Квартирный вопрос - в ожидании грозы

10 октября 2008 года 11:13

В сложившейся ситуации российским девелоперам, скорее всего, придется признать, что спекулятивный спрос исчерпал себя и придется менять политику взаимодействия с банками и покупателями

Москва. 10 октября. INTERFAX.RU - Из-за финансового кризиса российские девелоперы оказались первыми в очереди среди тех, кто наиболее сильно пострадает от ухудшения ликвидности. Компании, которые привыкли к растущему рынку и дешевым заемным средствам, оказались не готовы к столь резкому повороту дел, и один за другим замораживают свои проекты на неопределенное время.

Масштаб – ничто, задолженность - все

Ранее менеджмент ряда российских девелоперов в целом исходил из того, что всегда можно будет относительно легко продать свои активы, а банки всегда будут готовы рефинансировать краткосрочные долги. Общей стратегией российских компаний было увеличение средних сроков погашения долга за счет выхода на международные рынки капитала и привлечения синдицированных кредитов, отмечает в своем отчете международное рейтинговое Fitch, которое рейтингует ряд российских девелоперов первого эшелона.

Но ситуация кардинально поменялась. Сообщения о том, что "Система-Галс", вероятно, продаст почти четверть своих проектов для привлечения $500 млн денежных средств, наглядно демонстрируют глубину проблем девелоперов с финансированием. Продать активы по приемлемой цене в условиях финансового кризиса – задача из разряда практически невыполнимых, а это может подтолкнуть к общему снижению цен на недвижимость. Банки уже подняли ставки с 10%-14% до 20%-25%, а от размера краткосрочной задолженности, которую ряду крупнейших компаний предстоит выплатить до конца года, могут не выдержать и нервы у человека даже с самой крепкой нервной конституцией.

Сложно чем-то другим объяснить недавнее открытое письмо председателя совета директоров Mirax Group Сергея Полонского с призывами к журналистам создать "позитивную картину" о рынке жилья, поскольку сами строители "уже лежат на лопатках", а статьи, в которых описывается сложное положение российских девелоперов, могут "окончательно уничтожить" рынок недвижимости. По подсчетам Unicredit Aton краткосрочная задолженность со сроком погашения до конца текущего года компаний Mirax Group ($454 млн), "Системы-Галс" ($35 млн), ГК ПИК ($985 млн), AFI Development ($259 млн) и ОПИН ($104 млн) составляет $1,8 млрд.

В нынешней кризисной ситуации девелопер девелоперу рознь. Кто-то понемногу строит, основываясь на собственных средствах, у кого-то исторически сложились хорошие отношения с определенными банками, иные обеспечены госзаказами или заказами московского правительства (последним в условиях кризиса оказались в наиболее выигрышных условиях). Но трудности девелоперов в настоящий момент - не вопрос их масштаба, а вопрос их задолженности перед финансовыми структурами.

Тем компаниям, у которых размеры краткосрочной задолженности зашкаливают, действовать придется быстро и бескомпромиссно. Кому-то, возможно, удастся найти стратегического инвестора, другим привлечь заемные средства. Fitch в частности отмечает, что девелоперы первого эшелона, "имеющие устоявшиеся взаимоотношения с тремя крупнейшими банками (ВТБ, Сбербанком и Газпромбанком), с большей степенью вероятности смогут получать средства для рефинансирования краткосрочного долга (хотя и по значительно более высокой цене)". Прочим же – как повезет. Важным фактором для принятия решении о выделении средств может стать востребованность на рынке через 2-3 года проектов, начатых тем или иным девелопером.

Будут ли падать цены на жилье?

На этом фоне население напряглось в ожидании, что вот-вот этот пузырь под названием цены на московскую недвижимость лопнет, что рынок рухнет и можно будет купить жилье подешевле. Но слухи, что кто-то массово сбрасывает квартиры остаются слухами. Пока цены ползти вниз не спешат, а операции на рынке идут по вторичному жилью. Все замерли в ожидании грозы, как покупатели, так и сами девелоперы.

По сути, московский рынок недвижимости сейчас входит в состояние стагнации. В течение сентября темпы роста цен на жилье упали почти до нуля, а за прошедшую неделю индекс цен, рассчитываемый аналитическим центром "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN.RU) не изменился. По состоянию на 6 октября минимальная цена квадратного метра в Москве составила $5767 (старая панель). В среднем метр в панельных и блочных домах стоит $5863, в монолитных и кирпичных домах - $6505.

Но удивляться тут нечему - цены на недвижимость изменятся в последнюю очередь, находясь, по словам управляющего партнера агентства недвижимости Blackwood Константина Ковалева, в последних вагонах эшелона, вышедшего в путь с началом финансового кризиса. По его мнению, реакция рынка последует через 3-6 месяцев.

Надо понимать, что дешевых квартир на рынке не появится, но коррекция цен будет. После кризиса 1998 года падение цен на жилье составило 30%-35%. Насколько серьезной будет коррекция сейчас, мнения разнятся.

Так, согласно исследованию Unicredit Aton цены на недвижимость в ближайшие полгода упадут как минимум на 10% и, прежде всего, это касается жилой недвижимости. По прогнозу IRN.RU коррекция цен до конца года может составить 5%-10%, а в следующем году – до 20%-25% от текущего уровня цен. Константин Ковалев не исключает, что при негативном развитии ситуации динамика может быть и более динамичной – до 30% (и даже 50% по некоторым позициям). При этом в последнюю очередь упадут цены коммерческую недвижимость, ориентированную на мелкий ритейл (небольшие торговые центры с повседневным использованием, имеющие шаговую доступность), а также более крупные торговые центры, но ориентированные на низкие цены. По мнению гендиректора "Инквартстрой" Игоря Григоряна, резкого падения цен не будет, потому что ограничение предложения на рынке будет в какой-то степени уравновешивать падение цен.

В пользу снижения цен говорят все факторы за исключением ограниченного предложения на рынке. По всей видимости, на это больше всего и уповают девелоперы. Большинство из них считает, что цены при неблагоприятном раскладе могут какое-то время постоять на месте, как уже не раз бывало (в 2004 и 2007 гг.), а затем снова продолжат расти, потому что жилья в Москве строится все меньше, а накоплений у населения хватает.

Из-за проблем с получением участков под строительство в Москве в последние несколько лет (с 2005-2006 гг.) темпы строительства сильно замедлились. За это же время (с лета 2005 г.) цены на столичную недвижимость выросли в 3 раза – с уровня порядка $2 тыс. за метр до более $6тысяч.

Дальнейшее снижение предложения очевидно - ввод в строй многих проектов откладывается, а возможности по новому строительству на данном этапе ограничены. При этом девелоперы все также считают, что потолок платежеспособности граждан еще далеко. "Несмотря на ожидания граждан, сбрасывать квартиры никто не будет, девелоперы будут пережидать и продавать позже, рассчитывая если не на рост рынка, то хотя бы на его стабилизацию", - отмечает один из девелоперов, добавив, что российские компании пережили уже не один кризис.

Большинство девелоперов не хотят признать, что "спекулятивный спрос испарился", -говорит руководитель IRN.RU Олег Репченко. По словам эксперта, пришло время ориентироваться на более приближенную к реалиям жизни платежеспособность покупателей. Когда заемные средства подорожали вдвое, долго пережидать стагнацию на рынке не получится. Потребность в улучшении жилищных условий в России огромная и для того, чтобы к застройщикам пришел реальный покупатель, надо предложить ему ощутимый дисконт. По большому счету, девелоперы сейчас стоят перед выбором кому заплатить 20%-25% – банкирам за предоставление кредита или конечным покупателям жилья.

Обозреватель Наталья Жогова

/Интерфакс/

http://www.interfax.ru/txt.asp?id=38405

Стоимость квартир упадет в разы

"Рейтер" 
пятница, 31 октября 2008

Ценовой "пузырь" на московском рынке недвижимости скоро лопнет и стоимость квартир упадет "в разы", особенно в пределах Садового кольца, считает президент "Альфа-банка" Петр Авен.

По его словам, жилье в Москве переоценено из-за спекулянтов: 40-50% квартир покупалось не для проживания, а для последующей перепродажи.

"Покупка жилья (в России) - психологическая вещь... Со времен советского дефицита люди скупали квартиры, потому что считали недвижимость самым надежным вложением денег... С этим ничего нельзя поделать", - сказал Авен.

Он привел в качестве примера свою 83-летнюю маму, которая, помня послевоенные годы тотального дефицита, покупает хорошую посуду, как только увидит.

Спекулятивная скупка жилья характерна для Москвы, в регионах такой переоцененности нет, добавил Авен.

Кризис ликвидности положит этому конец, и увеличит долю городских властей на рынке массового жилья.

"У муниципалитетов появляется очень хорошая возможность выкупить жилье с дисконтом", - сказал Авен на конференции "Альфа-банка" в пятницу.

Власти Москвы уже начали поддерживать застройщиков массового жилья госзаказами - их получили, в частности, ПИК и Главстрой.

http://money.ru.msn.com/article.aspx?cp … d=10552089

Недвижимость замерла перед большим падением

"Финам-лайт" 
понедельник, 01 декабря 2008

Цены на жилье в России снижаются медленней, чем происходит ослабление спроса. В результате дома и квартиры не находят покупателей. Выжидательная политика продавцов на начальной стадии кризиса обернется в 2009 году тем, что основная масса недвижимости останется непроданной.

Игроки на жилищном рынке потерпят крах беспрецедентного масштаба. К такому заключению пришли специалисты Центра экономических исследований Института глобализации и социальных движений (ИГСО). По их мнению, компании, работающие в сфере недвижимости, недооценивают перспектив хозяйственного кризиса. Они упускают последнюю возможность выручить за жилье хоть какие-то средства в условиях еще не обрушившегося окончательно материального положения потребителей.

В настоящее время скидки к заявленным ценам на недвижимость составляют порядка 20-35%. Наряду с компаниями на жилищном рынке растет предложение частных лиц, пытающихся за счет продажи инвестиционных квартир выручить средства необходимые для спасения своего бизнеса.

"Рост предложения наблюдается и на рынке аренды. В ноябре он увеличился примерно на 30%. В тоже время материальное положение съемщиков стремительно ухудшается. Людям сокращают зарплаты. Происходят массовые увольнения", - отмечает Борис Кагарлицкий, Директор ИГСО. Согласно его оценке, очень многие съемщики квартир вскоре не смогут покрывать существующую арендную плату.

Обвал начнется и на этом рынке, где стоимость аренды 2-3 раза превышает общеевропейский уровень.

Переломный момент наступит в феврале

Февраль 2009 года станет переломным месяцем, после которого ухудшение экономической ситуации в России пойдет быстрее. Спрос на жилищном рынке резко снизится.

"Текущая ситуация – это пауза перед большим падением. Кто не успеет продать жилье в декабре-январе, тот вынужден будет сбывать его позднее за бесценок для покрытия текущих затрат. Произошедшее снижение цен ничего не дает ни потребителям, ни продавцам", - говорит Василий Колташов, руководитель Центра экономических исследований ИГСО.

По его словам, для активизации сбыта застрявшей на рынке недвижимости требуется 55-65% уменьшение цен. В 2009 году таких скромных мер будет уже недостаточно. Кредитная поддержка компаний в строительной сфере крайне слаба и это не позволит им долго удерживать высокие цены на недвижимость.

Вопреки ожиданиям крупных строительных компаний государство не сможет приобрести по завышенным ценам все скопившиеся дома и квартиры. Даже при стабильном повышении его роли как покупателя жилья, оно не способно заменить собой нормальных потребителей.

В ходе экономического кризиса недвижимость в России будет непрерывно дешеветь. Не исключено, что уже к концу 2009 года цены на жилье сократятся в несколько раз. Но даже такое снижение цен может остаться холостым, поскольку спрос рискует уменьшиться еще больше.

http://money.ru.msn.com/article.aspx?cp … d=11471243

Москва продавливает застройщиков

Елена Петченко
4 декабря 2008 года, 10:08

Столичные власти более чем на четверть снизили стартовую цену на предстоящих аукционах по выкупу жилья у застройщиков. Москва готова приобретать жилье у них не дороже 65 тысяч рублей за кв. метр в городе и не выше 54 тысяч — в Подмосковье.

Напомним, тендерный комитет столицы 15 ноября этого года объявил ряд аукционов по выкупу в общей сложности 95 тысяч квадратных метров жилья в Москве по 88 тысяч рублей за метр, а также 666 тысяч квадратных метров в Подмосковье по 59,1 тысяч рублей за метр. Таким образом, новая стартовая цена на московское жилье снижена к предыдущей на 26%, на подмосковное — почти на 9%.

Это не первое объявление о снижении цены выкупа. Как ранее писал BFM.ru, в октябре мэрия уже проводила один такой аукцион. Город намеревался выкупить около 500 тысяч квадратных метров по цене 80 тысяч рублей за квадрат. Тогда победителями были названы ГК ПИК, корпорация «Главстрой», «СУ-155» и ДСК-1. Но до заключения договоров дело так и не дошло. Итоги повторных «торгов», на которых столичное правительство добивалось от застройщиков скидки в 17%, были признаны недействительными.

Тогда сотрудник строительного комплекса Москвы, пожелавший остаться неназванным, в интервью BFM.ru называл справедливой цену для жилья по городскому заказу в 35 тысяч рублей за метр: «Это без учета затрат компаний на приобретение земли и подсоединение коммуникаций. С этими составляющими — около 55-57 тысяч рублей. И это с учетом 5-процентной доходности для строителей».

И вот теперь объявленная мэрией стартовая цена вплотную приближается к этой цифре. Застройщики неоднократно заявляли, что недовольны ситуацией, считая предлагаемую мэрией цену несправедливо низкой. Руководитель пресс-службы СУ-155 Владимир Фомин признался BFM.ru в том, что в его компании пока не слышали об очередном снижении стартовой цены, и будут ждать официальных бумаг. В ГК ПИК BFM.ru ситуацию сегодня не смогли прокомментировать, сославшись на отсутствие на месте нужного человека.

Неофициально представители строительных компаний называют точкой окупаемости цену в 34 тысячи рублей за метр без учета стоимости земли, коммуникаций и хотя бы минимальной прибыли. В некоторых районах Москвы себестоимость доходит до отметки в 65-68 тысяч рублей за метр, в Подмосковье справедливой считается цена в 36-40 тысяч рублей за квадрат.

Правительство Москвы с проведением аукциона тянуть не намерено. Причина спешки с выкупом больших объемов жилья у застройщиков — проседание планов по строительству социального жилья по госзаказу в этом году. «На данный момент город остро нуждается в этом жилье, так как сейчас существует некое отставание по объемам жилплощади, которое необходимо сдать в этом году, — отмечает представитель стройкомплекса Москвы. — Поэтому будут приложены все усилия, чтобы торги состоялись в декабре». Как сообщает тендерный комитет Москвы, первые торги должны состояться уже в текущем году, после 10 декабря. К этому времени компании, уже подавшие заявки на участие, будут извещены об изменившихся условиях.

Аукционы по выкупу жилья у застройщиков будет проводиться по так называемой «голландской» схеме. То есть торги начинаются с максимальной цены и ведутся к ее понижению, пока покупатель и продавец не сойдутся на взаимоприемлемой расценке.

Под социальные проекты мэрия готова выкупать квадратные метры в Подмосковье: в городах Люберцы, Подольск, Чехов, Мытищи, Химки (именно там теперь станут получать квартиры москвичи — очередники, переселенцы из ветхого жилья и т.п.).

Сегодня же Мосгордума приняла решение о проведении проверки эффективности целевого расходования бюджетных средств, выделенных в 2008 году на строительство и приобретение муниципального жилья. Этим займется Контрольно-счетная палата (КСП) Москвы. В начале ноября Мосгордума выделила дополнительно 38 млрд рублей на долевое участие города в строительстве жилья экономкласса, которое должно пойти на реализацию городских жилищных программ. Тогда это решение вызвало многочисленные споры. Теперь столичные депутаты намерены внимательно изучить все целевые траты и итоги предстоящих аукционов.

http://www.bfm.ru/news/2008/12/04/vykup … hevle.html

Цены на российское жилье упадут на 60%

KP.RU

Финансовый кризис, разразившийся в начале осени и затронувший большинство европейских держав, не миновал и Россию. Минэкономразвития уже официально признало: Россия вошла в стадию рецессии.

Проще говоря, в стране начался самый настоящий экономический спад. И как результат - замедление роста доходов населения, отток капитала и кредитное сжатие.

В связи с этим в самое ближайшее время в Москве, как и вообще по России, может начаться резкое падение цен на жилье. Специалисты центра макроэкономических исследований Сбербанка России просчитали, что к концу следующего года цена в Москве на квартиры упадет на 47-60% на первичном рынке, и на 37-51% на вторичном.

Эксперты спрогнозировали два сценария развития сюжета: базовый и стрессовый. Базовый сценарий предполагает, что рост ВВП за IV квартал 2009 года по отношению к III кварталу 2008 года составит 2,5-3,5%, инфляция - 11%, а курс доллара - 30 рублей. В этом случае общее снижение цен в Москве составит 34,3% в рублях и 46,6% в валюте на первичном рынке и 23,1% в рублях и 37,4% в валюте - на вторичном.

Согласно стрессовому сценарию, ВВП не только не вырастет, но даже и упадет до 2,5%. Инфляция будет выше, а девальвация глубже, пишет газета "Ведомости". При этом на первичном рынке цены в рублях упадут на 38,1%, в долларах — на 59,6%, а на вторичном — на 25,1% в рублях и на 50,6% в долларах.

Нет сомнений, что падение цен на жилье произойдет не только в Москве. Но в регионах оно будет не столь резким, потому что там нет такого "ценового пузыря", как в столице. В целом по России согласно базовому сценарию цена жилья на первичном рынке упадет на 7,5% в рублях и 24,8% в долларах, на вторичном — 7,6% в рублях и 24,9% в долларах. А по стрессовому — 11,8% и 41,8% на первичном рынке и 9,7% и 40,4% на вторичном.

Однако у ряд экспертов свой взгляд на ситуацию…

Некоторые специалисты на рынке недвижимости лишь отчасти согласны с экономистами из Сбербанка. К примеру, вице-президент Гильдии риэлтеров России Константин Апрелев хоть и согласился с тем, что цены могут упасть вдвое, но отметил - в регионах ситуация будет еще сложнее.

«После августа 1998 г. цены в Москве на вторичную недвижимость снизились на 32%, а в регионах, например в Перми, — на 59%. В нынешней ситуации цены будут вести себя таким же образом, и в регионах с долей ипотеки до 35% снижение цен будет очень сильным», - сказал он.

В то же время депутат Госдумы Александр Коган предсказывает, что через год рынок может столкнуться с дефицитом жилья : так как сегодня предложение превышает спрос, строители стали замораживать объекты. В Москве остановились 80% строек, а проекты " с нуля" вообще исчезли.

Чем же грозит снижение цен на жилье?

«Снижение цен будет иметь негативные последствия для ипотечного рынка и для рынка других кредитов, в обеспечение которых были использованы объекты недвижимости. Хотя рынок ипотеки в России небольшой — менее 10% ВВП, данная ситуация может привести к дальнейшей дестабилизации рынка жилья и рынка недвижимости в целом», - отвечают специалисты Сбербанка.

Банки могут начать требовать досрочно погашать кредиты или ставить вопрос о повышении ставок по уже выданным кредитам. Но, предвидя такую возможность, депутаты Госдумы предупредили банки, что если подобное будет происходить, то депутаты примут поправки в законы, регулирующие банковскую деятельность.

http://news.ru.msn.com/local/kp-article … amp;page=1

«Наступят 4-5 «тощих» лет»

Ольга Караулова
4 января 2009 года, 15:11

Профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г. В. Плеханова Геннадий Стерник считает, что колебания цен на жилье, в том числе и резкое снижение, не сделают квадратные метры доступнее для большинства граждан.

— Геннадий Моисеевич, несколько лет назад вы выдвинули тезис о том, что цены на недвижимость в России и в Москве в частности находятся в прямой зависимости от цен на нефть. Сейчас, во время кризиса, насколько подтверждается эта теория?

— К сожалению, подтверждается слишком хорошо. Когда в начале 2003 года я опубликовал результаты исследования статистической связи месячных темпов роста цен на жилье в Москве и уровня цен на нефть, то вначале это было воспринято всеми специалистами с недоумением: «Причем тут нефть? вот цемент, кирпич - это да!». Потом стало очевидным, что наша экономика, а значит и рынок недвижимости, «сидит на нефтяной игле». Семь «тучных» лет росли цены на нефть (с 15-17 долларов за баррель в 2002 году до 140 в июле этого года), поэтому рос ВВП, доходы населения — и цены на жилье (в Москве — с 1000 долларов за кв. м в 2002 году до 7500 в сентябре 2008 года). Но уже с августа этого года цены на нефть резко пошли вниз, и к концу года упали в 4 раза. Соответственно, в октябре рост цен на жилье в Москве (в долларовом выражении) остановился, и к концу года средняя удельная цена сползла до 6700 долларов за метр, то на 13%.

— С каким лагом цены на квартиры следуют за ценами на нефть?

— Доходы от нефтяного экспорта возвращаются в Россию с лагом 1,5-2 месяца, соответственно доходят до рынка недвижимости с лагом в 2-3 месяца. Здесь надо сделать важное замечание. Цена на нефть — это главный фактор, определяющий поведение цен на жилье в долгосрочной перспективе. Но не единственный — в среднесрочной перспективе действуют и другие факторы, среди них важный макроэкономический фактор — объемы оттока капитала из страны. Впервые мы это «заметили» летом 2004 года. Начиная с 2000 года, годовой баланс оттока все время снижался (25, 15, 8 млрд долларов) и в 2003 году составил 2 млрд. И вдруг в первом полугодии 2004 года — 17 млрд. Несмотря на рост цен на нефть, рост цен на жилье в середине года остановился. А спрос и продажи упали еще раньше. Начался банковский мини-кризис, замораживание строек, демонстрации обманутых дольщиков и т.д. Вам это сегодня ничего не напоминает? Это как в школьной задаче о бассейне и двух трубах. В одну нефтедоллары вливаются, в другую отток капитала выливается, и уровень воды (цен на жилье) зависит от баланса этих потоков.

А теперь посмотрим на предысторию нынешнего года. По итогам 2004 года сальдо оттока капитала составило 9 млрд долларов, 2005-го — ноль, в следующие два года впервые сальдо было положительным, да еще каким! 42 и 82 млрд! При этом поток нефтедолларов тоже рос беспрецедентными темпами — вот вам и причины надувания «ценового пузыря» на рынке жилья. И вдруг (опять «вдруг») — в 2008 году каждый квартал месяц притока сменяется двумя месяцами оттока, а в сентябре и октябре ежемесячный отток составил 17 и 50 млрд долларов! Так что эти два фактора совместно обозначили макроэкономические причины начавшегося кризиса на рынке недвижимости — падение спроса и продаж, прекращение роста и начало снижения цен.

— Существовала и такая теория — о зависимости цены квадратного метра от стоимости унции золота. Теория эта получала подтверждение и в 19 веке, и в советское время. Но в начале 90-х все изменилось. Насколько справедливой вы находите эту теорию? Как она «работает» (или не «работает») сейчас?

— Все изменилось не в 90-е годы, а в 1944 (Бреттон-Вудские соглашения) и в 1972 году — окончательный отказ США от привязки доллара к золотому стандарту и превращение его в единственную резервную валюту, мерило всех ценностей. СССР де-юре не вошел в эти соглашения, но де-факто даже тогда единство мировой экономики привязывало нас к судьбе доллара: экспорт нефти шел и идет за доллары. А золото сегодня — это такой же товар, как акции, сигареты, автомобили. Мы его не экспортируем, на доходы от его экспорта не живем, так что мерить цену жилья в золотом эквиваленте бессмысленно.

— Когда мировой финансовый кризис осенью 2008 года докатился до России, все стали говорить о «схлопывании пузыря», о том, что непомерно раздутые цены на недвижимость рухнут. Цены, и правда, начали снижаться, но еще не достигли «дна». На ваш взгляд, когда на российском рынке начнет появляться «дно»?

— Мы занимались исследованием «пузырей» на рынке недвижимости начиная с 2004 года, и даже однажды сделали ошибочный прогноз о предстоящем в 2005 году «схлопывании» этого пузыря. Но потом стало ясно, что «пузырь» — это не просто высокий уровень цен на жилье и даже не высокие темпы их роста. «Пузырь» — это превышение темпов роста цен на жилье над темпами роста доходов населения в результате «накачки» платежеспособного спроса необеспеченными деньгами, например, ипотечными кредитами. Сначала он заканчивается остановкой роста цен (стабилизацией), как в 2004 и 2007 годах. Если доходы населения продолжают расти, то пузырь «рассасывается» через полгода-год в сторону нового роста цен. Если темпы роста доходов населения снижаются, и не дай бог снижается абсолютная величина доходов, то пузырь цен на жилье схлопывается, что и начинает происходить сегодня.

Надо понять, что наш рынок жилья в долгосрочной перспективе является дефицитным, поэтому он обречен на долгосрочный рост цен. Но при условии, что темпы роста доходов населения не снижаются. Поэтому в наших прогнозах о долгосрочном росте цен мы всегда делали оговорку: форс-мажорные обстоятельства — прекращение роста экономики и доходов населения (например, вследствие существенного падения цен на нефть) — из рассмотрения исключены.

Чтобы говорить о «дне», надо понять, что произошедшее снижение цен на нефть — это не кратковременный фактор. Оно определяется мировой (прежде всего, американской) экономической рецессией, вызвавшей снижение спроса на «наше все» — энергоносители, металлы. Пока этот спрос не восстановится, наша экономика будет буксовать, и никакое уменьшение объема строительства и предложения жилья не заставит цены подниматься. Начало восстановления экономики США оптимисты ожидают в конце 2009 года. Значит, наша нефть будет востребована в 2010 году, и начнется рост нефтяных цен. Значит, в 2011-2012 годах начнется восстановление экономики России, в том числе рынка недвижимости. Так что наш рынок ждут, по крайней мере, 4-5 «тощих» лет. «Дно» будет плоским и растянется с лета следующего года на 1,5-2 года.

— Есть ли формула зависимости стоимости квадратного метра помещения от стоимости аренды? Насколько она применима к российским условиям?

— «Формула» есть. Она называется «коэффициент капитализации», или «валовый рентный мультипликатор». В российской действительности эта величина (для рынка жилья) не только в разы отличается от развитых экономик, но и колеблется в широких пределах в различные периоды (в 1,5-2 раза). Так что делать серьезные прогнозы на ее основе нецелесообразно.

— У вас, как у эксперта, наверняка есть какие-то свои методики анализа рынка недвижимости в той или иной ситуации. Они претерпели какие-то изменения во время текущего кризиса?

— Методики за 15 лет наработаны, в том числе и путем адаптации известных западных методик к нашей действительности, и созданием новых, на основе сочетания известных методов математической статистики и моделирования, кибернетики, эконометрики, квалиметрии, социологических исследований с теоретическим обобщением накопленной статистики наблюдений за стартующим, а потом развивающимся рынком недвижимости. Так что новые методики сегодня не потребовались (пока — кризис только начинается!). А вот то, что предстоящий кризис отменил ранее опубликованный долгосрочный прогноз, заставило нас сделать новый на основе сценарного метода прогнозирования (мы этот метод использовали и во время кризиса 1998 года, и во время событий вокруг Ирака в 2003 году).

— И, наконец, традиционный вопрос, который принято задавать в Новый год: каковы ваши прогнозы развития ситуации в наступающем году?

— Пока у меня получается так, что к середине следующего года цены на жилье в Москве упадут (в долларовом эквиваленте) на 40-45%. Темпы продаж, сегодня снизившиеся на вторичном рынке и упавшие почти до нуля на первичном, начнут восстанавливаться с весны. Объемы строительства и ввода жилья снизятся на 20-30%, и это снижение продолжится и в следующем году. А восстановление цен начнется за пределами 2010-го года, и оно не будет быстрым. Доступность жилья для населения от снижения цен почти не увеличится, так как мы ожидаем аналогичного снижения среднедушевых доходов. Хотелось бы еще отметить, что по разным причинам объективного и субъективного характера я расчет прогнозов все 15 лет веду в долларах. Если вернуть все в рубли, то при тех допущениях, которые приняты в расчетах (курс доллара в 2009 году 31-32 рубля, инфляция 15-20%), снижение цен в рублях к весне составит 15-20%, и в дальнейшем возможно их повышение в темпе, несколько превышающем инфляцию.

http://www.bfm.ru/news/2009/01/04/inter … ernik.html

Правдивая ложь о ценах на жилье

РИА "Новости" 
среда, 14 января 2009

Цены на жилье в Москве падают, несмотря на заявления столичных властей, о том, что покупатели напрасно ждут 50%-ного снижения цен на столичное жилье, пишет газета "Ведомости" в среду. В долларах жилье уже подешевело на 25-30%, напоминают эксперты.

На заседании столичного правительства первый заммэра Москвы Юрий Росляк назвал дезинформацией сообщения СМИ, что цены снизятся чуть ли не на 50%.

Мэр Юрий Лужков также назвал это "ложной информацией", которая "как бы приглашает потенциальных покупателей жилья подождать с покупкой жилья, а также не входить в ипотеку". "Это означает обвал всего стройкомплекса города", - заявил мэр.

Власти имеют в виду, что не стоит ждать двукратного падения рублевых цен с пиковых, докризисных значений, уточняет источник "Ведомостей" в стройкомплексе.

Определенное снижение уже произошло, оно продолжится, но в целом коррекция составит около 20%, добавляет он.

В Москве есть дефицит жилья, население растет, а инвестиционных квартир на рынке "не так много", считает источник.

Темпы строительства также падают: по данным пресс-службы комплекса градостроительной политики, в 2008 году в Москве построено около 4 миллионов квадратных метров жилья (в 2007 году - 5,4 миллионов квадратных метров).

"Впрочем, свои закупочные цены московские власти снизили", - пишет издание и напоминает, что Росляк тогда называл эти цены "объективными, обоснованными и конъюнктурными исходя из сложившегося рынка".

В частности, они не стали заключать договор с ПИК о покупке квартир в Мытищах по 85 тысяч рублей и в Люберцах по 74 200 рублей за квадратный метр, предпочтя объявить новые аукционы со стартовой ценой 54 тысячи рублей за один квадратный метр (минус 36%).

Для московских квартир на аукционах была установлена цена 65 тысяч рублей за один квадратный метр.

Девелоперы тоже снижают рублевые цены. Снижение составляет от 10 до 20-25%.

Долларовые цены с учетом скидок упали на 25-30%, указывает руководитель портала IRN.ru Олег Репченко.

По данным IRN.ru, максимума квадратный метр достиг 6 ноября - 6122 доллара (164 682 рублей), к 12 января он подешевел на 13% до 5308 долларов (162 053 рубля) только за счет ослабления рубля.

"Рублевые цены дальше падать не будут. Все, что построено, строительные компании уже постарались реализовать, нового строить пока не будут. В дальнейшем влияние на цену будет оказывать дефицит предложения", - соглашается Дмитрий Шустерняк, гендиректор "Финэкспертиза консалтинга".

По его мнению, при заметно падающих объемах сделок на рынке жилья рублевая цена будет оставаться неизменной или даже начнет расти из-за девальвации.
Репченко прогнозирует, что долларовые цены от сегодняшних до конца весны могут снизиться еще на 10-20%, достигнув дна.

Центр макроэкономических исследований Сбербанка прогнозирует, что к концу следующего года долларовые цены на первичном рынке в Москве упадут на 47-60%, а рублевые - на 34-38%.

В свою очередь "Российская газета" пишет со ссылкой на эксперта столичного стройрынка, что в Москве сейчас стоит без движения в ожидании покупателей примерно 1 миллион квадратных метров практически готового коммерческого жилья из 2,5 миллиона "квадратов", построенных фирмами за прошлый год.

http://money.ru.msn.com/specials/articl … ageindex=1

Грязные схемы рынка недвижимости

"Коммерсантъ/Деньги" 
среда, 21 января 2009

На рынке недвижимости — тишина, и сделок производится крайне мало. Но даже в таких условиях мошенничество остается актуальной темой.

Не то чтобы у аферистов появились новые возможности, просто в пору снижения цен им стало проще привлекать покупателей "выгоднейшими" предложениями. В то же время мошенники используют и прежние схемы, из-за которых клиент может потерять все.

Девальвация рубля стала очередной причиной, по которой мошенники могут требовать денег за квартиру сразу после нотариата, то есть до регистрации прав на недвижимость в УФРС. Чтобы зарегистрировать недвижимое имущество, требуется две-три недели (до 2005 года можно было рассчитывать на срочную регистрацию в течение трех дней), а продавцы якобы "не могут ждать денег так долго".

Мошенник, как правило, пользуется поддельным или украденным паспортом. При совершении сделки паспорт не проверяют в ГУВД, определить его подлинность ни сотрудники УФРС, ни нотариус без специальной аппаратуры не в силах. Естественно, продают жулики не свою квартиру, а взятую в аренду посуточно. При этом просят за нее сумму значительно меньше, чем в среднем по рынку, что уже должно насторожить клиента.

Однако, по словам Леонида Сандалова, заместителя директора агентства недвижимости "Бекар", сегодня, когда цены на недвижимость падают, осторожное отношение к дешевым предложениям пропадает, и покупатели как никогда готовы пойти на поводу у мошенников.

Другая схема предоставляет мошеннику несколько вариантов "навара".

"Клиент звонит в агентство, и ему говорят: "Приезжайте к нам, подпишем договор, внесете предоплату, и мы вам будем подбирать квартиры".

Ответ клиента в 99% случаев: нет квартиры — нет предоплаты. Конкретный вариант тотчас же предлагают. Клиент смотрит — ему нравится. Он подписывает два договора: один с продавцом — вносит ему залог, второй — с агентством об оказании услуг.

В договоре с агентством прописаны требования к подбираемому варианту, хотя, зачем они нужны, когда конкретная квартиру уже есть, не очень понятно. Но на это в предвкушении покупки обычно не смотрят, как и на то, что в договоре не указана и конкретная покупаемая квартира.

Клиент вносит агентству предоплату за услуги. Далее продавец передумывает и отдает клиенту залог, а агентство деньги не возвращает — сделка-то не по его вине развалилась, и от выполнения договорных обязательств оно не отказывается, то есть готово подыскивать квартиру дальше.

И тут неожиданно выплывает ранее опущенный как несущественный пункт договора с агентством о том, что агентство предоставляет 5-10 вариантов на выбор — если покупатель от них отказывается, то денег он обратно не получает, а агентство считает договор исполненным",— рассказывает частный маклер Алексей Алешко.

Секрет в том, что из остальных вариантов, скорее всего, ни один не будет в достаточной мере соответствовать запросу покупателя.

Но и это еще не все. Если вариант подходит, агент начинает пугать тем, что появились конкуренты, предлагающие на 20 тысяч больше.

"Если вы мне сверху, мимо кассы пятерку тонн зелени насыплете, я все утрясу, а нет — сделка сорвется, и неясно, сколько времени будем назад залог выколачивать".

Такую аферу можно провернуть как с реальной квартирой, так и с подставной, и агент в любом случае останется в выигрыше.

Менее каверзный вид мошенничества — это сокрытие от клиента истинного гонорара агента или риэлтера, то есть дельты — разницы между гонораром и стоимостью квартиры.

"Этим обычно занимаются подмосковные агентства недвижимости, которые не могут назвать точную стоимость жилья",— комментирует частный маклер Марина.

Помимо прямого мошенничества есть и другие риски, с которыми могут столкнуться покупатели или продавцы недвижимости.

"Если собственник недвижимости решился провести сделку по продаже своего имущества самостоятельно,— говорит управляющий партнер Московской коллегии адвокатов "Легис Групп" Сергей Горбачев.

Первый рубеж опасности он начинает преодолевать, размещая рекламную информацию о продаваемом объекте, указывая контактные телефоны и адрес. Конечно же, продавец не может знать, кто и с какими намерениями пришел к нему под видом покупателя.

"Предположим, что покупатель нашелся и стороны смогли договориться о реальной цене продажи (соответствующей рыночным реалиям, а не заниженной в результате неправильно проведенных переговоров), и тут возникает череда вопросов: кто производит сбор достаточно весомого пакета документов, необходимых для оформления сделки, кто готовит сам договор и в чьих интересах он будет составлен, каким образом будет производиться расчет по договору, а также огромное количество сопутствующих вопросов, разобраться в которых иногда можно только специалисту", - рассказывает он.

Бытует мнение, что любое мошенничество в сфере недвижимости рассчитано на лохов. И если вы к таковым не относитесь, можете спокойно самостоятельно браться за сделку с недвижимостью, а заодно сэкономить несколько тысяч долларов. На самом же деле все может оказаться гораздо сложнее.

Есть моменты, не предусмотрев которые можно как минимум получить в собственность недвижимость с букетом проблем вроде долгов по коммунальным, телефонным платежам, а также несоответствия квартиры заявленной комплектации и несанкционированной перепланировки.

"Но главная опасность на вторичном рынке жилья — приобретение квартиры с обременениями, например проживанием третьих лиц,— считает Павел Косов, директор территориального отделения "Центральное" МИАН.— Также квартира может иметь небезупречную правовую историю сделок, например, если прописанные ранее в ней дети не были включены в число собственников. Такую сделку суд признает нарушением прав несовершеннолетних (наследников), что для покупателя грозит потерей и квартиры, и вложенных денег".

К аналогичным последствиям может привести и покупка недвижимости у лица с ограниченной дееспособностью, например страдающего алкоголизмом или психическими отклонениями.

"Обычно такие квартиры отличить просто,— продолжает частный маклер Марина.— Это видно по документам. Например, 15 марта может быть приватизация, уже 30 марта хозяева выписываются, а в середине апреля квартира продается. То же касается заключения договора ренты с пожилыми людьми при смерти. Такие варианты я тут же отвергаю, поскольку велик риск оказаться втянутым в криминальную историю. А обращаться в милицию зачастую бесполезно, поскольку необходимые данные мошенники обычно получают от участковых".

Незнание некоторых нюансов может привести к серьезным убыткам уже на этапе совершения сделки.

"Один из типичных случаев: квартира покупается на двух собственников, а в документах с банком указано лишь одно лицо, приобретающее квартиру,— рассказывает Алексей Шленов, гендиректор "Миэль-Брокеридж".— В результате банк не допустит к ячейке из-за неверно зафиксированных условий доступа".

Как считает Сергей Горбачев, наиболее сложным этапом в сделке является проведение юридической экспертизы документов, подтверждающих право собственности продавца.

Нужно убедиться, кто зарегистрирован на данной жилплощади; проверить необходимость получения согласий на сделку органов опеки и попечительства; выяснить, состоит ли продавец на учете в НД или ПНД; узнать, каким образом происходил ранее переход права собственности, проверив всю цепочку сделок.

Конечно, вам могут попасться недобросовестный маклер или безответственная риэлтерская компания, которые не проведут все эти мероприятия в должном объеме.

Тут можно просто "довериться судьбе", а можно проверить агентство или риэлтера с помощью множества баз данных и сервисов.

Наиболее подробные сведения о контрагенте можно получить в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ).

Выписку из ЕГРЮЛ на юридическое лицо (по ОГРН или ИНН) или бухгалтерскую отчетность предприятий можно заказать в УФНС РФ или дистанционно, воспользовавшись одним из online-сервисов: http://www.egrul.ru/ , http://www.ogrn.ru/ или др.

Таким же способом можно получить и выписку из ЕГРЮЛ на физическое лицо (по ФИО или ИНН).

Проверить лицо, подписывающее договор, можно по паспорту с помощью автоматической службы проверки документов на сайте Федеральной миграционной службы России: http://www.fms.gov.ru/inspection/.

Однако без риэлтера еще можно обойтись — ведь дать объявление о купле-продаже и организовать показ объекта можно самостоятельно. А для юридического сопровождения сделки, в том числе экспертизы правоустанавливающей документации, разработки и согласования условий договора, государственной регистрация прав на недвижимость лучше все же пригласить специалиста. Затраты на юридическую помощь составят фиксированную сумму и не будут зависеть от суммы сделки. В среднем стоимость такого обслуживания составляет 20-30 тыс. руб. "Если взять абсолютно все, начиная от составления договора и проверки значимых обстоятельств, а также регистрацию сделки, думаю, наши специалисты справились бы с этим максимум за 80 тыс. руб. в самом непростом варианте, обычно — гораздо дешевле",— говорит Сергей Горбачев.

"Обычному человеку подчас достаточно сложно во всем разобраться. Но, собственно говоря, наверное, это и не нужно делать, помня одно простое правило: каждый должен заниматься своим делом,— рассуждает Сергей Горбачев.— Поэтому, намереваясь купить или продать, обращайтесь к проверенным специалистам, чтобы грамотно провести переговоры и правильно все оформить".

http://money.ru.msn.com/specials/articl … ageindex=1

ПИК пошел на распродажу

Лев Иванов, Ольга Караулова
3 февраля 2009 года, 19:31

Группа компаний ПИК 3 февраля объявила о продаже квартир во всех своих новостройках по курсу 25 рублей за 1 у.е. С учетом того, что доллар сегодня стоит 36,17 рубля речь идет фактически о распродаже ПИКом квартир с дисконтом более 30%.

Как рассказала BFM.ru пресс-секретарь ПИКа Наталья Коновалова, это предложение с 1 февраля текущего года распространяется на все новостройки группы компаний ПИК в Москве, Подмосковье, Ростовской, Калужской областях, Нижнем Новгороде, Новороссийске, Ярославле, Калининграде, Перми и Омске. По каким причинам ПИК пошел на такую распродажу квартир, в компании комментировать отказались.

BFM.ru решил выяснить, действительно ли ПИК уже с сегодняшнего дня придерживается продаж квартир с дисконтом. Оказалось, что в Москве и Подмосковье компания перешла на новые ценники, в регионах это должны сделать 4 февраля.

Например, панельная новостройка серии КОПЭ в 20 минутах ходьбы от метро «Свиблово» продается из расчета 6178 у. е. за кв. м — как и несколькими днями ранее. Однако сегодня в рублях квадратный метр здесь стоит 154 тысячи 450 рублей, или по курсу доллара на 3 февраля текущего года — 4270 долларов.

Согласно данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», за неделю, предшествующую 2 февраля текущего года, долларовые цены в Москве потеряли 2,5%, и ушли ниже отметки в 5000 долларов — в среднем московский метр на эту дату оценивался в 4973 доллара.

Опрошенные BFM.ru аналитики напомнили, что ПИК испытывает большую долговую нагрузку и в перспективе ему грозит дефолт, а потому распродажа была затеяна компанией в надежде получить хоть какие-то деньги.

Напомним, что на конец января 2009 года долги группы компании ПИК достигли 1,9 млрд долларов. Заявка девелопера была одной из первых одобрена ВЭБом в рамках антикризисных мер правительства, компания в ноябре 2008 года получила 262 млн долларов сроком на 1 год. В январе 2009 года иск к ПИКу с требованием вернуть задолженность в размере 2,7 млрд рублей был подан ВТБ.

В декабре 2008 года правительство Москвы выкупило 85 тысяч кв. м жилья в московском регионе у ПИК-Групп за 4,5 млрд рублей. Таким образом, стоимость 1 кв. м составила 52,9 тысячи рублей (около 1800 долларов за кв. м). Правда, ПИК рассчитывал, что московское правительство приобретет 340 тысяч кв. м.

Генеральный директор RRG Денис Колокольников считает, что в действиях ГК ПИК ничего сверхъестественного нет. «Некоторое время назад цены у ПИКа были в рублях, но переход на условные единицы не застраховал никого от необходимости давать скидки. Это обычное снижение цены девелопером. На рынке во время кризиса так ведут себя большинство компаний. В ноябре «Дон-Строй» давал 25-процентные скидки в рублях, цена метра у них была от 90 тысяч рублей в строящихся домах бизнес-класса (это по ноябрьскому курсу доллара — около 3,3 тысяч за метр). Есть на рынке еще несколько компаний, которые производят расчеты по внутреннему курсу 25 или 27 рублей за доллар. Многие крупные компании оставили цены в рублях с докризисного периода, учитывая девальвацию — скидка соответствует 30% в долларовом изменении. Компании просто реагируют на ситуацию, продажи жилья идут плохо, и есть необходимость снижать цены», — поясняет он BFM.ru.

По расчетам Дениса Колокольникова, сейчас средняя цена предложения квадратного метра эконом-класса на вторичном рынке в Москве — 4300 долларов. Притом, что реальные сделки проходят по ценам более низким. «С девелопером можно поторговаться, сейчас рынок покупателя, а не продавца. Я не знаю, насколько лояльно относится ПИК к предложению от клиентов снизить цену, но на это идут многие другие застройщики. Девелоперы хоть и снижают цены, не делают это себе в убыток. Инвестиционная стоимость квадратного метра в панельном доме на окраине Москвы может составлять 1,5 тысячи долларов. При курсе около 27 рублей за доллар, то есть по расчетам на то время, когда дом строился. Учитывая временной промежуток строительство дома (допустим, 3 года), доход девелопера будет более 30% годовых, даже если он продаст этот метр за 3 тысячи долларов», — говорит Колокольников. Он считает, что снижение цен застройщиками на 30% еще не предельное, и можно ожидать дальнейших скидок, если этого потребует спрос.

2 февраля в Министерстве регионального развития РФ состоялось заседание рабочей группы по оказанию государственной поддержки предприятиям и организациям строительной отрасли, промышленности строительных материалов и жилищно-коммунального хозяйства. На заседание были приглашены представители 14 компаний. Кроме ПИКа это были Интеко, СУ-155, ДСК-1, Главстрой и др.

В качестве государственной поддержки рассматривалась возможность предоставления застройщикам государственной гарантии по кредитам, субсидий на погашение процентных ставок по кредитам, реструктуризация долгов, участие в капитале акционерных обществ.

В тот же день Минрегионразвития утвердило норматив стоимости 1 кв. м жилья на первое полугодие 2009 года. Например, для Москвы цена, по которой органы исполнительной власти могут выкупать жилье у застройщиков для исполнения своих обязательств по федеральной целевой программе «Жилище» составила 73,8 тысяч рублей за метр (или чуть более 2 тысяч долларов по курсу на 3 февраля текущего года). Для Московской области — 42,95 тысяч рублей, Санкт-Петербурга — 44,3 тысячи рублей.

http://www.bfm.ru/news/2009/02/03/pik-s … rtiry.html

Что будет с жильем после кризиса

По материалам "Коммерсантъ" 
среда, 11 февраля 2009

В последние недели января московские риэлтеры заговорили о восстановлении спроса.

С лета объемы сделок ежемесячно снижались, а осенью, когда цены на жилье пошли вниз (с октября 2008 года оно подешевело на 7,1%), квартиры и вовсе перестали продаваться.

Февраль-март должны стать решающими для всех игроков, считает председатель совета директоров холдинга "Миэль" Григорий Куликов.

Он рассказал "Ъ", как его компания адаптируется к новым реалиям, и поделился опасениями, каким может стать рынок жилой недвижимости после кризиса

— Когда вы почувствовали, что с рынком недвижимости происходит что-то неладное?

— Первые катаклизмы на фондовых рынках произошли в начале января 2008 года. Это заставило многих инвесторов увести свои активы. Обычно такой тип игроков ориентирован в основном на новостройки, что и повлекло за собой пик продаж в этом сегменте с февраля по апрель. Хотя снижение цен началось только в октябре прошлого года, уже летом объем заключенных сделок в Москве был вдвое ниже, чем летом 2007 года. Традиционной в период роста для столичного рынка была цифра 6-8 тыс. сделок купли-продажи в месяц. Уже в сентябре по сравнению с августом сокращение продаж составило 21%, в октябре относительно сентября — минус 57%. Важно понимать, что именно в эти месяцы обычно наблюдается обратная тенденция: число сделок только увеличивается, а на декабрь приходится пик продаж. Первичный рынок Подмосковья отреагировал на кризис более сдержанно: осенью, если сравнивать с показателями 2007 года, сделок было заключено всего на 20% меньше. Но этому есть логичное объяснение: в Москве резко упало предложение в сегменте новостроек, и неудовлетворенный спрос переместился в область.

— В январе как риэлтеры, так и девелоперы заговорили о том, что спрос начинает восстанавливаться. Идет реальное увеличение сделок или просто звонков от потенциальных покупателей, прощупывающих почву?

— Реакцию людей на кризис мы уже наблюдали не раз. Вначале это были 1995-1996 годы, потом последствия 1998 года, некоторое снижение спроса в 2004 году и последующая стагнация рынка. Причины паники были различны — от громких публичных заявлений о том, сколько должно стоить жилье в том или ином городе, до локальных банковских сбоев. Из опыта могу сказать, в нервном состояние люди пребывают от трех до шести-семи месяцев. Это период психологической адаптации к новым реалиям. Если исходить из этой уже проверенной логики и отсчитать установленные месяцы от сентября, когда на фондовых рынках наступила катастрофа, получается, что спрос начнет восстанавливаться с февраля-марта. К тому же у достаточного количества людей сегодня деньги есть. С определенного момента снять свободную ячейку в солидных банках стало практически невозможно. Хорошо, деньги лежат, но как долго это может продолжаться? Три-четыре месяца? А здесь свистопляска с курсами и разговоры, что вскоре всему этому придет конец. Куда нести? У многих ответ один: на рынок недвижимости. Подтверждением тому как раз стала последняя неделя января, когда нам удавалось заключать по восемь-девять сделок в день в сегменте новостроек. Еще в ноябре-декабре в лучшем случае продавалось две-три квартиры в день. Что важно, рублевые цены мы не снижаем.

— Но как же повальный отказ банков предоставлять ипотечные кредиты? Ведь именно за счет ипотеки росло число сделок...

— Здесь ситуация действительно сложная. По сравнению с первым полугодием 2008 года во втором полугодии количество ипотечных кредитов на московском рынке сократилось на 56%. Что будет в 2009 году, остается только гадать. При этом в ряде регионов у некоторых застройщиков количество ипотечных сделок на первичном рынке доходило до 70-75%. В Москве этот показатель до кризиса колебался на уровне 30-50%. Чтобы поддержать продажи, компании ничего не остается, как предоставлять покупателям программы рассрочек, но эта бизнес-модель в условиях кризиса требует наличия серьезной собственной финансовой подушки. Длинные рассрочки — более полугода — формируют большой объем дебиторской задолженности, с которой в существующих условиях может произойти что угодно: человек потеряет работу или просто решит расторгнуть недоисполненный им договор. При этом рассрочка на шесть месяцев ничего толком не решает и заменой ипотеке быть не может.

— Многие эксперты пугают, что когда спрос восстановится, покупать будет нечего и цены опять пойдут вверх. Вы согласны с подобными прогнозами?

— Опасения не напрасны. По имеющейся у меня информации, в ряде регионов стоят или демонтированы 60-70% башенных кранов. Даже при нормальном финансировании, которое существовало все эти годы, мы привыкли, что объекты редко когда вводятся в эксплуатацию в установленные сроки. Теперь, когда у всех застройщиков проблемы с ликвидностью, ждать чуда, что все будет строиться и сдаваться вовремя, не стоит. Все, кто прошлой осенью имел возможность не начинать стройку, ее не начали. По данным Минрегионразвития, объемы строящегося сейчас в России жилья — 78 млн кв. м, но официальных оценок, сколько из них заморожено, пока не прозвучало. Также сокращение доли коммерческого жилья будет идти за счет активной политики федеральных властей по выкупу квартир по госпрограммам. С одной стороны, без этих средств многие, особенно региональные девелоперы, могут просто не выжить в кризис, с другой — рыночное предложение будет неминуемо сокращаться. По нашим пессимистичным оценкам, выйти на объем предложения 2007 года с учетом всех этих факторов мы сможем лишь в 2011 году. Для примера: в 2007 году в среднем ежемесячно на первичном рынке Москвы в наличии были предложения по 324 адресам, в 2008 году — по 304, в Московской области — по 449 и 472 соответственно. Если ипотека начнет восстанавливаться раньше этого срока, цены вновь могут пойти вверх.

— Ходят разговоры, что финансовые проблемы у застройщиков возродят на рынке столь распространенную в 1990-е схему бартера.

— Я думаю, что в нынешних условиях эта модель не примет массового характера. Строительная компания может работать по бартеру при условии, что она располагает собственными средствами, чтобы выплатить зарплату, оплатить энергоресурсы, стройматериалы и так далее. Но если денег нет, а сегодня в таких условиях оказалось большинство игроков, бартер невозможен, ведь он не приносит мгновенной ликвидности. Осознание того, что у тебя есть документы на 20 квартир в строящемся доме, не спасет. Хотя некоторые хитрые застройщики и пытаются воскресить эту схему.

— В конце прошлого года все заговорили о масштабных скидках на жилье, доходящих до 25-30%. Девелоперы в реальности готовы идти на такой дисконт?

— Этот период уже миновал, ситуация изменилась. В основном это были компании, работающие в сегменте бизнес-премиум-класса, к тому же такие скидки устанавливались только на объекты двух категорий. Первая — товарные остатки, когда в доме из 200 квартир остается десять неликвидных (это или первый этаж, или большая площадь, или плохой вид из окна). Компания уже зафиксировала прибыль по проекту, и ей не в минус побыстрее закрыть старую историю и перейти к новым домам. Вторая категория — объекты, на которые застройщики готовы давать такие скидки (дома, сроки ввода в эксплуатацию которых 2010 год и далее). Учитывая тенденцию снижения стоимости стройматериалов и рабочей силы, девелоперы рассчитывают построить сильно дешевле и поэтому готовы идти на большой дисконт, чтобы привлечь быстрые деньги. В остальных случаях скидки обычно не превышают 10-15% в рублевом исчислении. В привычном для Москвы долларовом исчислении, очевидно, ценовая коррекция куда более существенна. В сегменте элитного жилья компании и вовсе не спешат снижать цены: эти объекты всегда будут штучным товаром. Из общего объема предложения на рынке новостроек на элитные квартиры и квартиры премиум-класса по суммарной площади приходится всего 8%, на вторичном рынке цифра еще меньше — всего 3%. К тому же по таким объектам существует колоссальный запас по рентабельности. По нашим прогнозам на 2009 год, дисконт может составить 15%.

— Не менее чем цены на квартиры многих интересует, что происходит со стоимостью аренды жилья в Москве. Какого максимального снижения стоит ожидать здесь?

— Хотя уже с октября психоз на рынке был налицо, "Миэль-Аренда" выполнил квартальный план более чем на 90%. Причем этот план был утвержден еще в 2007 году. В ноябре средняя арендная ставка на типовую однокомнатную квартиру в панельном доме в спальном районе составляла $1060 в месяц, двухкомнатную — $1330, трехкомнатную — $1600. В январе 2008 года однокомнатные стали стоить — $823, двухкомнатные — $1009, трехкомнатные — $1213. Однако надо иметь в виду, что цены за аренду в большинстве своем по-прежнему номинированы рублях, и падение долларовой стоимости связано с ростом курса доллара. Прогнозировать, что дальше будет со ставками, пока сложно. Спрос на аренду квартир в столице, даже несмотря на кризис, продолжает расти, хотя и не такими темпами, как раньше. В январе 2009 года по сравнению с декабрем прошлого года спрос на аренду жилья вырос на 46,4%, в январе 2008 года этот показатель был выше — 64%.

— Чего вы ожидаете в 2009 году?

— Я считаю, что сейчас происходит некий момент истины и оздоровления как для компаний, так и для отдельных граждан. Но не может не радовать тот факт, что уже в конце января — начале февраля рынок начал показывать совершенно явные признаки оживления. Хотя цены снижаются, но люди продолжают продавать и покупать, и это самое главное. Пока нам стоит свыкнуться с мыслью, что в ближайшее время сделки будут происходить на нижних границах по всем ценовым категориям недвижимости. В долгосрочной перспективе все может кардинально поменяться: в России качественного жилья не хватает, что формирует большой отложенный спрос, и этот кризис только усугубит ситуацию.

http://money.ru.msn.com/market/article. … ageindex=1

Подмосковная "вторичка" подешевела на 10%

"Финам-лайт" 
четверг, 12 февраля 2009

В январе 2009 года средняя цена предложения квартир на вторичном рынке жилья Московской области зафиксирована на уровне 85,4 тыс. руб./кв. м (потери в рублях составили -6,1%).

Изменение цены в долларах, который за месяц значительно укрепил свои позиции, достигло -9,7%, цены снизились до 2957 $/кв. м., сообщает "Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ".

Количество квартир, выставленных на продажу в январе, вернулось к показателю, фиксируемому на рынке в начале осени прошлого года, объем предложения снизился на 16,7%. Объем предложения в денежном выражении и в общей площади сократились на 21,8% и -17,0% соответственно.

В дифференциации квартир по размеру максимальное снижение присуще многокомнатным квартирам (-6,7%), до этого сохранявших наибольшую стабильность. Снижение в остальных категориях фиксировалось на уровне -6%.

Самое активное снижение цен (-6,6%) отмечено на квартиры в панельных домах. Жилье в кирпичных и монолитных строениях сбавило -5,7% и -5,5% соответственно.

"Таким образом, если сравнивать рынок Подмосковья с городским, то можно говорить о некотором отставании в развитии ситуации. Если в Москве в последние недели цена предложения оставалась неизменной, то в области темпы снижения цен сохранялись на высоком уровне, - комментирует Генеральный директор "Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ" Владислав Луцков.

Максимальное падение присуще квартирам в панельных строениях в первом и втором поясе удаления от города. Несмотря на продолжившееся сокращение объема выставленных на продажу квартир, интерес к рынку возрастает как среди покупателей, которые все чаще звонят с целью приобретения квартиры, так и среди продавцов. Поэтому уже в следующем месяце возможно оживление рынка, а на фоне девальвации рубля дальнейшее снижение не превысит текущие показатели.

http://money.ru.msn.com/article.aspx?cp … d=14073695

В Москве вдвое сократилось строительство жилья

28 апреля 2010 года, 07:21

Объем строительства жилья в Москве в I квартале 2010 года обвалился на 52,9%, до 338,3 тысячи квадратных метров, свидетельствуют данные Росстата. Фото: GELIO/flickr.com

Объем строительства жилья в Москве в первом квартале 2010 года упал по сравнению с первым кварталом прошлого года на 52,9% до 338,3 тысячи кв. метров. Несмотря на то, что в целом по России сокращение объемов составило всего 8,3%, эксперты говорят о дефиците квадратных метров и скором взлете цен на них.

Согласно данным Росстата, в первом квартале 2010 года в России было введено в эксплуатацию 105,3 тысячи квартир общей площадью 9,6 млн кв. метров, что на 8,3% меньше показателя прошлого года.

При этом среди субъектов РФ наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Московской области, где было введено 9,1% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом (или 872,2 тысячи кв. метров), а также в Краснодарском крае — 9% (857,8 тысячи).

В списке антилидеров первое место занимает Камчатский край, где в первом квартале было построено всего 100 квадратных метров жилья, что на 99,1% меньше показателя годовой давности. Далее по темпам падения ввода жилья отличились Курганская область (-70,1%), Забайкальский край (-58,9%) и Курская область (-62,8%). Москва занимает четвертое место (-52,9%).

Самые высокие темпы роста жилья были зафиксированы в Ингушетии (в 5,8 раза — до 30,1 тысячи кв. метров), республике Алтай (в 5,2 раза — до 35,4 тысячи «квадратов») и Брянской области (в 2,9 раза — до 95,5 тысячи).

Аналитики рынка недвижимости отмечают, что значительного увеличения объемов строительства в текущем году ждать не стоит. При этом они называют еще один негативный аспект: в текущем году с большой долей вероятности проявится отложенный спрос, что при дефиците жилья приведет к неизбежному росту цен на квадратные метры. Как ранее сообщал BFM.ru, в прошлом году около 80% потенциальных покупателей-москвичей отказались от квартирных сделок. Такая ситуация привела к тому, что осенью 2009 года и в начале 2010 на рынке недвижимости Москвы была реализована только часть отложенного спроса. Это, по мнению экспертов, приведет к значительному росту сделок на рынке столичной недвижимости в ближайшие 2–3 года. Причем уже в этом году стоит ждать роста количества сделок на рынке городской недвижимости как минимум на 25–30%.

Уже сейчас можно говорить об оживлении спроса, нехватке готового жилья и предстоящем росте цен на сданные объекты, считает директор департамента маркетинговых коммуникаций Rodex Group Игорь Заугольников. Напомним, по оценкам консалтинговой компании Knight Frank, в прошлом году цены на недвижимость упали на 9,1%. На этот год эксперты прогнозируют рост цен на недвижимость на 12–18% по Москве.

«Снижение темпов строительства будет еще сильнее заметно в 2011–2012 годах, — говорит эксперт Rodex Group. — На докризисный уровень ввода жилья можно будет выйти не ранее 2013 года при условии того, что макро- и микроэкономические показатели будут сохранять положительный темп роста. Для резкого роста ввода жилья в ближайшие три года государству необходимо предпринять экстраординарные шаги. По сути, необходима реанимация целой отрасли».

Руководитель проекта Недвижимость@Mail.Ru Георгий Агафонов в интервью BFM.ru также упомянул, что дефицит новостроек среднего ценового сегмента уже имеется, и он может быть компенсирован только активными действиями государства по реализации комплексного освоения территорий России. «Спрос на рынке недвижимости напрямую зависит от доступности ипотеки среднему классу. В данный момент все усилия АИЖК сконцентрированы на поддержке спроса на новостройки, но доступных среднему классу новых домов в Москве и в целом по России очень мало. Поэтому вся активность на рынке переместилась в альтернативные сделки, такие как обмен жилья с целью получения средств для улучшения жилищных условий», — говорит он.

В то же время маркетолог компании «Пересвет-Инвест» Ольга Маркова полагает, что в связи с ростом количества предложений эконом-класса на рынке первичного жилья Московского региона и появлением микрорайонов, срок строительства которых значительно ниже бизнес- и элит-класса (1–1,5 года), можно предполагать, что значимого дефицита на рынке новостроек не будет.

Однако такая ситуация может привести к неожиданному эффекту — дефициту предложения на рынке жилья бизнес-класса. «Поэтому не исключено, в скором времени ситуация на рынке диаметрально поменяется. Если до кризиса в Москве наблюдалось доминирование предложений бизнес-класса, а немногочисленные квартиры эконом-класса пользовались повышенным спросом, то за два-три кризисных года рынок насытится панелью и упрощенным монолитом и в дефиците будут комфортные и более дорогостоящие жилые комплексы с подземными парковками и прочими атрибутами высокого класса. Поэтому и цена подобных предложений возрастет, как и спрос на них», — заключает эксперт.

http://www.bfm.ru/articles/2010/04/28/v … hilja.html