требования. Для того чтобы такой договор считался заключенным и имел силу, он должен быть зарегистрирован, в противном случае сделка с недвижимостью считается ничтожной (ст. 165 ГК РФ). Несмотря на то что собственник может подписать и даже нотариально удостоверить у разных нотариусов несколько договоров продажи одной и той же квартиры разным покупателям, подписанные договоры - это еще не заключенные договоры, по ним никто не обязан платить и никто не обязан передавать недвижимость до государственной регистрации сделки (ст. 425 ГК РФ: "Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения"). Незарегистрированный договор не порождает у сторон никаких обязанностей, кроме одной - совершить согласованные действия для государственной регистрации сделки. Итак, зарегистрировать сделку необходимо, для того чтобы она считалась заключенной. Момент заключения сделки - это момент ее государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), а не момент ее подписания или нотариального удостоверения.

Как производится государственная регистрация сделок?

Государственная регистрация сделок производится внесением записи о заключенной сделке в Единый государственный реестр. В отличие от записи о праве, где указывается только правообладатель, запись о сделке указывает лицо, чьи права ограничиваются, и лицо, в пользу которого это ограничение устанавливается. Если заключен договор купли-продажи, то возникшее обязательство ограничивает право продавца в пользу покупателя. В момент заключения договора продавец продолжает оставаться собственником, но его право собственности уже ограничено. Вторую сделку по данной квартире он сможет заключить, только расторгнув первую либо предупредив второго покупателя о существовании первой сделки.

Произведенная государственная регистрация сделок подтверждается специальной регистрационной надписью: в соответствии с указанным выше Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 на договоре проставляется штамп: "Произведена государственная регистрация сделки" с указанием даты регистрации, заверенный подписью регистратора и печатью.

При государственной регистрации сделки количество регистрационных действий не зависит от количества экземпляров договора и даже от числа объектов недвижимости, указанных в договоре. Например, если договор купли-продажи представлен на регистрацию в двух экземплярах, то регистрируется одна сделка. Если по договору меняются две квартиры, то сделка тоже будет одна (хотя права возникнут у двух лиц на два объекта). Если по одному договору продается жилой дом и земельный участок - сделка одна, но у одного лица возникнет два права - на дом и на участок.

Чем регистрация сделки отличается от регистрации права?

Предположим, что договор подписан, при необходимости нотариально удостоверен и зарегистрирован, т.е. заключен. Что такое заключенный договор? Это взаимные обязательства, обещания. Например, в самом распространенном случае купли-продажи, это обязательство продавца передать вещь, а покупателя - принять и оплатить ее (ст. 454 ГК РФ). Но обещать - не значит выполнить. Продавец может и не передать вещь, а покупатель и не заплатить. Заключенный договор может быть расторгнут до начала его исполнения, а может быть и вообще не исполнен. Сами по себе заключение договора, взаимные обещания еще не значат, что покупатель уже стал собственником, а продавец расстался со своим правом. После заключения договор должен быть исполнен в соответствии со взаимными обязательствами сторон, после этого можно говорить о переходе права к приобретателю и основаниях для государственной регистрации права приобретателя, которая производится по правилам, изложенным в предыдущем разделе (с выдачей Свидетельства). Зарегистрированный договор - это подтверждение взаимных обязательств сторон, но не возникновения права собственности приобретателя. Полный комплект документов, подтверждающих право собственности на приобретенную по договору квартиру, включает: 1) Свидетельство о государственной регистрации права на основании данного договора; 2) экземпляр договора с двумя надписями: "Произведена государственная регистрация сделки" и "Свидетельство о государственной регистрации права".

Как правило, при сделках с жильем заключение договора и исполнение его (передача недвижимости и денег) происходят в один день, поэтому возможна одновременная регистрация самой сделки (договора) и права на ее основании, и обе надписи проставляются одним штампом. Если производится только регистрация сделки, в штамп о Свидетельстве вносится запись: "Не выдавалось". Естественно, что штамп о выдаче Свидетельства заполняется только на экземпляре договора покупателя.

Итак, государственная регистрация сделок (договоров) с недвижимостью - это только необходимое условие для их заключения, зарегистрированный договор является подтверждением возникшего права только вместе со Свидетельством о регистрации права.

Действия, осуществляемые регистратором при различных сделках с недвижимостью, будут рассмотрены в главе, посвященной особенностям конкретных видов договоров.

В каких случаях сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации?

Сделки с недвижимостью подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ (п. 1 ст. 164). В отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ), обязательность государственной регистрации устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора.

Сделки, подлежащие государственной регистрации, можно разделить на три группы: сделки с отчуждением (влекущие переход права), сделки без отчуждения (не влекущие перехода прав на недвижимость), дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные).

1. Сделки с отчуждением:

а) договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ), в том числе соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)");

б) договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ);

в) договоры дарения недвижимости (жилого или нежилого назначения) (п. 3 ст. 574 ГК РФ), доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ), в том числе пожертвование (ст. 582 ГК РФ);

г) договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК РФ);

д) договоры аренды с выкупом (ст. 624 ГК РФ);

е) договоры продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ), в том числе в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий (п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 123-ФЗ "О приватизации государственного и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 23 июня 1999 г. N 116-ФЗ)), процедуры банкротства (ст. 86 Федерального закона от 8 января 1998 г. N 6-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").

При совершении сделок с отчуждением недвижимости производят два регистрационных действия: регистрацию самой сделки (подтверждается штампом на договоре) и регистрацию права собственности приобретателя-покупателя, меняющегося, одаряемого, плательщика ренты (подтверждается Свидетельством о регистрации права).

2. Сделки без отчуждения:

а) договоры аренды:

- земельных участков, жилых помещений (юридическими лицами) - независимо от срока (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 671 ГК РФ);

- зданий, сооружений, нежилых помещений и земельных участков - на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53), а также аренды на неопределенный срок;

- предприятий как имущественных комплексов (п. 2 ст. 658 ГК РФ);

- договоры субаренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды;

б) договоры безвозмездного пользования участком лесного фонда (ст. 36 Лесного кодекса Российской Федерации от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ, п. 6 Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 224);

в) договоры о залоге недвижимости (ипотека) (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке).

Для заключения этих договоров производится одно регистрационное действие - регистрация сделки (подтверждением служит штамп на договоре). Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219, о котором говорилось выше, предусмотрено право арендатора и залогодержателя также получить Свидетельство о государственной регистрации, но в отличие от государственной регистрации права собственности, которая удостоверяется только Свидетельством, для подтверждения регистрации аренды или ипотеки достаточно штампа о регистрации сделки на договоре.

Отметим, что залог - это сделка без отчуждения. Передача имущества в залог не влечет прекращения прав на него. Даже если должник не исполнил обязательства, обеспеченного залогом, заложенное им имущество может перейти к залогодержателю только на основании новой сделки, например соглашения о приобретении заложенного жилого помещения (см. перечень сделок с отчуждением), но не на основании договора о залоге.

3. Дополнительные (акцессорные) сделки (сделки, заключенные, для того чтобы изменить или расторгнуть ранее зарегистрированные сделки с недвижимостью):

а) уступка требования по зарегистрированной сделке (ст. 389 ГК РФ);

б) перевод долга по зарегистрированной сделке (ст. 391 ГК РФ);

в) соглашение об изменении зарегистрированного договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ);

г) соглашение о расторжении зарегистрированного договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ);

д) соглашение о предоставлении отступного по зарегистрированному договору (ст. 409 ГК РФ);

е) отказ одаряемого принять дар (ст. 573 ГК РФ) (возможен только до передачи дара или договору дарения в будущем);

ж) соглашение сторон о новации обязательства по зарегистрированному договору (ст. 414 ГК РФ).

Дополнительные сделки совершаются, как правило, в той же форме, что и основные. Например, если договор купли-продажи нотариально удостоверен, то соглашение о его расторжении или внесении изменений, уступка требования или перевод долга по этому договору тоже должны быть нотариально удостоверены.

Еще одно важное отличие регистрации сделок от регистрации прав. Право, возникшее до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав и не прекратившееся на данный момент, может быть зарегистрировано по желанию правообладателя с выдачей Свидетельства о государственной регистрации. Ранее заключенные и должным образом оформленные договоры не требуют дополнительной регистрации как сделки, даже по заявлению сторон. Государственная регистрация сделки в настоящее время - это необходимое условие ее заключения, момент регистрации - это момент заключения договора. Зачем регистрировать сделку сегодня, если она была должным образом заключена ранее до вступления в силу Закона о государственной регистрации? Более того, как правило, на сегодняшний день сделка (договор) прекратила свое действие и соответственно уже не может быть зарегистрирована. Например, в 1994 г. заключен договор купли-продажи квартиры, нотариально удостоверен и зарегистрирован в БТИ в соответствии с порядком, действовавшим в это время в данном городе. Покупатель стал собственником квартиры с даты регистрации договора в БТИ, отношения сторон по этому договору прекратились, данная сделка регистрации не подлежит (невозможно до конца жизни оставаться продавцом или покупателем!). В этом случае возможна только регистрация существующего права собственности покупателя. И если гражданин намерен продавать приобретенную ранее квартиру, то он должен зарегистрировать только существующее право, но не договор 1994 г.

Все ли сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации?

Варианты возможных сделок с недвижимостью не ограничены вышеперечисленными сделками, подлежащими государственной регистрации. В ГК РФ описано множество иных сделок, в том числе возможных с недвижимостью. Если эти сделки влекут отчуждение недвижимости, то на их основании должно быть зарегистрировано право. Если государственная регистрация сделок не предусмотрена законом, то они считаются заключенными и вступают в силу не с момента государственной регистрации, а с момента подписания договора сторонами (или нотариального удостоверения в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон).

Приведем примеры сделок, не требующих государственной регистрации:

1) договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения. В случае договора купли-продажи жилья требуется регистрация сделки и права собственности покупателя, а купли-продажи имущества нежилого назначения (гаражей, сооружений, нежилых зданий и помещений, земельных участков и пр.) - только перехода права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Регистрация перехода права собственности к покупателю представляет собой внесение записи о его праве и погашение записи о праве продавца в Едином государственном реестре;

2) договоры мены объектов нежилого назначения. Поскольку на договоры мены распространяются статьи ГК РФ о купле-продаже, то для заключения этих договоров государственной регистрации также не требуется. Но состоявшаяся мена недвижимостью означает необходимость государственной регистрации возникших прав;

3) договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и земельных участков на срок менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);

4) договоры найма жилых помещений (ст. 674 ГК РФ) как муниципального, государственного, так и частного жилья (коммерческий найм);

5) инвестиционные договоры и договоры долевого участия в строительстве не подлежат государственной регистрации по причине того, что они не являются сделкой с недвижимостью. Эти договоры имеют предметом не саму недвижимость (например квартиру), а объединение совместных усилий и денежных средств для создания недвижимости в будущем. На момент их заключения недвижимости как таковой еще не существует, поэтому сделка не может быть зарегистрирована. Но исполнение договора (завершение строительства, ввод дома в эксплуатацию, оплата жилья инвестором и передача ему квартиры) делает возможным регистрацию права собственности инвестора на квартиру;

6) предварительные договоры (ст. 429 ГК РФ). Данный вид договоров имеет предметом заключение в предусмотренный срок основного договора, например о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных предварительным договором, т.е. заключение предварительного договора порождает у сторон обязательство не передать недвижимость, а только заключить в дальнейшем другой, основной договор;

7) различные соглашения между участниками общей собственности, например об установлении (определении) долей в праве общей совместной собственности, изменении размера (перераспределении) долей в праве долевой собственности. Эти договоры считаются заключенными с момента подписания сособственниками. Возникновение долей в праве или увеличение (уменьшение) их размера подлежит государственной регистрации. Договоры реального раздела общего имущества сособственников не регистрируются как сделка (тем более, что это может быть мировое соглашение, утвержденное определением суда), но являются основанием для регистрации права каждого из бывших сособственников на конкретную часть недвижимости. Не подлежат регистрации и соглашения сособственников о порядке владения и пользования общим имуществом (ст. 247 ГК РФ), поскольку они не влекут ни перехода прав на недвижимость, ни изменения размеров долей, а права пользования и владения не подлежат регистрации;

8) недвижимость может быть предметом и семейных отношений. Например, брачным договором установлен режим долевой или раздельной собственности супругов на определенную недвижимость (ст. 42 Семейного кодекса РФ), произведен раздел общего имущества по соглашению между супругами (ст. 38), или алиментным соглашением предусмотрена передача квартиры (ст. 102 Семейного кодекса РФ). Государственной регистрации таких сделок для их заключения не требуется (брачный договор и алиментное соглашение должны быть удостоверены нотариально), но регистрация возникших прав обязательна;

9) заключение договора доверительного управления, в том числе и имуществом подопечного (ст. 38 ГК РФ), влечет необходимость не государственной регистрации самого договора, а передачи недвижимости в доверительное управление (ст. 1017 ГК РФ). Данная передача не означает прекращения прав учредителя доверительного управления и регистрируется в Едином государственном реестре как обременение права собственности;

10) договоры безвозмездного пользования недвижимостью (ссуды). Права ссудополучателя обременяют право ссудодателя (п. 1 ст. 700 ГК РФ) и могут быть зарегистрированы как обременения (ограничения) в Едином государственном реестре; согласно п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ не подлежат государственной регистрации договоры безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год;

11) договоры простого товарищества (совместной деятельности) заключаются обычным способом без регистрации, а при внесении недвижимости в качестве вклада возможна регистрация прав долевой собственности простых товарищей на общее имущество (п. 1 ст. 1043 ГК РФ).

Естественно, что перечень сделок, государственная регистрация которых необязательна, не может быть исчерпывающим, поскольку участники гражданского оборота - физические и юридические лица могут заключать сделки, как предусмотренные законодательством, так и не предусмотренные им (свобода договора - п. 2 ст. 421 ГК РФ). Из приведенных примеров важно понять следующее: если законом не установлена государственная регистрация данного вида договора, то он считается заключенным с момента подписания (или, если это предусмотрено законом или соглашением сторон, нотариального удостоверения) и не подлежит государственной регистрации даже по соглашению сторон. Если данный договор порождает возникновение права на недвижимость, то только возникшее право и должно быть зарегистрировано (выдано Свидетельство). Соответственно плата будет взиматься только за одно регистрационное действие.

Какие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению?

До вступления в действие Закона о государственной регистрации прав обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью было установлено следующими законодательными актами. Статья 239 ГК РСФСР 1964 г. устанавливала обязательную нотариальную форму договора купли-продажи жилого дома (части дома) в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, а также дачи, если хотя бы одной из сторон является гражданин. Для договора купли-продажи жилого дома в сельской местности требовались простая письменная форма и регистрация в исполкоме сельского Совета народных депутатов. На случай продажи незавершенного строительства нотариальная форма требовалась и для договора купли-продажи строительных материалов (ст. 239.1 ГК РСФСР 1964 г.). Нотариальное оформление требовалось также для договоров мены и дарения жилого дома, дачи и строительных материалов (ст. 255, 257 ГК РСФСР 1964 г.). Соглашение между участниками общей долевой собственности на жилой дом о порядке пользования обособленными помещениями дома (квартирами, комнатами) в соответствии с долями участников также подлежало нотариальному удостоверению, для того чтобы оно было обязательно и для лица, которое впоследствии приобретает долю в общей собственности на этот дом (ст. 124 ГК РСФСР 1964 г.). Обязательному нотариальному удостоверению подлежал договор купли-продажи (купчая) земельного участка (ст. 2 Закона РФ от 23 декабря 1992 г. N 4196-1 "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства"). В настоящее время с введением в действие Закона о государственной регистрации прав установленного указанными законами обязательного нотариального удостоверения договоров купли-продажи, мены, дарения жилых домов, их частей и дач и долей в праве общей собственности, а также договоров купли-продажи земельных участков не требуется.

В настоящее время обязательное нотариальное удостоверение установлено законом для следующих видов сделок:

1) договор ипотеки (залога недвижимости) (в соответствии с п. 2 ст. 339 ГК РФ, п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке);

2) договор ренты, пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ);

3) договор уступки требования по нотариально удостоверенной сделке (п. 1 ст. 389 ГК РФ);

4) договор перевода долга по нотариально удостоверенной сделке (п. 2 ст. 391 ГК РФ);

5) соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ);

6) предварительный договор, если основной договор в последующем будет заключаться в нотариальной форме (п. 2 ст. 429 ГК РФ);

7) соглашение между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке);

8) брачный договор, определяющий режим собственности супругов, разграничивающий их права на отдельные виды имущества (ст. 41 Семейного кодекса РФ);

9) соглашение об уплате алиментов (ст. 100 Семейного кодекса РФ);

10) завещание (ст. 540 ГК РСФСР 1964 г., ст. 1124 ГК РФ);

11) доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п. 2 ст. 185 ГК РФ);

12) доверенность, выдаваемая в порядке передоверия (п. 3 ст. 187 ГК РФ).

С 1 марта 2002 г. (после вступления в силу части третьей ГК РФ) в виде исключения в чрезвычайных обстоятельствах допускается составление завещания собственноручно в простой письменной форме в присутствии двух свидетелей (п. 1 ст. 1124, ст. 1129 ГК РФ).

Нотариальное удостоверение сделок также обязательно в случаях, предусмотренных соглашением сторон, если по закону для сделок данного вида этой формы не требуется (п. 1 ст. 160 ГК РФ).

Нотариус выдает следующие правоустанавливающие документы: свидетельство о праве на наследство (ст. 558 ГК РСФСР 1964 г., ст. 71 Основ законодательства о нотариате); свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов (ст. 74, 75 Основ законодательства о нотариате). Обязательно должно быть нотариально удостоверено согласие супруга на совершение другим супругом сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ). Печатью нотариуса также скрепляются листы закладной - ценной бумаги, удостоверяющей переход прав по договору об ипотеке (п. 3 ст. 14 Закона об ипотеке).

Продолжение №3 сообщения №2

<*> Приложение не приводится.

На федеральном уровне регулирование платы за регистрацию осуществляется Постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. N 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах". Конкретные размеры взимаемой платы устанавливаются нормативными актами субъектов РФ, которые вправе установить льготы для определенных категорий граждан и организаций. Так, например, в Московской области установлена плата за регистрацию ранее возникшего права (до открытия Московской областной регистрационной палаты) на 50% меньше, чем за регистрацию права, документы на которое оформлены после 31 января 1998 г.

6. Правоустанавливающие документы. Правоустанавливающие документы служат основанием для регистрации права. Перечень этих документов приведен в ст. 17 Закона о государственной регистрации прав и не является исчерпывающим. Основные требования к таким документам - соответствие законодательству, действовавшему на момент составления документа в месте расположения недвижимости, а также наличие в нем описания недвижимости, правообладателя и вида права на недвижимость. Правоустанавливающими документами являются, например: а) договоры и другие сделки отчуждения недвижимости (купля-продажа, дарение, мена, пожизненное содержание с иждивением, отступное, приватизация и др.), надлежащим образом оформленные, а в установленных случаях и зарегистрированные как сделки; б) акты ввода завершенного строительством объекта в эксплуатацию, утвержденные органами государственной власти или местного самоуправления, организациями и ведомствами; в) свидетельства о праве на наследство, выданные нотариусом; г) решения судов в отношении прав на недвижимость, вступившие в законную силу, постановления апелляционной, кассационной и надзорной инстанций (если в ходе судебного процесса стороны пришли к мировому соглашению, правоустанавливающим документом будет мировое соглашение, утвержденное определением суда); д) справки о полной выплате пая в ЖСК, ГСК, ДСК (должны содержать указание на членство гражданина в кооперативе, размер и дату полной выплаты паевого взноса, описание недвижимости, за которую выплачен пай, подпись, фамилию, инициалы председателя кооператива, оттиск печати кооператива).

Особо следует обратить внимание на то, что различного рода свидетельства "о правовой регистрации", "о внесении в реестр собственников", выданные БТИ, местными комитетами по управлению имуществом и фондами имущества, иными органами местного самоуправления, не соответствуют требованиям ст. 17 Закона о государственной регистрации прав, предъявляемым к основаниям для государственной регистрации. Данные документы не являются правоустанавливающими и могут быть только приобщены к документам, являющимся основанием для возникновения и перехода прав: договорам, актам и решениям органов государственной власти, судебных органов.

Для регистрации прав на жилые дома, здания, сооружения и другие отдельно стоящие объекты недвижимости, а также на объекты, отчуждаемые вместе с земельным участком, необходимо представить правоустанавливающие документы на земельный участок (подлинник и копию) и кадастровый план земельного участка. В случае отсутствия кадастрового плана представляется план, заверенный местным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

Правоустанавливающими документами на земельные участки (помимо договоров, решений судов и свидетельств о праве на наследство) также могут являться решения (постановления, распоряжения) сельских, поселковых, городских, районных и областных Советов народных депутатов о предоставлении земельных участков. Если такое решение принято после 29 октября 1993 г. (после вступления в действие Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России"), то оно должно быть зарегистрировано в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству. До 29 октября 1993 г. на основании постановлений о предоставлении земли в собственность, пожизненное наследуемое владение или бессрочное (постоянное) пользование можно было выдавать Свидетельство о праве на землю (образец утвержден Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177 "Об утверждении формы Свидетельства о праве собственности на землю, договору аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения"). Это Свидетельство имеет силу только вместе с соответствующим постановлением (решением, распоряжением) о выделении участка. Стандартные бланки таких свидетельств на территории Московской области были голубого цвета.

Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 утверждена новая форма Свидетельства на право собственности на землю и одновременно разрешено использовать имеющиеся документы, удостоверяющие иные права на землю, но с обязательной их регистрацией в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Свидетельство о праве собственности на землю само по себе не является правоустанавливающим документом, поскольку должно выдаваться только на основании предусмотренных законом документов (договоров купли-продажи, решений органов местного самоуправления и пр.). Свидетельство должно быть зарегистрировано в поземельной книге. Бланки таких свидетельств - розового цвета.

Таким образом, сегодня права граждан на землю могут быть подтверждены:

а) Свидетельством о праве собственности на землю (утвержденным Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177); свидетельством на право собственности на землю (утвержденным Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767) - права собственников земли и земельной доли;

б) Свидетельством на право пожизненного наследуемого владения землей (утвержденным Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177) - права землевладельцев;

в) Свидетельством о праве бессрочного (постоянного) пользования землей (утвержденным Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177) - права землепользователей.

Однако эти Свидетельства недействительны без тех правоустанавливающих документов, на основании которых они выданы (постановлений о выделении земли, договоров купли-продажи и пр.).

7. Описание объектов недвижимости. Описание объектов проводится на основании данных технического учета (инвентаризации) для зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений и кадастрового учета для земельных участков. Закон о государственной регистрации прав дает следующее определение кадастрового и технического учета: "индивидуализация объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов". Учет объекта недвижимости должен сопровождаться присвоением ему кадастрового номера. Таким образом, организации БТИ и земельные комитеты вошли в систему государственной регистрации прав, но уже с другими, учетными функциями.

Как гласит Закон, кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

Но если кадастровый номер не присвоен объекту соответствующими организациями технического или кадастрового учета, то его отсутствие не является препятствием для государственной регистрации. Учреждение юстиции в таком случае самостоятельно присваивает объекту недвижимости условный номер на основании нормативного правового акта субъекта РФ.

Для государственной регистрации прав на здания, сооружения, нежилые помещения должны быть представлены составленные БТИ планы, а для регистрации прав на земельные участки - кадастровые планы.

На здания и сооружения, как правило, БТИ выдает копию технического паспорта в полном объеме. Технический паспорт на здание должен содержать поэтажные планы и подробные экспликации к ним (чертежи комнат и помещений на каждом этаже с обозначением номера и площади, а также общей площади помещений на этаже и во всем здании). Копия технического паспорта может выдаваться и на такие объекты технического учета, как домовладение или имущественный комплекс (например, складской или заводской), когда на одной территории находится несколько объектов недвижимого имущества. В этом случае в составе технического паспорта должен быть инвентарный план земельного участка, все объекты на таком плане должны быть обозначены различными литерами (буквами). При наличии такого паспорта может быть зарегистрировано право на любой объект, описанный в нем. Технический паспорт должен иметь инвентарный номер. В паспорте указываются инвентаризационная стоимость объекта, а также инвентаризационная оценка (для налогообложения граждан) на день выдачи.

На жилые и нежилые помещения в зданиях, как правило, выдаются выписки из технических паспортов. Выписки должны также содержать план и экспликацию помещения, инвентарный номер, инвентаризационную оценку. Копии технических паспортов и выписок должны быть заверены подписью должностного лица и печатью БТИ.

В соответствии с Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301, и Положением об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности плановая техническая инвентаризация проводится не реже одного раза в пять лет. Документы технического учета действительны в течение данного срока. Однако в различных регионах может быть установлен иной "срок действительности" документов БТИ (3 года, 1 год, 6 месяцев и пр.). Если со дня составления технического описания объекта до даты его представления в учреждение юстиции "срок действительности" истек, дополнительно может потребоваться справка БТИ об отсутствии изменений в объекте.

Внеплановая инвентаризация проводится при изменении технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос), а также при совершении сделок, подлежащих государственной регистрации.

После регистрации подлинники документов, содержащих техническое описание объекта, должны быть возвращены правообладателю. В дальнейшем при совершении сделок технический паспорт объекта или выписка из него может передаваться правообладателем приобретателю одновременно с передачей недвижимости в соответствии с п. 2 ст. 456 ГК РФ.

Если право на объект возникло до 31 января 1998 г. и впервые регистрируется в Едином государственном реестре, то необходимы сведения об отсутствии (или наличии) ранее возникших и учтенных в БТИ арестов, запретов, прочих ограничений (обременений) прав. Некоторые БТИ при наличии записей об арестах не выдают техническую документацию, другие БТИ указывают на отсутствие ограничений в техническом описании объекта. Если наличие либо отсутствие ограничений не указано в техническом описании объектов, то для регистрации прав заявителя, впервые обратившегося в учреждение юстиции, дополнительно необходима справка (так называемая "форма на отчуждение"). Если на регистрацию представляется нотариально удостоверенный договор, то продавцу достаточно представить копию такой справки, истребованной нотариусом при удостоверении сделки. Учреждение юстиции в порядке, установленном п. 3 ст. 8 Закона о государственной регистрации, вправе самостоятельно запросить в БТИ информацию об ограничениях и запрещениях. В дальнейшем при регистрации последующих сделок и перехода прав справки БТИ об отсутствии ограничений (обременений) не требуется, поскольку после вступления в силу Закона о государственной регистрации регистрацию ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество должны осуществлять учреждения юстиции. Суды и иные органы, наложившие арест на недвижимое имущество, обязаны в трехдневный срок направлять заверенные копии в учреждения юстиции (п. 3 ст. 28 Закона о государственной регистрации).

Следует подчеркнуть, что технические паспорта и выписки из них не являются правоустанавливающими документами. Сведения в них о правообладателях не имеют юридической силы. Поэтому, если в техническом паспорте, выписке, справке указан прежний собственник (или вообще не указан), это не препятствует государственной регистрации сделки и прав нового собственника. Техническое описание является источником сведений об объекте недвижимости, но не о правах на него. Повторного изготовления копии технического паспорта или переоформления его на нового правообладателя для государственной регистрации не требуется.

Для регистрации прав на земельный участок потребуется план участка (выписка из кадастрового дела), заверенный организацией кадастрового учета. В описании земельного участка указываются: местонахождение участка (относительно ближайших административных и хозяйственных ориентиров - сельсовета, колхоза, товарищества, кооператива и населенных пунктов); кадастровый номер, кадастровая оценка в баллогектарах, категория и целевое назначение земель. К описанию прикладывается чертеж границ, на котором показываются водные объекты или объекты, служащие границами участка (реки, озера, каналы, дороги и пр.), границы и кадастровые номера соседних примыкающих земельных участков, границы и номера территорий или зон с особым или ограниченным режимом использования (например, водоохранные зоны), границы территорий, обремененных правами других физических или юридических лиц (например, подземные коммуникации). Допускается обозначение только границ участка без указания координат поворотных точек. Чертеж также заверяется в земельном комитете. Естественно, что для регистрации последующих сделок с этим участком повторного изготовления плана не требуется (он будет приложен к договору). Для нотариального удостоверения также требуется справка о нормативной цене земли.

8. Дополнительные документы для государственной регистрации. Данные документы должны быть представлены в случаях, установленных законом. Они должны подтверждать законность сделки и служить защите прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке. Документы, которые необходимы для нотариального удостоверения сделки, требуются и для государственной регистрации, поэтому лучше их иметь в двух экземплярах или сохранить копии. Дополнительные документы требуются в следующих случаях.

1. Предметом договора является квартира, часть квартиры, комната, жилой дом, часть жилого дома. Требуется документ о зарегистрированных (прописанных) в продаваемом жилом помещении лицах с указанием их прав пользования (справка паспортного стола, выписка из домовой книги), заверенный должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства. Эти документы указывают на отсутствие или наличие лиц (несовершеннолетних, членов семьи собственника, нанимателей), сохраняющих права пользования жилым помещением после его отчуждения. Указание таких лиц является существенным условием договора купли-продажи жилого помещения (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Для квартир в новостройках представляется справка о том, что лицевой счет не открывался. Чаще всего еще необходима справка об отсутствии задолженности по квартплате. Строго говоря, такая задолженность не может служить препятствием для распоряжения квартирой (в договоре может быть указано, что ее должен погасить покупатель), но при возможности эту справку лучше взять. Если предметом договора является жилой дом, то представляется выписка из домовой книги, заверенная местной администрацией.

2. Собственниками, долевыми собственниками имущества являются несовершеннолетние, не достигшие 14 лет (малолетние), или недееспособные граждане. От их имени договор подписывается родителями, усыновителями или опекунами (ст. 28, 29 ГК РФ). Требуется письменное согласие органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ). Данная статья ГК РФ также запрещает сделки между подопечными и их законными представителями, за исключением передачи имущества в дар или безвозмездное пользование подопечному.

3. Собственниками, долевыми собственниками имущества являются несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или ограниченно дееспособные граждане. Договор подписывается ими самостоятельно (ст. 26, 30 ГК РФ), но при этом требуется письменное одобрение или согласие родителей, усыновителей или попечителей (ст. 26 ГК РФ), а также письменное согласие органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ).

4. В жилом помещении проживают несовершеннолетние, не являющиеся собственниками. Требуется письменное согласие органов опеки и попечительства (ст. 292 ГК РФ).

5. Отчуждаемое имущество было унаследовано собственником или подарено ему. Требуется справка из налоговой инспекции об уплате налога на наследство или дарение, поскольку только после уплаты данного налога собственник может совершать сделки с унаследованным или подаренным имуществом (ст. 8 Закона РФ от 12 декабря 1991 г. N 2020-1 "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения").

6. Возмездная сделка отчуждения доли в праве общей собственности (но не конкретной части объекта) влечет необходимость представления письменного отказа от права преимущественной покупки отчуждаемой доли другими долевыми собственниками (ст. 250 ГК РФ) (ст. 24 Закона о государственной регистрации прав) (подробнее см. главу, посвященную общей собственности).

7. Объект находится в общей совместной собственности, в том числе общей собственности супругов. Договор подписывается одним из них. Требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга (ст. 35 Семейного кодекса РФ). Возможно подписание договора обоими супругами как совместными собственниками, в этом случае нотариального согласия на сделку не требуется. Письменного согласия остальных совместных собственников формально не требуется (ст. 253 ГК РФ), но учитывая особенности приватизации жилых помещений, лучше такой документ получить.

8. Объект передан ранее в доверительное управление (в том числе и на основании заключенного с органами опеки договора управления имуществом подопечного или безвестно отсутствующего гражданина (ст. 38, 43 ГК РФ)). Договор подписывается доверительным управляющим с указанием "Д.У." (ст. 1012 ГК РФ). Если возможность отчуждения не предусмотрена договором доверительного управления, доверительный управляющий может заключить сделку от имени собственника, действуя по доверенности. До совершения сделки передача недвижимости в доверительное управление должна быть зарегистрирована в Едином государственном реестре (ст. 1017 ГК РФ).

9. Объект обременен правами получателя ренты (правоустанавливающим документом продавца является договор пожизненного содержания с иждивением). Требуется согласие получателя ренты на отчуждение объекта (ст. 604 ГК РФ), даже если он не проживает в этом помещении. Но согласие на отчуждение не избавляет недвижимость от обременения, права нового собственника также будут ограничены обязательствами пожизненного содержания с иждивением (ст. 586 ГК РФ).

10. Объект находится в залоге (в том числе и в залоге в силу закона при купле-продаже в кредит с рассрочкой платежа, когда продавец приобретает право залога на переданное покупателю имущество до его полной оплаты, если иное не установлено договором, - п. 5 ст. 488 ГК РФ). Требуется согласие залогодержателя на распоряжение объектом (ст. 346 ГК РФ). При переходе права залог сохраняется (ст. 353 ГК РФ).

11. Объект находится на территории закрытого административно-территориального образования (военного городка). Закон РФ от 14 июля 1992 г. N 3297-1 "О закрытом административно-территориальном образовании" (с изменениями от 28 ноября 1996 г., 31 июля 1998 г.) предусматривает, что граждане, приватизировавшие занимаемые ими жилые помещения, и собственники жилых домов, находящихся на территории закрытого административно-территориального образования, вправе совершать сделки с гражданами, постоянно проживающими или работающими на территории закрытого административно-территориального образования, или юридическими лицами, расположенными и зарегистрированными на данной территории, а также с гражданами Российской Федерации, получившими разрешение на постоянное проживание на территории закрытого административно-территориального образования. Поэтому, если гражданин приобретает квартиру в военном городке, не будучи прописанным на его территории, потребуется подтверждение, что он постоянно работает на этой территории или получил разрешение на проживание.

12. Объект находится на арендуемом продавцом земельном участке. Договором аренды может быть предусмотрена необходимость согласия арендодателя земельного участка на отчуждение расположенной на нем недвижимости (п. 3 ст. 552 ГК РФ).

Для сделок с участием юридических лиц к данному перечню могут добавиться другие документы в следующих случаях.

1. Имуществом распоряжается организация, не имеющая права собственности (индивидуальные частные (семейные) предприятия, предприятия, созданные обществами потребительской кооперации, предприятия общественных организаций и др. в соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). Требуется письменное согласие собственника или его полномочного органа на отчуждение имущества (с указанием объекта, цены и покупателя) или совершение сделки самим собственником.

2. Продажа недвижимости государственными и муниципальными предприятиями. На возможность совершения таких сделок должно быть указано в уставе предприятия (поскольку у него специальная правоспособность - п. 1 ст. 49 ГК РФ), а также требуется согласие соответствующего комитета по управлению имуществом (ст. 295 ГК РФ). При отчуждении имущества предприятиями железнодорожного транспорта требования такие же, поскольку согласие Министерства путей сообщения РФ может быть дано только на распоряжение недвижимостью без изменения федеральной собственности (п. 2 ст. 4 Федерального закона от 25 августа 1995 г. N 153-ФЗ "О федеральном железнодорожном транспорте").

В случае приобретения имущества государственным или муниципальным предприятием у него возникает не право собственности, а право хозяйственного ведения (п. 2 ст. 299 ГК РФ).

3. В хозяйственных товариществах и обществах существует особый порядок принятия решения о совершении обществом сделки (см. табл. 1, 2). В соответствии с Федеральными законами от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (в ред. от 24 мая 1999 г. N 101-ФЗ и от 7 августа 2001 г. N 120-ФЗ), от 19 июля 1998 г. N 115-ФЗ "Об особенностях правового положения акционерных обществ работников (народных предприятий)", от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (в ред. от 31 декабря 1998 г. N 193-ФЗ) особые требования предъявляются к крупным сделкам, а также к сделкам, в которых имеется заинтересованность.

Таблица 1

ПОРЯДОК ОДОБРЕНИЯ СДЕЛКИ В АКЦИОНЕРНОМ ОБЩЕСТВЕ В СООТВЕТСТВИИ С ФЕДЕРАЛЬНЫМИ ЗАКОНАМИ "ОБ АКЦИОНЕРНЫХ ОБЩЕСТВАХ" И "ОБ ОСОБЕННОСТЯХ ПРАВОВОГО ПОЛОЖЕНИЯ АКЦИОНЕРНЫХ ОБЩЕСТВ РАБОТНИКОВ (НАРОДНЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ)"

[реклама вместо картинки]

Таблица 2

ПОРЯДОК ПРИНЯТИЯ РЕШЕНИЯ О ЗАКЛЮЧЕНИИ СДЕЛКИ В ОБЩЕСТВЕ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ В СООТВЕТСТВИИ С ФЕДЕРАЛЬНЫМ ЗАКОНОМ ОТ 8 ФЕВРАЛЯ 1998 Г. N 14-ФЗ "ОБ ОБЩЕСТВАХ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ"

[реклама вместо картинки]

Лицами, заинтересованными в совершении обществом сделки, признаются член совета директоров (наблюдательного совета) общества, лицо, занимающее должность в иных органах управления общества, акционеры и участники, владеющие совместно со своим аффилированным лицом (лицами) 20% или более голосующих акций или голосов общества, в случае, если указанные лица, их супруги, родители, дети, братья, сестры, а также все их аффилированные лица являются стороной такой сделки или участвуют в ней в качестве представителя или посредника; владеют 20% или более голосующих акций (долей, паев) юридического лица, являющегося стороной сделки или участвующего в ней в качестве представителя или посредника; занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося стороной сделки или участвующего в ней в качестве представителя или посредника. Аффилированные лица - физические и юридические лица, способные оказывать влияние на деятельность юридических и (или) физических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность (ст. 4 Закона РСФСР "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках").

4. Если в собственности государства осталось свыше 25% акций приватизированного предприятия, то на совершение таким акционерным обществом сделок с недвижимостью требуется согласие соответствующего комитета по управлению имуществом (п. 5.13.3 Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2284 "О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" (в ред. Указа Президента РФ от 15 июля 1998 г. N 840)). Для проверки данного требования акционерное общество должно представить в регистрирующий орган выписку из реестра акционеров с указанием количества акций, принадлежащих государству, физическим и юридическим лицам.

5. Если цена договора превышает 100000 установленных законом минимальных размеров оплаты труда, то в соответствии с антимонопольным законодательством может потребоваться согласование сделки с территориальным управлением Государственного комитета по антимонопольной политике (ст. 18 Закона РСФСР от 22 марта 1991 г. N 948-1 "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" (в ред. Федерального закона от 6 мая 1998 г. N 70-ФЗ)).

Продолжение №5 сообщения №2

3.1.2. Требования к договору купли-продажи

Требования к форме договора

С введением 31 января 1998 г. в действие Закона о государственной регистрации прав сделки купли-продажи и мены гражданами жилых помещений, для которых ранее требовалось обязательное нотариальное удостоверение, могут быть заключены в простой письменной форме (в виде одного документа, подписанного сторонами). Передаточный акт не является обязательным приложением к договору купли-продажи. Это самостоятельный документ, подтверждающий передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем, его представление для регистрации договора не обязательно. Кроме того, стороны вправе включить непосредственно в договор купли-продажи положение о передаче недвижимости, тогда с момента заключения договора недвижимость считается переданной покупателю, и отдельного передаточного акта не потребуется.

Договоры купли-продажи, составленные в простой письменной форме и содержащие более одного листа, должны быть прошиты. Обычно договор составляется в трех экземплярах (по одному для сторон и один - для хранения в учреждении юстиции). Для учреждения юстиции возможно предоставление копии договора между юридическими лицами. Такая копия должна иметь оттиски печатей сторон - юридических лиц либо быть нотариально засвидетельствованной. Все последующие дополнения и изменения зарегистрированного договора также подлежат государственной регистрации. Покупателям, приобретающим недвижимость по сделкам, заключенным в простой письменной форме, следует заранее позаботиться о льготе по подоходному налогу и получить в регистрирующем органе копию договора купли-продажи с приложением копии передаточного акта, заверенные и скрепленные печатью учреждения юстиции (см. подробнее гл. 8).

Требования к содержанию договора

В договоре купли-продажи должны быть четко указаны стороны сделки и существенные условия, установленные законом для купли-продажи недвижимости.

1. Наименование сторон договора указывается полностью: фамилия, имя, отчество, место проживания физических лиц, организационно-правовая форма и полное наименование юридических лиц.

Филиалы или структурные подразделения (отделы, отделения и пр.) юридических лиц не могут заключать договоры от своего имени. Руководитель филиала действует по доверенности от юридического лица, соответственно договор также должен быть заключен от имени юридического лица, а не филиала. В договоре рекомендуется указывать место нахождения юридического лица и реквизиты его государственной регистрации (орган, дату и номер регистрации).

Рекомендуется также указывать дату рождения и реквизиты документов, устанавливающих личность граждан (например, паспортные данные).

2. Предметом договора могут быть следующие объекты недвижимого имущества: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, иной объект недвижимого имущества; часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры; доля в праве общей собственности на объект недвижимого имущества.

3. Указывается местоположение объекта недвижимого имущества: адрес, расположение на земельном участке, расположение части объекта в составе объекта; назначение; площадь, в том числе жилая; этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.

4. Цена договора (ст. 555 ГК РФ) определяется в рублях (допускается указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества). Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ). В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа. Не следует путать цену договора с инвентаризационной оценкой недвижимости БТИ и нормативной ценой земли. Инвентаризационная оценка не является существенным условием договора, она необходима для целей налогообложения, а цена недвижимости устанавливается соглашением сторон и может быть как выше, так и ниже оценки БТИ.

5. В договоре продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры необходимы перечень проживающих лиц (п. 1 ст. 558 ГК РФ) и их прав пользования после приобретения жилого помещения покупателем либо положение об отсутствии таких лиц. Хотелось бы обратить внимание, что бытуют такие варианты договоров, в которых, кроме перечня лиц, проживающих в продаваемом жилом помещении, содержится положение о том, что они обязуются выписаться к определенной дате. Если указанные лица, не являющиеся собственниками жилья, не подписывают договор купли-продажи, то и никаких обязанностей по выписке из квартиры у них не возникает, а практикуемая в таких случаях подача заявления в нотариальную контору о выписке никаких обязанностей перед приобретателем жилого помещения у них не создает. Более того, п. 2 ст. 292 ГК РФ гласит, что члены семьи собственника (в том числе бывшие супруги) сохраняют право пользования даже в случае перехода права на жилье к другому собственнику. Если в жилом помещении проживают кроме собственника наниматели, то они также сохраняют свои права, а новый собственник становится наймодателем на тех же условиях, что и бывший собственник (ст. 675 ГК РФ). И если покупатель подписал договор на таких условиях (купил квартиру вместе с жильцами), а жильцы не выписываются, то требовать этого от продавца он не может, поскольку сам подписал договор на этих условиях (п. 1 ст. 460 ГК РФ).

6. При продаже недвижимого имущества в кредит с рассрочкой платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей.

Условия, указанные выше, являются существенными, без них договор не считается заключенным и регистрации не подлежит.

Помимо этих условий принято, что в договоре также указываются: право (собственности, хозяйственного ведения) продавца и основания возникновения этого права; ограничения прав продавца, обременения имущества залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых; условия и порядок оплаты имущества покупателем; условия и порядок передачи имущества продавцом; обязательства сторон по регистрации перехода права собственности.

3.1.3. Документы, представляемые для регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности

1. Нотариально удостоверенный договор купли-продажи жилого помещения между гражданами при наличии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права собственности.

В соответствии с п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации прав, все документы, необходимые для государственной регистрации, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и местного самоуправления), который после регистрации должен быть возвращен правообладателю. Порядок представления подлинников и копий некоторых документов рассмотрен в разделе 2.1.

Документы продавца (представителя продавца):

- документ, удостоверяющий личность (паспорт и пр.);

- доверенность (при регистрации через представителя);

- Свидетельство о государственной регистрации права;

- подлинник документа, подтверждающего право на продаваемое помещение;

- документы БТИ, описывающие предмет сделки, - технический паспорт (выписка из него) с поэтажным планом и экспликацией помещений;

- иные документы, необходимые для государственной регистрации: документы о лицах, проживающих в продаваемом помещении, согласие супруги, разрешение органа опеки и попечительства и пр. (подробнее см. гл. 2.3);

- подлинный экземпляр договора купли-продажи.

Документы покупателя (представителя покупателя):

- документ, удостоверяющий личность (паспорт и пр.);

- доверенность (при регистрации через представителя);

- заявление о регистрации договора;

- документ об оплате регистрации сделки;

- подлинный экземпляр договора купли-продажи;

- нотариально удостоверенная копия договора купли-продажи.

Для регистрации перехода права собственности к покупателю в соответствии с условиями договора необходимы дополнительно:

- передаточный акт, подписанный продавцом и покупателем (не обязательно в нотариальной форме);

- заявление от продавца о переходе права собственности к покупателю;

- заявление от покупателя о регистрации права собственности и выдаче Свидетельства о государственной регистрации права собственности на приобретенное жилье;

- документ об оплате регистрации права собственности;

- нотариально удостоверенное согласие супруги (супруга) на приобретение общего имущества - жилого помещения.

Если условия договора и желание сторон допускают регистрацию и договора, и перехода права собственности, то документы, необходимые для регистрации перехода права, представляются одновременно с документами о регистрации договора. В этом случае допускается просьба о регистрации сделки и права покупателя в одном заявлении.

Если предметом купли-продажи является доля в праве общей собственности на жилой дом или квартиру, рекомендуется дополнительно представить в учреждение юстиции нотариально удостоверенные копии отказов других собственников от права преимущественной покупки доли, чтобы регистратор приостановил регистрацию (подробнее см. гл. 2.4).

2. Нотариально удостоверенный договор купли-продажи жилого помещения между гражданами при отсутствии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права собственности.

Документы продавца (представителя продавца):

- документ, удостоверяющий личность (паспорт и пр.);

- доверенность (при регистрации через представителя);

- заявление о государственной регистрации ранее возникшего права (без выдачи Свидетельства о регистрации);

- документ об оплате регистрации права;

- документы БТИ, описывающие объект сделки, - технический паспорт (выписка из него) с поэтажным планом и экспликацией помещений;

- справка БТИ об отсутствии арестов, запрещений, залогов и прочих ограничений (обременений) прав на объект (можно нотариальную копию);

- документы, подтверждающие право на продаваемое жилье (подлинник и копия);

- при отчуждении жилого дома - документы, подтверждающие право пользования земельным участком, с приложенным планом участка (кадастровым или заверенным местным земельным комитетом);

- подлинный экземпляр договора купли-продажи.

Документы покупателя (представителя покупателя) и документы для регистрации перехода права - те же, что и в предыдущем пункте.

3. Договор купли-продажи жилого помещения между гражданами в простой письменной форме при наличии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права.

Документы продавца (представителя продавца):

- документ, удостоверяющий личность (паспорт и пр.);

- доверенность (при заключении договора и регистрации через представителя);

- Свидетельство о государственной регистрации своего права;

- подлинный экземпляр договора купли-продажи;

- заявление о регистрации договора, заключенного в простой письменной форме;

- документ о лицах, зарегистрированных (прописанных) в продаваемом жилом помещении (справка паспортного стола или выписка из домовой книги); можно также представить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;

- документы БТИ, описывающие предмет сделки, - технический паспорт (выписка из него) с поэтажным планом и экспликацией помещений;

- справка налоговой инспекции об уплате налога на имущество (по месту нахождения недвижимости), если отчуждаемое жилое помещение принадлежит продавцу на основании договора дарения или унаследовано им;

- согласие органов опеки и попечительства (если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, а также если несовершеннолетние, ограниченно или полностью недееспособные граждане являются собственниками отчуждаемой недвижимости);

- нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу жилья (если жилье является совместной собственностью супругов, подробнее см. гл. 2.4).

Документы покупателя (представителя покупателя):

- документ, удостоверяющий личность (паспорт и пр.);

- доверенность (при регистрации через представителя);

- заявление о регистрации договора, заключенного в простой письменной форме;

- документ об оплате регистрации сделки;

- два подлинных экземпляра договора купли-продажи (один для хранения в учреждении юстиции);

- нотариально удостоверенное согласие супруги (супруга) на приобретение общего имущества - жилого помещения.

Для регистрации перехода права собственности к покупателю в соответствии с условиями договора необходимы дополнительно:

- передаточный акт, подписанный продавцом и покупателем;

- заявление от продавца о переходе права собственности к покупателю;

- заявление от покупателя о регистрации права собственности и выдаче Свидетельства о государственной регистрации права собственности на приобретенное жилье;

- документ об оплате регистрации права собственности.

Если предметом купли-продажи является доля в праве общей собственности на жилой дом или квартиру, то передаточного акта не требуется, но для регистрации договора и права долевой собственности покупателя требуется отказ других сособственников от права преимущественной покупки доли на условиях данного договора, оформленный нотариально или в органе государственной регистрации (см. подробнее гл. 2.4).

Могут потребоваться и иные дополнительные документы. Например, если жилое помещение находится в залоге, то требуется согласие залогодержателя на отчуждение. Если жилой дом или квартира принадлежат продавцу на основании договора ренты (пожизненного содержания с иждивением), то требуется согласие получателя ренты. Наличие ограничений (обременений) права залогом или рентой должно быть отражено в договоре, поскольку они сохраняются и при переходе права собственности к покупателю. Но заключение договоров купли-продажи такой недвижимости в простой письменной форме не рекомендуется, и от приобретения жилья на таких условиях лучше воздержаться.

4. Договор купли-продажи жилого помещения между гражданами в простой письменной форме при отсутствии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права.

Документы продавца (представителя продавца):

- документ, удостоверяющий личность (паспорт и пр.);

- доверенность (при заключении договора и регистрации через представителя);

- правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (подлинник и копия, заверенная нотариально или органом, выдавшим документ, но не ксерокопия);

- документы БТИ, описывающие предмет сделки, - технический паспорт (выписка из него) с поэтажным планом и экспликацией помещений, с инвентаризационной оценкой жилья на текущую дату;

- справка БТИ об отсутствии арестов, запрещений, залогов и прочих ограничений (обременений) прав на объект (если их отсутствие не указано в техническом паспорте или выписке из него);

- при отчуждении жилого дома - документы, подтверждающие право пользования земельным участком, с приложенным планом участка (кадастровым или заверенным местным земельным комитетом);

- подлинный экземпляр договора купли-продажи;

- заявление о регистрации ранее возникшего права собственности (без выдачи Свидетельства) и договора, заключенного в простой письменной форме;

- документ об оплате государственной регистрации права;

- документ о лицах, зарегистрированных (прописанных) в продаваемом жилом помещении: справка паспортного стола, выписка из домовой книги; можно также представить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;

- справка из налоговой инспекции об уплате налога на имущество (по месту нахождения недвижимости, если отчуждаемое жилое помещение принадлежит продавцу на основании договора дарения или унаследовано им);

- согласие органов опеки и попечительства, если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, а также если несовершеннолетние, ограниченно или полностью недееспособные граждане являются собственниками отчуждаемой недвижимости;

- нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу жилья, если жилье является совместной собственностью супругов (подробнее см. гл. 2.4).

Документы покупателя (представителя покупателя), а также документы, необходимые для регистрации перехода права собственности, - те же, что и в п. 3.

5. Договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения между юридическими лицами при отсутствии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права.

Как было сказано ранее, этот договор не требует регистрации и считается заключенным с момента подписания, осуществляется только регистрация перехода права собственности к покупателю.

Документы продавца - юридического лица и его представителя:

- документ, удостоверяющий личность представителя (паспорт и пр.);

- доверенность представителя (если это не руководитель юридического лица);

- один из документов, подтверждающих полномочия руководителя (органа) юридического лица: выписка из протокола общего собрания учредителей (акционеров, членов совета директоров) об избрании органа юридического лица (генерального директора, председателя совета директоров и пр.); приказ собственника о назначении директора (заключенный контракт) или иной документ в соответствии с порядком управления в данной организации;

- свидетельство о регистрации юридического лица;

- учредительные документы со всеми действующими изменениями и дополнениями;

- документ о присвоении ИНН;

- правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (подлинник и копия, заверенная нотариально или органом, выдавшим документ, но не ксерокопия);

- при отчуждении зданий и сооружений - документы, подтверждающие право пользования земельным участком;

- копия технического паспорта БТИ;

- справка БТИ об отсутствии арестов, запрещений, залогов и прочих ограничений прав на объект (если их отсутствие не указано в техническом паспорте или выписке из него);

- кадастровый план земельного участка, на котором находится недвижимость (или план, заверенный местным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству);

- подлинный экземпляр договора купли-продажи;

- заявление о регистрации перехода права к покупателю;

- при подписании договора лицом, не являющимся руководителем юридического лица, дополнительно представляется доверенность на заключение сделки, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица;

- для акционерных обществ, созданных в порядке приватизации государственных и муниципальных предприятий, дополнительно представляется выписка из реестра акционеров с указанием количества акций, находящихся в собственности государства. Если более 25% акций находится в государственной собственности, обязательно согласие соответствующего держателя государственного пакета (Комитета по управлению имуществом);

- возможно истребование иных дополнительных документов (см. п. 8 разд. 2.3) в установленных законом случаях.

Документы покупателя - юридического лица и его представителя:

- документ, удостоверяющий личность представителя (паспорт и пр.);

- доверенность представителя (если это не руководитель юридического лица);

- один из документов, подтверждающих полномочия руководителя (органа) юридического лица: выписка из протокола общего собрания учредителей (акционеров, членов совета директоров) об избрании органа юридического лица (генерального директора, председателя совета директоров и пр.); приказ собственника о назначении директора (заключенный контракт) или иной документ в соответствии с порядком управления в данной организации;

- свидетельство о регистрации юридического лица;

- учредительные документы со всеми действующими изменениями и дополнениями;

- документ о присвоении ИНН;

- подлинный экземпляр договора купли-продажи;

- заявление о регистрации права собственности и выдаче Свидетельства о государственной регистрации;

- документ об оплате государственной регистрации права;

- передаточный акт или иной документ о передаче и приемке (возможен акт приемки-передачи основных средств по форме ОС-1 за подписью главного бухгалтера и руководителя). Передаточный акт должен содержать наименование сторон, ссылку на договор, описание передаваемого имущества, быть подписан обеими сторонами и скреплен печатями;

- в случае подписания договора купли-продажи лицом, не являющимся руководителем юридического лица, дополнительно представляется доверенность на заключение сделки, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица;

- возможно истребование иных дополнительных документов (п. 8 разд. 2.3) в установленных законом случаях.

6. Договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения между юридическими лицами при наличии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права.

Документы продавца - юридического лица и его представителя:

- документ, удостоверяющий личность представителя (паспорт и пр.);

- доверенность представителя (если это не руководитель юридического лица);

- один из документов, подтверждающих полномочия руководителя (органа) юридического лица: выписка из протокола общего собрания учредителей (акционеров, членов совета директоров) об избрании органа юридического лица (генерального директора, председателя совета директоров и пр.); приказ собственника о назначении директора (заключенный контракт) или иной документ в соответствии с порядком управления в данной организации;

- технический паспорт (выписка из него) с поэтажным планом и экспликацией помещений или справка БТИ об отсутствии изменений в объекте (если срок годности ранее представленной копии технического паспорта истек);

- подлинный экземпляр договора купли-продажи;

- заявление о регистрации перехода права к покупателю;

- Свидетельство о государственной регистрации права;

- в случае подписания договора лицом, не являющимся руководителем юридического лица, дополнительно представляется доверенность на заключение сделки, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица;

- для акционерных обществ, созданных в порядке приватизации государственных и муниципальных предприятий, дополнительно представляется выписка из реестра акционеров с указанием количества акций, находящихся в собственности государства;

- возможно истребование иных дополнительных документов (п. 8 разд. 2.3) в установленных законом случаях.

Документы покупателя - юридического лица и его представителя - те же, что и в п. 5.

На первый взгляд, процедура государственной регистрации представляется весьма сложной, однако для самой распространенной сделки - купли-продажи квартиры - схема достаточно проста, а перечень необходимых документов невелик (табл. 4).

Таблица 4

ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ НОТАРИАЛЬНО УДОСТОВЕРЕННОГО ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ И ПЕРЕХОДА ПРАВА К ПОКУПАТЕЛЮ

[реклама вместо картинки]
[реклама вместо картинки]

Продолжение №7 сообщения №2

Запрет на приватизацию и приватизация коммунальных квартир

Закон о приватизации жилья также устанавливает перечень жилых помещений, которые хоть и находятся в государственной и муниципальной собственности, но не подлежат приватизации. Это жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения.

Что касается содержащегося в Законе запрета на приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах, то данная норма Закона о приватизации жилья Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации по делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова от 3 ноября 1998 г. признана неконституционной и утратившей силу с момента провозглашения вышеназванного Постановления Конституционного Суда.

После принятия Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 1998 г. и при отсутствии на федеральном уровне специальных норм, регулирующих порядок осуществления приватизации коммунальных квартир, практика осуществления приватизации жилых помещений (комнат) в коммунальных квартирах складывается на территории Российской Федерации следующим образом.

Уполномоченным производить приватизацию жилья органом местной администрации осуществляется приватизация всей коммунальной квартиры в долевую собственность всех проживающих в ней нанимателей комнат, обратившихся с заявлением о передаче в собственность всей квартиры. В таких случаях приватизация квартиры в долевую собственность проживающих лиц, имеющих право на приватизацию, производится путем заключения договора (договоров) на передачу жилого помещения в долевую собственность граждан, имеющих право на приватизацию, соответственно занимаемым ими комнатам в коммунальной квартире. После заключения договора (договоров) о передаче производится государственная регистрация права долевой собственности на всю коммунальную квартиру в установленном порядке. Таким образом, приватизация коммунальной квартиры производилась и ранее, до принятия Конституционным Судом Российской Федерации вышеназванного Постановления. Поскольку объектом приватизации в данном случае является вся коммунальная квартира в целом, такая приватизация может быть осуществлена только при обращении за приватизацией всех лиц, занимающих все комнаты квартиры коммунального заселения.

При обращении нанимателя (нанимателей) одной или нескольких комнат в коммунальной квартире без согласия других нанимателей на приватизацию объектом приватизации является жилое помещение (комната или несколько комнат) в коммунальной квартире, а не квартира в целом. Сразу возникает вопрос, имеет ли собственник комнаты какие-либо права на места общего пользования в данной коммунальной квартире. Законодательно этот вопрос не решен, хотя ни у кого не возникает сомнений, что собственник комнаты имеет права и на места общего пользования квартиры, в которой расположена приватизированная комната. Представляется, что в данном случае участники гражданско-правовых отношений, стороны договора передачи жилья в собственность, решая вопрос о местах общего пользования квартиры, могут применить по аналогии нормы ст. 289 и ст. 290 ГК РФ. О применении указанных норм должно быть указано в договоре передачи комнаты в собственность.

При приватизации нанимателем (нанимателями) одной или нескольких комнат в коммунальной квартире без согласия других нанимателей жилого помещения (комнаты или нескольких комнат) в коммунальной квартире собственник приватизированной комнаты приобретает право общей долевой собственности как на общее имущество многоквартирного жилого дома (ст. 290 ГК), так и на общее имущество квартиры, частью которой является приватизированная комната.

Право долевой собственности на общее имущество в данном случае регистрации не подлежит и возникает в силу закона и договора передачи, в котором может быть определен размер доли в праве общей собственности на места общего пользования.

Учреждением юстиции по регистрации прав выдается свидетельство о государственной регистрации права на комнату (комнаты).

Приватизация служебных жилых помещений может осуществляться по специальному решению собственника служебного жилого помещения, принятого как по конкретному служебному жилому помещению, так и по всем жилым помещениям, относящимся к категории служебных.

Доля в праве на общее имущество дома

Статьей 289 ГК РФ установлено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, состав общего имущества дома определен ст. 290 ГК РФ. Законом о приватизации жилья установлено, что собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома (ст. 3 Закона).

При приватизации всех жилых помещений (квартир) в многоквартирных домах жилой дом полностью переходит в собственность граждан, приватизировавших жилые помещения в доме.

В силу Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета РСФСР от 29 декабря 1991 г. N 3020-1 объекты жилого фонда отнесены к объектам, находящимся в муниципальной собственности. После приватизации квартир в жилых домах органы местного самоуправления продолжают считать жилой дом муниципальной собственностью и числить в реестре муниципальной собственности и не находят оснований для исключения жилого дома, все квартиры в котором приватизированы, из реестра муниципальной собственности.

Закон о приватизации жилья не обязывает учитывать приватизированные квартиры и дома на балансе муниципальных предприятий и учреждений. За государственными жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями сохраняются обязательства по обслуживанию и ремонту приватизированных помещений по договору с их собственниками (ст. 22 Закона).

Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, вправе самостоятельно определять, какая организация будет осуществлять обслуживание этих помещений, и могут заключить договор на обслуживание с любой организацией, включая государственные жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные организации, кооперативы, частные фирмы и иные субъекты хозяйствования (ст. 23 Закона о приватизации жилья).

В соответствии с Положением о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве, утв. Приказом Минстроя России от 20 августа 1996 г. N 17-113, обслуживание и ремонт мест общего пользования в жилом доме, принадлежащих на праве общей собственности собственникам жилых помещений, а также предоставление коммунальных услуг могут осуществляться организациями жилищно-коммунального хозяйства различных форм собственности. Указанные организации выполняют функции подрядчика (исполнителя услуг) по договору, заключаемому непосредственно с собственниками жилых помещений при их ограниченном количестве. Передача жилого дома на обслуживание эксплуатирующей организации осуществляется на основании акта о передаче жилого дома на техническое обслуживание. При этом передача жилого дома на обслуживание муниципальному унитарному предприятию не порождает право муниципальной собственности на этот жилой дом.

Регистрация права на приватизированное жилое помещение в Едином государственном реестре прав.

Исходя из вышеизложенного при регистрации права собственности на жилое приватизированное помещение учреждение юстиции должно осуществить проверку законности сделки и проверить соблюдение следующих условий:

1. Принадлежность жилого помещения к объектам муниципальной или государственной собственности. При этом, если жилое помещение относится к объектам муниципальной или государственной собственности в силу разграничения собственности, проведенной в порядке, установленном Постановлением Верховного Совета РСФСР от 29 декабря 1991 г. N 3020-1, то регистрации права государственной или муниципальной собственности не требуется, так как в этом случае имеет место ранее возникшее право, которое пунктом 1 ст. 6 Закона о регистрации признается юридически действительным. Однако если недвижимость приобретена в муниципальную или государственную собственность после вступления в силу Закона о регистрации по иным основаниям (не в порядке разграничения), то заключение договора передачи жилья в собственность возможно только после регистрации права муниципальной или государственной собственности.

2. Предоставление жилого помещения гражданам на условиях социального найма.

3. Наличие у граждан, участвующих в договоре приватизации, гражданства Российской Федерации.

4. Соблюдение прав несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно недееспособных лиц, а также других лиц, имеющих по закону право пользования жилым помещением.

5. Соблюдение принципа однократности приватизации жилья.

6. Полномочия сторон договора, а также наличие на момент обращения за регистрацией права правоспособности граждан, участвующих в договоре приватизации.

7. Соответствие формы и содержания договора требованиям действующего законодательства (дата и место заключения договора, подписи сторон, определение предмета договора, указание на передачу квартиры в собственность одного лица или в общую долевую собственность нескольких лиц и т.д.).

Для регистрации права на приватизированное жилое помещение заявление в соответствии с положениями ст. 16 Закона о регистрации подают все стороны договора передачи. Вместе с заявлением в учреждение юстиции должны быть представлены следующие документы:

- заявление уполномоченного лица органа местного самоуправления, заключившего договор приватизации, на регистрацию перехода права;

- заявления на регистрацию права всех участников договора приватизации, которые должны быть поданы всеми сособственниками одновременно;

- договор передачи жилого помещения (приватизации) и его копия;

- документы технического учета на приватизируемое жилое помещение;

- выписка из домовой книги о составе лиц, зарегистрированных на приватизируемой жилой площади;

- договор социального найма (при наличии) или копия финансового лицевого счета. Наличие отношений социального найма может быть удостоверено органом местного самоуправления;

- документы, подтверждающие, что участники договора не утратили право на приватизацию жилого помещения, предоставляются в случае, если участники договора приватизации меняли место жительство после 4 июля 1991 г. (вступления в силу Закона о приватизации жилья);

- документы, подтверждающие гражданство Российской Федерации.

3.6. РАСТОРЖЕНИЕ СДЕЛОК

Расторжение договора - это досрочное прекращение действия договора и тем самым возникших из него обязательств, срок исполнения которых на момент расторжения не наступил. Срок действия договора определяется условиями договора, которыми может быть установлено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. В случае если в договоре отсутствует такое условие, договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств (ст. 425 ГК РФ).

Надлежащее исполнение сторонами обязательств по договору прекращает обязательства (ст. 408 ГК РФ). К расторжению договора применимы нормы права, регулирующие прекращение обязательств. Надлежащее исполнение сторонами обязательств прекращает действие договора, т.е. в случае, когда обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме, договор прекращает свое действие. Следовательно, после выполнения сторонами обязательств в полном объеме, например при дарении и осуществлении передачи недвижимости одаряемому, нельзя ставить вопрос о досрочном прекращении действия договора, т.е. о его расторжении.

Как общее правило, гражданским законодательством установлена презумпция, в соответствии с которой основанием для изменения или прекращения договора является соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Однако Гражданским кодексом, другими законами и договором может быть предусмотрено также иное. Так, если договор заключен в пользу третьего лица, то с момента выражения этим лицом намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять договор без согласия третьего лица (ст. 430 ГК РФ).

Как исключение из общего правила, Гражданским кодексом предусмотрены два случая, когда допускается изменение или расторжение договора по требованию одной из сторон по решению суда:

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Односторонний отказ от исполнения обязательств (расторжение договора), одностороннее изменение условий договора действующим законодательством не допускаются (ст. 310 ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. В качестве примера установления законом возможности одностороннего расторжения договора можно привести п. 2 ст. 610 ГК РФ, который устанавливает, что если срок договора аренды недвижимого имущества не определен, то любая сторона вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца.

В случае если односторонний отказ от исполнения договора предусмотрен условиями договора, то такое условие не должно противоречить требованиям закона.

Порядок расторжения и изменения договора установлен ст. 452 ГК РФ, в соответствии с которой соглашение об изменении и расторжении договора заключается в той же форме, что и договор. Для объектов недвижимости предусмотрено заключение договора в письменной форме путем составления одного документа, выражающего его содержание и подписанного сторонами (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ). Этим же требованиям должно соответствовать и соглашение о расторжении или изменении договора.

Для решения спора о расторжении и изменении договора в суде установлено обязательное досудебное урегулирование спора.

В случае если договор расторгается или изменяется по соглашению сторон, обязательства считаются прекращенными или измененными с момента заключения соглашения сторон. Момент заключения соглашения сторон определяется по правилам, установленным для заключения договора.

В соответствии с требованиями п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Правила, установленные вышеназванной статьей ГК РФ, применяются и к соглашению о расторжении и изменении договора, подлежащего государственной регистрации. Любое дополнительное соглашение к договору, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При решении вопроса о расторжении договора необходимо помнить о том, что в соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ в случае расторжения договора стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Таким образом, если в период действия договора стороны приходят к соглашению о его досрочном расторжении, а имущество, например квартира, по договору купли-продажи уже передано покупателю и зарегистрирован переход права собственности к покупателю, решить в соглашении о расторжении договора вопрос о возврате квартиры продавцу возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

Расторжение договора, государственная регистрация соглашения о расторжении договора и внесение в Единый государственный реестр прав записей о расторжении договора возможны лишь в случаях, когда соглашение о расторжении договора подписано сторонами в период действия договора, а не после того как стороны надлежащим образом выполнили обязательства по договору и договор прекратил действие. В связи с этим применение ст. 450 - 453 ГК РФ о порядке расторжения договора по соглашению сторон к расторжению сделки приватизации жилого фонда неправомерно, поскольку договор прекратил свое действие после передачи помещений в собственность граждан.

В равной степени это относится и к любому договору купли-продажи недвижимого имущества, по которому стороны выполнили обязательства и зарегистрирован переход права собственности от продавца к покупателю.

В случае если на основании совершенной сторонами сделки не была произведена государственная регистрация перехода права, объект недвижимости, являющийся предметом сделки, согласно записям Единого государственного реестра прав принадлежит стороне, являющейся правоотчуждателем по сделке (продавцом, дарителем и т.п.), стороны вправе подписать соглашение о расторжении договора. В этом случае на основании заявления сторон договора соглашение о расторжении договора подлежит регистрации учреждением юстиции по регистрации прав, зарегистрировавшим расторгаемый договор. Зарегистрированное соглашение является основанием для внесения записи о прекращении сделки в Единый государственный реестр прав.

В случае если сделка частично исполнена сторонами и произведена государственная регистрация перехода права, то заключение сторонами соглашения о расторжении договора само по себе не является основанием для возврата предмета сделки и регистрации права за прежним правообладателем. Для того чтобы в результате расторжения договора имущество и права на него были возвращены правоотчуждателю, необходимым является наличие условия о порядке передачи имущества и регистрации перехода права собственности в договоре или в соглашении о расторжении договора.

Все вышесказанное следует учитывать и при расторжении договора по решению суда. Зачастую, подавая иск о расторжении договора, сторона, например продавец недвижимого имущества, не заявляет исковых требований о возврате имущества. Суд, удовлетворяя иск, выносит решение о расторжении договора, судьба же имущества, являющегося предметом расторгаемого договора, не решается.

Согласно произведенной государственной регистрации право на имущество перешло к покупателю, и наличие решения суда о расторжении договора не может являться основанием для прекращения уже возникшего права покупателя. В этом случае, для того чтобы получить имущество обратно, продавец вынужден будет заявлять в суд исковые требования о возврате имущества, хотя этот вопрос можно было решить одновременно с рассмотрением вопроса о расторжении договора.

3.7. ОСОБЕННОСТИ ОФОРМЛЕНИЯ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ, ПРОЧНО СВЯЗАННОЙ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ

Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ), введенный в действие 30 октября 2001 г., существенным образом изменил не только регулирование земельных правоотношений, но и установил новые требования к сделкам с недвижимостью, прочно связанной с земельными участками, - зданиями, сооружениями и их частями.

Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Введенная позднее гл. 17 ГК РФ установила это правило не только для договоров купли-продажи, но и для иных случаев отчуждения здания или сооружения (ст. 273 ГК РФ). Указанные нормы носили диспозитивный характер: договором отчуждения недвижимости можно было определить право на занимаемый ей земельный участок, если это право не было определено, к приобретателю должно переходить право собственности.

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится только вместе с земельным участком. С учетом приоритета норм земельного законодательства перед гражданским при регулировании имущественных отношений по поводу земельных участков, а также принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанной с ним недвижимостью (п. 5 ст. 1 ЗК РФ), можно сказать, что ЗК РФ установил императивную норму об обязательности передачи права собственности на земельный участок при любом отчуждении недвижимости.

Разделение судьбы недвижимости и занятого ею земельного участка допускается п. 4 ст. 35 ЗК РФ только в следующих исключительных случаях:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ.

Правило обязательного отчуждения земельного участка не распространяется на продавцов жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и административных зданиях. Действительно, невозможно выделить в натуре квартиру или нежилое помещение, скажем, на пятом этаже здания вместе с частью земельного участка. Напротив, такие объекты, как пристроенное нежилое помещение, обособленная часть индивидуального жилого дома являются самостоятельными объектами недвижимости, имеющими прочную связь с землей. Если их продавцы являются собственниками земельных участков, то на них также распространяются правила об обязательности отчуждения части земельного участка.

Определение земельного участка, подлежащего передаче продавцом покупателю

Вопрос о размере земельного участка, переходящего к приобретателю недвижимости, - немаловажен. Должен ли продавец отчуждать вместе с недвижимостью весь земельный участок или только его часть? Кем и как определяется часть земельного участка, подлежащая передаче покупателю при продаже недвижимости?

В первую очередь эта часть может быть определена продавцом, который как собственник вправе передать покупателю не только занятый недвижимостью, но и прилегающий к ней участок любой площади, разумеется, незанятый другими строениями.

Однако минимальный размер участка, подлежащего передаче покупателю, установлен законом. Согласно п. 2 ст. 35 и п. 3 ст. 33 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В соответствии с п. 2 ст. 6 ЗК РФ земельным участком как объектом земельных отношений является часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Пунктом 1 ст. 37 ЗК РФ установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (далее - Закон о земельном кадастре), государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Перед государственным кадастровым учетом необходимо проведение межевания земельных участков (п. 1 ст. 17, п. 2 ст. 19 Закона о земельном кадастре). Статья 1 Закона определяет межевание как мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности. Именно при межевании в соответствии с градостроительными нормативами, генеральными планами и проектами, правилами землепользования и застройки должна быть определена часть земельного участка, занятая недвижимостью и необходимая для ее использования.

Земельные участки как объекты недвижимого имущества, права и сделки с которыми подлежат государственной регистрации, формируются не только при предоставлении и выделении их на местности, но и в результате разделения одного участка на несколько участков, выделения из него другого или слияния граничащих друг с другом участков. Так, при покупке соседних участков в результате их слияния образуется один новый земельный участок. При отчуждении части земельного участка в результате его разделения образуются два новых объекта права - два земельных участка. Кадастровые работы по формированию новых участков при разделении или выделении участка должны быть выполнены до совершения сделки, поскольку предметом сделки могут быть только индивидуализированные объекты недвижимости.

Таким образом, если принадлежащий продавцу земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, то до продажи объекта недвижимости необходимо проведение межевания и кадастровых работ с получением кадастрового плана. Если весь принадлежащий продавцу на праве собственности участок прошел кадастровый учет, но передаче покупателю принадлежит только часть участка, то также необходимо проведение кадастровых работ по разделению участка и изготовление двух новых кадастровых планов на земельный участок, передаваемый покупателю, и на участок, остающийся в собственности продавца.

Оформление прав на земельный участок при отчуждении недвижимости

В соответствии с п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на недвижимость новый собственник приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Таким образом, любой собственник недвижимости является законным землепользователем: на него распространяются как права, так и обязанности по надлежащему использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением, требованиями строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных нормативов, его землепользование является платным. Но имущественные права приобретателя недвижимости на земельный участок требуют надлежащего оформления, которое существенно усложняется, если отчуждатель недвижимости не является собственником земельного участка. Рассмотрим следующие ситуации.

Продавцом недвижимости является гражданин, обладающий правом постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком. Согласно п. 5 ст. 20 и п. 3 ст. 21 ЗК РФ такие граждане имеют право на однократную бесплатную приватизацию своих земельных участков. После приватизации земли при продаже недвижимости отчуждается и занятый ею участок (или его часть). На основании договора купли-продажи в учреждении юстиции одновременно регистрируется переход права собственности на недвижимость и на земельный участок. Если же продавец не приватизировал земельный участок, то продажа здания, строения, сооружения осуществляется без земельного участка, поскольку обладатели прав постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения не вправе распоряжаться земельными участками. После регистрации перехода права на недвижимость покупатель как новый собственник недвижимости имеет право в порядке, установленном ст. 36 ЗК РФ, приобрести право собственности на земельный участок, для чего ему следует обратиться в уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления. В уполномоченный орган должен обратиться также и продавец с заявлением об отказе от принадлежащего ему права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения (ст. 45, 53 ЗК РФ).

Продавцом недвижимости является юридическое лицо, обладающее земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования. Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" право постоянного (бессрочного) пользования подлежит переоформлению на право аренды, или участок должен быть приобретен в собственность по выбору покупателя здания, строения или сооружения. Для этого покупателю после регистрации права собственности на недвижимость следует обратиться в уполномоченный орган для заключения договора купли-продажи или аренды, а продавцу - с заявлением об отказе от права постоянного пользования участком. После выкупа участка потребуется государственная регистрация права собственности на землю, а в случае заключения договора аренды необходимо будет зарегистрировать сделку в учреждении юстиции.

Отчуждение нежилого помещения, части здания или части жилого дома. В этом случае оформление сделки и прав на землю определяется тем, какая часть строения продается.

Если нежилое помещение или часть строения не могут быть выделены в натуре вместе с частью земельного участка, то отчуждение производится без передачи прав на землю (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Если продавец обладает правом постоянного (бессрочного) пользования неделимым земельным участком, занимаемым зданием, то в силу п. 3 ст. 36 ЗК РФ после продажи помещения или части здания он наряду с покупателем (возможно, и иными собственниками помещений в здании) имеет право на приобретение участка в общую долевую собственность или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора. Причем в соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса" юридические лица должны сделать это до 1 января 2004 г. Если продается часть жилого дома, находящегося на участке, принадлежащем продавцу на праве пожизненного наследуемого владения, то право на приватизацию участка в долевую собственность сроком не ограничивается (п. 3 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса).

Если нежилое помещение или часть строения могут быть выделены в натуре вместе с частью земельного участка, например, пристроенное нежилое помещение, часть жилого дома с отдельным входом (так называемым "дом на двух хозяев"), то в случае принадлежности продавцу на праве собственности земельного участка отчуждению подлежит и часть земельного участка, занятая отчуждаемой недвижимостью и необходимая для ее использования. Вопрос о делимости земельного участка решается при проведении межевания и кадастрового учета выделяемого в отдельное землепользование участка. Если продавец обладает правом постоянного (бессрочного) пользования, то после продажи помещения (части здания) возможно либо приобретение участка в общую долевую собственность или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, либо самостоятельный выкуп или заключение договора аренды собственником помещения части участка, занятой помещением (частью здания). Аналогично, собственник части жилого дома, купивший ее у лица, обладающего правом пожизненного наследуемого владения участком, вправе приватизировать вместе со своим продавцом весь участок в долевую собственность либо только часть земельного участка, занятую частью жилого дома и необходимую для ее использования.

Отчуждение доли в праве собственности на недвижимость, находящуюся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Если продавец (иной отчуждатель) доли в праве общей собственности на здание, строение, сооружение является также участником общей собственности на земельный участок, то по договору одновременно с долей в праве на недвижимость должна передаваться и доля в праве на участок. Если продавец доли не является участником общей собственности на земельный участок, например участок принадлежит ему на ином вещном праве (постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения), либо участок оформлен на другое лицо, то права на землю договором не передаются. После регистрации перехода доли в праве общей собственности на объект недвижимости к покупателю последний наряду с другими сособственниками недвижимости может приобрести права на участок в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ.

Требования к договору купли-продажи недвижимости с земельным участком

Статья 18 Закона о государственной регистрации прав определяет следующие требования к правоустанавливающим документам на недвижимость: помимо имени (наименования) правообладателя документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права. Договор купли-продажи, являющийся основанием для государственной регистрации права собственности на недвижимость и занимаемый ею земельный участок, должен содержать все необходимые элементы регистрируемого правоотношения: объект, субъект и право.

Данные об объектах отчуждаемой недвижимости и передаваемом земельном участке указываются в договоре в соответствии с правилами ст. 554 ГК РФ. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). Сведения об ограничении (обременении) прав на земельный участок должны быть включены в договор купли-продажи, в противном случае в регистрации сделки или права покупателя может быть отказано по основанию, указанному в п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав: лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Кадастровый план отчуждаемого участка - необходимое приложение к документам, представляемым в учреждение юстиции на государственную регистрацию прав (п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав).

Порядок государственной регистрации при отчуждении недвижимости вместе с земельным участком

Следует отметить, что установленные ЗК РФ особые правила отчуждения недвижимости, прочно связанной с землей, дают основание учреждениям юстиции истребовать правоустанавливающий документ на земельный участок и его план. Представления указанных документов не требуется, если продавец ранее зарегистрировал право на отчуждаемый земельный участок в учреждении юстиции, ему достаточно указать в договоре номер и дату записи о праве в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый реестр прав), номер и серию свидетельства о государственной регистрации, кадастровый номер земельного участка или условный номер, присвоенный при регистрации учреждением юстиции.

Как известно, государственной регистрации подлежат не только вещные права на недвижимость, но и сделки с ней (договоры) в случаях, установленных ГК РФ. В частности, государственной регистрации подлежит договор купли-продажи жилых помещений (жилого дома или его части, п. 2 ст. 558 ГК РФ). Подлежат регистрации договоры дарения или передачи недвижимости под выплату ренты независимо от ее назначения (ст. 574, 584 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации перед регистрацией сделки необходима регистрация ранее возникшего права продавца.

Поэтому в случае заключения договоров купли-продажи жилого дома (или его части, прочно связанной с землей) вместе с земельным участком государственной регистрации подлежат:

- право собственности продавца на жилой дом (если оно ранее не было зарегистрировано в учреждении юстиции);

- договор купли-продажи;

- переход права на дом к покупателю;

- переход права на земельный участок к покупателю.

В случае заключения договоров дарения недвижимости (или ее части, прочно связанной с землей), передачи недвижимости под выплату ренты (в том числе на условиях пожизненного содержания с иждивением) вместе с земельным участком государственной регистрации подлежат:

- право собственности дарителя или получателя ренты на жилой дом, дачу, гараж, садовый домик (если оно ранее не было зарегистрировано в учреждении юстиции);

- договор дарения или пожизненного содержания с иждивением;

- переход права на недвижимость к одаряемому или плательщику ренты;

- переход права на земельный участок к одаряемому или плательщику ренты.

В случае заключения договора купли-продажи объекта недвижимости нежилого назначения (здания, сооружения, части здания, прочно связанной с землей, или встроенно-пристроенного нежилого помещения) вместе с земельным участком государственной регистрации подлежат:

- переход права на объект недвижимости;

- переход права на земельный участок.

Продолжение №9 сообщения №2

4.1.4. Договор купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру (наименование муниципального образования)

(число, месяц, год прописью) _________________________________

Мы, гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(-ая) по адресу: ____________________________, паспорт серии ____________ N ___________, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый(-ая) в дальнейшем "Продавец", с одной стороны, и гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(-ая) по адресу: ____________________________, паспорт серии ____________ N ___________, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый(-ая) "Покупатель", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Я, гр. (указать фамилию, имя, отчество Продавца), обязуюсь передать в собственность, а я, гр. (указать фамилию, имя, отчество Покупателя), обязуюсь принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора (указать размер доли, являющейся предметом настоящего договора, цифрами и прописью, как указано в приведенном здесь примере) (одну вторую) 1/2 долю в праве общей собственности на квартиру, расположенную на (указать этаж) этаже (указать тип дома: блочного, панельного, кирпичного, бревенчатого) дома, находящуюся по адресу: ___________ область, город (поселок, деревня) __________, улица _____________, дом ___________, квартира N ___________. Квартира состоит из (указать прописью количество комнат) комнат(ы) размером общеполезной площади (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, в том числе жилой площади (указать площадь цифрами и прописью) кв. м.

(Технические характеристики квартиры должны соответствовать данным технического учета, содержащимся в извлечении технического паспорта квартиры или справке БТИ.)

2. Указанная доля в праве общей собственности на квартиру принадлежит Продавцу на основании (указать наименование правоустанавливающего документа, например: договор передачи жилья в собственность от 24 мая 1995 г., зарегистрированный в БТИ г. N-ска, регистрационное удостоверение N 355 от 30 мая 1995 г.), что подтверждается Свидетельством о регистрации права в Едином государственном реестре прав от (указать число, месяц, год) серия ___________ N _________, выданным (указать наименование учреждения юстиции по регистрации прав).

(В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной документ, на основании которого Продавец имеет право собственности на квартиру: договор дарения, договор мены, свидетельство о праве на наследство. В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который дается ссылка, и данные о его регистрации. Внимание: регистрационное удостоверение БТИ не является правоустанавливающим документом.)

3. Отчуждаемая доля в праве общей собственности на квартиру дает право собственнику доли пользоваться одной комнатой (указать количество комнат и их номера на поэтажном плане), площадью (указать цифрами и прописью размер комнаты), а также местами общего пользования (далее в зависимости от вариантов).

Вариант А.

В соответствии с существующим между сособственниками договором о порядке пользования квартирой (если договор заключался в нотариальной форме, то указать его реквизиты, а также фамилию, имя, отчество нотариуса и номер по реестру нотариуса, удостоверившего договор).

Вариант В.

В соответствии со сложившимся между участниками долевой собственности порядком пользования квартирой.

4. Инвентаризационная оценка квартиры составляет (указать сумму цифрами и прописью) руб., что подтверждается справкой N ____________, выданной (указать число, месяц, год) БТИ (указать наименование муниципального образования).

(Указанная в настоящем пункте инвентаризационная оценка используется для расчета налога с имущества, подлежащего уплате.)

5. Одна вторая (или указывается иной размер продаваемой доли в праве собственности) (1/2) доля в праве общей собственности на указанную квартиру продается за (указать сумму цифрами и прописью) руб. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.

(Сумма, указываемая в настоящем пункте, определяется сторонами самостоятельно и может отличаться от инвентаризационной оценки БТИ.)

6. Покупатель обязуется в течение (указать количество дней прописью) дней после государственной регистрации договора уплатить Продавцу сумму, указанную в п. 5 договора, в полном объеме.

(Предложенный вариант представляется наиболее предпочтительным, поскольку при таком условии договора оплата связана с регистрацией договора, т.е. с тем моментом, с которым законодатель связывает заключение договора (см. п. 15 договора) и возникновение у Продавца обязанности передать имущество, а у Покупателя - принять и оплатить. На практике содержание данного пункта может быть разным в зависимости от того, как стороны определяют порядок оплаты. Приведенные варианты менее предпочтительны, поскольку имеют слабый механизм правовой защиты интересов Продавца.)

Вариант А.

Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Вариант Б.

Расчет между сторонами производится при подписании договора.

7. Покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра квартиры перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.

8. Одна вторая (1/2) доля в праве общей собственности на указанную квартиру переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности.

9. Покупатель участвует в расходах по ремонту и эксплуатации указанной квартиры соразмерно приобретенной доле в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации для государственного и муниципального жилищного фонда.

10. С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 549 ГК РФ стороны ознакомлены.

11. В соответствии с действующим законодательством существенным условием договора купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру является перечисление лиц, имеющих право пользования квартирой. В связи с этим можно предложить три варианта редакции данного пункта.

Вариант А (если в квартире никто не проживает).

Указанная квартира продается свободной от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данной квартирой.

Вариант Б (если в квартире проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением (члены семьи Продавца или сам Продавец) после приобретения Покупателем доли в праве собственности, то в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ они должны быть указаны в договоре).

В указанной квартире сохраняют право проживания: (перечисляются фамилии, имена и отчества лиц, сохраняющих право пользования жилым домом, и их права).

Вариант В (если Продавец на момент подписания договора зарегистрирован в квартире, являющейся предметом договора, он может взять на себя дополнительную обязанность в определенный срок сняться с регистрационного учета. Данное положение применимо только к Продавцу и не может быть применимо к лицам, которые не являются стороной договора).

В указанной квартире зарегистрирован гр. (указать фамилию, имя, отчество Продавца), который обязуется сняться с регистрационного учета и освободить ее в течение (указать количество дней) дней со дня регистрации настоящего договора.

12. До подписания настоящего договора указанная доля в праве общей собственности на квартиру никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит. Продавец гарантирует Покупателю, что данный договор не нарушает преимущественного права других участников долевой собственности на покупку продаваемой доли по установленной договором цене.

13. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.

14. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего договора.

15. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и в соответствии со ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его государственной регистрации.

16. Настоящий договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.

17. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых один находится у Продавца, второй - у Покупателя, третий - в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (указать наименование органа полностью).

(Количество экземпляров договора устанавливается по соглашению сторон, их может быть как больше, так и меньше, чем указано в п. 17. Однако, учитывая, что договор составляется в простой письменной форме, рекомендуется подлинный экземпляр договора оставлять в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество или ином органе, осуществляющем государственную регистрацию.)

    ПОДПИСИ СТОРОН:

    Продавец __________________    Покупатель ____________________

4.1.5. Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире (наименование муниципального образования)

(число, месяц, год прописью) _________________________________

Мы, гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(-ая) по адресу: ____________, паспорт серии _____________ N _______, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый(-ая) в дальнейшем "Продавец", с одной стороны, и

гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(-ая) по адресу: _____________, паспорт серии ___________ N _______, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый(-ая) в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Я, гр. (указать фамилию, имя, отчество Продавца), обязуюсь передать в собственность, а я, гр. (указать фамилию, имя, отчество Покупателя), обязуюсь принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: одну комнату N 2 в двухкомнатной коммунальной квартире, расположенной на (указать этаж) этаже (указать тип дома: блочного, панельного, кирпичного, бревенчатого) дома, находящуюся по адресу: _____________________________ область, город (поселок, деревня) _______________, улица ________________, дом ___________, квартира N ____________.

2. Указанная комната имеет общеполезную площадь (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, в том числе жилую площадь (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, и расположена в двухкомнатной квартире общей площадью (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, жилой площадью (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, в том числе площадь комнаты N 1 - (указать площадь цифрами и прописью) кв. м. Вместе с комнатой N 2 отчуждается сорок сотых (40/100) долей в праве на места общего пользования данной коммунальной квартиры (размер доли в праве указывается в соответствии с правоустанавливающими документами Продавца).

(Технические характеристики комнат и квартиры должны соответствовать данным технического учета, содержащимся в извлечении технического паспорта квартиры или справке БТИ. Если комната не имеет общей полезной площади, например нет встроенных шкафов, а имеет только жилую, то общая полезная площадь не указывается.)

3. Указанная комната и доля в праве на общее имущество квартиры принадлежат Продавцу по праву собственности на основании (указать наименование правоустанавливающего документа, например: договор передачи жилья в собственность от 24 мая 1999 г., зарегистрированный в БТИ г. N-ска, регистрационное удостоверение N 355 от 30 мая 1995 г.), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от (указать число, месяц, год) серия ___________ N ____________, выданным (указать наименование органа, осуществившего государственную регистрацию), регистрационный номер (указать номер государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав) от (указать число, месяц, год).

(В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной документ, на основании которого Продавец имеет право собственности на комнату: договор дарения, договор мены, свидетельство о праве на наследство. В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который дается ссылка, и данные о его регистрации. Внимание: регистрационное удостоверение БТИ не является правоустанавливающим документом!)

4. Инвентаризационная оценка указанной комнаты N 2 составляет (указать сумму цифрами и прописью) руб., что подтверждается справкой N ___________, выданной (указать число, месяц, год) БТИ (указать наименование муниципального образования).

(Указанная в настоящем пункте инвентаризационная оценка квартиры используется для расчета налога с имущества, подлежащего уплате.)

5. Указанная комната и доля в праве на общее имущество квартиры продаются за (указать сумму цифрами и прописью) руб. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.

(Сумма, указываемая в настоящем пункте, определяется сторонами самостоятельно и может отличаться от инвентаризационной оценки БТИ.)

6. Собственник жилого помещения - комнаты N 2 не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на места общего пользования в коммунальной квартире, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на жилое помещение.

7. Покупатель обязуется в течение (указать количество дней прописью) дней после государственной регистрации договора уплатить Продавцу сумму, указанную в п. 5 договора, в полном объеме.

(Предложенный вариант представляется наиболее предпочтительным, поскольку при таком условии договора оплата связана с регистрацией договора, т.е. с тем моментом, с которым законодатель связывает заключение договора (см. п. 17) и возникновение у Продавца обязанности передать имущество, а у Покупателя - принять и оплатить. Содержание данного пункта может быть разным в зависимости от того, как стороны определяют порядок оплаты.)

8. Покупатель удовлетворен качественным состоянием комнаты и мест общего пользования, установленным путем внутреннего осмотра перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.

9. В соответствии со ст. 556 ГК РФ при передаче комнаты N 2 сторонами составляется передаточный акт.

10. Покупатель приобретает право собственности на указанную комнату и долю в праве на места общего пользования квартиры коммунального заселения после государственной регистрации перехода права собственности на комнату, которая может быть произведена только после полной оплаты Покупателем по договору и оформления сторонами передаточного акта.

11. Покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию указанной комнаты и участвует в расходах по эксплуатации и ремонту мест общего пользования квартиры в размере, пропорциональном принадлежащей ему доле, в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации для государственного и муниципального жилищного фонда.

12. С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 549 и 556 ГК РФ стороны ознакомлены.

13. В соответствии с действующим законодательством существенным условием договора купли-продажи жилого помещения является перечисление лиц, имеющих право пользования комнатой. В связи с этим можно предложить три варианта редакции данного пункта.

Вариант А (если в комнате никто не проживает).

Указанная комната продается свободной от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данной комнатой.

Вариант Б (если в комнате проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением (члены семьи Продавца или сам Продавец) после его приобретения Покупателем, то в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ они должны быть указаны в договоре).

В указанной комнате сохраняют право проживания: (перечисляются фамилии, имена и отчества лиц, сохраняющих право пользования жилым домом, и их права).

Вариант В (если Продавец на момент подписания договора зарегистрирован в комнате, являющейся предметом договора, он может взять на себя дополнительную обязанность в определенный срок сняться с регистрационного учета. Данное положение применимо только к Продавцу и не может быть применимо к лицам, которые не являются стороной договора).

В указанной комнате зарегистрирован гр. (указать фамилию, имя, отчество Продавца), который обязуется сняться с регистрационного учета и освободить ее в течение (указать количество дней) дней со дня регистрации настоящего договора.

14. До подписания настоящего договора указанная комната никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

15. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.

16. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего договора.

17. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и в соответствии со ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его государственной регистрации. Расходы по государственной регистрации договора несет (указать, кто именно несет расходы по государственной регистрации - Продавец или Покупатель).

18. Настоящий договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.

19. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых один находится у Продавца, второй - у Покупателя, третий - в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (указать наименование органа полностью).

(Количество экземпляров договора устанавливается по соглашению сторон, их может быть как больше, так и меньше, чем указано в п. 19. Однако, учитывая, что договор составляется в простой письменной форме, рекомендуется подлинный экземпляр договора оставлять в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество или ином органе, осуществляющем государственную регистрацию.)

    ПОДПИСИ СТОРОН:

    Продавец ______________________  Покупатель __________________

4.1.6. Договор мены квартир (наименование муниципального образования)

(число, месяц, год прописью) _________________________________

Мы, гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(-ая) по адресу: _________________, паспорт серии __________ N ___________, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый(-ая) в дальнейшем "Сторона 1", и

гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(-ая) по адресу: ____________________, паспорт серии ___________ N _______, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый(-ая) в дальнейшем "Сторона 2", заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Стороны производят мену принадлежащего им на праве собственности недвижимого имущества.

2. Я, гр. (указать фамилию, имя, отчество Стороны 1), обязуюсь передать в собственность (указать фамилию, имя, отчество Стороны 2) квартиру, расположенную на (указать этаж) этаже (указать тип дома: блочного, панельного, кирпичного, бревенчатого) дома, находящуюся по адресу: _____________________________________ область, город (поселок, деревня) _______________________________, улица __________, дом _________, квартира N ___________, состоящую из (указать прописью количество комнат) комнат(ы) размером общеполезной площади (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, в том числе жилой площади (указать площадь цифрами и прописью) кв. м.

2.1. Указанная квартира принадлежит (указать фамилию, имя, отчество Стороны 1) на основании (указать наименование правоустанавливающего документа, например: договор передачи жилья в собственность от 13 июня 1995 г., зарегистрированный в БТИ г. N-ска, регистрационное удостоверение N 355 от 30 августа 1995 г.), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от (указать число, месяц, год) серия ___________ N ________, выданным (указать наименование органа, осуществившего государственную регистрацию), регистрационный номер (указать номер государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав) от (указать число, месяц, год).

2.2. Инвентаризационная оценка квартиры составляет (указать сумму цифрами и прописью) рублей, что подтверждается справкой N, выданной (указать число, месяц, год) БТИ (указать наименование муниципального образования).

3. Я, гр. (указать фамилию, имя, отчество Стороны 2), обязуюсь передать в собственность (указать фамилию, имя, отчество Стороны 1) квартиру, расположенную на (указать этаж) этаже (указать тип дома: блочного, панельного, кирпичного, бревенчатого) дома, находящуюся по адресу: _____________________________________ область, город (поселок, деревня) ________________, улица _______, дом _____________, квартира N ___________, состоящую из (указать прописью количество комнат) комнат(ы) размером общей полезной площади (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, в том числе жилой площади (указать площадь цифрами и прописью) кв. м.

3.1. Указанная квартира принадлежит (указать фамилию, имя, отчество Стороны 2) на основании: (указать наименование правоустанавливающего документа, например: свидетельства о праве на наследство по закону, выданного нотариусом г. N-ска Петровой А.А. 24 января 1998 г.), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от (указать число, месяц, год) серия __________________ N ______________, выданным (указать наименование органа, осуществившего государственную регистрацию), регистрационный номер (указать номер государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав) от (указать число, месяц, год).

3.2. Инвентаризационная оценка квартиры составляет (указать сумму цифрами и прописью) руб., что подтверждается справкой N ____________, выданной (указать число, месяц, год) БТИ (указать наименование муниципального образования).

(Технические характеристики квартир должны соответствовать данным технического учета, содержащимся в извлечении технического паспорта квартиры или справке БТИ. В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной документ, на основании которого Сторона имеет право собственности на квартиру: договор дарения, договор мены, инвестиционный договор с актом приема-передачи квартиры. В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который дается ссылка, и данные о его регистрации. Внимание: регистрационное удостоверение БТИ не является правоустанавливающим документом.)

4. Содержание данного пункта зависит от того, как стороны определят стоимость каждой квартиры.

Вариант А (если стороны предполагают, что квартиры являются равноценными, то следует указать, в какую цену стороны оценили каждую квартиру).

Стороны считают обмениваемые квартиры равноценными стоимостью (указать цифрами и прописью) руб. каждая, и поэтому обмен произведен ими без доплаты.

Вариант Б (если стороны признают обмениваемые квартиры неравноценными, то необходимо указать, кто из сторон, какую сумму и в каком порядке доплачивает).

Стороны оценивают квартиру Стороны 1 - (указать сумму цифрами и прописью) руб., а квартиру Стороны 2 - (указать сумму цифрами и прописью) руб.

Сторона 2 обязана уплатить Стороне 1 в течение (указать количество дней) после регистрации договора сумму в размере (указать сумму цифрами и прописью).

5. В результате настоящего обмена в собственность гр. (указать фамилию, имя, отчество Стороны 1) переходит квартира, находящаяся по адресу: __________________________________________.

Сторона 1 удовлетворена качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра квартиры перед заключением данного договора, при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ей не было сообщено, не обнаружено.

6. В результате настоящего обмена в собственность гр. (указать фамилию, имя, отчество Стороны 2) переходит квартира, находящаяся по адресу: __________________________________________.

Сторона 2 удовлетворена качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра квартиры перед заключением данного договора, при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ей не было сообщено, не обнаружено.

7. До заключения настоящего договора обмениваемые квартиры никому не проданы, не подарены, не обременены правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоят.

8. В соответствии с действующим законодательством к договору мены применяются правила о купле-продаже. Существенным условием договора купли-продажи квартиры является перечисление лиц, имеющих право пользования квартирой, с указанием этого права. В связи с этим можно предложить три варианта редакции данного пункта.

Вариант А (если в квартирах нет проживающих).

Стороны подтверждают, что обмениваемые квартиры свободны от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования ими.

Вариант Б (если в квартирах зарегистрированы стороны по договору).

В квартире, расположенной по адресу _________________________, зарегистрирован гр. (указать фамилию, имя, отчество), в квартире, расположенной по адресу (указать точный адрес), зарегистрирован гр. (указать фамилию, имя, отчество). Стороны обязуются произвести снятие зарегистрированных на жилой площади лиц с регистрационного учета и освободить ее в течение (указать количество дней) со дня регистрации настоящего договора.

Вариант В (если в квартире проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением).

В квартире по адресу _________________________________________ проживает гр. (указать фамилию, имя, отчество), который сохраняет право пользования этой квартирой.

9. Стороны осуществляют за свой счет эксплуатацию и ремонт квартир, а также участвуют в расходах, связанных с их техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным.

10. С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 551, 556, 567 ГК РФ стороны ознакомлены.

11. В соответствии со ст. 556 ГК РФ при передаче вышеуказанных квартир сторонами составляется передаточный акт.

12. Стороны приобретают право собственности на указанные квартиры после государственной регистрации перехода права собственности. Регистрация перехода права собственности производится на каждую квартиру. Каждая из сторон несет расходы по государственной регистрации своего права на квартиру, полученную в результате мены.

13. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть настоящего договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключать настоящий договор на крайне невыгодных для себя условиях.

14. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

15. В соответствии со ст. 433, 558 ГК РФ настоящий договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Расходы по государственной регистрации договора несет (указать, какая из сторон несет расходы).

16. Настоящий договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.

17. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, по одному экземпляру для каждой стороны, третий хранится в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (указать наименование органа полностью).

(Количество экземпляров договора устанавливается по соглашению сторон, их может быть как больше, так и меньше, чем указано в п. 17. Однако, учитывая, что договор составляется в простой письменной форме, рекомендуется подлинный экземпляр договора оставлять в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество или ином органе, осуществляющем государственную регистрацию.)

    ПОДПИСИ СТОРОН:

    Сторона 1 ___________________  Сторона 2 _____________________

4.1.7. Договор обмена жилого помещения, принадлежащего на праве частной собственности, на право найма жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности (наименование муниципального образования)

(число, месяц, год прописью) _________________________________

Мы, гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(-ая) по адресу: __________________, паспорт серии ___________ N ______, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый(-ая) в дальнейшем "Сторона 1", и

гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(-ая) по адресу: ____________________, паспорт серии __________ N ________, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый(-ая) в дальнейшем "Сторона 2", заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Гр. (указать фамилию, имя, отчество Стороны 1) обязуется передать в собственность (указать фамилию, имя, отчество Стороны 2) квартиру, расположенную на (указать этаж) этаже (указать тип дома: блочного, панельного, кирпичного, бревенчатого) дома, находящуюся по адресу: ____________________________ область, город (поселок, деревня) ___________________, улица ___________________, дом __________, квартира N ___________, состоящую из (указать прописью количество комнат) комнат(ы) размером общей полезной площади (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, в том числе жилой площади (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, в обмен на предоставление ему муниципального жилья, занимаемого Стороной 2, в пользование на условиях договора найма.

2. Указанная квартира принадлежит Стороне 1 на праве собственности на основании (указать наименование правоустанавливающего документа, например: договор передачи жилья в собственность от 24 мая 1994 г., зарегистрированный в БТИ г. N-ска, регистрационное удостоверение N 355 от 30 мая 1994 г.), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от (указать число, месяц, год) серия _______________ N __________, выданным (указать наименование органа, осуществившего государственную регистрацию), регистрационный номер (указать номер государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав) от (указать число, месяц, год).

3. Инвентаризационная оценка квартиры составляет (указать сумму цифрами и прописью) руб., что подтверждается справкой N ___, выданной (указать число, месяц, год) БТИ (указать наименование муниципального образования).

4. Сторона 1 подтверждает, что указанная квартира свободна от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования ими.

В квартире зарегистрирован(-а) гр. (указать фамилию, имя, отчество Стороны 1), который(-ая) обязуется сняться с регистрационного учета по данной квартире до (указать дату).

5. Гр. (указать фамилию, имя, отчество Стороны 2) на основании (указать основание, например: ордер от 13 января 1985 г., выданный N-ским райисполкомом, обменный ордер от 13 февраля 1987 г., выданный N-ским горисполкомом, договор найма от 17 июля 1999 г. или иной документ, свидетельствующий о наличии отношений найма жилого помещения) занимает на условиях найма квартиру, расположенную на (указать этаж) этаже (указать тип дома: блочного, панельного, кирпичного, бревенчатого) дома, находящуюся по адресу: область, город (поселок, деревня) _______________________________, улица ______________________, дом ____________, квартира N ______, состоящую из (указать прописью количество комнат) комнат(ы) размером общей полезной площади (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, в том числе жилой площади (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, находящуюся в муниципальной собственности.

6. Указанная квартира принадлежит муниципальному образованию (указать наименование муниципального образования) на праве муниципальной собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации от (указать число, месяц, год) серия __________ N _________, выданным (указать наименование органа, осуществившего государственную регистрацию), регистрационный номер (указать номер государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав) от (указать число, месяц, год).

7. Сторона 2 с согласия муниципального образования передает Стороне 1 право пользования указанной квартирой на условиях договора найма в обмен на передачу в собственность квартиры, указанной в п. 1 договора.

8. Содержание данного пункта зависит от того, как стороны определят стоимость обмениваемых квартир.

Вариант А

Если стороны предполагают, что квартира и право пользования квартирой являются равноценными, то следует указать, в какую цену стороны их оценили.

Стороны считают обмениваемую квартиру, указанную в п. 1 договора, и право пользования квартирой, указанной в п. 5 договора, равноценными, стоимостью (указать цифрами и прописью) руб. каждая, и поэтому обмен произведен ими без доплаты.

Вариант Б

Если стороны признают обмен неравноценным, то необходимо указать, кто из сторон, какую сумму и в каком порядке доплачивает.

Стороны оценивают квартиру Стороны 1 в (указать сумму цифрами и прописью) руб., а право пользования квартирой, указанной в п. 5 договора, в (указать сумму цифрами и прописью) руб. Сторона 2 обязана уплатить Стороне 1 в течение (указать количество дней) после регистрации договора сумму в размере (указать сумму цифрами и прописью).

9. В результате настоящего обмена в собственность гр. (указать фамилию, имя, отчество Стороны 2) переходит квартира, находящаяся по адресу: __________________________________________.

Сторона 2 удовлетворена качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра квартиры перед заключением данного договора, при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ей не было сообщено, не обнаружено.

10. В результате настоящего обмена Сторона 1: гр. (указать фамилию, имя, отчество) получает право пользования на условиях договора найма квартирой, находящейся по адресу: ________________.

Сторона 1 удовлетворена качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра квартиры перед заключением данного договора, при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ей не было сообщено, не обнаружено.

11. До заключения настоящего договора указанные квартиры никому не проданы, не подарены, не обременены правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоят.

12. Стороны осуществляют за свой счет эксплуатацию и ремонт квартир, а также участвуют в расходах, связанных с их техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным.

13. С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 551, 556, 567 ГК РФ стороны ознакомлены.

14. В соответствии со ст. 556 ГК РФ при передаче квартиры, указанной в п. 1 договора, сторонами в обязательном порядке составляется передаточный акт.

Сторона 2 приобретает право собственности на указанную квартиру после государственной регистрации перехода права собственности.

15. Сторона 1 приобретает право пользования квартирой, указанной в п. 5 договора, которое оформляется администрацией муниципального образования (посредством выдачи ордера на квартиру, обменного ордера, заключением договора найма) в течение (указать количество дней: календарных или рабочих) дней после регистрации права на квартиру, указанную в п. 1 договора.

16. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть настоящего договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключать настоящий договор на крайне невыгодных для себя условиях.

17. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

18. В соответствии со ст. 558 ГК РФ настоящий договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Расходы по государственной регистрации договора несет (указать сторону, которая несет расходы).

19. Настоящий договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.

20. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, по одному экземпляру для каждой стороны, третий хранится в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (указать наименование органа полностью).

(Количество экземпляров договора устанавливается по соглашению сторон, их может быть как больше, так и меньше, чем указано в п. 20. Однако, учитывая, что договор составляется в простой письменной форме, рекомендуется подлинный экземпляр договора оставлять в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество или ином органе, осуществляющем государственную регистрацию.)

    ПОДПИСИ СТОРОН:

    Сторона 1 _____________________  Сторона 2 ___________________

Продолжение №11 сообщения №2

4.1.12. Передаточный акт при купле-продаже

(наименование муниципального образования)

(число, месяц, год прописью) _________________________________

Мы, гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(ая) по адресу: ______________________________________________________,

и гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(ая) по адресу: _________________________________________________________,

в соответствии со ст. 556 ГК РФ составили настоящий акт о нижеследующем:

1. Гр. (фамилия, имя, отчество) (Продавец) в соответствии с договором купли-продажи от (указать число, месяц, год) продал гр. (фамилия, имя, отчество) (Покупателю) квартиру, находящуюся по адресу: ______________________________________________________.

2. В соответствии с настоящим актом гр. (фамилия, имя, отчество) (Продавец) передал в собственность гр. (фамилия, имя, отчество) (Покупателя) вышеназванную квартиру в качественном состоянии, как она есть на день подписания настоящего акта.

3. Гр. (фамилия, имя, отчество) (Покупатель) принял от Продавца вышеназванную квартиру в том состоянии, в котором она есть на день подписания настоящего акта.

Покупатель оплатил Продавцу стоимость переданной квартиры в полной сумме в соответствии с условиями договора.

4. Настоящим актом каждая из сторон по договору подтверждает, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора.

5. Настоящий передаточный акт составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Продавца, второй - у Покупателя, третий - в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (указать наименование органа полностью).

    ПОДПИСИ СТОРОН:

    Продавец ___________________ Покупатель ___________________

4.1.13. Передаточный акт при купле-продаже

с рассрочкой платежа

(наименование муниципального образования)

(число, месяц, год прописью) _________________________________

Мы, гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(ая) по адресу: _________________________________________________________,

и гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(ая) по адресу: _________________________________________________________,

в соответствии со ст. 556 ГК РФ составили настоящий акт о нижеследующем:

1. Гр. (фамилия, имя, отчество) (Продавец) в соответствии с договором купли-продажи от (указать число, месяц, год) продал гр. (фамилия, имя, отчество) (Покупателю) квартиру, находящуюся по адресу: ______________________________________________________.

2. В соответствии с настоящим актом гр. (фамилия, имя, отчество) (Продавец) передал в собственность гр. (фамилия, имя, отчество) (Покупателя) вышеназванную квартиру в качественном состоянии, как она есть на день подписания настоящего акта.

3. Гр. (фамилия, имя, отчество) (Покупатель) принял от Продавца вышеназванную квартиру в том состоянии, в котором она есть на день подписания настоящего акта.

4. Настоящий передаточный акт составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Продавца, второй - у Покупателя, третий - в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (указать наименование органа полностью).

    ПОДПИСИ СТОРОН:

    Продавец __________________ Покупатель __________________

4.1.14. Акт приема-передачи по договору

об инвестировании строительства жилья

(наименование муниципального образования)

(число, месяц, год прописью) _________________________________

(Наименование организации, органа власти или местного самоуправления), именуемый(ая) в дальнейшем "Застройщик", в лице (должность, фамилия, имя, отчество представителя), действующего на основании (наименование и иные реквизиты документа, в соответствии с которым действует представитель: устав, положение, доверенность), с одной стороны, и (наименование организации, фамилия, имя, отчество физического лица), именуемый в дальнейшем "Инвестор", в лице (должность, фамилия, имя, отчество представителя: заполняется в случае, если инвестор - юридическое лицо или орган власти), действующего на основании - в соответствии с договором инвестирования строительства жилья N ______ от (указать дату) (далее - Договор), (дополнительное соглашение - указать при наличии) составили настоящий акт о нижеследующем.

1. Согласно п. _____________ Договора Застройщик передает, а Инвестор принимает (указать прописью количество комнат) комнатную квартиру N ___________ общей площадью (указать площадь цифрами и прописью) кв. м (в том числе жилой площадью (указать площадь цифрами и прописью) кв. м) в жилом доме, расположенном по адресу: __________________________________________________.

Стороны согласились, что техническое состояние передаваемой квартиры соответствует проектно-техническим условиям. Ключи от квартиры N _____________ переданы Инвестору в момент подписания настоящего акта приема-передачи.

Застройщик гарантирует, что квартира на момент передачи свободна от права требования третьими лицами.

2. Условия по финансированию квартиры N __________________, предусмотренные п. ______________ Договора, Инвестором исполнены, сумма инвестиций в размере ______________ внесена полностью.

Стороны считают взаимные обязательства по Договору (дополнительному соглашению) исполненными и не имеют в рамках Договора взаимных претензий.

3. Настоящий акт составлен в двух экземплярах (по одному для каждой из сторон), имеющих равную юридическую силу.

                        РЕКВИЗИТЫ СТОРОН:

    Застройщик:                              Инвестор:

    ___________________                      ___________________

    ___________________                      ___________________

    ___________________                      ___________________

    ___________________                      ___________________

                         ПОДПИСИ СТОРОН:

    ___________________                      ___________________

4.1.15. Соглашение о предоставлении отступного

передачей должником квартиры кредитору

(наименование муниципального образования)

(число, месяц, год прописью) _________________________________

Акционерный коммерческий банк ОАО (наименование банка), в лице Председателя Правления банка (указать фамилию, имя, отчество Председателя или иного должностного лица, имеющего полномочия на заключение договора), действующего на основании Устава банка (может быть доверенность, тогда необходимо указать реквизиты доверенности), именуемый в дальнейшем "Кредитор", с одной стороны, и гр. (указать фамилию, имя, отчество полностью), проживающий(-ая) по адресу: ______________________________________________________, паспорт серии _______________ N ___________, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый(-ая) в дальнейшем "Должник", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. На основании договора о предоставлении кредита, заключенного (указать дату) между Кредитором и Должником, Должник взамен исполнения обязательств по возврату денежных средств в сумме (указать прописью сумму долга) предоставляет отступное и обязуется передать в собственность, а Кредитор принять в собственность в пределах суммы задолженности Должника перед Кредитором по указанному договору ______________________ комнатную квартиру, расположенную по адресу: ______________________________.

2. Указанная квартира расположена на (указать этаж) этаже (указать тип дома: блочного, панельного, кирпичного, бревенчатого) дома, состоит из (указать прописью количество комнат) комнат(ы) размером общеполезной площади - (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, в том числе жилой площади - (указать площадь цифрами и прописью) кв. м.

(Технические характеристики квартиры должны соответствовать данным технического учета, содержащимся в извлечении технического паспорта квартиры или справке БТИ.)

3. Указанная квартира принадлежит Должнику по праву собственности на основании (указать наименование правоустанавливающего документа, например: договора передачи жилья в собственность от 24 мая 1995 г., зарегистрированного в БТИ г. N-ска, регистрационное удостоверение N 355 от 30 мая 1995 г.), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от (указать дату) серия _______________ N ________________, выданным (указать наименование органа, осуществившего государственную регистрацию), регистрационный номер (указать номер государственной регистрации права в Едином государственном регистре прав) от (указать число, месяц, год).

(В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной документ, на основании которого Должник имеет право собственности на квартиру: договор дарения, договор мены, инвестиционный договор с актом приема-передачи квартиры, а также свидетельство о праве на наследство. В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который дается ссылка, и данные о его регистрации.)

4. Инвентаризационная оценка указанной квартиры составляет (указать сумму цифрами и прописью) руб., что подтверждается справкой N __________, выданной (указать число, месяц, год) БТИ (указать наименование муниципального образования).

5. Стороны пришли к соглашению о том, что стоимость указанной квартиры составляет (указать сумму цифрами и прописью) руб.

(Сумма, указываемая в настоящем пункте, определяется сторонами самостоятельно и может отличаться от инвентаризационной оценки БТИ.)

6. Передача квартиры осуществляется сторонами путем подписания передаточного акта в срок до (указать число, месяц, год). Государственная регистрация перехода права осуществляется после передачи квартиры Кредитору. Расходы по государственной регистрации несет Кредитор (Должник).

7. Кредитор приобретает право собственности на указанную квартиру после государственной регистрации перехода права собственности. С момента регистрации перехода права к Кредитору обязательства Должника перед Кредитором по договору о предоставлении кредита от (указать число, месяц, год) прекращаются в полном объеме.

8. Кредитор удовлетворен качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра квартиры перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Должник.

9. С содержанием ст. 167, 209, 211, 223, 288, 409 ГК РФ стороны ознакомлены.

10. Указанная квартира передается свободной от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данной квартирой.

11. До подписания настоящего договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

12. Должник подтверждает, что не лишен дееспособности, не состоит под опекой и попечительством, не страдает заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.

13. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

14. Настоящий договор считается заключенным с момента его подписания сторонами.

15. Настоящий договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.

16. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых один находится у Кредитора, второй - у Должника, третий - в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (указать наименование органа полностью).

(Количество экземпляров договора устанавливается по соглашению сторон, их может быть как больше, так и меньше, чем указано в п. 16. Однако, учитывая, что договор составляется в простой письменной форме, рекомендуется подлинный экземпляр договора оставлять в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество или ином органе, осуществляющем государственную регистрацию.)

    ПОДПИСИ СТОРОН:

    Кредитор

    и его банковские

    реквизиты _________________________________

    Должник   _________________________________

4.2. СДЕЛКИ С ЖИЛЫМИ ДОМАМИ И ДАЧАМИ

4.2.1. Договор купли-продажи жилого дома

(Данный договор применим в том случае, когда земельный участок под жилым домом находится у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения)

(наименование муниципального образования)

(число, месяц, год прописью)

Мы, гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(-ая) по адресу: ____________________________, паспорт серии ______________ N ___________, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый(-ая) в дальнейшем "Продавец", с одной стороны, и гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(-ая) по адресу: ______________________________________________________, паспорт серии _____________ N _____________, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый(-ая) в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Я, гр. (указать фамилию, имя, отчество Продавца), обязуюсь передать в собственность, а я, гр. (указать фамилию, имя, отчество Покупателя), обязуюсь принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: жилой дом с надворными постройками, находящийся по адресу: _______________________ область, город (поселок, деревня) _______________, улица ________________, дом N __________________.

2. Указанный жилой дом состоит из основного (кирпичного, бревенчатого) строения, размером общеполезной площади (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, в том числе жилой площади (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, и служебных построек и сооружений: (перечисляются все надворные постройки и сооружения с указанием присвоенных им литер), расположенных на земельном участке размером (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, находящемся в постоянном (бессрочном) пользовании (пожизненном наследуемом владении) у Продавца на основании постановления Главы администрации (указать наименование муниципального образования) N _________ от (указать число, месяц, год) и свидетельства о постоянном (бессрочном) пользовании (пожизненном наследуемом владении) земельным участком.

(Технические характеристики жилого дома, наименование и литеры построек и сооружений должны соответствовать данным технического учета, содержащимся в техническом паспорте жилого дома, изготовленном БТИ.)

3. Указанный жилой дом принадлежит Продавцу по праву собственности на основании (указать наименование правоустанавливающего документа, например: договора купли-продажи от 12 ноября 1997 г., удостоверенного нотариусом г. N-ска (фамилия, имя, отчество нотариуса и номер реестра), зарегистрированного в БТИ г. N-ска, регистрационное удостоверение N 55 от 15 ноября 1997 г.), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от (указать число, месяц, год) серия ________________ N ______________, выданным (указать наименование органа, осуществившего государственную регистрацию), регистрационный номер (указать номер государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав) от (указать число, месяц, год).

(В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной документ, на основании которого Продавец имеет право собственности на жилой дом: договор дарения, договор мены, а также свидетельство о праве на наследство, акт ввода дома в эксплуатацию, утвержденный постановлением Главы района (города). В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который идет ссылка, и данные о государственной регистрации.)

4. Инвентаризационная оценка указанного жилого дома составляет (указать сумму цифрами и прописью) руб., что подтверждается справкой N ____________, выданной (указать число, месяц, год) БТИ (указать наименование муниципального образования).

(Указанная в настоящем пункте инвентаризационная оценка жилого дома и надворных строений используется для расчета налога с имущества, подлежащего уплате.)

5. Указанный жилой дом с надворными постройками продается за (указать сумму цифрами и прописью) руб. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.

(Сумма, указываемая в настоящем пункте, определяется сторонами самостоятельно и может отличаться от инвентаризационной оценки БТИ.)

6. Покупатель обязуется в течение (указать количество дней прописью) дней после регистрации договора уплатить Продавцу сумму, указанную в п. 5 договора, в полном объеме.

Предложенный вариант представляется наиболее предпочтительным, поскольку при таком условии договора оплата связана с регистрацией договора, т.е. с тем моментом, с которым законодатель связывает заключение договора (см. п. 17 договора) и возникновение у Продавца обязанности передать имущество, а у Покупателя - принять и оплатить. На практике содержание данного пункта может быть разным в зависимости от того, как стороны определяют порядок оплаты. Приведенные варианты менее предпочтительны, поскольку имеют слабый механизм правовой защиты интересов Продавца.

Вариант А.

Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Вариант Б.

Расчет между сторонами производится при подписании договора.

7. Покупатель удовлетворен качественным состоянием данного жилого дома, установленным путем его внутреннего осмотра перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.

8. В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача жилого дома с надворными постройками осуществляется путем подписания сторонами передаточного акта.

9. Покупатель приобретает право собственности на указанный жилой дом с надворными постройками после государственной регистрации перехода права собственности, которая может быть произведена только после полной оплаты Покупателем стоимости жилого дома и его передачи, произведенной в соответствии с п. 8 договора.

10. Покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию указанного жилого дома.

11. Согласно ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ Покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым жилым домом, являющимся предметом настоящего договора, и необходимым для его использования, на тех же условиях, что и Продавец. Продавец обязуется предоставить все документы и совершить действия, необходимые для оформления права Покупателя на земельный участок.

12. С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 549 и 556 ГК РФ стороны ознакомлены.

13. Указанный жилой дом продается свободным от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данным жилым домом.

(Если жилой дом не свободен от проживания третьих лиц и в доме остаются проживать члены семьи Продавца или сам Продавец, которые после перехода права собственности к Покупателю сохраняют право пользования жилым домом на условиях, предусмотренных жилищным законодательством, то данный пункт необходимо изложить в следующей редакции:

"В указанном жилом доме сохраняют право проживания: (перечисляются фамилии, имена и отчества лиц, сохраняющих право пользования жилым домом)".)

14. До подписания настоящего договора указанный жилой дом никому не продан, не подарен, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

15. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.

16. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего договора.

17. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и в соответствии со ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его государственной регистрации. Расходы по государственной регистрации договора несет (указать, кто несет расходы - Продавец или Покупатель).

18. Настоящий договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.

19. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых один находится у Продавца, второй - у Покупателя, третий - в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (указать наименование органа полностью).

(Количество экземпляров договора устанавливается по соглашению сторон, их может быть как больше, так и меньше, чем указано в п. 19. Однако, учитывая, что договор составляется в простой письменной форме, рекомендуется подлинный экземпляр договора оставлять в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество или ином органе, осуществляющем государственную регистрацию.)

    ПОДПИСИ СТОРОН:

    Продавец _____________________ Покупатель ____________________

4.2.2. Договор купли-продажи жилого

дома с рассрочкой платежа

(Данный договор применим в том случае, когда земельный участок под жилым домом находится у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения)

(наименование муниципального образования)

(число, месяц, год прописью)

Мы, гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(-ая) по адресу: __________________, паспорт серии ___________ N _________, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый(-ая) в дальнейшем "Продавец", с одной стороны, и

гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(-ая) по адресу: ______________________, паспорт серии __________ N ______, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый(-ая) в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Я, гр. (указать фамилию, имя, отчество Продавца), обязуюсь передать в собственность, а я, гр. (указать фамилию, имя, отчество Покупателя), обязуюсь принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: жилой дом с надворными постройками, находящийся по адресу: __________________________________________ область, город (поселок, деревня) _____________________, улица _________________, дом ____________.

2. Указанный жилой дом состоит из основного (кирпичного, бревенчатого) строения, размером общей полезной площади (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, в том числе жилой площади - (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, и служебных построек и сооружений: (перечисляются все надворные постройки и сооружения с указанием присвоенных им литер), расположенных на земельном участке размером (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, находящемся в постоянном (бессрочном) пользовании (пожизненном наследуемом владении) у Продавца на основании постановления Главы администрации (указать наименование муниципального образования) N ________ от (указать число, месяц, год) и свидетельства о постоянном (бессрочном) пользовании (пожизненном наследуемом владении).

(Технические характеристики жилого дома, наименование и литеры построек и сооружений должны соответствовать данным технического учета, содержащимся в техническом паспорте жилого дома, изготовленном БТИ.)

3. Указанный жилой дом принадлежит Продавцу по праву собственности на основании (указать наименование правоустанавливающего документа, например: договора купли-продажи от 12 ноября 1997 г., удостоверенного нотариусом г. N-ска (указать фамилию, имя, отчество нотариуса и номер реестра), зарегистрированного в БТИ г. N-ска, регистрационное удостоверение N 55 от 15 ноября 1997 г.), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от (указать число, месяц, год) серия _________ N _______, выданным (указать наименование органа, осуществившего государственную регистрацию), регистрационный номер (указать номер государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав) от (указать число, месяц, год).

(В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной документ, на основании которого Продавец имеет право собственности на жилой дом: договор дарения, договор мены, договор о долевом участии в строительстве с актом приема-передачи квартиры, а также свидетельство о праве на наследство, акт ввода дома в эксплуатацию, утвержденный постановлением Главы района (города). В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который дается ссылка, и данные о его регистрации.)

4. Инвентаризационная оценка указанного жилого дома составляет (указать сумму цифрами и прописью) рублей, что подтверждается справкой N______, выданной (указать число, месяц, год) БТИ (указать наименование муниципального образования).

(Указанная в настоящем пункте инвентаризационная оценка жилого дома и надворных строений используется для расчета налога с имущества, подлежащего уплате.)

5. Указанный жилой дом с надворными постройками продается за (указать сумму цифрами и прописью) руб. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.

(Сумма, указываемая в настоящем пункте, определяется сторонами самостоятельно и может отличаться от инвентаризационной оценки БТИ.)

6. Покупатель обязуется уплатить сумму, указанную в п. 5 договора, путем передачи денег Продавцу в течение одного года с момента подписания настоящего договора. При этом сумма в размере (указать сумму цифрами и прописью) руб. подлежит уплате в течение пяти дней после регистрации договора, а оставшаяся сумма выплачивается в следующие сроки (время сторонами определяется самостоятельно):

сумма в размере (указать цифрами и прописью) руб. в срок до (указать число, месяц, год);

сумма в размере (указать цифрами и прописью) руб. в срок до (указать число, месяц, год).

Покупатель имеет право на досрочное исполнение обязательств по оплате.

(Следует помнить, что в силу требований ст. 488 ГК РФ с момента получения Покупателем права собственности на жилой дом и до момента его полной оплаты жилой дом признается находящимся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по уплате предусмотренных настоящим договором денежных средств. Для возникновения такого залога не требуется специального указания на это в договоре. А вот для того, чтобы при продаже жилого дома в кредит с рассрочкой платежа не возник залог в силу закона, стороны должны в договоре предусмотреть отдельным пунктом, что при приобретении Покупателем права собственности на жилой дом залог в силу закона не возникает и жилой дом не признается ими находящимся в залоге у Продавца. Все же целесообразно включить в договор пункт о залоге, его наличии или отсутствии.)

7. Вариант А (залог в силу закона, иное стороны в договоре не установили).

С момента государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю и до момента полной оплаты Покупателем стоимости жилого дома указанный жилой дом с надворными постройками находится в залоге у Продавца. Покупатель не имеет право отчуждать жилой дом и любую из надворных построек без письменного согласия Продавца. После осуществления Покупателем полной оплаты по договору Продавец обязуется представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, заявление о прекращении залога.

Вариант Б (стороны устанавливают, что дом не находится в залоге у Продавца в силу закона).

Стороны установили, что при выполнении Покупателем обязательств по оплате жилого дома в рассрочку указанный жилой дом с надворными постройками не признается сторонами находящимся в залоге у Продавца.

8. Покупатель приобретает право собственности на указанный жилой дом после государственной регистрации перехода права собственности, которая производится после уплаты Покупателем первого платежа и подписания передаточного акта, по которому в соответствии со ст. 556 ГК РФ сторонами производится передача жилого дома.

(Возможен вариант, когда Продавец передает жилой дом только после получения от Покупателя полной оплаты, в этом случае залога в силу закона не возникает, и Продавец является собственником жилого дома до момента полной оплаты и регистрации перехода права собственности к Покупателю, соответственно неся все обязанности собственника и отвечая перед Покупателем за случайную гибель дома. В этом случае данный пункт следует изложить в такой редакции:

"Покупатель приобретает право собственности на указанный жилой дом после государственной регистрации права собственности, которая производится после подписания передаточного акта, по которому в соответствии со ст. 556 ГК РФ сторонами производится передача жилого дома".)

9. Покупатель удовлетворен качественным состоянием данного жилого дома, установленным путем его внутреннего осмотра перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.

10. Покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию указанного жилого дома.

11. Согласно ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ Покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым жилым домом, являющимся предметом настоящего договора, и необходимым для его использования, на тех же условиях, что и Продавец. Продавец обязуется предоставить все документы и совершить действия, необходимые для оформления права Покупателя на земельный участок.

12. С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 549 и 556 ГК РФ стороны ознакомлены.

13. Указанный жилой дом продается свободным от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данным жилым домом.

(Если жилой дом не свободен от проживания третьих лиц и в доме остаются проживать члены семьи Продавца или сам Продавец, которые после перехода права собственности к Покупателю сохраняют право пользования жилым домом на условиях, предусмотренных жилищным законодательством, то данный пункт необходимо изложить в следующей редакции:

"В указанном жилом доме сохраняют право проживания: (перечисляются фамилии, имена и отчества лиц, сохраняющих право пользования жилым домом)".)

14. До подписания настоящего договора указанный жилой дом никому не продан, не подарен, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

15. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.

16. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего договора.

17. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и в соответствии со ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его государственной регистрации. Расходы по государственной регистрации договора несет Покупатель (Продавец).

18. Настоящий договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.

19. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых один находится у Продавца, второй - у Покупателя, третий - в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (указать наименование органа полностью).

(Количество экземпляров договора устанавливается по соглашению сторон, их может быть как больше, так и меньше, чем указано в п. 19. Однако, учитывая, что договор составляется в простой письменной форме, рекомендуется подлинный экземпляр договора оставлять в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество или ином органе, осуществляющем государственную регистрацию.)

    ПОДПИСИ СТОРОН:

    Продавец:  (фамилия, имя, отчество и подпись)

    Покупатель:  (фамилия, имя, отчество и подпись)

4.2.3. Договор купли-продажи части жилого дома

(Данный договор применим в том случае, когда земельный участок, занятый жилым домом, неделим, либо продавец не является собственником земельного участка)

(наименование муниципального образования)

(число, месяц, год прописью)

Мы, гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(-ая) по адресу: ___________________, паспорт серии ____________ N _______, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый(-ая) в дальнейшем "Продавец", с одной стороны, и

гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(-ая) по адресу: ______________________________, паспорт серии ____________ N ___________, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый(-ая) в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Я, гр. (указать фамилию, имя, отчество Продавца), обязуюсь передать в собственность, а я, гр. (указать фамилию, имя, отчество Покупателя), обязуюсь принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора часть жилого дома, находящегося по адресу: ___________________________ область, город (поселок, деревня) __________________, улица ____________________, дом _____________, состоящего из основного (кирпичного, бревенчатого) строения, расположенного на земельном участке размером (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, находящемся у Продавца на праве указать право - собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения на основании указать наименование, дату, номер и орган, выдавший правоустанавливающий документ на землю.

2. Указанная часть жилого дома состоит из (указать количество помещений) помещений, обозначенных в техническом паспорте дома, инвентарный номер __________, изготовленном (указать наименование БТИ), литерами (указать литеры по техническому паспорту БТИ или номера помещений в соответствии с поэтажным планом, из которых состоит часть дома), размером общеполезной площади (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, в том числе жилой площади (указать площадь цифрами и прописью) кв. м.

3. Указанная часть жилого дома принадлежит Продавцу по праву собственности на основании (указать наименование правоустанавливающего документа, например: соглашения о реальном разделе жилого дома от 29 мая 1998 г., удостоверенного нотариусом г. N-ска (указать фамилию, имя, отчество нотариуса и номер реестра), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от (указать число, месяц, год) серия __________ N ____________, выданным (указать наименование органа, осуществившего государственную регистрацию), регистрационный номер (указать номер государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав) от (указать число, месяц, год).

(В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной документ, на основании которого Продавец имеет право собственности на часть жилого дома: договор дарения, договор мены, а также свидетельство о праве на наследство. В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который дается ссылка, и данные о его регистрации.)

4. Инвентаризационная оценка жилого дома составляет (указать сумму цифрами и прописью) руб., инвентаризационная оценка части жилого дома, являющейся предметом настоящего договора, составляет (указать сумму цифрами и прописью) руб., что подтверждается справкой N _________, выданной (указать число, месяц, год) БТИ (указать наименование муниципального образования).

(Указанная в настоящем пункте инвентаризационная оценка части жилого дома используется для расчета налога с имущества, подлежащего уплате.)

5. Указанная часть жилого дома продается за (указать сумму цифрами и прописью) руб. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.

(Сумма, указываемая в настоящем пункте, определяется сторонами самостоятельно и может отличаться от инвентаризационной оценки БТИ.)

6. Покупатель обязуется в течение (указать количество дней прописью) дней после государственной регистрации договора уплатить Продавцу сумму, указанную в п. 5 договора, в полном объеме.

(Предложенный вариант представляется наиболее предпочтительным, поскольку оплата связана с регистрацией договора, т.е. с тем моментом, с которым законодатель связывает заключение договора (см. п. 17) и возникновение у Продавца обязанности передать имущество, а у Покупателя - принять и оплатить. Содержание данного пункта может быть разным в зависимости от того, как стороны определяют порядок оплаты. Варианты, приведенные ниже, имеют место на практике, но являются менее предпочтительными, поскольку имеют слабый механизм правовой защиты интересов Продавца.)

Вариант А.

Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Вариант Б.

Расчет между сторонами производится при подписании договора.

7. Покупатель удовлетворен качественным состоянием помещений, составляющих часть жилого дома, установленным путем их внутреннего осмотра перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.

8. В соответствии со ст. 556 ГК РФ при передаче недвижимого имущества сторонами в обязательном порядке составляется передаточный акт.

9. Покупатель приобретает право собственности на указанную часть жилого дома после государственной регистрации перехода права собственности, которая может быть произведена только после полной оплаты Покупателем стоимости части жилого дома и его передачи, произведенной в соответствии с п. 8 договора.

10. Покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию указанной части жилого дома. В соответствии со ст. 249, 290 ГК РФ Покупатель участвует в расходах по эксплуатации и ремонту общего имущества дома пропорционально площади указанной части.

11. Покупатель может пользоваться земельным участком, занятым частью жилого дома, являющегося предметом настоящего договора, и необходимым для ее использования, на тех же условиях, что и Продавец.

12. С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 549 и 556 ГК РФ стороны ознакомлены.

13. Указанная часть жилого дома продается свободной от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования жилыми помещениями.

(Если жилые помещения, составляющие часть жилого дома, не свободны от проживания третьих лиц и в них остаются проживать члены семьи Продавца или сам Продавец, которые после перехода права собственности к Покупателю сохраняют право пользования жилыми помещениями на условиях, предусмотренных жилищным законодательством, то данный пункт необходимо изложить в следующей редакции:

"В жилых помещениях указанной части жилого дома сохраняют право проживания: (перечисляются фамилии, имена и отчества лиц, сохраняющих право пользования жилым домом)".)

14. До подписания настоящего договора указанная часть жилого дома никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

15. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.

16. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего договора.

17. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и в соответствии со ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его государственной регистрации. Расходы по государственной регистрации договора несет Покупатель.

18. Настоящий договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.

19. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых один находится у Продавца, второй - у Покупателя, третий - в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (указать наименование органа полностью).

(Количество экземпляров договора устанавливается по соглашению сторон, их может быть как больше, так и меньше, чем указано в п. 19. Однако, учитывая, что договор составляется в простой письменной форме, рекомендуется подлинный экземпляр договора оставлять в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество или ином органе, осуществляющем государственную регистрацию.)

    ПОДПИСИ СТОРОН:

    Продавец _____________________ Покупатель ____________________

Продолжение №13 сообщения №2

4.2.8. Договор дарения доли в праве

общей собственности на жилой дом

(Данный договор применим в том случае, когда продавцу принадлежат доли в праве общей собственности на жилой дом и занятый им земельный участок)

(наименование муниципального образования)

(число, месяц, год прописью)

Мы, гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(ая) по адресу: ___________________________, паспорт серии _______________ N __________, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый(ая) в дальнейшем "Даритель", с одной стороны, и

гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(ая) по адресу: _________________________________, паспорт серии _________ N _________, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый(ая) в дальнейшем "Одаряемый", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Даритель безвозмездно передает в собственность Одаряемому одну вторую (1/2) долю в праве общей собственности на жилой дом с надворными постройками и одну вторую (1/2) доли в праве общей собственности на земельный участок, находящиеся по адресу: _________________________________________________ область, город (поселок, деревня) _____________, улица ___________________, дом N _________.

2. Указанный жилой дом состоит из основного (кирпичного, бревенчатого) строения, размером общеполезной площади (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, в том числе жилой площади - (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, и служебных построек и сооружений: (перечисляются все надворные постройки и сооружения с указанием присвоенных им литер).

(Технические характеристики жилого дома, наименование и литеры построек и сооружений должны соответствовать данным технического учета, содержащимся в техническом паспорте жилого дома, изготовленном БТИ.)

Площадь земельного участка составляет (указать цифрами и прописью) кв. м. Границы земельного участка указаны на кадастровом плане (карте). Кадастровый номер участка (указать номер в соответствии с кадастровым планом). Участок из земель (указать категорию земель в соответствии с кадастровым планом - сельскохозяйственного назначения, поселений) предоставлен для (указать разрешенное использование (назначение) участка в соответствии с кадастровым планом). Обременений участка и ограничений его использования не имеется. (Если участок обременен правами третьих лиц (залог, сервитут и пр.) или имеются ограничения его использования, сведения о качественных свойствах земли или иная информация, оказывающая существенное воздействие на использование и стоимость, то это указывается в договоре.) Кадастровый план является неотъемлемой частью настоящего договора.

3. Одна вторая (1/2) доля в праве общей собственности на жилой дом принадлежит Дарителю на основании (указать наименование правоустанавливающего документа, например: договора купли-продажи от 11 сентября 1996 г., удостоверенного нотариусом г. N-ска (фамилия, имя, отчество нотариуса и номер реестра), зарегистрированного в БТИ г. N-ска, регистрационное удостоверение N 555 от 15 ноября 1996 г.), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от (указать число, месяц, год) серия ______________ N ________________, выданным (указать наименование органа, осуществившего государственную регистрацию), регистрационный номер (указать номер государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав) от (указать число, месяц, год).

(В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной документ, на основании которого Даритель имеет право долевой собственности на жилой дом: договор дарения, договор мены, а также свидетельство о праве на наследство, акт ввода дома в эксплуатацию, утвержденный постановлением Главы района (города), соглашение об установлении долей, вступившее в законную силу решение суда. В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который дается ссылка, и данные о его регистрации.)

Указанная доля в праве общей собственности на земельный участок принадлежит дарителю на основании: (указывается наименование и реквизиты правоустанавливающих документов на землю, например, свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом г. N-ска, дата, реестровый номер, свидетельства о праве собственности на землю, выданного Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству N-ского района, дата, номер).

4. Отчуждаемая доля в праве общей собственности на жилой дом дает право участнику долевой собственности пользоваться комнатами (помещениями) (указать литеры и номера комнат в соответствии с техническим паспортом) общей площадью (указать цифрами и прописью размер площади) кв. м, сараем - литера __________, баней - литера ______________, гаражом - литера ______________ (указать наименование построек, права пользования на которые возникают у участника долевой собственности, и их литеры в соответствии с техническим паспортом) в соответствии (далее в зависимости от вариантов).

Вариант А

В соответствии с существующим между сособственниками договором о порядке пользования жилым домом и надворными постройками (если договор заключался в нотариальной форме, то указать его реквизиты, а также фамилию, имя, отчество нотариуса и номер по реестру нотариуса, удостоверившего договор).

Вариант В

В соответствии со сложившимся между участниками долевой собственности порядком пользования жилым домом и надворными постройками.

5. Инвентаризационная оценка указанного жилого дома составляет (указать сумму цифрами и прописью) руб., что подтверждается справкой N ___________, выданной (указать число, месяц, год) БТИ (указать наименование муниципального образования).

(Указанная в настоящем пункте инвентаризационная стоимость используется для исчисления подлежащего уплате Одаряемым налога с имущества, перешедшего в порядке дарения, и расчета налога с имущества, который ежегодно уплачивают собственники недвижимости.)

6. Одаряемый в дар от Дарителя одну вторую (1/2) долю в праве общей собственности на указанный в п. 2 договора жилой дом с надворными постройками принимает.

7. Даритель гарантирует, что до подписания настоящего договора указанная доля в праве на жилой дом никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит. Продавец гарантирует Покупателю, что данный договор не нарушает преимущественного права других участников долевой собственности на покупку продаваемой доли по установленной договором цене.

8. Согласно ст. 574 ГК РФ договор дарения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации. Расходы по регистрации договора оплачивает Одаряемый.

9. Одаряемый приобретает право долевой собственности на указанный жилой дом с надворными постройками и земельный участок в размере (указать размер доли в соответствии с п. 1 договора) одной второй (1/2) доли в праве после государственной регистрации перехода права собственности.

10. Одаряемый соразмерно своей доле в праве несет расходы по ремонту и эксплуатации указанного жилого дома.

11. С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 572, 573, 574, 578 ГК РФ стороны ознакомлены.

12. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор.

13. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

14. Настоящий договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке до регистрации перехода права собственности к Одаряемому.

15. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых один находится у Дарителя, второй - у Одаряемого, третий - в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (указать наименование органа полностью).

(Количество экземпляров договора устанавливается по соглашению сторон, их может быть как более, так и менее, чем указано в п. 14. Однако, учитывая, что договор составляется в простой письменной форме, рекомендуется подлинный экземпляр договора оставлять в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество или ином органе, осуществляющем государственную регистрацию.)

    ПОДПИСИ СТОРОН:

    Даритель ________________________ Одаряемый __________________

4.2.9. Соглашение о порядке владения и пользования

общим жилым домом и хозяйственными постройками

(наименование муниципального образования)

(число, месяц, год прописью)

Мы, гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(ая) по адресу: ___________________________, паспорт серии _______________ N ___________, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего)

и гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(ая) по адресу: ___________________________, паспорт серии _______________ N ___________, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), являющиеся сособственниками жилого дома с надворными хозяйственными постройками, расположенного по адресу: ____________ область, пос. (город) __________, улица ____________, дом N _________, находясь в здравом уме, ясной памяти, действуя добровольно, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. Указанный жилой дом, состоящий из основного (кирпичного, бревенчатого) строения, размером общеполезной площади (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, в том числе жилой площади - (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, и служебных построек и сооружений: (перечисляются все надворные постройки и сооружения с указанием присвоенных им литер в соответствии с данными технического учета, содержащимися в техническом паспорте жилого дома, изготовленном БТИ, например: сарай деревянный площадью 20 кв. м - литера "в", сарай кирпичный 23 кв. м - литера "б" и т.п.) находится в долевой собственности:

гр. (указать фамилию, имя, отчество) - одна вторая (1/2) доля в праве на основании (указать наименование правоустанавливающего документа, например: договора дарения от 12 января 1995 г., зарегистрированного в БТИ г. N-ска, регистрационное удостоверение N 55 от 15 января 1995 г.), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от (указать число, месяц, год) серия _____________ N ___________, выданным (указать наименование органа, осуществившего государственную регистрацию), регистрационный номер (указать номер государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав) от (указать число, месяц, год)

и гр. (указать фамилию, имя, отчество) - одна вторая (1/2) доля в праве на основании (указать наименование правоустанавливающего документа, например: свидетельства о праве на наследство по закону от 24 декабря 1991 г., выданное нотариусом г. N-ска (фамилия, имя, отчество нотариуса и номер реестра), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от (указать число, месяц, год) серия ___________ N ___________, выданным (указать наименование органа, осуществившего государственную регистрацию), регистрационный номер (указать номер государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав) от (указать число, месяц, год).

(В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной правоустанавливающий документ, на основании которого жилой дом с надворными постройками принадлежат на праве совместной собственности: договор купли-продажи, договор мены, акт ввода жилого дома в эксплуатацию, утвержденный постановлением Главы города (района). В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который дается ссылка, и данные о государственной регистрации права. Если регистрация производилась ранее в органах БТИ, то указывается номер регистрационного удостоверения БТИ.)

2. Стороны устанавливают следующий порядок владения и пользования общим имуществом, указанным в п. 1 договора:

2.1. Гр. (указать фамилию, имя, отчество) владеет и пользуется изолированной частью дома с отдельным входом, общей площадью (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, жилой площадью (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, состоящей из комнаты размером (указать цифрами и прописью) кв. м, кухни размером (указать цифрами и прописью) кв. м, кладовой, коридора, веранды (указать литеры всех перечисленных помещений и (или) номера перечисленных помещений согласно документам технического учета), а также навесом (литера), кирпичным сараем (литера).

2.2. Гр. (указать фамилию, имя, отчество) владеет и пользуется изолированной частью дома с отдельным входом, общей площадью (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, жилой площадью (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, состоящей из двух комнат размером (указать площадь цифрами и прописью) кв. м и (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, кухни, размером (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, коридора, веранды (указать литеры всех перечисленных помещений и (или) номера перечисленных помещений согласно документам технического учета), а также деревянным сараем (литера).

3. Стороны самостоятельно несут расходы по содержанию, эксплуатации, ремонту общего имущества, находящегося в их владении и пользовании в соответствии с п. 2 договора.

4. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания и содержит весь объем отношений между сторонами по вопросу владения и пользования общим имуществом, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления по определению порядка владения и пользования общим имуществом, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

5. Стороны не имеют права в одностороннем порядке вносить изменения в порядок владения и пользования общим имуществом, установленный настоящим соглашением.

6. Настоящее соглашение составлено в двух подлинных экземплярах, по одному для каждой стороны.

(Данное соглашение заключается между участниками долевой собственности и может быть заключено как в простой письменной форме, так и в нотариальной форме. Государственной регистрации данного соглашения в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество либо в другом органе, осуществляющем государственную регистрацию, не требуется.)

    ПОДПИСИ СТОРОН:

    Гр. (фамилия, имя, отчество и подпись)

    Гр. (фамилия, имя, отчество и подпись)

4.2.10. Соглашение об установлении (определении)

долей в праве общей собственности на жилой дом

(наименование муниципального образования)

(число, месяц, год прописью)

Мы, гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(ая) по адресу: ____________________________, паспорт серии ______________ N ___________, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего)

и гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(ая) по адресу: _______________________________, паспорт серии ___________ N ____________, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), являющиеся сособственниками жилого дома с хозяйственными постройками, расположенного по адресу: (указать адрес, месторасположение дома), находясь в здравом уме, ясной памяти, действуя добровольно, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. Жилой дом с хозяйственными постройками: (перечислить наименование хозяйственных построек в соответствии с техническим паспортом БТИ: сарай, гараж, хозблок, баня, литеры с указанием присвоенных им литер) общей площадью (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, жилой (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, принадлежит

гр. (указать фамилию, имя, отчество) ________________________

и гр. (указать фамилию, имя, отчество) ______________________

на праве общей совместной собственности (без определения долей) на основании (указать наименование правоустанавливающего документа, например: договора купли-продажи от 12 ноября 1997 г., удостоверенного нотариусом г. N-ска (фамилия, имя, отчество нотариуса и номер реестра), зарегистрированного в БТИ г. N-ска, регистрационное удостоверение N 55 от 15 ноября 1997 г.), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от (указать число, месяц, год) серия ____________ N ___________, выданным (указать наименование органа, осуществившего государственную регистрацию), регистрационный номер (указать номер государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав) от (указать число, месяц, год).

(В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной правоустанавливающий документ, на основании которого жилой дом принадлежит на праве совместной собственности: договор мены, акт ввода жилого дома в эксплуатацию и т.д. В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который дается ссылка, и данные о государственной регистрации. Если регистрация производилась ранее в БТИ, то необходимо указать реквизиты регистрационного удостоверения БТИ.)

2. В связи с тем что в правоустанавливающем документе, указанном в п. 1 настоящего соглашения, не определены доли каждого владельца в праве общей совместной собственности на жилой дом с хозяйственными постройками, руководствуясь ч. 2 ст. 254 ГК РФ, стороны настоящим соглашением устанавливают (определяют) следующее долевое участие:

гр. (фамилия, имя, отчество) - одна вторая (размер доли выражается в виде простой десятичной дроби и указывается прописью) доля в праве собственности на жилой дом с хозяйственными постройками, указанный в п. 1 соглашения;

гр. (фамилия, имя, отчество) - одна вторая (размер доли выражается в виде простой десятичной дроби и указывается прописью) доля в праве собственности на жилой дом с хозяйственными постройками, указанный в п. 1 соглашения.

3. Содержание ст. 244, 245, 254 ГК РФ сторонам известно.

4. Настоящее соглашение содержит весь объем отношений между сторонами в отношении предмета настоящего соглашения, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

5. Указанный жилой дом с хозяйственными постройками не продан, не обременен правами третьих лиц, не заложен, в споре и под запретом (арестом) не состоит.

6. Право долевой собственности сторон на указанный жилой дом с хозяйственными постройками в долях, размер которых определен в п. 2 настоящего соглашения, подлежит государственной регистрации в (указать наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав). Расходы по государственной регистрации права стороны несут самостоятельно.

7. Настоящее соглашение составлено в трех подлинных экземплярах, один из которых хранится в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (указать наименование органа полностью), и по одному экземпляру выдается каждой стороне.

(Количество экземпляров устанавливается по соглашению сторон, их может быть как более, так и менее, чем указано в п. 7. Однако, учитывая, что соглашение составляется в простой письменной форме, рекомендуется подлинный экземпляр оставлять в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество или ином органе, осуществляющем государственную регистрацию.)

ПОДПИСИ СТОРОН:

Гр. (фамилия, имя, отчество и подпись)

Гр. (фамилия, имя, отчество и подпись)

4.2.11. Соглашение о перераспределении долей

в праве общей собственности на жилой

дом и хозяйственные постройки

(наименование муниципального образования)

(число, месяц, год прописью)

Мы, гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(ая) по адресу: ________________________, паспорт серии __________________ N ____________, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего),

и гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(ая) по адресу: ______________________________, паспорт серии ____________ N ___________, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), являющиеся сособственниками жилого дома с надворными хозяйственными постройками, расположенного по адресу: ___________________________________________ область, пос. (город) ______________________, улица _____________, дом N ____________, находясь в здравом уме, ясной памяти, действуя добровольно, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. Указанный жилой дом, состоящий из основного (кирпичного, бревенчатого) строения, размером общеполезной площади (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, в том числе жилой площади - (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, и служебных построек и сооружений: (перечисляются все надворные постройки и сооружения с указанием присвоенных им литер в соответствии с данными технического учета, содержащимися в техническом паспорте жилого дома, изготовленном бюро технической инвентаризации, например: гараж площадью 20 кв. м - литера "в", сарай площадью 23 кв. м - литера "б" и т.п.) находится в долевой собственности:

гр. (указать фамилию, имя, отчество) - одна вторая (1/2) доля в праве на основании (указать наименование правоустанавливающего документа, например: договора дарения от 12 января 1995 г., зарегистрированного в БТИ г. N-ска, регистрационное удостоверение N 55 от 15 января 1995 г.), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от (указать число, месяц, год) серия ______________ N __________, выданным (указать наименование органа, осуществившего государственную регистрацию), регистрационный номер (указать номер государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав) от (указать число, месяц, год)

и гр. (указать фамилию, имя, отчество) - одна вторая (1/2) доля в праве на основании (указать наименование правоустанавливающего документа, например: свидетельства о праве на наследство по закону от 24 декабря 1991 г., выданного нотариусом г. N-ска (фамилия, имя, отчество нотариуса и номер реестра), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от (указать число, месяц, год) серия __________ N ________________, выданным (указать наименование органа, осуществившего государственную регистрацию), регистрационный номер (указать номер государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав) от (указать число, месяц, год).

(В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной правоустанавливающий документ, на основании которого жилой дом с надворными постройками принадлежат на праве совместной собственности: договор купли-продажи, договор мены, акт ввода жилого дома в эксплуатацию, утвержденный постановлением Главы муниципального образования. В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который дается ссылка, и данные о государственной регистрации права. Если регистрация производилась БТИ, то необходимо указать номер регистрационного удостоверения БТИ.)

2. В связи с тем что гр. (фамилия, имя, отчество) произведен за свой счет капитальный ремонт жилого дома (гаража, сарая, бани и т.д.), чем значительно улучшено состояние жилого дома (гаража, сарая, бани и т.д.), стороны договорились об увеличении доли гр. (фамилия, имя, отчество) пропорционально произведенным им затратам, соответственно уменьшении доли гр. (фамилия, имя, отчество).

(Наиболее часто необходимость перераспределения долей в праве общей собственности вызвана тем, что один из сособственников за свой счет производит перестройку жилого дома, постройку новых хозяйственных сооружений: бани, гаража, летней кухни и т.п., в этом случае данный пункт необходимо изложить в следующей редакции:

"В связи с тем что гр. (фамилия, имя, отчество) произвел за свой счет пристройку к жилому дому, чем увеличил общую площадь жилого дома на (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, жилую площадь на (указать площадь цифрами и прописью) кв. м (пристроил гараж площадью 20 кв. м и т.п.), стороны договорились об увеличении доли гр. (фамилия, имя, отчество) пропорционально произведенным им затратам, соответственно уменьшении доли гр. (фамилия, имя, отчество)".)

3. Руководствуясь ч. 3 ст. 245 ГК РФ, стороны настоящим соглашением перераспределяют доли в праве общей собственности следующим образом:

гр. (фамилия, имя, отчество) - две третьих (размер доли выражается в виде простой или десятичной дроби и указывается прописью) доли в праве собственности на жилой дом с надворными хозяйственными постройками, указанный в п. 1 соглашения;

гр. (фамилия, имя, отчество) - одна третья (размер доли выражается в виде простой десятичной дроби и указывается прописью) доля в праве собственности на жилой дом с надворными хозяйственными постройками, указанный в п. 1 соглашения.

4. Настоящее соглашение содержит весь объем отношений между сторонами в отношении предмета настоящего соглашения, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

5. Указанный жилой дом с надворными хозяйственными постройками не продан, не обременен правами третьих лиц, не заложен, в споре и под запретом (арестом) не состоит.

6. Долевая собственность сторон на указанный жилой дом с надворными постройками в долях, размер которых установлен в п. 3 настоящего соглашения, подлежит обязательной государственной регистрации в (указать наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав). Стороны самостоятельно несут расходы по регистрации принадлежащего им права.

7. Настоящее соглашение составлено в трех подлинных экземплярах, один из которых хранится в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (указать наименование органа полностью), и по одному экземпляру выдается каждой стороне. (Количество экземпляров устанавливается по соглашению сторон, их может быть как более, так и менее, чем указано в п. 7. Однако, учитывая, что соглашение составляется в простой письменной форме, рекомендуется подлинный экземпляр оставлять в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество или ином органе, осуществляющем государственную регистрацию.)

    ПОДПИСИ СТОРОН:

    Гр. (фамилия, имя, отчество и подпись)

    Гр. (фамилия, имя, отчество и подпись)

4.2.12. Соглашение о реальном разделе домовладения

и прекращении долевой собственности

(Данный договор применим в том случае, когда земельный участок в домовладении неделим, либо сособственники жилого дома с надворными постройками не являются собственниками земельного участка. Если им принадлежит на праве общей собственности и делимый земельный участок, то необходимо одновременное соглашение о его разделе в натуре)

(наименование муниципального образования)

(число, месяц, год прописью)

Мы, гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(ая) по адресу: ______________________________, паспорт серии ____________ N ___________, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего)

и гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(ая) по адресу: _____________________________, паспорт серии _____________ N ___________, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), являющиеся сособственниками жилого дома с надворными хозяйственными постройками, расположенного по адресу: _______________________ область, пос. (город) _____________, улица _________________________, дом N ________________, находясь в здравом уме, ясной памяти, действуя добровольно, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. Указанный жилой дом, состоящий из основного (кирпичного, бревенчатого) строения, размером общеполезной площади (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, в том числе жилой площади (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, и служебных построек и сооружений: (перечисляются все надворные постройки и сооружения с указанием присвоенных им литер в соответствии с данными технического учета, содержащимися в техническом паспорте жилого дома, изготовленном бюро технической инвентаризации, например: сарай деревянный площадью 20 кв. м - литера "в", сарай кирпичный 23 кв. м - литера "б" и т.п.) находится в долевой собственности:

гр. (указать фамилию, имя, отчество) - одна вторая (1/2) доля в праве на основании (указать наименование правоустанавливающего документа, например: договора дарения от 12 января 1995 г., зарегистрированного в БТИ г. N-ска, регистрационное удостоверение N 55 от 15 января 1995 г.), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от (указать число, месяц, год) серия ______________ N __________, выданным (указать наименование органа, осуществившего государственную регистрацию), регистрационный номер (указать номер государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав) от (указать число, месяц, год)

и гр. (указать фамилию, имя, отчество) - одна вторая (1/2) доля в праве на основании (указать наименование правоустанавливающего документа, например: свидетельства о праве на наследство по закону от 24 декабря 1991 г., выданного нотариусом г. N-ска (фамилия, имя, отчество нотариуса и номер реестра)), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от (указать число, месяц, год) серия __________ N _____________, выданным (указать наименование органа, осуществившего государственную регистрацию), регистрационный номер (указать номер государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав) от (указать число, месяц, год).

(В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной правоустанавливающий документ, на основании которого жилой дом с надворными постройками принадлежат на праве совместной собственности: договор купли-продажи, договор мены, акт ввода жилого дома в эксплуатацию, утвержденный постановлением Главы муниципального образования. В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который дается ссылка, и данные о государственной регистрации права. Если регистрация производилась ранее в органах БТИ, то указывается номер регистрационного удостоверения БТИ.)

2. В целях прекращения общей долевой собственности стороны договорились произвести реальный раздел жилого дома и надворных построек пропорционально принадлежащим им долям в праве общей собственности следующим образом:

2.1. Гр. (указать фамилию, имя, отчество) приобретает в собственность изолированную часть дома с отдельным входом, общей площадью (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, жилой площадью (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, состоящую из комнаты размером _________ кв. м, кухни размером __________ кв. м, кладовой, коридора, веранды (указать литеры всех перечисленных помещений и (или) номера перечисленных помещений согласно документам технического учета), а также навес - литера _________, кирпичный сарай - литера __________. Инвентаризационная оценка указанной части жилого дома составляет (указать сумму цифрами и прописью) руб., что подтверждается справкой БТИ от (указать число, месяц, год).

2.2. Гр. (указать фамилию, имя, отчество) приобретает в собственность изолированную часть дома с отдельным входом, общей площадью (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, жилой площадью (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, состоящую из двух комнат размером (указать площадь цифрами и прописью) кв. м и (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, кухни, размером (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, коридора, веранды (указать литеры всех перечисленных помещений и (или) номера перечисленных помещений согласно документам технического учета), а также деревянного сарая - литера ___________. Инвентаризационная оценка указанной части жилого дома составляет (указать сумму цифрами и прописью) руб., что подтверждается справкой БТИ от (указать число, месяц, год).

3. Раздел жилого дома произведен в соответствии с техническим заключением N-ского БТИ от (указать число, месяц, год).

4. Стороны не имеют материальных претензий к друг другу.

(В случае если раздел общего имущества в натуре невозможно произвести в точном соответствии с принадлежащими сторонам долями в праве, сторона, которая получила имущества меньше принадлежащей ей доле в праве общей собственности, имеет право на получение денежной компенсации, которую обязана выплатить ей другая сторона. В этом случае предлагается следующая редакция данного пункта:

"Гр. (указать фамилию, имя, отчество) в течение (указать количество дней или другой период времени) обязуется выплатить гр. (указать фамилию, имя, отчество) денежную сумму в размере (указать размер цифрами и прописью) руб. в счет погашения компенсации несоразмерности выделенного гр. (указать фамилию, имя, отчество) в натуре имущества его доле".)

5. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания и содержит весь объем отношений между сторонами в отношении предмета настоящего соглашения, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

6. Указанный жилой дом с надворными хозяйственными постройками не продан, не обременен правами третьих лиц, не заложен, в споре и под запретом (арестом) не состоит.

7. Долевая собственность сторон на указанный жилой дом с надворными постройками прекращается в связи с реальным разделом общего имущества. Право собственности каждой стороны на выделенную в соответствии с п. 2 настоящего соглашения часть жилого дома и надворные постройки возникает с момента государственной регистрации сторонами права в (указать наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав). Стороны обязуются обратиться за государственной регистрацией права в течение 30 дней с момента подписания настоящего соглашения. Стороны самостоятельно несут расходы по регистрации права на принадлежащую им после выдела часть жилого дома и надворные постройки.

8. Настоящее соглашение составлено в трех подлинных экземплярах, один из которых хранится в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (указать наименование органа полностью), и по одному экземпляру выдается каждой стороне.

(Количество экземпляров устанавливается по соглашению сторон, их может быть как более, так и менее, чем указано в п. 8. Однако, учитывая, что соглашение составляется в простой письменной форме, рекомендуется подлинный экземпляр оставлять в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество или ином органе, осуществляющем государственную регистрацию.)

    ПОДПИСИ СТОРОН:

    Гр. (фамилия, имя, отчество и подпись)

    Гр. (фамилия, имя, отчество и подпись)

Продолжение №15 сообщения №2

4.3.3. Договор купли-продажи гаража

(Данный договор применим в том случае, когда гараж не является отдельно стоящим строением, а входит в гаражный комплекс на земельном участке, предоставленном гаражно-строительному кооперативу)

(наименование муниципального образования)

(число, месяц, год прописью)

Мы, гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(-ая) по адресу: _______________________________, паспорт серии ___________ N ___________, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый(-ая) в дальнейшем "Продавец", с одной стороны,

и гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(-ая) по адресу: ________________________________, паспорт серии __________ N ____________, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый(-ая) в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Я, гр. (указать фамилию, имя, отчество Продавца), обязуюсь передать в собственность, а я, гр. (указать фамилию, имя, отчество Покупателя), обязуюсь принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: гараж (кирпичный и т.д.) площадью (указать цифрами и прописью) кв. м, находящийся в ГСК (указать наименование или номер гаражно-строительного кооператива) по адресу: г. _________, ул. _________, гараж N ___________.

2. Гараж принадлежит Продавцу по праву собственности на основании: (указать наименование правоустанавливающего документа, каковыми могут являться справка Правления ГСК о членстве Продавца в кооперативе и о полной выплате пая, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от (указать число, месяц, год) серия ___________ N _______________, согласно которому в Едином государственном реестре прав произведена регистрационная запись за N _____ (указать номер регистрации) от ______ (указать число, месяц, год).

3. Инвентаризационная оценка гаража составляет (указать сумму цифрами и прописью) руб., что подтверждается справкой БТИ г. ___________ от _______ (указать число, месяц, год).

4. Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п. 1 имущество никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.

5. Цена приобретаемого гаража составляет (указать сумму цифрами и прописью) руб.

Указанная цена установлена соглашением сторон по настоящему договору, является окончательной и изменению не подлежит. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.

6. Покупатель обязуется в течение (указать количество дней прописью) дней после подписания договора уплатить Продавцу сумму, указанную в п. 5 договора, в полном объеме.

7. Покупатель удовлетворен качественным состоянием гаража, установленным путем внутреннего осмотра гаража перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.

8. Покупатель приобретает право собственности на гараж после государственной регистрации перехода права собственности, которая может быть произведена только после полной оплаты Покупателем гаража и передачи гаража по акту приема-передачи.

9. Риск случайной гибели или порчи имущества до момента, определенного в п. 8 настоящего договора, лежит на Продавце.

10. С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 551, 552, 556 ГК РФ стороны ознакомлены.

11. Покупатель несет все расходы, связанные с оформлением и государственной регистрацией настоящего договора, в соответствии с действующим законодательством.

12. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.

13. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего договора.

14. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует до завершения оформления прав собственности покупателя на приобретаемое имущество и завершения всех расчетов.

15. Настоящий договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.

16. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых один находится у Продавца, второй - у Покупателя, третий - в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (указать наименование органа полностью).

    ПОДПИСИ СТОРОН:

    Продавец _____________________ Покупатель ____________________

4.3.4. Договор купли-продажи объекта,

незавершенного строительством

(наименование муниципального образования)

(число, месяц, год прописью)

Открытое акционерное общество (наименование стороны договора указать полностью) в лице Генерального директора (фамилия, имя, отчество), действующего на основании Устава (Положения), именуемое в дальнейшем "Продавец", с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью (наименование стороны договора указать полностью) в лице Генерального директора (фамилия, имя, отчество), действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

Статья 1. Предмет договора

1.1. Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель - оплатить и принять в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем "незавершенный строительством объект": (указать характеристику объекта или объектов): незавершенное строительством административное здание, расположенное по адресу: ________________ район, г. ____________, ул. _______________________, дом ________, состоящее из основного кирпичного строения, площадью застройки (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, строительство которого осуществлено на 80%.

Площадь незавершенного строительством объекта определена согласно техническому паспорту, изготовленному государственным унитарным предприятием "______________ городское бюро технической инвентаризации", инвентарный N _________.

1.2. Сметная стоимость незавершенного строительством объекта согласно справке ____________ БТИ от (указать число, месяц, год) составляет (указать сумму цифрами и прописью) руб.

1.3. Незавершенный строительством объект принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности от (указать число, месяц, год) серия _____________ N ______________, выданным (указать наименование учреждения юстиции по регистрации прав), регистрационный N ______ (указать номер государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав) от (указать число, месяц, год).

1.4. Продавец гарантирует, что передаваемое имущество свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом спора.

Статья 2. Земельный участок

В данной статье необходимо указать, на каком праве принадлежит Продавцу земельный участок: собственности, аренды, пользования и указать основание этого права.

Если земельный участок находится у Продавца в собственности, то он и передается в собственность одновременно с передачей недвижимости, при этом указываются общая площадь земельного участка, его месторасположение, категория земли, цели использования земельного участка.

Если земельный участок находится у Продавца на праве аренды, то указывается, что данное право аренды переходит к Покупателю одновременно с передачей недвижимости.

Если земельный участок находится в пользовании, то следует предусмотреть обязанность Продавца представить необходимые документы и совершить все необходимые действия для оформления Покупателем своих прав на земельный участок. В приведенном примере рассмотрен случай нахождения земельного участка у Продавца на праве пользования как наиболее часто встречающийся в практике.

2.1. Земельный участок, занимаемый незавершенным строительством объектом и необходимый для его использования, принадлежит Продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании постановления Главы администрации (указать наименование муниципального образования) от (указать число, месяц, год) о предоставлении земельного участка в пользование, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования от (указать число, месяц, год) серия _____________ N _____________, выданным (указать наименование учреждения юстиции по регистрации прав), регистрационный N _____ (указать номер государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав) от ____ (указать число, месяц, год).

В случае если земельный участок предоставлен в краткосрочное пользование, государственной регистрации права как Продавца, так в дальнейшем и Покупателя в Едином государственном реестре прав не производится.

2.2. Согласно ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ Покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым недвижимостью, являющейся предметом настоящего договора, и необходимым для ее использования, на тех же условиях, что и Продавец. Права на земельный участок подлежат оформлению и государственной регистрации в порядке, установленном действующим законодательством.

2.3. Продавец обязуется представить в администрацию (указать наименование муниципального образования) все необходимые документы для оформления права Покупателя на земельный участок, а также совершить иные действия, необходимые с его стороны для оформления прав Покупателя. Все расходы по оформлению прав на земельный участок несет Покупатель.

Статья 3. Цена договора

3.1. Цена незавершенного строительством объекта установлена сторонам в размере (указать сумму цифрами и прописью) руб., включая налог на добавленную стоимость.

3.2. Цена договора включает цену права на передаваемый земельный участок, занимаемый незавершенным строительством объектом.

Продавец не вправе требовать дополнительной оплаты за передачу права на земельный участок.

Статья 4. Платежи по договору

В данной статье определяется порядок внесения платежей по договору. Срок оплаты устанавливается в каждом конкретном договоре индивидуально, равно как и порядок - единовременно или поэтапно. В случае поэтапной оплаты следует конкретно указывать сумму этапа и срок ее внесения.

4.1. Покупатель обязуется оплатить стоимость незавершенного строительством объекта, указанную в п. 3.1 договора, в течение 30 дней (срок может быть любой) с момента подписания сторонами настоящего договора путем перечисления всей суммы на счет Продавца.

4.2. Покупатель вправе досрочно исполнить свое обязательство с последующим письменным уведомлением об этом Продавца.

4.3. После осуществления Покупателем платежей, установленных соглашением, сторонами подписывается акт согласования взаиморасчетов. Уклонение Продавца от подписания акта оставляет за Покупателем право подтверждения исполнения своего обязательства представлением платежных документов на всю сумму договора.

(В случае если стороны не желают подписывать акт согласования взаиморасчетов, а он обязательно необходим только в том случае, когда осуществляется зачет встречных требований, можно предложить следующую редакцию данного пункта:

"Обязательства Покупателя по оплате незавершенного строительством объекта считаются выполненными с момента поступления денежных средств в полном объеме на счет Продавца".)

Статья 5. Передача имущества

5.1. Передача незавершенного строительством объекта производится Продавцом Покупателю по передаточному акту в течение 10 дней после подписания сторонами настоящего договора.

Вариант. В течение 10 дней после подписания акта взаиморасчетов или в течение 10 дней после поступления денежных средств на счет Продавца в полном объеме.

Одновременно передается вся имеющаяся проектно-сметная документация, документы технической инвентаризации и документы на земельный участок.

С даты подписания передаточного акта Покупателем ответственность за сохранность незавершенного строительством объекта, равно как и риск случайной порчи или гибели имущества, несет Покупатель.

5.2. Обязательство Продавца передать незавершенный строительством объект считается исполненным после подписания сторонами передаточного акта и государственной регистрации перехода права собственности в (указать наименование учреждения юстиции по регистрации прав).

Статья 6. Ответственность сторон

Законом не установлен размер неустойки по данной категории договоров. Следовательно, неустойка является договорной, т.е. стороны вправе сами определить ее размер.

6.1. За просрочку платежей, предусмотренных ст. 4 договора, Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере 0,1% за каждый день просрочки, но не более 20% (можно не указывать максимальный размер пени, ограничивать размер пени 20% или другим процентом целесообразно в тех случаях, когда сделка крупная, если сумма сделки небольшая, то пеню можно не ограничивать в днях).

6.2. В случае уклонения Продавца от подписания передаточного акта в соответствии с п. 5.1, равно как уклонения от предоставления документов для оформления права на земельный участок, в соответствии с п. 2.3 договора Продавец уплачивает Покупателю штраф в размере 20% от суммы сделки по настоящему договору.

6.3. В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения одной из сторон обязательств по настоящему договору виновная сторона возмещает другой стороне убытки, причиненные невыполнением или ненадлежащим выполнением обязательств, в соответствии с действующим законодательством.

Статья 7. Возникновение права собственности

Право собственности возникает у Покупателя с момента государственной регистрации. Следовательно, сторонам следует определить, когда они обратятся за государственной регистрацией перехода права собственности. Исходя из предложенного варианта договора регистрация должна осуществляться после передачи имущества и подписания акта о его передаче.

7.1. Стороны договорились, что государственная регистрация перехода права собственности на незавершенный строительством объект производится после полной оплаты Покупателем приобретаемого имущества и подписания сторонами передаточного акта.

7.2. Право собственности на незавершенный строительством объект возникает у Покупателя с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в (указать наименование учреждения юстиции по регистрации прав). Все расходы по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество несет Покупатель.

Статья 8. Расторжение договора

8.1. Порядок расторжения договора определяется действующим законодательством.

Статья 9. Заключительные положения

9.1. Подписанный сторонами договор считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания сторонами.

9.2. Отношения сторон, не урегулированные настоящим договором, регламентируются действующим законодательством. Споры, возникающие при исполнении настоящего договора, решаются путем переговоров, в случае разногласий - в судебном порядке.

9.3. Отношения между сторонами по настоящему договору прекращаются по исполнении ими всех условий договора и взаимных обязательств.

9.4. Изменения и дополнения к настоящему договору считаются действительными, если они совершены в письменной форме, подписаны сторонами.

9.5. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон и третий экземпляр - для хранения в (указать наименование учреждения юстиции по регистрации прав).

ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН:

ПРОДАВЕЦ: __________________________________, Свидетельство о государственной регистрации серии _______ N _______ от ________ г.

г. ____________, ___________ район, улица ___________________, д. ________.

Р/с ______________ в ________________ филиале ________________ банка, к/с _____________, БИК _______________, ИНН ______________.

ПОКУПАТЕЛЬ: ________________________________, Свидетельство о государственной регистрации серии ________ N ________ от ______ г. _____________________ (указать адрес) ___________________________.

Р/с N ___________ в ___________ филиале _______________ банка, БИК ________________, к/с _______________, ИНН _________________.

    ПОДПИСИ СТОРОН:

    Продавец ____________________ Покупатель _____________________

    М. П.                            М. П.

4.3.5. Договор дарения гаража

(Данный договор применим в том случае, когда гараж не является отдельно стоящим строением, а входит в гаражный комплекс на земельном участке, предоставленном гаражно-строительному кооперативу)

(наименование муниципального образования)

(число, месяц, год прописью)

Мы, гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(-ая) по адресу: ______________________________, паспорт серии ____________ N ___________, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый(-ая) в дальнейшем "Даритель", с одной стороны,

и гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(-ая) по адресу: _______________________________, паспорт серии ___________ N __________, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый(ая) в дальнейшем "Одаряемый", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Даритель безвозмездно передает в собственность Одаряемому гараж (кирпичный и т.д.) площадью (указать цифрами и прописью) кв. м, находящийся в ГСК (указать наименование или номер гаражно-строительного кооператива), по адресу: г. _____________, ул. ______________________, N ___________.

2. Гараж принадлежит Дарителю по праву собственности на основании (указать наименование правоустанавливающего документа, каковым может являться справка Правления ГСК о членстве Дарителя в кооперативе и о полной выплате пая, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от (указать число, месяц, год) серия _____________ N _______________, согласно которому в Едином государственном реестре прав произведена регистрационная запись за N ____ (указать номер регистрации) от _______ (указать число, месяц, год).

3. Инвентаризационная оценка гаража составляет (указать сумму цифрами и прописью) руб., что подтверждается справкой N _________ от _____ (указать число, месяц, год), выданной БТИ (указать наименование муниципального образования).

(Указанная в настоящем пункте инвентаризационная оценка гаража используется для исчисления подлежащего уплате Одаряемым налога с имущества, перешедшего в порядке дарения, и расчета налога с имущества, который ежегодно уплачивают собственники недвижимости.)

4. Одаряемый в дар от Дарителя указанный гараж принимает.

5. Даритель гарантирует, что до подписания настоящего договора гараж никому другому не продан, не подарен, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

6. С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 551, 552, 572, 574, 578 ГК РФ стороны ознакомлены.

7. Согласно ст. 574 ГК РФ договор дарения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации. Расходы по регистрации договора оплачивает Одаряемый.

8. Одаряемый приобретает право собственности на гараж после государственной регистрации перехода права собственности. С момента государственной регистрации права собственности Одаряемого на гараж последний считается переданным от Дарителя к Одаряемому.

9. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор.

10. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

11. Настоящий договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке до регистрации перехода права собственности к Одаряемому.

12. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых один находится у Дарителя, второй - у Одаряемого, третий - в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (указать наименование органа полностью).

    ПОДПИСИ СТОРОН:

    Даритель ___________________ Одаряемый _______________________

4.4. СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ

В общей массе сделок с недвижимым имуществом сделки с земельными участками приобретают все большую значимость. Введенный в действие 30 октября 2001 г. Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства объявил "единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов", согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Пунктом 4 ст. 35 ЗК РФ установлено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Ограничения прав на землю

Земля как объект рыночных отношений имеет многофункциональное назначение. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ним регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Более того, земля, как уникальный природный ресурс, имеет особый юридический статус.

В связи с этим в рамках гражданско-правовых сделок существуют постоянные и временные ограничения прав собственности на землю.

Постоянные ограничения права собственности на землю, обусловленные ограниченностью ее в природе и незаменимостью в предпринимательской деятельности, включают:

- систему зонирования;

- рациональное использование и охрану земель;

- контроль окружающей среды;

- защиту законных прав и интересов других собственников, арендаторов и пользователей земли;

- особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных и санитарно-защитных зонах;

- учет строительных норм и правил, проектов планировки и застройки населенных пунктов;

- особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

- принудительный выкуп земель у собственника для государственных и муниципальных нужд и др.

Существуют и временные ограничения правомочий собственника земли:

- строго целевое использование земельного участка;

- возможность купли-продажи сельскохозяйственных земель при условии сохранения их целевого назначения;

- изъятие неиспользованных земельных участков;

- установление предельного минимального размера земельного участка при его разделе;

- запрещение раздела земельного участка (например, для крестьянского (фермерского) хозяйства);

- ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель;

- приостановление оборота земель сельскохозяйственных угодий до вступления в действие Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В соответствии со ст. 56 ЗК РФ ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда бессрочно или на определенный срок. Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке. Установленное ограничение подлежит регистрации в порядке, установленном Законом о государственной регистрации прав. В случае если государственная регистрация ограничений (обременений) прав на землю проводится не правообладателем, то правообладатель обремененного земельного участка в обязательном порядке уведомляется о регистрации указанных ограничений (обременений). Ограничения сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

Оборотоспособность земельных участков

При совершении сделок с земельными участками следует иметь в виду, что нормы части второй ГК РФ в отношении сделок с земельными участками применяются в той мере, в какой оборот земельных участков допускается земельным законодательством.

В соответствии со ст. 260 ГК РФ собственник земельного участка свободно владеет, пользуется, распоряжается им, постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Существует деление земель на изъятые из оборота, ограниченные в обороте и не изъятые из оборота. Изъятые из оборота земли не могут предоставляться в частную собственности, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Ограниченные в обороте земли не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Статья 27 ЗК РФ установила конкретные ограничения оборотоспособности земельных участков.

Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК РФ);

2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, войска Пограничной службы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;

3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

4) объектами организаций федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

8) исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями соответственно Министерства юстиции и Министерства внутренних дел РФ;

9) воинскими гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.

Статьей 27 ЗК РФ также ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи;

2) в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

3) занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи;

6) не указанные в пункте 4 настоящей статьи в границах закрытых административно-территориальных образований;

7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

8) предоставленные для нужд связи;

9) занятые объектами космической инфрастуктуры;

10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.

ЗК РФ предусмотрено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения будет особо регулироваться федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, который вместе с тем не будет распространяться на земельные участки сельскохозяйственного назначения, предоставленные гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот данных земельных участков осуществляется в соответствии с нормами ГК РФ с учетом ограничений, установленных земельным законодательством.

Ограничения прав на землю иностранных

физических и юридических лиц

Участниками гражданско-правовых сделок с земельными участками могут быть субъекты гражданского права, обладающие правоспособностью и дееспособностью: граждане Российской Федерации, иностранные граждане, лица без гражданства, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

С 25 апреля 1991 г. по 24 декабря 1993 г. действовала ст. 7 Земельного кодекса РСФСР, которая устанавливала ограничения на приобретение в собственность земельных участков иностранцами. В соответствии со ст. 62 Конституции РФ после 12 декабря 1993 г. иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором. В российском законодательстве существуют следующие прямые ограничения прав иностранцев в отношении земельных участков:

- невозможность создавать крестьянско-фермерские хозяйства, получать и приобретать для создания крестьянского фермерского хозяйства земельный участок в собственность ( ст. 4 Закона РСФСР от 22 ноября 1990 г. N 348-1 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (в ред. Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2287) определяет, что право на создание крестьянского хозяйства и на получение земельного участка для этих целей имеет каждый дееспособный гражданин РСФСР, достигший 18-летнего возраста, имеющий опыт работы в сельском хозяйстве и сельскохозяйственную квалификацию либо прошедший специальную подготовку);

- невозможность получить в собственность земельные участки бесплатно;

- невозможность получить в собственность земельные участки до утверждения перечня приграничных территорий в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации Президентом РФ (п. 3 ст. 15, п. 5 ст. 28, п. 5 ст. 35 ЗК РФ);

- невозможность приобретения в собственность земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, виды которых войдут в перечень, установленный Президентом РФ, собственниками которых являются иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица, несмотря на их преимущественное право приобретения таких земельных участков в собственность или аренду (п. 5 ст. 35 ЗК РФ).

Иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам не предоставляются в собственность земельные участки:

- изъятые из оборота;

- приватизация которых не допускается федеральным законом;

- зарезервированные для государственных и муниципальных нужд;

- сельскохозяйственного назначения;

- расположенные на особо установленных территориях Российской Федерации (п. 4 ст. 28, п. 3 ст. 15 ЗК РФ, абз. 3 ст. 8 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Особенности оформления сделок

с земельными участками

Сделки с земельными участками могут быть односторонними, двусторонними и многосторонними.

В соответствии с гражданским законодательством все сделки с земельными участками совершаются в письменной форме путем составления документа, выражающего содержание сделки и подписанного непосредственно лицом, от имени которого совершена сделка, или тем, кто действует по его полномочию, в частности на основе доверенности (ст. ст. 160, 550, 434, 339 и др. ГК РФ).

Земельный участок как объект недвижимого имущества может стать предметом договора только после того, как он прошел государственный кадастровый учет в соответствии со ст. 19 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" и соответственно включен в Единый государственный реестр земель, получив статус объекта земельных отношений (объекта кадастрового учета).

Договор, предметом которого является земельный участок, как правило, содержит:

- указание о виде сделки (купля-продажа, дарение, мена, ипотека и т.п.);

- наименование сторон (фамилия, имя, отчество, паспортные данные; или учредительные документы, юридический адрес и т.д.);

- описание земельного участка, его правовой режим, обременения и ограничения, в том числе сервитуты <*>, местонахождение, общая площадь, сведения о недвижимом имуществе, размещенном на земельном участке, и т.п.;

    --------------------------------

<*> Сервитут - право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения (ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

- указание на отсутствие запрета на совершение сделок в отношении данного земельного участка;

- порядок передачи права на земельный участок (если договором предусматривается передача земельного участка в собственность - купля-продажа, мена, дарение);

- цену сделки (если договор возмездный);

- срок действия договора (если по договору предоставляется право пользования земельным участком - аренда, безвозмездное пользование, временное пользование).

Сделки с земельным участком могут совершаться в простой письменной форме, т.е. без нотариального удостоверения. Однако это не лишает стороны права по взаимному согласию удостоверить договор у нотариуса.

В соответствии со ст. 164 и п. 3 ст. 433 ГК РФ сделка с земельным участком считается заключенной с момента государственной регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права, а также иные права, установленные законом на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. В формулировке указанной статьи отсутствует термин "сделка, договор". С вступлением в силу ЗК РФ государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах (п. 2 ст. 25 ЗК РФ), так как с фактом государственной регистрации сделки закон связывает момент заключения договора (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Государственная регистрация - особый юридический акт, на основании и с момента совершения которого за физическими и юридическими лицами государство признает и закрепляет возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на землю.

Регистрации подлежат вещные права на землю - право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, а также ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Сделка с земельным участком считается зарегистрированной и соответственно имеющей юридическую силу с момента внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Регистрация сделки возможна только в том случае, если право лица, распоряжающегося земельным участком, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Исключение установлено законом для публичных собственников до момента разграничения земли на государственную собственность Российской Федерации и субъекта и муниципальную собственность. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (п. 10 ст. 3) освободил правообладателей в лице Российской Федерации и субъекта Российской Федерации от обязанности регистрировать право государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности.

Действия по регистрации сделки с земельным участком начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию. Для регистрации сделок с земельным участком необходимо подать следующие документы:

- заявления сторон договора (или уполномоченного сторонами лица при наличии у него доверенности);

- договор в простой письменной форме или нотариально удостоверенный и его копия (договор купли-продажи, мены, дарения, аренды, ренты, выкупа приватизированного земельного участка);

- документ о плате за государственную регистрацию (квитанция, платежное поручение и т.д.);

- кадастровый план земельного участка, удостоверенный органом кадастровых работ, с указанием кадастрового номера, категории разрешенного использования, нормативной цены земли, площади, месторасположения и др. характеристики;

- документы, удостоверяющие личность лица, заявляющего о регистрации;

- доверенность лиц, уполномоченных сторонами выступать от их имени при заключении договоров (прилагается в случае подписания договоров представителями сторон).

В зависимости от вида договора законодательством могут устанавливаться и другие документы, которые необходимо предоставить на государственную регистрацию.

Продолжение №17 сообщения №2

4.4.3. Договор купли-продажи (купчая) земельного

участка с недостроенным жилым домом

(с передаточным актом)

(наименование муниципального образования)

(число, месяц, год прописью)

Мы, гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(-ая) по адресу: _____________________________, паспорт серии _____________ N ___________, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый в дальнейшем "Продавец", с одной стороны,

и гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(-ая) по адресу: ___________________, паспорт серии __________ N _________, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Я, Продавец, обязуюсь передать в собственность, а я, Покупатель, обязуюсь принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора принадлежащий Продавцу по праву собственности земельный участок в границах плана (чертежа), прилагаемого к настоящему договору, площадью (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, с кадастровым номером ______________, предоставленный для (указать целевое назначение земельного участка), и размещенный на нем недостроенный жилой дом, состоящий из основного (кирпичного, бревенчатого) строения, площадью застройки (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, строительство которого осуществлено на ____________% согласно техническому паспорту, изготовленному ____________ БТИ (инвентарный номер ________________), находящиеся по адресу (указать месторасположение земельного участка).

2. Указанный земельный участок принадлежит Продавцу по праву собственности на основании (указать наименование и реквизиты правоустанавливающего документа, например: договора купли-продажи земельного участка от 11 марта 1995 г., удостоверенного нотариусом г. N-ска (фамилия, имя, отчество нотариуса и номер реестра), зарегистрированного в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству N-ского р-на), что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N __________ от (указать число, месяц, год).

(В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной документ, на основании которого Продавец имеет право собственности на земельный участок: решение (постановление) органа государственной власти или местного самоуправления, договор дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, вступившее в законную силу судебное решение. В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который дается ссылка, и данные о его регистрации.)

3. Указанный недостроенный жилой дом принадлежит Продавцу по праву собственности на основании (указать наименование и реквизиты правоустанавливающего документа, например: договора купли-продажи от 15 апреля 1996 г., удостоверенного нотариусом г. N-ска (фамилия, имя, отчество нотариуса и номер реестра), зарегистрированного в БТИ г. N-ска, регистрационное удостоверение N 78 от 20 апреля 1996 г.), что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N __________ от (указать число, месяц, год).

(В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной документ, на основании которого Продавец имеет право собственности на недостроенный жилой дом: решение (постановление) органа государственной власти или местного самоуправления (разрешение на строительство), договор дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, вступившее в законную силу судебное решение. В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который дается ссылка, и данные о его регистрации.)

4. Нормативная стоимость земельного участка составляет (указать сумму цифрами и прописью) руб., что подтверждено актом N _________, выданным (указать число, месяц, год) Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (указать наименование муниципального образования).

5. Инвентаризационная оценка недостроенного жилого дома составляет (указать сумму цифрами и прописью) руб., что подтверждается справкой N ___________ от (указать число, месяц, год), выданной БТИ (указать наименование муниципального образования).

(Указанная в п. 5 нормативная стоимость земельного участка и в п. 6 инвентаризационная оценка недостроенного жилого дома используются для расчета налога с имущества, подлежащего уплате.)

6. Указанный земельный участок продается за (указать сумму цифрами и прописью) руб., недостроенный жилой дом продается за (указать сумму цифрами и прописью) руб. Общая цена сделки составляет (указать сумму цифрами и прописью) руб.

(Сумма, указанная в настоящем пункте, определяется сторонами самостоятельно и может отличаться от нормативной стоимости земли и инвентаризационной оценки БТИ.)

7. Покупатель приобретает у Продавца указанный земельный участок и недостроенный жилой дом за (указать сумму цифрами и прописью) руб.

Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

8. Земельный участок и недостроенный жилой дом правами третьих лиц не обременены, в споре и под арестом не состоят.

9. Ограничений в пользовании земельным участком не имеется.

10. Продавец передает земельный участок и недостроенный жилой дом Покупателю по настоящему договору свободными от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора они не могли не знать.

11. Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации, правовыми актами администрации (указать наименование муниципального образования), изданными в пределах ее полномочий.

12. В соответствии со ст. 551 ГК РФ Покупатель приобретает право собственности на указанный земельный участок и недостроенный жилой дом с момента государственной регистрации перехода права собственности в учреждении юстиции субъекта РФ (регистрационной палате).

13. В качестве неотъемлемой части к договору прилагается:

- план земельного участка.

14. Расходы по заключению настоящего договора стороны оплачивают поровну.

15. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

16. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.

17. В соответствии со ст. 556 ГК РФ при передаче земельного участка и недостроенного жилого дома стороны составляют передаточный акт.

18. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в учреждении юстиции субъекта РФ (регистрационной палате) и по экземпляру у каждой из сторон.

    ПОДПИСИ СТОРОН:

    Продавец ______________________ Покупатель ___________________

Передаточный акт

(наименование муниципального образования)

(число, месяц, год прописью)

Мы, гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(-ая) по адресу: ______________________________, паспорт серии ____________ N __________, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый в дальнейшем "Продавец", с одной стороны,

и гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(-ая) по адресу: ____________________, паспорт серии __________ N ________, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны, в соответствии со ст. 556 ГК РФ составили настоящий акт о нижеследующем:

1. Продавец в соответствии с договором купли-продажи от (указать число, месяц, год) передал Покупателю в собственность земельный участок с кадастровым номером __________, площадью (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, предоставленный для (указать целевое назначение земельного участка), и размещенный на нем недостроенный жилой дом, состоящий из основного (кирпичного, бревенчатого) строения, площадью застройки (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, находящийся (указать месторасположение земельного участка).

Покупатель принял от Продавца указанный земельный участок и недостроенный жилой дом.

2. Претензий у Покупателя к Продавцу по передаваемому земельному участку и недостроенному жилому дому не имеется.

3. Настоящим актом каждая из сторон по договору подтверждает, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора.

4. Настоящий передаточный акт составлен в трех экземплярах, один экземпляр хранится в учреждении юстиции субъекта РФ (регистрационной палате), по одному экземпляру у Продавца и Покупателя.

    ПОДПИСИ СТОРОН:

    Продавец ___________________ Покупатель ______________________

4.4.4. Договор купли-продажи (купчая) земельного

участка с садовым домиком (с передаточным актом)

(наименование муниципального образования)

(число, месяц, год прописью)

Мы, гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(-ая) по адресу: ____________________________, паспорт серии ______________ N ___________, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый в дальнейшем "Продавец", с одной стороны,

и гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(-ая) по адресу: ____________________, паспорт серии __________ N ________, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Я, Продавец, обязуюсь передать в собственность, а я, Покупатель, обязуюсь принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора принадлежащий Продавцу по праву собственности земельный участок в границах плана (чертежа), прилагаемого к настоящему договору, площадью (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, с кадастровым номером ____________________, предоставленный для (указать целевое назначение земельного участка), и размещенный на нем садовый домик, состоящий из основного (кирпичного, бревенчатого и т.п.) строения, общей площадью (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, и хозяйственных построек и сооружений: (перечисляются все хозяйственные постройки и сооружения с указанием присвоенных им литер), расположенные по адресу: (указать адрес домика, если имеется, и месторасположение земельного участка, наименование садового товарищества, номер участка).

2. Указанный земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании (указать наименование и реквизиты правоустанавливающего документа, например: договора купли-продажи земельного участка от 11 марта 1995 г., удостоверенный нотариусом г. N-ска (фамилия, имя, отчество нотариуса и номер реестра), зарегистрированный в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству N-ского р-на), что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N ___________ от (указать число, месяц, год).

(В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной документ, на основании которого Продавец имеет право собственности на земельный участок: решение (постановление) органа государственной власти или местного самоуправления, договор дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, вступившее в законную силу судебное решение. В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который дается ссылка, и данные о его регистрации.)

3. Указанный садовый домик принадлежит Продавцу по праву собственности на основании (указать наименование и реквизиты правоустанавливающего документа, например: справки Правления с/т "Надежда" N 34 от 14 декабря 1998 г.), выданной в соответствии со ст. 34 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N ___________ от (указать число, месяц, год).

(В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной документ, на основании которого Продавец имеет право собственности на садовый домик: решение (постановление) органа государственной власти или местного самоуправления, договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, вступившее в законную силу судебное решение, акт ввода в эксплуатацию, в случае, если на территории субъекта РФ установлен порядок приемки в эксплуатацию садовых домиков. В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который дается ссылка, и данные о регистрации права Продавца.)

4. Нормативная стоимость земельного участка составляет (указать сумму цифрами и прописью) руб., что подтверждено актом N ___________, выданным (указать число, месяц, год) Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (указать наименование муниципального образования).

5. Инвентаризационная оценка садового домика составляет (указать сумму цифрами и прописью) руб., что подтверждается справкой N ___________ от (указать число, месяц, год), выданной БТИ (указать наименование муниципального образования).

(Указанная в п. 5 нормативная стоимость земельного участка и в п. 6 инвентаризационная оценка садового домика и хозяйственных строений используются для расчета налога с имущества, подлежащего уплате.)

6. Указанный земельный участок продается за (указать сумму цифрами и прописью) руб., садовый домик продается за (указать сумму цифрами и прописью) руб. Общая цена сделки составляет (указать сумму цифрами и прописью) руб.

(Сумма, указанная в настоящем пункте, определяется сторонами самостоятельно и может отличаться от нормативной стоимости земли и инвентаризационной оценки БТИ.)

7. Покупатель приобретает право собственности у Продавца на указанный земельный участок и садовый домик за (сумму указать цифрами и прописью) руб.

Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

8. Земельный участок и садовый домик правами третьих лиц не обременены, в споре и под арестом не состоят.

9. Ограничений в пользовании земельным участком не имеется.

10. Продавец передает земельный участок и садовый домик Покупателю по настоящему договору свободными от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора они не могли не знать.

11. Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации, правовыми актами администрации (указать наименование муниципального образования), изданными в пределах ее полномочий.

12. В соответствии со ст. 551 ГК РФ Покупатель приобретает право собственности на указанный земельный участок и садовый домик с момента государственной регистрации перехода права собственности в учреждении юстиции субъекта РФ (регистрационной палате).

13. В качестве неотъемлемой части к договору прилагается:

- план земельного участка.

14. Расходы по заключению настоящего договора стороны оплачивают поровну.

15. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

16. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.

17. В соответствии со ст. 556 ГК РФ при передаче земельного участка и садового домика стороны составляют в обязательном порядке передаточный акт.

18. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в учреждении юстиции субъекта РФ (регистрационной палате) и по экземпляру выдается каждой из сторон.

    ПОДПИСИ СТОРОН:

    Продавец _____________________ Покупатель ____________________

Передаточный акт

(наименование муниципального образования)

(число, месяц, год прописью)

Мы, гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(-ая) по адресу: _____________________________, паспорт серии _____________ N ___________, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый в дальнейшем "Продавец", с одной стороны,

и гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(-ая) по адресу: __________________, паспорт серии ____________ N ________, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны, в соответствии со ст. 556 ГК РФ составили настоящий акт о нижеследующем:

1. Продавец в соответствии с договором купли-продажи от ____ года передал Покупателю в собственность земельный участок, с кадастровым номером _____________, площадью (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, предоставленный для (указать целевое назначение земельного участка), и размещенный на нем садовый домик, состоящий из основного (кирпичного, бревенчатого и т.п.) строения, общей площадью (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, и хозяйственных построек и сооружений: (перечисляются все хозяйственные постройки и сооружения с указанием присвоенных им литер), расположенные по адресу: (указать адрес домика, если имеется, и месторасположение земельного участка, наименование садового товарищества, номер участка).

Покупатель принял от Продавца указанный земельный участок и садовый домик.

2. Претензий у Покупателя к Продавцу по передаваемому земельному участку и садовому домику не имеется.

3. Настоящим актом каждая из сторон по договору подтверждает, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора.

4. Настоящий передаточный акт составлен в трех экземплярах, один экземпляр хранится в учреждении юстиции субъекта РФ (регистрационной палате), по одному экземпляру у Продавца и Покупателя.

    ПОДПИСИ СТОРОН:

    Продавец ______________________ Покупатель ___________________

4.4.5. Договор купли-продажи доли в праве

общей собственности на земельный участок

(наименование муниципального образования)

(число, месяц, год прописью)

Мы, гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(-ая) по адресу: _____________________________, паспорт серии _____________ N ___________, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый в дальнейшем "Продавец", с одной стороны,

и гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(-ая) по адресу: ___________________, паспорт серии __________ N _________, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Я, Продавец, обязуюсь передать в собственность, а я, Покупатель, обязуюсь принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора (указать размер доли, являющейся предметом настоящего договора, цифрами и прописью, например: ________ (одну вторую) долю) в праве общей собственности на земельный участок в границах плана (чертежа), прилагаемого к настоящему договору, площадью (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, с кадастровым номером _____________, предоставленный для (указать целевое назначение земельного участка), расположенный по адресу (указать месторасположение земельного участка).

2. Указанная доля в праве общей собственности на земельный участок принадлежит Продавцу по праву собственности на основании (указать наименование и реквизиты правоустанавливающего документа, например: договора купли-продажи земельного участка от 11 марта 1995 г., удостоверенного нотариусом г. N-ска (фамилия, имя, отчество нотариуса и номер реестра), зарегистрированного в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству N-ского р-на), что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N ___________ от (указать число, месяц, год).

(В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной документ, на основании которого Продавец имеет право долевой собственности на земельный участок: решение (постановление) органа государственной власти или местного самоуправления, договор дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, вступившее в законную силу судебное решение, соглашение об установлении долей. В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который дается ссылка, и данные о его регистрации.)

3. Отчуждаемая доля в праве общей собственности на земельный участок дает право участнику долевой собственности пользоваться данным земельным участком в соответствии (указать: с договором о порядке пользования земельным участком, заключенным между сособственниками (указать полностью реквизиты договора), либо в соответствии со сложившимся между участниками долевой собственности порядком пользования земельным участком).

4. Нормативная стоимость указанной доли земельного участка составляет (указать сумму цифрами и прописью) руб., что подтверждено актом N __________, выданным (указать число, месяц, год) Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (указать наименование муниципального образования).

5. Указанная доля в праве общей собственности на земельный участок продается за (указать сумму цифрами и прописью) руб.

(Сумма, указанная в настоящем пункте, определяется сторонами самостоятельно и может отличаться от нормативной стоимости.)

6. Покупатель приобретает у Продавца указанную долю в праве общей собственности на земельный участок за (указать сумму цифрами и прописью) руб.

Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

7. До подписания настоящего договора указанная доля в праве общей собственности на земельный участок никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит. Продавец гарантирует Покупателю, что данный договор не нарушает преимущественного права других участников долевой собственности на покупку продаваемой доли по установленной договором цене.

8. Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации, правовыми актами администрации (указать наименование муниципального образования), изданными в пределах ее полномочий.

9. В соответствии со ст. 223, 251, 551 ГК РФ Покупатель приобретает право собственности на указанную долю в праве общей собственности на земельный участок с момента государственной регистрации перехода права собственности в учреждении юстиции субъекта РФ (регистрационной палате).

10. В качестве неотъемлемой части к договору прилагается:

- план земельного участка.

11. Расходы по заключению настоящего договора стороны оплачивают поровну.

12. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

13. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.

14. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в учреждении юстиции субъекта РФ (регистрационной палате) и по экземпляру у каждой из сторон.

    ПОДПИСИ СТОРОН:

    Продавец ______________________ Покупатель ___________________

4.4.6. Договор дарения земельного участка

(наименование муниципального образования)

(число, месяц, год прописью)

Мы, гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(-ая) по адресу: _____________________________, паспорт серии _____________ N ___________, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый в дальнейшем "Даритель", с одной стороны,

и гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(-ая) по адресу: ___________________, паспорт серии ____________ N _______, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый в дальнейшем "Одаряемый", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Я, Даритель, передаю безвозмездно в собственность, а я, Одаряемый, принимаю принадлежащий Дарителю по праву собственности земельный участок в границах плана (чертежа), прилагаемого к настоящему договору, площадью (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, с кадастровым номером __________, предоставленный для (указать целевое назначение земельного участка), находящийся в (указать месторасположение земельного участка).

2. Указанный земельный участок принадлежит Дарителю на праве собственности на основании (указать наименование и реквизиты правоустанавливающего документа, например: договора купли-продажи земельного участка от 11 марта 1995 г., удостоверенного нотариусом г. N-ска (фамилия, имя, отчество нотариуса и номер реестра), зарегистрированного в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству N-ского р-на), что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N ___________ от (указать число, месяц, год).

(В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной документ, на основании которого Продавец имеет право собственности на земельный участок: решение (постановление) органа государственной власти или местного самоуправления, договор дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, вступившее в законную силу судебное решение. В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который идет ссылка, и данные о его регистрации).

3. Нормативная стоимость земельного участка составляет (указать сумму цифрами и прописью) руб., что подтверждено актом, выданным (указать число, месяц, год) Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (указать наименование муниципального образования).

4. Даритель гарантирует, что до подписания настоящего договора указанный земельный участок никому не продан, не подарен, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

5. Ограничений в пользовании земельным участком не имеется.

6. Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации, правовыми актами администрации (указать наименование муниципального образования), изданными в пределах ее полномочий.

7. В качестве неотъемлемой части к договору прилагается:

- план земельного участка.

8. Расходы по заключению настоящего договора стороны оплачивает Одаряемый.

9. Согласно ст. 574 ГК РФ договор дарения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации.

10. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

11. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.

12. В соответствии со ст. 551 ГК РФ Одаряемый приобретает право собственности на указанный земельный участок с момента государственной регистрации перехода права собственности в учреждении юстиции субъекта РФ (регистрационной палате).

13. Земельный участок считается переданным от Дарителя к Одаряемому с момента государственной регистрации права собственности Одаряемого на данный земельный участок.

14. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в учреждении юстиции субъекта РФ (регистрационной палате) и по экземпляру у каждой из сторон.

    ПОДПИСИ СТОРОН:

    Даритель __________________ Одаряемый ________________________

4.4.7. Соглашение об определении долей в праве

общей собственности на земельный участок

(наименование муниципального образования)

(число, месяц, год прописью)

Мы, гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(-ая) по адресу: ____________________________, паспорт серии ______________ N ___________, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего),

и гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(-ая) по адресу: _______________, паспорт серии ___________ N ____________, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), являющиеся сособственниками земельного участка площадью (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, с кадастровым номером __________________, предоставленного для (указать целевое назначение земельного участка), расположенного по адресу: (указать месторасположение земельного участка), находясь в здравом уме, ясной памяти, действуя добровольно, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. Земельный участок площадью (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, с кадастровым номером __________, предоставленный для (указать целевое назначение земельного участка), расположенный по адресу: (указать месторасположение земельного участка), принадлежит гр. (фамилия, имя, отчество) и гр. (фамилия, имя, отчество) на праве общей совместной собственности (без определения долей) на основании (указать наименование и реквизиты правоустанавливающего документа, например: договора купли-продажи доли земельного участка от 11 марта 1995 г., удостоверенного нотариусом г. N-ска (фамилия, имя, отчество нотариуса и номер реестра), зарегистрированного в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству N-ского р-на), что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____________ от (указать число, месяц, год).

(В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной документ, на основании которого граждане имеют право общей совместной собственности на земельный участок: решение (постановление) органа государственной власти или местного самоуправления, договор дарения, мены, вступившее в законную силу судебное решение, свидетельство о праве на наследство. В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который дается ссылка, и данные о государственной регистрации права.)

2. В связи с тем что в правоустанавливающем документе, указанном в п. 1 настоящего соглашения, не определены доли каждого владельца в праве общей совместной собственности на земельный участок, руководствуясь ст. 244, 245 ГК РФ, стороны настоящим соглашением устанавливают следующие доли:

гр. (фамилия, имя, отчество) - (размер доли выражается в виде обыкновенной или десятичной дроби и указывается прописью, например: (одна вторая)) доля в праве общей собственности на земельный участок, указанный в п. 1 настоящего соглашения;

гр. (фамилия, имя, отчество) - (размер доли выражается в виде обыкновенной или десятичной дроби и указывается прописью, например: (одна вторая)) доля в праве общей собственности на земельный участок, указанный в п. 1 настоящего соглашения.

3. Содержание ст. 244, 245, 254 ГК РФ сторонам известно.

4. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания и содержит весь объем отношений между сторонами в отношении предмета настоящего соглашения, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до подписания настоящего соглашения.

5. Указанный земельный участок правами третьих лиц не обременен, не заложен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

6. Ограничений в пользовании земельным участком не имеется.

7. Долевая собственность сторон на указанный земельный участок в долях, размер которых определен в п. 2 настоящего соглашения, подлежит государственной регистрации в (указать наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Стороны самостоятельно несут расходы по государственной регистрации права долевой собственности на указанный земельный участок.

8. Стороны соглашения подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть настоящего соглашения, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить данное соглашение на крайне невыгодных для себя условиях.

9. Настоящее соглашение составлено в трех экземплярах, один из которых хранится в учреждении юстиции субъекта РФ (регистрационной палате) и по экземпляру у каждой из сторон.

    ПОДПИСИ СТОРОН:

    Гр. (фамилия, имя, отчество и подпись)

    Гр. (фамилия, имя, отчество и подпись)

4.4.8. Договор мены земельных участков

(с передаточным актом)

(наименование муниципального образования)

(число, месяц, год прописью)

Мы, нижеподписавшиеся гр. (указать фамилию, имя, отчество), паспорт серии ____________ N _____________, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), проживающий(-ая) по адресу: ______________________________________, именуемый(-ая) в дальнейшем "Сторона 1" и

гр. (указать фамилию, имя, отчество), паспорт серии _______ N __________, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), проживающий(-ая) по адресу: _________________________, именуемый(-ая) в дальнейшем "Сторона 2", заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Гр. (фамилия, имя, отчество Стороны 1) обменял принадлежащий ему по праву собственности земельный участок с кадастровым номером ________________ в границах плана (чертежа), прилагаемого к настоящему договору, площадью (указать цифрами и прописью) кв. м, находящийся по адресу: _________________________, садоводческое товарищество _____________________________, участок N ____________, на земельный участок с кадастровым номером в границах плана (чертежа), прилагаемого к настоящему договору, площадью (указать цифрами и прописью) кв. м, находящийся по адресу: _____________________________, садоводческое товарищество ____________________________, участок N _____________, принадлежащий по праву собственности Стороне 2.

2. Земельный участок Стороны 1 с кадастровым номером в границах плана (чертежа), прилагаемого к настоящему договору, площадью (указать цифрами и прописью) кв. м, находящийся по адресу: __________________________________, садоводческое товарищество _________________________, участок N _______________, расположен на землях сельскохозяйственного назначения, предоставлен для садоводства.

3. Указанный земельный участок принадлежит Стороне 1 на основании (указать правоустанавливающий документ, например: постановления Главы администрации (указать наименование муниципального образования), реквизиты документа). Зарегистрировано право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в (указать орган, осуществивший регистрацию), Свидетельство о государственной регистрации N ___________ от (указать число, месяц, год).

4. Нормативная стоимость земельного участка составляет (указать цифрами и прописью) руб., что подтверждено справкой N _________ от (указать число, месяц, год), выданной (указать орган, выдавший справку).

5. Указанный земельный участок правами других лиц не обременен. Ограничений в пользовании указанным земельным участком не имеется.

6. Земельный участок Стороны 2 с кадастровым номером в границах плана (чертежа), прилагаемого к настоящему договору, площадью (указать цифрами и прописью) кв. м, находящийся по адресу: _________________________________________________________, садоводческое товарищество __________________________, участок N _______, расположен на землях сельскохозяйственного назначения, предоставлен для садоводства.

7. Указанный земельный участок принадлежит Стороне 2 на основании (указать правоустанавливающий документ, например: постановления Главы администрации (указать наименование муниципального образования), реквизиты документа). Зарегистрировано право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в (указать орган, осуществивший регистрацию), Свидетельство о государственной регистрации N ____________ от (указать число, месяц, год).

8. Нормативная стоимость земельного участка составляет ___________ руб., что подтверждается справкой N _____________ от (указать число, месяц, год), выданной Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (указать наименование муниципального образования).

9. Указанный земельный участок правами других лиц не обременен. Ограничений в пользовании указанным земельным участком не имеется.

10. Стороны признают обмениваемые участки равноценными, обмен производится без доплаты.

11. В результате настоящего договора:

Сторона 1 получает в собственность земельный участок с кадастровым номером (номер участка Стороны 2) в границах плана (чертежа), прилагаемого к настоящему договору, площадью (указать цифрами и прописью) кв. м, находящийся по адресу: __________________________________, садоводческое товарищество _____________________________, участок N __________.

Сторона 2 получает в собственность земельный участок с кадастровым номером (номер участка Стороны 1) в границах плана (чертежа), прилагаемого к настоящему договору, площадью (указать цифрами и прописью) кв. м, находящийся по адресу: _____________________________, садоводческое товарищество _________________________________, участок N ____________.

12. С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 433, 549, 551, 556, 567 ГК РФ стороны ознакомлены.

13. До подписания настоящего договора указанные земельные участки никому другому не проданы, не подарены, не заложены, не обременены правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоят.

14. В качестве неотъемлемой части к договору прилагаются:

- планы земельных участков.

15. Расходы по заключению настоящего договора оплачивает Сторона 1.

16. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могут быть сделаны или приняты сторонами в устной или письменной форме, до заключения договора.

17. В соответствии со ст. 556 ГК РФ при передаче земельных участков стороны составляют в обязательном порядке передаточный акт.

18. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в делах учреждения юстиции субъекта РФ и по экземпляру у каждой из сторон.

    ПОДПИСИ СТОРОН:

    ______________________________

    ______________________________

Продолжение №19 сообщения №2

Глава 5. ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ.

ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ДОГОВОРЫ

В процессе возведения объекта недвижимого имущества застройщик (физическое либо юридическое лицо, получившее в установленном порядке земельный участок под застройку) может привлекать капитальные вложения инвесторов. Отношения между ними на стадии строительства объекта оформляются различного вида договорами.

1. Договор простого товарищества (совместной деятельности). Создание объекта недвижимости может являться целью совместной деятельности участников строительства, в том числе и застройщика, объединивших свои вклады путем заключения договора простого товарищества (совместной деятельности) без образования юридического лица. Очевидно, что целью совместной деятельности является не извлечение прибыли, т.е. не предпринимательская деятельность, а создание имущества "для себя", в связи с чем стороной договора может быть любое лицо - физическое и юридическое (с учетом специальной правоспособности). Построенный объект недвижимости является приращением имущества, находящегося в общей долевой собственности товарищей, в натуральной форме (прибыль товарищей) и подлежит распределению. По окончанию строительства товарищи подписывают документ (соглашение, акт распределения долей), в котором определяют долю каждого товарища в праве общей собственности на объект в соответствии с его вкладом в создание объекта. Для приобретения права на конкретную часть построенного объекта товарищи должны заключить договор (соглашение) о прекращении права долевой собственности и выделении доли в натуре.

2. Договор инвестирования строительства (долевого участия в строительстве). Наибольшее распространение такие договоры получили при осуществлении строительства многоквартирных жилых домов, и инвесторами, как правило, являются граждане. Договоры долевого участия в строительстве, договоры инвестирования не нашли закрепления в ГК РФ в качестве самостоятельного вида договоров, однако существующая свобода договоров позволяет сторонам заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (ст. 421 ГК РФ). Указанные договоры можно рассматривать как сложные, имеющие признаки различных договоров, предусмотренных законодательством. Они не подлежат обязательной государственной регистрации, поэтому стороны (застройщик и инвестор) вступают в определенные обязательственные отношения с момента подписания ими договора в простой письменной форме. Предмет договора можно определить следующим образом: инвестор финансирует строительство объекта недвижимости либо его части (например, квартиры), застройщик же осуществляет строительство и после сдачи объекта в эксплуатацию передает предусмотренный договором объект (часть объекта) инвестору. Предмет договора предполагает, что договор должен содержать следующее: описание объекта недвижимости, его местонахождение, цену договора (объем инвестиций), условия изменения цены, обязательства сторон (в том числе срок исполнения работ застройщиком, условия и порядок внесения инвестиций), ответственность сторон в случае невыполнения обязательств и т.п. Следует заметить, что хотя название договора - о долевом участии в строительстве - предполагает возникновение общей долевой собственности на строящийся объект, в нем, как правило, указывается, что инвестор финансирует строительство конкретной части объекта - квартиры, нежилого помещения и т.д. и после окончания строительства получает эту часть по акту передачи. Если объект невозможно разделить на части (выделить в натуре) или это прямо установлено договором, у инвестора после окончания строительства возникает доля в праве на вновь возведенный объект. С этим связана и проблема описания объекта инвестирования: на момент заключения договора объекта физически не существует, поэтому объект в договоре может быть определен как конкретно (например, двухкомнатная квартира N 5 общей площадью 45,3 кв. м, жилой - 33,1 кв. м; секция N 2 склада общей площадью 123 кв. м), так и более общими фразами, без детализации (указывается общая площадь в кв. м, эквивалентная сумме финансирования).

В процессе строительства могут возникнуть изменения в части уменьшения или увеличения площади объекта инвестирования относительно определенной договором, сроков исполнения обязательств и т.п., в связи с чем стороны заключают дополнительное соглашение, в котором регулируют свои отношения с учетом изменений. Здесь же можно конкретизировать объект, если это не определено в самом договоре.

После ввода законченного строительством жилого дома, производственного здания, т.е. физического возникновения объекта недвижимости, застройщик в соответствии с обязательствами по договору инвестирования строительства в качестве расчета за произведенное финансирование передает инвестору предусмотренный договором и дополнительным соглашением объект (часть объекта) недвижимости. Передача оформляется актом передачи, подписанным обеими сторонами, в котором объект передачи должен быть четко определен, указаны его местонахождение, общая и жилая (при наличии) площадь, исполнение обязательств по договору (в том числе произведенный расчет), отсутствие взаимных претензий. Если иное не предусмотрено договором, с момента передачи объекта инвестирования стороны исполнили взаимные обязательства и договор считается прекращенным. В органе, осуществляющем государственную регистрацию, регистрация права инвестора будет осуществляться на основании договора инвестирования и акта передачи имущества.

До передачи объекта инвестирования от застройщика инвестор согласно ст. 382 ГК РФ и ст. 6 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (в ред. ФЗ от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ) может переуступить третьему лицу принадлежащее ему право требования по договору инвестирования строительства. Переуступка прав по основному договору (договору инвестирования) осуществляется путем заключения в простой письменной форме договора об уступке права требования (цессии) между инвестором (кредитором) и третьим лицом - новым кредитором, которым может быть как физическое, так и юридическое лицо. К новому кредитору переходят все права на тех же условиях и в том же объеме, которые существовали у инвестора (кредитора), если иное не предусмотрено в договоре цессии. Законом не установлено, к какому виду - возмездному или безвозмездному - относится договор цессии, однако следует предполагать возмездность договора. В противном случае, если договор заключен между юридическими лицами - субъектами предпринимательской деятельности, может быть нарушен прямой запрет ст. ст. 575, 576 ГК РФ безвозмездной передачи прав между коммерческими организациями.

Как и договор инвестирования, по которому произошел переход права, договор цессии не требует ни нотариального удостоверения, ни государственной регистрации. Возможность уступки права требования инвестором третьему лицу следует предусмотреть в договоре инвестирования строительства, равно как и известить о ней застройщика. Согласие застройщика на переход права по договору, заключенному с инвестором, к третьему лицу требуется только в том случае, когда это предусмотрено договором инвестирования. Переуступка прав по договору инвестирования ведет к возникновению у застройщика обязательств перед новым кредитором, вследствие чего после завершения строительства объекта инвестирования последнему и будет передаваться объект (часть объекта). Подписание акта передачи застройщиком и новым кредитором будет свидетельствовать об исполнении обязательств по договору инвестирования. Для регистрации своего права на полученный объект новый кредитор представляет в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договор инвестирования, договор цессии и акт передачи объекта (части объекта).

3. В некоторых случаях договор инвестирования рассматривается сторонами (застройщиком и инвестором), заключившими договор, как предварительный, одним из условий которого является обязательство заключить в будущем основной договор - договор о передаче объекта (части объекта) в собственность инвестора либо договор купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором. После окончания строительства объекта (части объекта) инвестирования и принятия его государственной приемочной комиссией в эксплуатацию стороны заключают основной договор, являющийся договором купли-продажи, в котором объект недвижимости уже определен. Договор купли-продажи жилого дома, квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Переход права от продавца к покупателю по сделке с недвижимостью будет зарегистрирован только после регистрации права продавца (чтобы передать права, продавец должен их иметь) в соответствии со ст. ст. 6, 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Глава 6. ИНФОРМАЦИЯ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ.

ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ИНФОРМАЦИИ ГРАЖДАНАМ,

ОРГАНАМ ВЛАСТИ И МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ

Одним из основных принципов государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью является открытость. Этот принцип вытекает из ст. 131 ГК РФ: орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимым имуществом осуществляется внесением соответствующих записей в Единый государственный реестр прав, в связи с чем информация о зарегистрированных правах предоставляется в письменной форме - в виде выписок (справок) из реестра и до создания системы электронного обмена информации между учреждениями юстиции по регистрации может быть предоставлена о любом объекте недвижимого имущества, находящемся на территории регистрационного округа и включенном в реестр. В развитие ст. 131 ГК РФ и в целях обеспечения защиты интересов правообладателей Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" конкретизирует порядок выдачи информации о зарегистрированных правах и устанавливает четкую границу между сведениями, предоставляемыми любому лицу (сведения открытого характера) и строго ограниченному кругу лиц (сведения конфиденциального характера).

К сведениям открытого характера, предоставляемым любому заинтересованному лицу в виде выписки из Единого государственного реестра прав, относятся описание объекта недвижимости, данные о зарегистрированных правах на объект, ограничениях (обременениях) прав, самом правообладателе.

Конфиденциальной информацией являются сведения о содержании правоустанавливающих документов, данные о зарегистрированных ранее правах на объект недвижимости и переходе права от одного правообладателя к другому, обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости. Перечисленные сведения, ограничения на предоставления которых установлены законодателем с целью охраны правообладателя от вмешательства в его коммерческую и иную деятельность, предоставляются также в виде выписок и справок из Реестра прав и только:

1) самим правообладателям;

2) физическим и юридическим лицам, получившим надлежащим образом удостоверенную доверенность от правообладателя;

3) руководителям органов местного самоуправления и руководителям государственной власти субъектов РФ;

4) налоговым и антимонопольным органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;

5) судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями;

6) лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или закону.

Предоставление информации о зарегистрированных правах осуществляется в заявительном порядке. Любое физическое или юридическое лицо вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с письменным заявлением (запросом) о выдаче интересующих его сведений из Реестра прав. В заявлении указываются наименование и месторасположение объекта недвижимости, характер запрашиваемой информации. При этом заявитель не обязан указывать, для чего ему необходима запрашиваемая информация. Если необходимы сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества, в заявлении нужно изложить информацию об этом лице, необходимую для поиска данных. Заявитель - физическое лицо - представляет документ, удостоверяющий его личность (паспорт, удостоверение личности военнослужащего, паспорт моряка, справку органов МВД с фотографией и реквизитами утерянного паспорта и т.п.). Представитель юридического лица представляет документы, удостоверяющие его личность и подтверждающие полномочия (устав юридического лица, приказ о назначении директора, доверенность и т.п.), а также свидетельствующие о государственной регистрации юридического лица. Лица, имеющие право на наследование имущества правообладателя по закону или завещанию, для получения конфиденциальной информации дополнительно представляют запрос нотариуса, открывшего наследственное дело, подтверждая включение их в круг наследников и право на получение определенной информации.

Информация о зарегистрированных правах и иных ограничениях (обременениях) предоставляется за плату. Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 февраля 1998 г. N 248 установлены ставки, определяющие максимальные размеры платы: для физических лиц - 0,25 минимального размера оплаты труда, для юридических лиц - один минимальный размер оплаты труда. Субъектами Российской Федерации, к компетенции которых отнесено определять размеры и порядок внесения платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество на территории субъекта, могут быть приняты другие (но не выше перечисленных) ставки, а также определенные льготы (в том числе и освобождение от платы) для отдельных категорий лиц, организаций и органов власти. Если заявитель не освобожден в соответствии с законодательными или правовыми актами субъекта Российской Федерации от платы, документ, подтверждающий произведенную оплату за предоставление информации (квитанцию, платежное поручение), необходимо представить вместе с заявлением.

Правоохранительным органам и судам по находящимся в производстве делам, органам государственной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления, налоговым органам на территории, находящейся в их юрисдикции, государственным органам по контролю за использованием и охраной земель и других природных ресурсов, органам государственной статистики запрашиваемая информация предоставляется по письменным запросам. Это означает упрощенный порядок предоставления сведений из Реестра прав: подтверждения полномочий представителя и документа, свидетельствующего о государственной регистрации юридического лица, при получении запроса не требуется. Следует заметить, что государственным органам по контролю за использованием и охраной земель и других природных ресурсов, органам государственной статистики и органам государственной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления (кроме их руководителей) по запросам выдается информация только открытого характера, так как указанные субъекты не входят в круг лиц, имеющих право на получение конфиденциальных сведений.

Согласно законодательству запрашиваемая информация о зарегистрированных правах, ограничениях (обременениях) прав выдается заявителю в течение пяти дней с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию, письменного заявления (запроса). В такой же срок предоставляются сведения, имеющие конфиденциальный характер.

Правообладатель имеет право на получение еще одного вида информации: по его письменному заявлению регистрирующий орган должен сообщить о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на которое имеет права заявитель.

Форма документов, содержащих сведения из Единого государственного реестра, установлена Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации, Министерства имущественных отношений Российской Федерации, Государственного комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, Федеральной службы земельного кадастра России от 3 июля 2000 г. N 194/16/1/168 (см. Приложения).

В виде выписок предоставляются:

- сведения о зарегистрированных правах и ограничениях (обременениях);

- обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости;

- сведения о переходе прав.

В виде справок выдаются:

- сведения о содержании правоустанавливающих документов;

- информация о лицах, получивших сведения об объекте правообладателя.

Выписки и справки подписываются регистраторами и скрепляются печатью учреждений юстиции. Если все необходимые сведения не умещаются на одном листе, листы нумеруются, сшиваются и скрепляются подписью должностного лица и печатью учреждения юстиции. Выписки, справки и сообщения об отказе в выдаче информации выдаются лично заявителям (их представителям) или направляются по почте по указанному ими в запросе адресу.

Информация о зарегистрированных правах предоставляется не только по письменным запросам и заявлениям. Законодательство обязывает орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, бесплатно сообщать сведения, необходимые для работы, организациям, ответственным за учет недвижимости - соответствующим БТИ и комитетам по земельным ресурсам и землеустройству. Кроме того, информация о зарегистрированных правах в соответствии со ст. 85 вступившего в действие с 1 января 1999 г. Налогового кодекса Российской Федерации в течение 10 дней после осуществления регистрации направляется в налоговый орган по месту нахождения недвижимого имущества.

Глава 7. ЗАЯВЛЕНИЯ В УЧРЕЖДЕНИЕ ЮСТИЦИИ

ПО ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ

Государственная регистрация прав носит заявительный характер. По общему правилу, если правообладатель не подал заявление о совершении определенного регистрационного действия (регистрации сделки или права), то оно не подлежит совершению даже в случае наличия в регистрирующем органе необходимых для этого документов. Например, если в учреждение юстиции в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 28 Закона о государственной регистрации прав, поступит вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности гражданина, но сам гражданин не заявит о регистрации своего права, то право не будет зарегистрировано. Судебное решение не может заменить государственной регистрации права, оно является основанием для осуществления регистрационных действий. Аналогично если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки, то по требованию другой стороны суд может вынести решение о регистрации. Но данного решения не будет достаточно, чтобы признать сделку заключенной, - она должна быть зарегистрирована в учреждении юстиции, после чего приобретет обязательную силу для сторон (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

Исключение из заявительного порядка регистрации составляет регистрация ограничений (обременений), возникающих в силу закона, например, возникновение залога в силу закона при купле-продаже с рассрочкой платежа (п. 5 ст. 488 ГК РФ) или при передаче недвижимости под выплату ренты, предоставление пожизненного содержания с иждивением (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Эти ограничения возникают из обстоятельств, указанных в Гражданском кодексе помимо воли сторон, и отражение их в Едином государственном реестре прав - обязанность регистратора для обеспечения законности дальнейших сделок с этим имуществом.

Заявление о регистрации права может подать только сам правообладатель или его представитель. Порядок подачи заявлений о регистрации прав несовершеннолетних такой же, как и порядок совершения ими сделок. От имени малолетнего (до 14 лет) заявление подает его законный представитель - родитель, усыновитель, опекун, но право будет оформлено, естественно, на имя малолетнего. Несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет подает заявление от собственного имени сам, но с согласия законного представителя - родителя, усыновителя, попечителя.

Заявление о регистрации права совместной собственности подает любой из совместных собственников, но в заявлении указывает всех, чье право подлежит регистрации. Заявление о регистрации доли в праве общей собственности подает каждый из сособственников от собственного имени.

Одним из условий законности сделки является соответствие воли волеизъявлению сторон. Подача заявления о совершении определенного регистрационного действия должна свидетельствовать о воле сторон, направленной на отчуждение или приобретение имущества. Особое значение заявительный порядок приобретает при купле-продаже недвижимости. Как отмечалось выше, при купле-продаже жилья совершаются два регистрационных действия (регистрация договора и регистрация перехода права к покупателю), при продаже с рассрочкой платежа возможна еще регистрация залога в силу закона. Продавец может подать, например, заявление только о регистрации договора (сделки) и не ходатайствовать о регистрации перехода права к покупателю. Если купля-продажа является сделкой с отложенным исполнением (например, в случае, если не произведен расчет, не составлен передаточный акт), то государственная регистрация права покупателя не может быть осуществлена только по его заявлению. Заявление о регистрации перехода права к покупателю должно быть подано позже, когда обязательства сторон будут исполнены. Подавая заявление о регистрации договора, продавец подтверждает волю на заключение сделки, а подавая заявление о регистрации перехода права к покупателю, - волю на отчуждение имущества. Если договором была предусмотрена рассрочка платежа и зарегистрирован залог в силу закона, то покупатель получает Свидетельство о государственной регистрации с указанными в нем ограничениями права. Естественно, что после выплаты всей суммы продавцу и прекращения данного залога он имеет право получить Свидетельство без указанных ограничений. В этом случае продавец и покупатель совместно заявляют в регистрирующий орган о погашении залоговой записи, а покупатель ходатайствует о выдаче нового Свидетельства.

В случае необходимости представления дополнительных документов правообладатели и участники сделок вправе заявить в учреждение юстиции о приостановлении регистрации (на любой срок, но не более трех месяцев), чтобы предотвратить отказ в регистрации по основаниям, указанным в ст. 19 Закона о государственной регистрации прав.

Граждане и организации вправе подавать в учреждение юстиции по месту нахождения недвижимости иные заявления в отношении недвижимости. Кредиторы, например, могут извещать о начале процедуры банкротства юридического лица и соответственно утрате прежним руководителем полномочий по совершению сделок либо о начале ликвидации юридического лица и переходе полномочий к ликвидационной комиссии, что должно предотвратить регистрацию сделок с недвижимостью, ухудшающих финансовое положение должника. Гражданам рекомендуется подавать заявления в случае отмены доверенности как специальной (на совершение определенной сделки), так и генеральной (на разнообразные действия).

По письменному запросу заинтересованных лиц выдается информация о зарегистрированных правах на конкретный объект недвижимости. А сам собственник также вправе запросить учреждение юстиции о тех, кто интересовался его недвижимостью.

По заявлению производится также и исправление технических ошибок в регистрационных записях. Если правообладатель, получив Свидетельство, впоследствии обнаружит ошибки, например, в паспортных данных, площади или адресе недвижимости, он может заявить об этом, вернуть Свидетельство и получить новое, с правильными записями (за исправление ошибок плата не взимается).

7.1. ЗАЯВЛЕНИЕ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА

В (наименование регистрирующего органа)

____________ (фамилия, имя, отчество полностью) __________________ "_________" _____________ года рождения, паспорт (иной документ) (серия и номер документа, удостоверяющего личность)_______________ выдан "________" _____________ г. (наименование органа, выдавшего документ), проживающий __________________________________________.

Прошу зарегистрировать право собственности и выдать Свидетельство о государственной регистрации права на (объект недвижимости: квартира, жилой дом, гараж, земельный участок и пр.) по адресу: (точный адрес или место расположения объекта в соответствии с документами) ______________________________________ на основании (наименование правоустанавливающего документа: договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда и пр.) ________.

Подпись _____________________

Дата "________" __________ г.

Контактный телефон _______________________

Расписку о принятии документов на государственную регистрацию получил (подпись) ___________

7.2. ЗАЯВЛЕНИЕ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

ПРАВА ПО ДОВЕРЕННОСТИ

В (наименование регистрирующего органа)

___________________ (фамилия, имя, отчество полностью) ___________ "____________" ___________ года рождения, паспорт (иной документ) (серия и номер документа, удостоверяющего личность) ______________ выдан "___________" _________ г. (наименование органа, выдавшего документ), проживающий __________________________________________.

Прошу зарегистрировать право собственности и выдать Свидетельство о государственной регистрации права на (объект недвижимости: квартира, жилой дом, гараж, земельный участок и пр.) по адресу: (точный адрес или место расположения объекта в соответствии с документами) ______________________________________ на основании (наименование правоустанавливающего документа: договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда и пр.)_________.

Действующий по доверенности, удостоверенной "_________" __________ г. (нотариус или иное должностное лицо, удостоверившее доверенность) ____________________________________. (фамилия, имя, отчество представителя полностью) _________________ "_________" ___________ года рождения, паспорт (иной документ) (серия и номер документа, удостоверяющего личность) ______________ выдан "___________" _________ г. (наименование органа, выдавшего документ), проживающий по адресу ________________________________.

Подпись _________

Дата "__________" _____________ г.

Контактный телефон _______________

Расписку о принятии документов на государственную регистрацию получил (подпись) ___________

7.3. ЗАЯВЛЕНИЕ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

ПРАВА СОВМЕСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

В (наименование регистрирующего органа)

1) __________ (фамилия, имя, отчество полностью) _________________ "__________" __________ года рождения, паспорт (иной документ) _____ (серия и номер документа, удостоверяющего личность) ________ выдан "________" ______________ г. (наименование органа, выдавшего документ) _______________________________________________________;

2) __________ (фамилия, имя, отчество полностью) _________________ "__________" __________ года рождения, паспорт (иной документ) _____ (серия и номер документа, удостоверяющего личность) ________ выдан "________" ______________ г. (наименование органа, выдавшего документ), проживающие __________________________________________.

Прошу зарегистрировать право совместной собственности и выдать Свидетельство о государственной регистрации права на (объект недвижимости: квартира, жилой дом, гараж, земельный участок и пр.) __________________________________________________________________ по адресу: (точный адрес или место расположения объекта в соответствии с документами) ______________________________________ на основании (наименование правоустанавливающего документа: договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, договор приватизации жилья и пр.) _______________________________________.

Подпись (один из совместных собственников)

Дата "_________" ______________ г.

Контактный телефон ________________

Расписку о принятии документов на государственную регистрацию получил (подпись) _____________

7.4. ЗАЯВЛЕНИЕ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

ПРАВА ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ

В (наименование регистрирующего органа)

_____________ (фамилия, имя, отчество полностью) _________________ "__________" __________ года рождения, паспорт (иной документ) _____ (серия и номер документа, удостоверяющего личность) ________ выдан "________" ______________ г. (наименование органа, выдавшего документ),

проживающий __________________________________________.

Прошу зарегистрировать право долевой собственности и выдать Свидетельство о государственной регистрации права на (объект недвижимости: квартира, жилой дом, гараж, земельный участок и пр.) _________________________________________________________________, расположенный по адресу: (точный адрес или место расположения объекта в соответствии с документами) ____________________________ доля в праве (размер доли в виде простой дроби) _________________ на основании (наименование правоустанавливающего документа: договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда и пр.) ________.

Подпись __________________

Дата "_________" ______________ г.

Контактный телефон ________________

Расписку о принятии документов на государственную регистрацию получил (подпись) _____________

7.5. ЗАЯВЛЕНИЕ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА

ОТ ИМЕНИ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНЕГО (от 14 до 18 лет)

В (наименование регистрирующего органа)

_______ (фамилия, имя, отчество несовершеннолетнего полностью) ___ "__________" __________ года рождения, паспорт (иной документ) _____ (серия и номер документа, удостоверяющего личность) ________ выдан "________" ______________ г. (наименование органа, выдавшего документ),

проживающий _________________________________________________, действующий с согласия (законного представителя (отца, матери, усыновителя, попечителя) фамилия, имя, отчество полностью) _________________________________________________________________.

Прошу зарегистрировать право собственности и выдать Свидетельство о государственной регистрации права на (объект недвижимости: квартира, жилой дом, гараж, земельный участок и пр.) __________________________________________________________________ по адресу: (точный адрес или место расположения объекта в соответствии с документами) ______________________________________ на основании (наименование правоустанавливающего документа: договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда и пр.) ________.

Подпись (личная подпись несовершеннолетнего)

Дата "_________" ______________ г.

Контактный телефон ________________

Расписку о принятии документов на государственную регистрацию получил (подпись) _____________

7.6. ЗАЯВЛЕНИЕ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

ПРАВА ОТ ИМЕНИ МАЛОЛЕТНЕГО (до 14 лет)

В (наименование регистрирующего органа)

_______ (фамилия, имя, отчество малолетнего полностью) ___________ "__________" __________ года рождения, свидетельство о рождении _____ (серия и номер документа) __________________________________ выдано "________" _____________ г. (наименование органа, выдавшего документ), проживающий __________________________________________.

Прошу зарегистрировать право собственности и выдать Свидетельство о государственной регистрации права на (объект недвижимости: квартира, жилой дом, гараж, земельный участок и пр.) __________________________________________________________________ по адресу: (точный адрес или место расположения объекта в соответствии с документами) ______________________________________ на основании (наименование правоустанавливающего документа: договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда и пр.) ________, действующий от имени малолетнего (законный представитель: отец, мать, усыновитель, опекун) _______________________________________ ______________ (фамилия, имя, отчество полностью) ________________ "____________"____________ года рождения, паспорт (иной документ) (серия и номер документа, удостоверяющего личность) ______________ выдан "_________" ____________ г. (наименование органа, выдавшего документ) _______________________________________________________, проживающий по адресу ___________________________________________.

Подпись (подпись законного представителя)

Дата "__________" ______________ г.

Контактный телефон _________________

Расписку о принятии документов на государственную регистрацию получил (подпись) ____________

7.7. ЗАЯВЛЕНИЕ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА

В (наименование регистрирующего органа)

_____________ (фамилия, имя, отчество полностью) _________________ "__________" __________ года рождения, паспорт (иной документ) _____ (серия и номер документа, удостоверяющего личность) ________ выдан "________" ______________ г. (наименование органа, выдавшего документ), проживающий __________________________________________.

Прошу зарегистрировать договор (купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания и пр.) __________________________ от "__________" ___________ г. (объекта недвижимости: квартиры, жилого дома, гаража, земельного участка и пр.) __________________ по адресу: (точный адрес или место расположения объекта в соответствии с документами) ______________________________________ с (фамилия, имя, отчество другой стороны договора полностью) _________________________________________________________________.

Подпись (подпись законного представителя)

Дата "__________" ______________ г.

Контактный телефон _________________

Расписку о принятии документов на государственную регистрацию получил (подпись) ____________

7.8. ЗАЯВЛЕНИЕ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

ДОГОВОРА ПО ДОВЕРЕННОСТИ

В (наименование регистрирующего органа)

_________ (фамилия, имя, отчество стороны договора полностью) ____ "__________" __________ года рождения, паспорт (иной документ) _____ (серия и номер документа, удостоверяющего личность) ________ выдан "________" ______________ г. (наименование органа, выдавшего документ), проживающий __________________________________________.

Прошу зарегистрировать договор (купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания и пр.) __________________________ от "__________" __________ г. (объекта недвижимости: квартиры, жилого дома, гаража, земельного участка и пр.) __________________ по адресу: (точный адрес или место расположения объекта в соответствии с документами) ______________________________________ с (фамилия, имя, отчество другой стороны договора полностью) _________________________________________________________________.

Действующий по доверенности, удостоверенной "__________" ___________ г. (нотариус или иное должностное лицо, удостоверившее доверенность) _____________________________________ (фамилия, имя, отчество представителя полностью) _________________ "__________" __________ года рождения, паспорт (иной документ) (серия и номер документа, удостоверяющего личность) ________ выдан "_________" ____________ г. (наименование органа, выдавшего документ), проживающий по адресу ________________________________.

Подпись __________________

Дата "__________" ______________ г.

Контактный телефон _________________

Расписку о принятии документов на государственную регистрацию получил (подпись) ____________

7.9. ЗАЯВЛЕНИЕ ОТ ПРОДАВЦА О ГОСУДАРСТВЕННОЙ

РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА  КУПЛИ-ПРОДАЖИ И

ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ К ПОКУПАТЕЛЮ

В (наименование регистрирующего органа)

________________ (фамилия, имя, отчество полностью) _____________ "__________" __________ года рождения, паспорт (иной документ) _____ (серия и номер документа, удостоверяющего личность) ________ выдан "________" ______________ г. (наименование органа, выдавшего документ), проживающий __________________________________________.

Прошу зарегистрировать договор (купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания и пр.) __________________________ от "_________" ___________ г. (объекта недвижимости: квартиры, жилого дома, гаража, земельного участка и пр.) ___________________ по адресу: (точный адрес или место расположения объекта в соответствии с документами) ______________________________________ и переход права собственности к покупателю (фамилия, имя, отчество покупателя полностью) в связи с исполнением им обязательств по договору. Подлинник своего Свидетельства о государственной регистрации права собственности прилагаю.

Подпись __________________

Дата "__________" ______________ г.

Контактный телефон _________________

Расписку о принятии документов на государственную регистрацию получил (подпись) ____________

7.10. ЗАЯВЛЕНИЕ ОТ ПОКУПАТЕЛЯ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ

РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

И ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

В (наименование регистрирующего органа)

________________ (фамилия, имя, отчество полностью) _____________ "__________" __________ года рождения, паспорт (иной документ) _____ (серия и номер документа, удостоверяющего личность) ________ выдан "________" ______________ г. (наименование органа, выдавшего документ), проживающий __________________________________________.

Прошу зарегистрировать договор (купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания и пр.) __________________________ от "_________" ___________ г. (объекта недвижимости: квартиры, жилого дома, гаража, земельного участка и пр.) __________________, расположенного: (точный адрес или место расположения объекта в соответствии с документами) ____________________________________ с (фамилия, имя, отчество продавца полностью) __________________.

Прошу зарегистрировать право собственности и выдать Свидетельство о государственной регистрации права.

Подпись __________________

Дата "__________" ______________ г.

Контактный телефон _________________

Расписку о принятии документов на государственную регистрацию получил (подпись) ____________

7.11. ЗАЯВЛЕНИЕ ОТ ПРОДАВЦА

О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПЕРЕХОДА

ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ К ПОКУПАТЕЛЮ

В (наименование регистрирующего органа)

________________ (фамилия, имя, отчество полностью) _____________ "__________" __________ года рождения, паспорт (иной документ) _____ (серия и номер документа, удостоверяющего личность) ________ выдан "________" ______________ г. (наименование органа, выдавшего документ), проживающий __________________________________________.

Прошу зарегистрировать переход права собственности к покупателю (фамилия, имя, отчество покупателя полностью) на (объект недвижимости: квартиру, жилой дом, гараж, земельный участок и пр.) ___________________________________________________ по адресу: (точный адрес или место расположения объекта в соответствии с документами) ______________________________________ в связи с исполнением им обязательств по договору купли-продажи, зарегистрированному "___________" ___________ г., N государственной регистрации ______________.

Подлинник своего Свидетельства о государственной регистрации права собственности прилагаю.

Подпись __________________

Дата "__________" ______________ г.

Контактный телефон _________________

Расписку о принятии документов на государственную регистрацию получил (подпись) ____________

7.12. ЗАЯВЛЕНИЕ ОБ ОТМЕНЕ ДОВЕРЕННОСТИ

В (наименование регистрирующего органа)

________________ (фамилия, имя, отчество полностью) _____________ "__________" __________ года рождения, паспорт (иной документ) _____ (серия и номер документа, удостоверяющего личность) ________ выдан "________" ______________ г. (наименование органа, выдавшего документ), проживающий __________________________________________.

Извещаю об отмене доверенности, выданной мною "____________" ______________ г. (фамилия, имя, отчество лица, получившего доверенность) на совершение от моего имени сделок с (объектом недвижимости: квартирой, жилым домом, гаражом, земельным участком и пр.), расположенным: __________________________________________________.

Прошу регистрацию сделок с принадлежащей мне недвижимостью без моего личного участия или непосредственного одобрения не производить.

Подпись __________________

Дата "__________" ______________ г.

Контактный телефон _________________

7.13. ЗАЯВЛЕНИЕ ОБ УТЕРЕ ПОДЛИННИКОВ ДОКУМЕНТОВ

В (наименование регистрирующего органа)

________________ (фамилия, имя, отчество полностью) _____________ "__________" __________ года рождения, паспорт (иной документ) _____ (серия и номер документа, удостоверяющего личность) ________ выдан "________" ______________ г. (наименование органа, выдавшего документ), проживающий __________________________________________.

В связи с утерей подлинника договора купли-продажи и Свидетельства о государственной регистрации права собственности на (квартиру, жилой дом, гараж, земельный участок и пр.) ____________ по адресу: _______________________________________________________ прошу выдать копию договора купли-продажи и повторное Свидетельство о государственной регистрации права.

Прошу регистрацию сделок с принадлежащей мне недвижимостью без моего личного участия или непосредственного одобрения не производить.

Подпись __________________

Дата "__________" ______________ г.

Контактный телефон _________________

7.14. ЗАЯВЛЕНИЕ О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ИНФОРМАЦИИ

О ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫХ ПРАВАХ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

В (наименование регистрирующего органа)

________________ (фамилия, имя, отчество полностью) _____________ "__________" __________ года рождения, паспорт (иной документ) _____ (серия и номер документа, удостоверяющего личность) ________ выдан "________" ______________ г. (наименование органа, выдавшего документ), проживающий __________________________________________.

Прошу предоставить информацию о зарегистрированных правах, правообладателе и ограничениях (обременениях) прав на (квартиру, жилой дом, гараж, земельный участок и пр.) _______________________ по адресу: ______________________________________________________.

Документ об оплате выдачи информации прилагаю.

Подпись __________________

Дата "__________" ______________ г.

Контактный телефон _________________

7.15. ЗАПРОС ПРАВООБЛАДАТЕЛЯ О ЛИЦАХ,

ПОЛУЧИВШИХ СВЕДЕНИЯ О ЕГО НЕДВИЖИМОСТИ

В (наименование регистрирующего органа)

________________ (фамилия, имя, отчество полностью) _____________ "__________" __________ года рождения, паспорт (иной документ) _____ (серия и номер документа, удостоверяющего личность) ________ выдан "________" ______________ г. (наименование органа, выдавшего документ), проживающий __________________________________________.

Прошу предоставить информацию о лицах, получивших информацию о принадлежащей мне недвижимости: (квартира, жилой дом, гараж, земельный участок и пр.) _________________________________________ по адресу: ______________________________________________________.

Документ об оплате выдачи информации прилагаю.

Подпись __________________

Дата "__________" ______________ г.

Контактный телефон _________________

7.16. ЗАЯВЛЕНИЕ ОТ ПРОДАВЦА О ПРИОСТАНОВЛЕНИИ

ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

В (наименование регистрирующего органа)

________________ (фамилия, имя, отчество полностью) _____________ "__________" __________ года рождения, паспорт (иной документ) _____ (серия и номер документа, удостоверяющего личность) ________ выдан "________" ______________ г. (наименование органа, выдавшего документ).

Прошу приостановить на (указать любой срок по желанию заявителя, но не более 3 месяцев) регистрацию договора купли-продажи (объекта недвижимости: квартиры, жилого дома, части квартиры, комнаты, части жилого дома) ____________________________ по адресу: ______________________________________________________, в связи с необходимостью предоставления дополнительных документов. Договор был принят на регистрацию "_______" __________ г., входящий N (дата и номер, указанные на полученной после приема документов расписке).

Подпись _____________

Дата "___________" ____________ г.

Контактный телефон ________________

Расписку о принятии документов на государственную регистрацию получил (подпись) _________

7.17. ЗАЯВЛЕНИЕ ОБ ИСПРАВЛЕНИИ ТЕХНИЧЕСКОЙ ОШИБКИ

В (наименование регистрирующего органа)

________________ (фамилия, имя, отчество полностью) _____________ "__________" __________ года рождения, паспорт (иной документ) _____ (серия и номер документа, удостоверяющего личность) ________ выдан "________" ______________ г. (наименование органа, выдавшего документ), проживающий __________________________________________.

Сообщаю об ошибке, допущенной при государственной регистрации права собственности на (квартиру, жилой дом, гараж, земельный участок и пр.) ___________________________________________________ по адресу: ______________________________________________________.

Записано (указываются подлежащие исправлению сведения в Свидетельстве о государственной регистрации) ____________________.

Правильная запись: (указываются необходимые сведения) в соответствии с (документ, в котором указаны сведения - договор купли-продажи, паспорт гражданина, документы БТИ и пр.) _________________________________________________________________.

Прошу исправить допущенную техническую ошибку и выдать новое Свидетельство о государственной регистрации права. Подлинник Свидетельства с ошибкой прилагаю.

Подпись _____________

Дата "___________" ____________ г.

Контактный телефон ________________

7.18. ЗАЯВЛЕНИЕ ОТ ПРОДАВЦА О ПОГАШЕНИИ

РЕГИСТРАЦИОННОЙ ЗАПИСИ О ЗАЛОГЕ ПРИ

КУПЛЕ-ПРОДАЖЕ С РАССРОЧКОЙ ПЛАТЕЖА

В (наименование регистрирующего органа)

________________ (фамилия, имя, отчество полностью) _____________ "__________" __________ года рождения, паспорт (иной документ) _____ (серия и номер документа, удостоверяющего личность) ________ выдан "________" ______________ г. (наименование органа, выдавшего документ), проживающий __________________________________________.

В связи с полной оплатой имущества по договору купли-продажи, зарегистрированному "_________" ______________ г., N государственной регистрации ___________________________________, прошу погасить регистрационную запись о залоге (объекта недвижимости: квартиры, жилого дома, гаража, земельного участка и пр.) ____________________________________________________________ по адресу: (точный адрес или место расположения объекта в соответствии с документами), внесенную при регистрации права собственности (фамилия, имя, отчество покупателя полностью).

Подпись _____________

Дата "___________" ____________ г.

Контактный телефон ________________

7.19. ЗАЯВЛЕНИЕ ОТ ПОКУПАТЕЛЯ О ПОГАШЕНИИ

РЕГИСТРАЦИОННОЙ ЗАПИСИ О ЗАЛОГЕ ПРИ КУПЛЕ-ПРОДАЖЕ

С РАССРОЧКОЙ ПЛАТЕЖА

В (наименование регистрирующего органа)

________________ (фамилия, имя, отчество полностью) _____________ "__________" __________ года рождения, паспорт (иной документ) _____ (серия и номер документа, удостоверяющего личность) ________ выдан "________" ______________ г. (наименование органа, выдавшего документ), проживающий __________________________________________.

В связи с полной оплатой имущества по договору купли-продажи, зарегистрированному "_______" _____________ г., N государственной регистрации __________________________, прошу погасить регистрационную запись о залоге и выдать новое Свидетельство о государственной регистрации права собственности на (объект недвижимости: квартиру, жилой дом, гараж, земельный участок и пр.)____________________________________________________ по адресу: (точный адрес или место расположения объекта в соответствии с документами) _____________________________________.

Заявление залогодержателя (продавца) о прекращении залога имеется. Подлинник свидетельства прилагаю.

Подпись _____________

Дата "___________" ____________ г.

Контактный телефон ________________