Земля в Подмосковье подешевеет на 70%

MSN - Россия - 5.12.08

Как пишет РБКDaily, по оценкам экспертов, скидки на землю в Подмосковье достигнут 70%, но даже такое падение цены не привлечет инвесторов. Сейчас уровень продаж земли в Московской области почти нулевой.

Журналисты опросили  игроков рынка, которые считают, что сейчас продавцы земли хотят как можно скорее продать земли, чтобы хоть как-то вернуть средства и привлечь необходимые инвестиции в замороженные проекты. Более того,сейчас в  Подмосковье выставлены на продажу те участки, которые специально резервировались под самые масштабные проекты.

Кроме того цена на землю изначально была завышена, когда сельскохозяйственные земли выводились из оборота. Наиболее сильно цена упала на на юго-востоке Московской области, на западном направлении, где находятся элитные и престижные районы рядом сРублевским и Новорижским шоссе, зафиксированы скидки в размере до 40-50%. Более того, эксперты отмечают, что цены упадут в этом секторе  рынка недвижимости еще больше, так как пустая земля не приносит приболи. Но после кризиса цены скорее всего опять начынут расти и вернутся на прежний уровень.

http://news.ru.msn.com/local/article.as … d=11617394

Подмосковную землю больше не покупают

Из-за того что девелоперы замораживают загородные проекты, покупателей на землю почти не осталось, и цены на нее рухнули

Бэла Ляув
Ведомости

25.12.2008, №245 (2267)

Красивая земля«дает скидки до 70% с рассрочкой платежей на участки от 10 соток, указано на сайте компании. Участок под индивидуальное жилищное строительство по Симферопольскому шоссе в 45 км от МКАД в отделе продаж предложили за $2000-4000 за сотку. Раньше эти участки не продавались ниже $8000 за сотку, уточнил сотрудник компании. «У нас много земель, а по такой цене уже не покупают», — объяснил он. Ранее сотрудник «Красивой земли» объяснял распродажу земель высокими долгами. Представитель компании говорит, что ситуация с долгами некритична, но в кризис «выгоднее продать землю, чем держать в активе».

RDI Group по некоторым участкам снизила цены вдвое, сообщили в отделе продаж. Участок в Наро-Фоминском районе в 20 км от МКАД в границах коттеджного поселка со всеми коммуникациями предложили по $10 000 за сотку. Летом цена достигала $20 000, уточнил представитель компании.

«Промсвязьнедвижимость» предлагает лесные участки в 20-25 км от МКАД по Ленинградскому шоссе по $1800-3000 за сотку. Это в 2-3 раза ниже текущих цен рынка, уверяет сотрудник отдела продаж. Компания специализируется на крупных проектах и избавляется от мелких участков, объяснил он.

В отделе продаж компании «Гектар» предложили, например, участок по Новорижскому шоссе в 50 км от МКАД (с/х назначения) по $1800 за сотку, в офисе можно получить дополнительные скидки. По словам сотрудника компании, она снизила цены на землю вслед за рынком примерно на 30%.

С земельного оптового рынка ушло около 80% покупателей, в основном спекулянты. Спрос на землю крайне низок, говорит гендиректор консалтинговой компании «Земер» Илья Терентьев. По его словам, ликвидные участки продаются дешевле максимум на 20%, а на неликвидные скидки достигают 70%.

«Девелоперы остановили на время кризиса развитие новых проектов, поэтому вне зависимости от шоссе и удаления активность на рынке купли-продажи земли сейчас нулевая», — комментирует Павел Трейвас, директор департамента реализации Villagio Estate. Он приводит пример: землеотвод на 10 га на опушке леса в районе 50-го км Новорижского шоссе, подходящий для поселка бизнес-класса, полгода назад его компании предлагали по $5000 за сотку; сейчас его выставляют за $3000 за сотку, но покупателей нет.

Есть ощущение, что цены весной снизятся еще вдвое, говорит один из участников рынка: «Строительный рынок в стагнации, все ждут, что рухнут цены на квартиры, а за ними и на землю. Пока нельзя просчитать экономику, вкладываться в землю бессмысленно». Начальник отдела развития холдинга «МДК-групп» Алексей Тонконогов надеется, что земля вряд ли подешевеет больше чем на 50%: «С 2004 г. ее стоимость жестко привязана к цене квадратного метра в столице, а она сейчас снизилась на 30-40%».

http://www.vedomosti.ru/newspaper/artic … /25/175386

Земля от лучших производителей

Василий Трофимов, «Яковлев и партнеры»
8 февраля 2009 года, 13:42

Какими бы обширными ни были просторы России, в ней всегда возникал и будет возникать дефицит земли. Правда, не по всей территории, а в первую очередь в Москве. Естественно, клочок земли в столице, пусть и арендованный,— лакомый кусочек. Однако его надо получить, сохранить за собой право аренды и, что немаловажно, разбираться в системе ценообразования.

Для начала отметим, что Земельный кодекс РФ выделяет два вида договоров аренды: до пяти лет и свыше пяти лет. Законодательство г. Москвы достаточно подробно регламентирует вопросы сроков, на которые заключаются договоры аренды земельных участков в Москве.
Так, земельные участки для размещения строений и сооружений, не являющихся объектами капитального строительства, передаются исключительно в аренду на срок не более пяти лет, земельные участки в границах земель общего пользования могут передаваться в аренду на срок не более одного года.

Договор аренды земельного участка, занятого объектом капитального строительства, заключается на срок от 25 до 49 лет. Меньший срок договора аренды земельного участка может быть установлен исключительно по соглашению сторон. Однако на практике договоры сроком на 25 лет и выше заключаются редко, особенно когда речь идет о земельных участках, на которых расположены промышленные и производственные комплексы, а также иные значимые для города объекты. Связано это прежде всего с нежеланием властей Москвы обременять такие участки арендой на длительный срок и терять возможность развивать данные территории, своевременно использовать их при необходимости для нужд города. Такие договоры заключаются, как правило, на срок до пяти лет.

Порядок ценообразования

На сегодняшний день в Москве существуют две системы расчета арендной платы: нормативная и кадастровая. Нормативная система расчета арендной платы действует для договоров, заключенных до 1 июля 2006 года. Порядок ее расчета утвержден Распоряжением мэра от 25.09.1998 г. № 980-РМ «Об арендной плате за землю в городе Москве», ставки арендной платы определяются в соответствии с распоряжением мэра от 02.04.1999 г. № 285-РМ «Об изменении ставок арендной платы за землю с 1 января 1999 г.».

Нормативная система расчета арендной платы основана на разделении территории Москвы на территориально-экономические зоны и подзоны повышенной ценности, а также на выделении категорий арендаторов и видов целевого использования земель. Размер арендной платы за землю определяется, исходя из площади земельного участка и базовой ставки, дифференцируемой по видам деятельности арендаторов и территориально-экономическим зонам. Стоимость рассчитывается путем умножения площади земельного участка на базовую ставку, установленную для соответствующей категории арендаторов и вида целевого использования земли, и коэффициент территориальной дифференциации для территориально-экономической зоны или подзоны повышенной ценности.

Кадастровая система расчета арендной платы применяется для договоров, заключенных с 1 июля 2006 года, а также для ранее заключенных договоров, которые перезаключаются на новый срок или в которые вносятся существенные изменения (меняется вид целевого — функционального и разрешенного — использования земельного участка, особые условия договора аренды и т. д.). По таким договорам арендная плата за земельный участок рассчитывается по новой системе — в процентах от кадастровой стоимости земли. Новый порядок расчета арендной платы утвержден постановлением правительства Москвы от 25.04.2006 г. № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве».

Права аренды в залог

Ни для кого не секрет, что в условиях развивающегося мирового финансового кризиса банки и иные кредитные организации вынуждены идти на ужесточение правил и требований к заемщику денежных средств (кредиту). Как правило, основное требование к заемщику — это обеспечение кредита ликвидными активами. Поэтому для большинства предприятий, нуждающихся в открытии кредитных линий для финансирования текущей деятельности и дальнейшей реализации начатых инвестиционных проектов, располагающих арендными правами на земельные участки в Москве, вопросы залога таких прав являются на сегодня наиболее актуальными.

В соответствии с законом «О землепользовании в городе Москве» арендатор земельного участка имеет право отдать арендные права земельного участка в залог. Для залога прав аренды земельного участка в первую очередь необходимо произвести оценку его стоимости независимым оценщиком, поскольку при сделках с государственным имуществом проведение оценки обязательно (ФЗ от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Затем копию заключения оценщика вместе с обращением и необходимым пакетом документов следует направить в Департамент земельных ресурсов города Москвы для получения соответствующего согласования. Такой порядок утвержден постановлением правительства г. Москвы от 25.03.2008 г. №203-ПП «О совершенствовании работы Департамента земельных ресурсов города Москвы в "режиме одного окна"».

При этом важно учитывать ряд особенностей и требований, установленных законодательством по данному вопросу. Согласно Земельному кодексу РФ, арендатор земельного участка со сроком аренды более пяти лет имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права аренды в залог без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В соответствии с законом «О землепользовании в городе Москве» по договорам аренды земельных участков, заключенным с органами исполнительной власти города Москвы до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, передача арендаторами своих прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам (в том числе передача арендных прав в залог) допускается при наличии согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом в большинстве договоров аренды земельных участков в Москве (в том числе со сроком более пяти лет) предусмотрено положение, что при вторичных сделках с земельными участками, включая залог, обязательно получение согласия Департамента земельных ресурсов г. Москвы.

Суровая реальность

На практике у арендаторов зачастую возникают сложности при решении вопроса о необходимости получения согласия арендодателя на залог прав аренды ввиду сложности и неоднозначности законодательства по данному вопросу. В целях устранения рисков возникновения судебных споров в связи с передачей прав аренды в залог, а также рисков расторжения договора аренды земельного участка или возникновения сложностей с внесением изменений и дополнений в такой договор или перезаключением его на новый срок, рекомендуем в каждом конкретном случае более внимательно изучать положения действующего законодательства по данному вопросу и условия договора аренды.

Так, в пункте 17 постановления пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что «в случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением пункта 9 статьи 22 ЗК РФ (статья 422 ГК РФ)».

Также необходимо учитывать разъяснения президиума ВАС РФ (пункт 5 информационного письма президиума ВАС РФ от 28.01.2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»), согласно которым собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя с его уведомлением в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса. Президиум ВАС РФ указал, что «установленное в пункте 1.1 статьи 62 "Закона об ипотеке" условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения».

В заключение также стоит отметить, что права аренды на часть земельного участка не закладываются — закладываются права аренды на земельный участок целиком. Такие требования установлены ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

http://www.bfm.ru/news/2009/02/08/zemlj … telej.html

«Рынок земли замер»

Надежда Грошева, газета Business & FM

1 февраля 2009 года, 18:56

Константин Гензель

После того как мировой финансовый кризис стал ощущаться на территории Российской Федерации, отечественный рынок недвижимости опустел. Нет покупателей, нет продавцов, строительство большинства объектов остановлено. Для того чтобы понять, что происходит на российском рынке земли, редакция Business & FM обратилась к эксперту по вопросам земельного права, адвокату Константину Гензелю. Он рассказал о текущих проблемах земельного рынка, специфике ценообразования и о правовых аспектах торговли землей.

— Какая тенденция существует на данный момент на земельном рынке?

— В настоящее время проблема на рынке недвижимости, как в целом, так и в частности с землей, заключается в первую очередь в том, что рынок замер. Произошло это по двум основным причинам. Во-первых, это связано с тем, что сейчас январь, а как показывает практика, ежегодно, начиная с середины декабря и до середины февраля, активность на данном рынке опускается до нуля из-за длительных каникул. А во-вторых, и это самое главное, рынок приостановился из-за мирового финансового кризиса. Если говорить о Московском регионе, цены на землю здесь упали достаточно сильно. Падение цен доходит до 30% на земли сельскохозяйственного назначения и до 45% — на земли поселений. В некоторых регионах цены упали еще больше. Естественно, за такие деньги собственники земли продавать ее не хотят. Есть надежда, что рано или поздно рынок оживится, и цены на землю вырастут. В свою очередь, покупатели ждут, что цены будут еще падать. Поэтому образовалось такое «недвижение» рынка земли.

— В чем с правовой точки зрения принципиальная разница между сделками с недвижимостью — зданиями и сооружениями и сделками с землей?

— Если продается только земля, то заключается договор купли-продажи, соответственно, только земли.

При продаже здания или сооружения, в соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса РФ, к приобретателю здания или сооружения переходят права на земельный участок. Таким образом договор купли-продажи охватывает два объекта недвижимости: здание или сооружение, и обязательно в этом договоре отражаются земельные правоотношения. Либо участок под зданием или сооружением также переходит в собственность покупателя, либо оговаривается необходимость заключения новым собственником здания или сооружения договора аренды земли, на которой находится здание или сооружение. Эти два объекта недвижимости — земля и строение или сооружение, находящиеся на земле, при купле-продаже неразрывны. Это обязательное условие заключения договора купли-продажи здания или сооружения.

— Какие сложности возникают при проведении сделок с землей с точки зрения законодательства?

— По российскому законодательству земля подразделяется на несколько категорий. Основная масса земли — это земля категории сельскохозяйственного назначения. Она продается при определенных условиях. Другие категории земель — это земли поселений, земли промышленности и др., они продаются без каких-либо условий.

Существуют еще земли, которые в соответствии с Земельным кодексом РФ изъяты из оборота либо ограничены в обороте. Из оборота изымаются лесные земли, земли под водными объектами, приграничные земли, земли, на которых расположены объекты Министерства обороны, силовых ведомств и ряд других земель. Также существуют земли, которые зарезервированы государством для строительства каких-либо объектов: дорог, зданий, сооружений, предприятий. Все эти земли не могут являться предметом купли-продажи.

При продаже земель сельскохозяйственного назначения, как по Федеральному закону, так и по закону Московской области и ряда других субъектов Федерации преимущественное право на приобретение таких земель имеет правительство субъекта Федерации. Если, например, эти земли находятся в черте Московской области, значит, правительство Московской области имеет преимущественное право на покупку таких земель. Если правительство Московской области официально письменно отказывается от приобретения этих земель, тогда собственник может по своему усмотрению распорядиться этой землей, но по цене не ниже той, по которой она была предложена субъекту Федерации.

— Каким образом происходит ценообразование?

— В данном случае на усмотрение собственника. Расценок никаких не существует, существует только логика и примерная стоимость этой земли на рынке. Определить среднюю рыночную цену в Московской области сложно — в разных районах области она может отличаться в несколько раз. На цену влияет и удаленность от Москвы, и наличие коммуникаций на земельном участке, и наличие дорог — есть масса нюансов, из которых складывается рыночная цена. Принцип ценообразования такой же, как и на рынке недвижимости. Например, квартира в спальном районе в панельном доме, который был построен лет пятнадцать назад, будет стоить дешевле, чем аналогичная в том же спальном районе, но в построенном год назад монолитном доме, где новые трубы, лифты и т. д. В случае с землей смотрят на другие факторы. Скажем, если сравнивать земельные участки в Подольском и в Талдомском районах, то цены на землю в этих районах будут разными. Во-первых, абсолютно разная удаленность от Москвы — Подольский район ближе к Москве, чем Талдомский. Во-вторых, инфраструктура в Подольском районе лучше, чем в Талдомском. Дороги к Подольскому району лучше, и их больше. В город Талдом ведет единственная дорога — Дмитровское шоссе, которое к тому же узкое и постоянно загруженное. Помимо этого рассматривают наличие на земельном участке газа, электричества, связи. Из таких мелочей и складывается цена участков земли.

— Нуждается ли земельное законодательство в изменениях?

— Здесь даже не в законодательстве вопрос, вопрос больше в исполнении законодательства. Об этом все время говорят, и говорят очень много. Чтобы выйти на сделку с землей по любому участку, приходится собирать массу документов. В первую очередь, что касается земли, кадастровый паспорт земельного участка. Если есть здания и сооружения, значит, необходимо получить технический паспорт на эти здания и сооружения. Сбор этих документов занимает много времени и отнимает очень много сил. В некоторых районах Московской области физические лица занимают очереди и сутками простаивают в них, чтобы попасть в земельный комитет, в кадастровую палату, чтобы получить паспорт земельного участка (раньше это был кадастровый план). С такими же сложностями связано получение технического паспорта здания или сооружения в БТИ.

Дополнительные трудности возникают, если земельный участок не стоит на кадастровом учете. А таких земель в собственности физических лиц до настоящего времени много. Эта проблема возникла по причине того, что в садоводческих товариществах и дачных кооперативах люди в 90-х годах оформляли право собственности на землю, и им выдавали свидетельства старого образца, так называемые «голубые свидетельства». Те старые свидетельства 1990-х годов имеют правовую силу наравне со свидетельствами, которые выдают сегодня в Управлении федеральной регистрационной службы. Но тогда, в 1990-х годах, просто выдавали свидетельства, в которые сотрудники земельных комитетов вписывали площадь, фактически занимаемую гражданином. Если были какие-то споры, значит, граждане судились, но в любом случае свидетельства выдавали по фактически занимаемой площади. Что важно — участки на кадастровый учет не ставились. Сейчас, для того чтобы переоформить право либо получить новое свидетельство на этот земельный участок, его необходимо поставить на кадастровый учет. Такая ситуация может возникнуть при вступлении в права наследования, при дарении, купле-продаже, то есть при всевозможных сделках по отчуждению. Для этого нужно вызвать сотрудников земельного комитета, чтобы они произвели обмер земельного участка, составили план. Паспорт на землю можно получить недорого, но выезд землеустроителей на место — это довольно дорогая процедура. Сам процесс получения паспорта на землю, если участок не стоит на кадастровом учете, в среднем занимает от двух до четырех месяцев.

После того как будут собраны все необходимые документы, нужно попасть в Управление федеральной регистрационной службы, подать документы и там уже оформить или переоформить право собственности, получить новое свидетельство. Это тоже требует много времени. Люди занимают очереди с трех-четырех часов утра, затем простаивают очередь, чтобы попасть в отделение Управления федеральной регистрационной службы. Сотрудники управления пытаются регулировать очередь, но все равно это не уменьшает поток людей.

Конечно, желательно было бы, и об этом идут разговоры, ввести систему «одного окна», когда подается заявление, оплачивается пошлина, заключается договор, затем в назначенное время приезжает землеустроитель, через две недели землевладелец получает кадастровый план, еще через две недели все документы подаются в Управление федеральной регистрационной службы. Желательно, законодательно облегчить процедуру переоформления прав, заключения договоров, сделок по отчуждению и приобретению земельных участков.

— Заключаются ли сейчас сделки с землей с использованием ипотеки?

— Насколько мне известно, основная масса этих сделок заморожена. Банки притормозили выдачу кредитов под сделки с недвижимостью и, в частности, под сделки с землей. Это связано с международным экономическим кризисом. В тех банках, в которых продолжают выдавать кредиты, процентные ставки по ним сильно поднялись.

http://bfm.ru/news/2009/02/01/rynok-zemli-zamer.html

Новое падение цен на земельные участки

7 мая 2009, 16:12
Текст: Павел Огородников
Фото: ИТАР-ТАСС

Земельный рынок Подмосковья составляет сегодня около 4,5 млн га. Под индивидуальной застройкой находится не более 15%. Этот земельный фонд в большей или меньшей степени контролируется 20-тью крупными лендлордами. Эксперты рынка утверждают, что время диктата цен закончилось - идет неуправляемый обвал.

В последние 5-6 лет основной тенденцией рынка Подмосковья был рост цен, чему способствовали ограниченность, дороговизна и недоступность предложений по квартирам в Москве. За эти года на наиболее престижных направлениях и в удалении не более 50 км от МКАД стоимость участков под дачное и коттеджное строительство выросла в 30-40 раз – с 80 долларов до 35 тыс. долларов.

«С начала 2009 года цены в зависимости от направления упали еще на 30-40%. Дефицит сменился ростом предложения и сокращением спроса»
Сегодня, согласно анализу данных риелторских компаний Подмосковья, стоимость земельных участков на вторичном рынке снизилась в 1,5-2 раза по сравнению с летом прошлого года. При этом сделок практически не происходит, утверждают эксперты.

По данным земельного портала Zemer.ru, в настоящее время средняя стоимость сотки в Подмосковье составляет 231 тыс. 425 рублей, в долларах - около 7 тысяч.

С начала 2009 года цены в зависимости от направления упали еще на 30-40%. Дефицит сменился ростом предложения и сокращением спроса, говорит аналитик компании GVA Sawyer Виана Хуссаини.

По итогам первого полугодия прошлого года, средний рост цен на земельные участки составил 15–20%. Согласно оценкам портала Zemer.ru, рынок поселков без подряда до 2008 года развивался медленно и возник определенный дефицит. Началось массовое освоение пустущих земель Подмосковья, и ко времени начала кризиса таких поселков насчитывалось около 100. Объем рынка подобных предложений оценивался в начале года в 1,5 млрд долларов, сегодня - на 40% меньше.

Эксперты, опрошенные газетой ВЗГЛЯД, говорят, что сейчас спрос сосредоточен на небольших участках по 10-20 соток под индивидуальное жилое строительство в радиусе 40-60 км от МКАД. «Сегодня покупатели ищут дешевые участки для строительства недорогих домов, а это в свою очередь подталкивает лендлордов быстрее продавать земли без подряда с огромным дисконтом, который иногда доходит до 70% стоимости, - заявил ВЗГЛЯДу аналитик компании «Р.Т.М» Ольга Богучарова. – Большим спросом этой весной стали пользоваться земельные участки по 10-15 соток по «хорошим» направлениям на удалении не более 50 км от Москвы. На втором месте - бюджетные варианты по 6-8 соток удаленностью от 50 км от МКАД».

«Хорошие» - это запад и северо-запад, Новорижское, Рублевское, Минское шоссе. На юге спросом пользуется Киевское и Калужское направления. На севере – Дмитровское. Абсолютный аутсайдер – восток - Щелковское и Егорьевское шоссе.

Другой новый тренд – при явном предпочтении «престижных» районов продаж там намного меньше, чем в «бюджетных». Больше всего предложений остается по Новорижскому направлению - 21% от общего количества, Ярославскому - 9%, Дмитровскому - 8%, сообщают «Индикаторы рынка недвижимости».

Оценщики группы «Конти» считают, что цены на земельные участки в Подмосковье уже упали до 50% по сравнению с летом прошлого года и упадут еще на 10-15% к началу осени. Трендами этого сезона стал демпинг, рост предложений, низкий спрос и обмен земли и домов на квартиры в столице.

Аналогичны тенденции и в других регионах России. В большинстве из них цены упали по всему рынку - начиная от дорогих коттеджей до дачных участков. Однако, в первую очередь, это касается высшего ценового сегмента. Разрыв между стоимостью дорогой недвижимостью и эконом-классом сегодня быстро сокращается. Стоит иметь в виду, что, в отличие от Подмосковья, в большинстве других регионов удаленность дачи или загородного дома от города не имеет первостепенного значения. Важнее оказывается не расстояние, а качество и наличие инфраструктуры – дорог, магазинов, школы, медцентра и т.д. Существенно влияет на стоимость земли или земли с домом наличие коммуникаций.

Согласно статистике портала Domdot.ru, минимальная цена продажи одной сотки дачного участка на отдалении в 15-35 км от города выглядит следующим образом:

Санкт-Петербург – 6210 долларов за сотку,
Краснодар – 6200,
Владивосток – 5800,
Тюмень – 2400,
Рязань – 1600,
Нижний Новгород – 4700,
Тула – 1100,
Екатеринбург – 2000,
Белгород – 800.

Впрочем, даже существенный дисконт не смог пока реанимировать рынок продаж. Затишье с продажами земельных участков эксперты наблюдают, на пример,на Черноморском побережье, которое еще год-полтора назад пользовалось повышенным спросом. Это не замедлило сказаться на ценах, которые уже снизились в среднем на 15-20%. В Сочи падение стоимости земли достигает 40%. Причем, в престижных районах столицы будущих олимпийских игр цена сотки земли достигала прошлым летом 500 тыс. долларов. В краснодарской компании MACON утверждают, что даже такое существенное снижение цен не привело к росту продаж.

Наибольшее снижение на земельные участки с домами по отношению к сентябрю 2008 года отмечено в Сочи - на 20-25% в среднем по рынку, а в отдельных сегментах - до 40%. Средняя стоимость участка площадью 15 соток в городе сейчас составляет около 850 тыс. рублей. Второй среди самых дорогих городов по ценам на землю - Геленджик. Здесь снижение составило 15%, а средняя цена сотки - 740 тыс. рублей. Далее расположился Туапсинский район - 560 тысяч и минус 12% по отношению к сентябрю, Анапский район - 490 тыс. рублей и минус 11%, Ейский район - 290 тысяч и минус 5%.

«Покупатели не готовы покупать по сегодняшним ценам, а продавцы не спешат предлагать более выгодные условия, особенно по наиболее ликвидным участкам, - сказал ВЗГЛЯДу гендиректор агентства недвижимости «Арсенал-Юг» Еленеа Толубеева. - В ближайшие полгода ситуация на рынке земельных участков Черноморского побережья кардинально не изменится. По большинству остальных участков, не подверженных вниманию потребителей, цены продолжат падать, пока не достигнут оправданного уровня. А это еще минус 10-20% в зависимости от города».

http://realty.vz.ru/article/2009/5/7/693.html

В поиске хорошей земли: проверяем и покупаем

23.12.2009 Без земли дом не построишь. Нужен хотя бы клочок. А еще лучше – просторный участок. Несмотря на то что в нашей стране земли хоть отбавляй, не так просто выбрать подходящую для возведения дома, оформить на нее все необходимые документы и начать строительство. Участок, на который имеет виды покупатель, может скрывать множество тайных камней…

Земля и законы

Впервые положение о том, что земля является объектом недвижимого имущества, было юридически закреплено в ст.4 Основ гражданского законодательства СССР и Союзных республик от 31 мая 1991 года. А принятая через два года Конституция РФ уже четко определяла, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

С 28 апреля 2001 года вступила в силу глава 17 Гражданского кодекса РФ о праве собственности и других вещных правах на землю. В том же году вступил в действие Земельный кодекс РФ, в котором толковалось, какие отношения регламентируются нормами Земельного кодекса, а какие – Гражданским кодексом РФ.

Но за эти годы многое в земельных отношениях поменялось. Если в 90-х земли сельскохозяйственного и промышленного назначения переводились под индивидуально-жилищное строительство (ИЖС) росписью главы администрации района, то с приходом нового века с такой практикой было покончено. Мало того, разрешение построить дом, к примеру, на земле лесного фонда, можно теперь получить разве что у премьер-министра России.

Не только земля лесного фонда находится под строжайшей охраной. Сегодня около трети подмосковных земель числятся в разряде исторических, археологических, культурных или ландшафтных памятников. А еще десятки тысяч гектаров считаются плодородными пашнями, заповедниками, биосферными заказниками, что категорически не позволяет рассматривать их как основу для жилой застройки. Так что земли много, но нужно выбрать ту, которая годится именно под жилую застройку.

Самая ценная земля – та, на которую есть свидетельство о праве собственности, и она отведена в разряд ИЖС. На таком участке разрешено возводить дома и коттеджи, а также регистрироваться на постоянное место жительство. Но упаси Бог позариться на землю другой категории. Впоследствии это может обернуться большими сложностями и проблемами, а порой и потерей огромных средств.

Земли жилые и нежилые

Согласно Земельному кодексу, по своему целевому назначению российские земли разделены на несколько категорий: поселения, земли сельскохозяйственного назначения, промышленности, энергетики, транспорта, лесного или водного фонда и даже так называемые «земли запаса». Говоря о размерах разных категорий, стоит сказать, что в Подмосковье под сельхозугодья отведено 67%, на земли поселений в конце прошлого года приходилось 29%, а на промышленные – лишь 4%. Но с каждым годом количество сельхозугодий становится все меньше, зато прибывает земель под ИЖС, что не может не радовать потенциальных покупателей.

При этом для каждой из категорий устанавливается вид разрешенного использования: например, под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), под коттеджное строительство, под садово-огородническое или фермерское хозяйство, под административно-производственные цели.

Допустим, если участок выделен под садово-огородническое хозяйство, на нем можно выращивать овощи, сажать фруктовые деревья, строить подсобные помещения и даже небольшой дом. Но он будет пригоден только для сезонного проживания. А вот возвести загородный особняк и прописаться в нем гражданин вправе лишь в том случае, если участок предназначен под ИЖС. Правда, и строение придется оформить и зарегистрировать по всем правилам – как жилое помещение, предназначенное для постоянного проживания.

Если коттеджный поселок подпадает под категорию «земли поселений» с индивидуальной жилой застройкой каждого участка, то все остальные домовладельцы и хозяева соседних нежилых строений обязаны придерживаться санитарных норм. В чем они выражаются? Прежде всего, в максимально допустимых расстояниях между производственными и жилыми объектами. Например, построить молокоферму меньше чем за полкилометра от частных владений никто не разрешит. Но и владельцу частной собственности санэпидемвласти никогда не позволят возвести дом ближе чем за 500 метров от свинарника.

Но риск увидеть стадо коров прямо под окнами увеличивается, если жилой дом построен на землях сельхозугодий. Дело в том, уточняет Тимур Сайфутдинов, директор департамента загородной недвижимости компании Blackwood, что в санитарных правилах и нормах (СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03) в санитарно-защитной зоне промышленных объектов (в том числе и объектов агропромышленного комплекса) нельзя размещать «территории садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков». А в соответствии с Земельным кодексом разрешенный вид использования «Дачные и садоводческие товарищества» отнесен к землям сельхозназначения.

Так что принадлежность земли к той или иной категории влияет на возможность использования участков. Промышленные земли предназначены только для размещения фабрик, заводов, складов и других производств. Зато, если предприимчивый бизнесмен-производственник решит втайне воспользоваться пашней, самоуправство может обернуться либо разорительными санкциями, либо изъятием участка. Остается добавить, что всего в Земельном кодексе представлено почти три десятка разных категорий. Использовать под ИЖС можно только несколько из них.

Поэтому, если кто-то обратится в местные административные органы с просьбой о разрешении на строительство дома и при этом объект не будет соответствовать виду разрешенного использования земли, то такое разрешение могут и не дать. Да и за самострой последует наказание. В Гражданском кодексе имеется статья (п. 2 ст. 222), в которой говорится, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Правда, теперь, по словам Александра Богданова, начальника юридического отдела компании «Велес Капитал Девелопмент», в Федеральный закон, в статью «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в части, где ограничивается право граждан на регистрацию в пригодном для постоянного проживания жилом строении, но расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов, внесены существенные изменения.

По запросу граждан субъекты РФ должны определить порядок признания жилых строений на садовых земельных участках пригодными для постоянного проживания, а органы местного самоуправления – утвердить, как это предусмотрено в статье 32 Градостроительного кодекса, правила землепользования и застройки. До принятия соответствующих нормативных актов признание жилых строений пригодными для постоянного проживания может осуществляться судами общей юрисдикции. На них можно возводить дома, особняки и даже виллы, где и разрешено прописаться.

Если в планах постоянная регистрация по новому месту жительства не стоит, можно купить участок на землях сельхозназначения, которые можно использовать под дачное строительство. Наконец, подойдут и земли сельхозназначения для ведения личного подсобного хозяйства, цены на которое могут быть в разы ниже, чем на участки, годящиеся для проживания.

Тем не менее любому покупателю, решившему обзавестись собственным участком под строительство дома, необходимо побывать либо в Земельном комитете, либо в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), где можно получить все данные об участках и видах их разрешенного использования.

Юристы подсказывают, что не стоит зариться на земли, которые не значатся ни под категорией ИЖС, ни в разряде «земля сельскохозяйственного назначения». Не стоит также верить девелоперам и продавцам, которые предлагают заключить так называемый предварительный договор и к моменту оформления прав на землю перевести ее в нужную для проживания категорию. Практика показывает, что даже самые расторопные и ответственные продавцы не смогут этого сделать.

Перевод земли из одной категории в другую может занять не менее 4-6 месяцев, а зачастую гораздо больше. В любом случае начинать переговоры о покупке нужно всегда с вопросов: оформлена ли земля под ИЖС, а если нет, то в какой стадии находится оформление документов.

Ежели кто-то рассчитывает на свои собственные силы и намеревается самостоятельно перевести землю из одной категории в другую, то стоит знать, что это отнимет много времени, сил и средств. Так, еще пару лет назад за перевод гектара из одной категории в другую неподалеку от МКАД брали от $50 тыс. При этом неискушенный горожанин и сам с трудом представляет: как земля, принадлежащая к категории сельскохозяйственного назначения, переводится, допустим, в категорию поселений. Или лесной фонд – в категорию сельхозугодий. В любом случае процесс смены категории можно решить только в кабинетах местной административной власти, уйдет на это не менее года.

«Необходимо учитывать, что операция, связанная со сменой категории земель, является наиболее доходной с точки зрения «лэнд-девелопмента», – напоминает Тимур Сайфутдинов. – К тому же юридические или риелторские компании, которые предоставляют услуги по сопровождению таких проектов на рынке, можно сосчитать по пальцам».

Разберемся, как и где производится перевод земель. Приятная новость для покупателей стала известна 18 декабря.

Где, как и кем производится перевод земель
Для того чтобы изменить категорию участка, его владельцу следует обратиться с ходатайством в орган, в ведении которого находится земля, где и будет решаться вопрос, стоит ли удовлетворить просьбу или она из разряда невозможных. Если облюбованный участок находится на землях лесного или водного фонда, подниматься придется еще выше – к представителям федеральной либо региональной власти.

Однако  начиная с 1 января 2010 должна была начать действовать норма закона*, запрещающая местным властям принятие решений об использовании земельных участков и выдачу разрешений на строительство при отсутствии документов территориального планирования и правил землепользования и застройки (которые мало где вообще есть). Если бы этот запрет начал действовать, то фактически бы остановились сделки с землей.

Однако, как сообщил председатель Комитета по строительству и земельным отношениям М. Л. Шаккум, текущее положение дел сохранится еще два года, вступление в действие запрета перенесено с 1 января 2010 года на 1 января 2012 года. Так что порядок перевода земли пока сохраняется старый.

Заявление на изменение категории участка подается в виде ходатайства. В нем необходимо указать кадастровый номер участка, категорию земли, в состав которой он входит, и, соответственно, обозначить категорию земли, в состав которой вы желаете его перевести. Но без обоснования перевода и оформленного права на земельный участок рассматривать прошение никто не станет.

К ходатайству прикладывается еще масса документов: выписка из Государственного земельного кадастра, копии документов, удостоверяющих личность заявителя, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заключение государственной экологической экспертизы, согласие правообладателя земельного участка на перевод его из состава земель одной категории в другую и, наконец, расчеты потерь сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства.

Но и это не все. Кроме временных потерь, которые потребовались для сбора справок и документов, придется возместить потери землепользователю – за перевод земли в другую категорию. При этом сам землепользователь может согласиться как на свои цены, так и на рыночные.

Подземные камни

На всех этапах покупки, а затем и перевода земли из одной категории в другую будущего домовладельца подстерегают разные подземные камни. Например, даже если повезло и земля оказалась в категории ИЖС, все равно не стоит расслабляться и терять бдительность. Не ровен час, через год-другой рядом с возведенным родовым имением может оказаться широкая автомагистраль, свечной заводик или самые большие в стране склады для хранения алкопродукции. Так что при покупке земельного участка юристы рекомендуют сначала внимательно изучить документы так называемой градостроительной деятельности на перспективу.

«Стоит уточнить, – вносит поправку Александр Богданов, – что с 1 января 2010 года (Федеральный закон о введении в действие Градостроительного кодекса РФ) всеми муниципальными районами, поселениями, городскими округами должны быть утверждены Генеральные планы и Правила землепользования и застройки, что даст понимание перспективы развития тех или иных территорий. Конечно, нововведение не снимет указанную проблему, но существенно ее минимизирует».

Что означает «перспективная градостроительная деятельность»? Это набор документов, куда входят, прежде всего, схемы территориального планирования застройки городских округов, генеральные планы поселений, планы по прокладке новых дорог, капитального строительства объектов тепло-, электро- или газоснабжения.

Кое-что о будущем приглянувшейся земли можно выудить и из Интернета. Например, узнать о взглядах специалистов на возведение каких-то объектов или вырубку леса. Да и от визита к главе администрации района также не стоит отказываться. Дело в том, что всегда есть риск обзавестись земельным участком, который в планах предусмотрен для нужд местного самоуправления.

Может случиться и так, что, казалось бы, абсолютно законно приобретенный участок земли может оказаться «с подмоченной репутацией» или вовсе незаконным. Говоря юридическим языком – ничтожным (недействительным). Вдруг обнаруживается, что строить дом или усадьбу на нем категорически запрещено, так как в двух шагах находится упрятанная в недрах теплотрасса или кабель связи.

В любом случае стоит самолично побывать в БТИ и проверить наличие на территории приобретаемого участка каких-либо строений – дома, сарая или гаража. При этом земля может быть абсолютно пустой, но в БТИ вдруг выяснится, что усадьба сгорела, а прописанные в ней жильцы мечтают построить на этом месте новый коттедж. Как правило, в таких случаях необходимо обращаться в суд с иском о прекращении права собственности предыдущего владельца на это уже не существующее строение.

* По действующему законодательству, начиная с 1 января 2010 года при отсутствии документов территориального планирования и правил землепользования и застройки власти не могут переводить земли из одной категории в другую, выставлять участки на аукцион под застройку, выдавать разрешения на строительство и резервировать участки для госнужд и др. Как сообщает портал zemer.ru, в Госдуму был внесен законопроект, продлевающий эти сроки до 2012 года (принят в первом чтении 09.10.09 с названием «О внесении изменений в статью 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и Федеральный закон "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации"»). Во втором чтении принят законопроект 224888-5 «О внесении изменений в статью 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в части продления срока введения в действие запрета на принятие решений об использовании земельных участков и выдачу разрешений на строительство при отсутствии документов территориального планирования и правил землепользования и застройки.

"Собственник"
wwwsob.ru

http://zemer.ru/info/articles/7562/

Подмосковью грозит бессистемная застройка

08.12.2009

На подмосковном рынке недвижимости впору вводить новое понятие стиля — а-ля шанхай. В ближайшие годы он отодвинет далеко на задний план и классику, и модерн, и то, что называют современным стилем. Массово закупленные участки без подряда в следующие годы станут массовой стихийной застройкой в чистом поле.

Со своим подрядом

«В течение ближайших двух лет мы увидим стихийную застройку, — прогнозирует Владимир Яхонтов, управляющий партнер, “Миэль-загородная недвижимость”. — Сейчас не так много предложений домов в поселках с единой концепцией».

Девелоперы, начиная с прошлой зимы, перешли в сегмент продажи участков без подряда. И не прогадали. «Участки без подряда — беспроигрышный продукт. Проект, начатый “на злобу дня”, принес неожиданно колоссальную доходность, больше 100%», — рассказывает Андрей Васильев, гендиректор компании «Загородный проект» (входит в RDI). Компания начала продавать землю в разгар кризиса: «Это было чистое поле, в которое не было вложено ни копейки. Земельный участок был у нас в управлении. И люди несли деньги просто за поле, которое еще не было разбито на участки», — продолжает Васильев. Коммуникации девелопер планирует подвести к лету 2010 г. Стоимость сотки, по данным «Загородного проекта», составляла около $10 000 — в два раза меньше по сравнению с докризисным периодом. Участки предлагались в мелкую нарезку — от 8 соток. «Средняя стоимость покупки составляла $100 000, что на тот момент соответствовало покупательской способности», — говорит Васильев.

Наибольшим спросом у клиентов компании Vesco Consulting пользуются недорогие участки без обязательного подряда на строительство, говорит Татьяна Алексеева, руководитель отдела исследований компании Vesco Consulting. Доля спроса на них составляет 47,8%, в то время как год назад — в докризисный период — всего 19% клиентов интересовались наделами в поле.

Участки без подряда будут востребованы по крайней мере ближайший год, считает Антон Архипов, руководитель отделения «Сретенское» компании «Инком-недвижимость». «Все скептически относятся к участкам без подряда, и мне тоже хочется сказать, что это временная ниша. А если не временная? Это может привести к настоящему буму на рынке загородного строительства, — полагает он. — Такое предложение снижает цену входного билета для потребителя. Если раньше нужно было выложить в течение полугода как минимум $200 000 (5 млн руб.) за “дальнюю дачу”, то сейчас в том же сегменте за 0,5 — 1 млн руб. можно купить участок и дальше уже быть гибким в своих вложениях».

Все дальше, и дальше

«Рынок будет отступать все дальше от границ города. На купленных в последний год многочисленных участках без подряда начнут строиться дачные поселки — без общего архитектурного стиля, зачастую без инфраструктуры», — рисует грустную картину Алексеева. Процесс переселения из города в пригород постепенно набирает обороты. «Через 5-10 лет Москва станет еще шире. В рамках МКАД она будет многоэтажная, а в рамках ЦКАД в основном малоэтажная, с «кластерами» массовой застройки в подмосковных городах. Далее, в радиусе до 100 км будут дачи, — полагает Архипов.

Потенциал для развития участники рынка видят у Симферопольского, Ярославского, Дмитровского, Новорязанского направлениях. Здесь есть свободные территории, а трассы относительно проходимы. «Сократился спрос на объекты, расположенные по престижному Новорижскому шоссе — виной тому служит необоснованно высокий уровень цен, установленный девелоперами на недвижимость направления», — говорит Алексеева.

Симферопольское шоссе начало «раскручиваться» с 2005 г. Пик пришелся на прошлый год, тогда здесь были заявлены 24 проекта, в 2009 г. — около 10 или 25% от общего числа всех вышедших на рынок в этом году (данные компании Blackwood). Всего на начало IV квартала 2009 г. на этой трассе начато около 60 поселков. И в 2009 г. Симферопольское шоссе заняло второе место после Новорижского по общему количеству загородных поселков. Начиная с 2008 г. это направление является лидером по числу поселков эконом-класса — 28% от общего объема предложения.

Наибольший интерес для покупателей, утверждают риэлторы, представляют проекты в 30 км зоне от Москвы. По данным «Инком-недвижимости», подавляющее большинство поселков-лидеров продаж относятся к числу проектов без подряда эконом-класса в пределах 30 км от города.

Каждый третий клиент Vesco Consulting заявляет о готовности приобрести дом или участок, расположенный в зоне от 30 до 50 км от МКАД. Преимуществом пользуются такие шоссе как Симферопольское, Ярославское, Новорязанское, где много проектов эконом-класса.
Домовладения, расположенные на расстоянии далее 50 км от МКАД, также пользуются значительным спросом — на них приходится 41% заявок.

Газета "Ведомости"
ww.vedomosti.ru

http://zemer.ru/info/articles/7406/

Покупка земли без подряда: минимум риска, максимум уверенности

21.10.2009

Журнал Metrinfo.Ru вновь решил уделить внимание теме безопасных покупок на рынке земли. Итак, на что нужно обратить внимание покупателю в первую очередь?
Коммуникации: требуйте сводный план

Участки без подряда, напомним, - это земельные наделы в составе организованных коттеджных поселков. Но в одних уже подведены коммуникации, проложены дороги, есть даже построенные дома, заложены или функционируют объекты инфраструктуры, а в других обещания о том, что коммуникации будут, а также о том, что предусмотрено обустройство территории, отражены только на бумаге.

БОльшая часть проектов все же предполагают перспективу подключения коммуникаций в течение года-двух, - говорит Дмитрий Герасимов, директор по продажам поселка «Окская слобода».

Хотя может случиться и по-другому. «Многие покупатели, прельстившись ценой земли без подведенных коммуникаций, не осознают с какими трудностями и затратами им придется столкнуться при оформлении разрешительной документации», - предупреждает Александр Сопкин, партнер компании «КМ Девелопмент», директор Департамента продаж загородной недвижимости. Поэтому лучше сразу обратить внимание на более дорогие, но менее проблемные участки с подведенными коммуникациями, советует эксперт.

Если коммуникаций нет, но участок вам очень нравится и вы все-таки хотите его купить, то тогда необходимо попросить у продавца показать сводный план инженерных сетей поселка. Обязательно убедитесь в том, что такой важный вопрос застройщиком уже проработан, - говорит Дмитрий Герасимов («Окская слобода»). Хорошо, если продавцы предъявят вам технические условия на присоединение энергоресурсов.
Земля в необходимом нам «формате»

Наталья Манько начальник отдела экономики и маркетинга компании «Велес Капитал Девелопмент», отметила, что земля должна быть в статусе ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) или дачного строительства, иначе на ней нельзя будет возводить капитальные строения. Участок также должен быть юридически «чистым».

Необходимо не просто проверить наличие всех документов, но и убедиться, что участок находится в собственности продавца. Мало кого привлекает участок, находящийся, например, в долгосрочной аренде на 49 лет, - добавляет эксперт.

Также, приобретаемая земля не должна находиться в водоохраной зоне или вблизи нее, если существует вероятность расширения этой зоны, конфискации купленного участка или наложения на него ограничений.

Дмитрий Власов, директор по продажам проекта «Серебряная Подкова» считает, что риски можно минимизировать, если покупать землю напрямую у собственника. Не лишним будет проверить, не находится ли земля в залоге, взяв выписку из Единого реестра прав (ЕГРП).

Таким образом, юридически участок должен быть с соответствующим статусом, находиться в собственности и не иметь обременений, - резюмирует Антон Маталыгин, заместитель генерального директора компании «НЛК Домостроение».
Главная неприятность: долгострой

Как объяснила нам Елена Сергеева руководитель управления загородной недвижимости компании «Русский дом недвижимости», в поселках с участками без подряда есть очень большая вероятность долгостроя, ведь у владельцев участков нет никаких обязательств по срокам строительства. В результате люди, красиво обустроившие территорию своего коттеджа, нередко вынуждены годами жить в окружении неприглядных, заваленных строительным мусором площадок. «Если вы хотите избежать такой ситуации, покупайте участок в поселке, уже застроенном процентов на 70%, земля в котором предлагается в основном с подрядом или с готовым домом», - советует она.

Дмитрий Власов («Серебряная Подкова») предупреждает и о том, что не стоит верить застройщикам, когда они обещают «единый архитектурный стиль»
или «единый забор» между участками. «Когда вы или ваш сосед получит свидетельство о собственности, уже никто не сможет ограничить вас в строительстве», - отмечает он.
Дополнительные плюсы: отдаление от дороги, лес, вода

Наверное, любому новичку понятно, что к участкам должна быть проложена хорошая дорога. Хотя с позиции экологии желательно, чтобы поселок был на некотором отдалении от крупной магистрали. Как отмечает Елена Сергеева («Русский дом недвижимости»), ценным дополнением является близость леса и водоема.

Так, поселок «Серебряная Подкова» окружен рекой Пахрой, и находится в 3-4 км от шоссе, - приводит пример Дмитрий Власов. В поселке имеются общественная зеленая территория, парк, детские и спортивные площадки.
Почва: на чем дом стоять будет

Эксперты отмечают, что при просмотрах земельных участков мало кто из покупателей интересуется характеристиками почв и геологией местности, а это имеет прямое отношение к тому, какой дом можно будет построить на участке, не будет ли угрозы затопления подвальных помещений или гаража. По мнению Дмитрия Власова («Серебряная Подкова»), лучшая почва, как для строительства, так и для огородничества, - это суглинок, а перепад высот - не более 5%, что гарантирует равномерное расстояние до грунтовых вод по всему поселку.
Когда можно покупать

«Если у застройщика уже есть техусловия, свидетельство о собственности, оформленные правоустанавливающие документы, можно смело приобретать участок без подряда, - советует Дмитрий Герасимов («Окская слобода»).

Эксперт привел в пример своей поселок, где первая очередь - готовые дома с участками - уже практически построена, а сейчас появились в продаже участки без подряда, которые относятся ко второй очереди. «Весь поселок объединен единой концепцией, инфраструктура и коммуникации запланированы для всего поселка и участки без подряда являются его неотъемлемой частью», - отмечает он.
Универсальный совет

Его дает Юрий Сорокин, директор по развитию Группы Компаний «Партнеры Земли». Он считает, что риски, связанные с приобретением земельных участков, в частности - что вовремя не будут подведены инженерные коммуникации или неправильно оформлена земля, существуют не только из-за халатности или недобросовестности девелопера.

Бывает и так, что у девелоперов недостаточно налажен контакт с местной администрацией и поэтому оформление документации по земле и подключению к коммуникациям идет гораздо медленнее, чем ожидает девелопер. Эксперт считает, что для того, чтобы минимизировать эти риски, имеет смысл обращаться в крупные компании, у которых заявлено много проектов и которые работают на этом рынке хотя бы два-три года. Таким компаниям предстоит еще большое количество продаж, поэтому им нет смысла рисковать своей репутацией и обманывать клиентов. А длительный срок работы на рынке – это лишний аргумент в пользу того, что у компании хорошо налажен контакт с местными властями, что означает стабильное прохождение процедуры всех согласований, - подчеркивает Юрий Сорокин.

Итак, все надо проверять – досконально, внимательно, вдумчиво. Выбирать нужно не только земельный участок, то есть, сам товар, но и продавца. Кстати именно о том, какими документами должен обладать продавец земли, шла речь в нашем летнем материале «Покупка земли без подряда: осторожно, правовые дебри! Разбираемся с документами». Надеемся, что наши советы сослужат вам хорошую службу.

Источник: Metrinfo.ru

http://zemer.ru/info/articles/7088/

11.05.2010 Земля коммерческая: справедливая цена

Проблемы остаются, но…

Основными покупателями на земельном рынке были девелоперские компании. В кризисный период их бизнес пострадал сильнее всего, потому что большинство проектов находилось в стадии строительства, а земля как актив была в залоге у банков. "Профессионалы рынка развивали земельные участки и могли выходить из проекта, фиксируя прибыль на любом из трех уровней, — рассказывает Юрий Тараненко, директор компании "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость". — Первый, ленд-девелопмент, предполагает покупку и перевод земель сельскохозяйственного назначения в промышленные или земли поселения, межевание, подвод коммуникаций, строительство подъездной дороги и т. п. Второй, девелопмент проекта, — подготовку проектной документации, получение согласований и разрешения на строительство. Третий уровень — непосредственно строительство, ввод в эксплуатацию, продажу объекта или сдачу в аренду".

В кризис количество сделок на рынке земли, предназначенной для возведения коммерческой недвижимости, сократилось на 40–50%, участки упали в цене почти вдвое. Только сейчас интерес к этому сегменту начинает возрастать, однако о сформировавшемся спросе ни со стороны спекулянтов, ни со стороны девелоперов эксперты пока не говорят.

На данный момент сложности с финансированием все еще остаются, поэтому покупать земельный участок и начинать на нем новое строительство мало кто решается. "Нельзя сказать, что рынок промышленных земель умер. Однако его активность могла бы быть и выше. Пока к началу новых проектов подходят весьма осторожно, поэтому и участков приобретается относительно немного", — объясняет Илья Сапунов, генеральный директор компании "Красивая Земля".

Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty, отмечает: "Шесть месяцев назад на вопрос, кто покупает землю коммерческого назначения, я бы уверенно ответил, что практически никто… Весь 2009 г. значительные сделки в этом сегменте рынка недвижимости осуществлялись в основном не по рыночным причинам, а в связи с передачей прав кредитору, изменением состава акционеров и т. п. Сегодня дело сдвинулось с мертвой точки. Только наша компания предлагает не менее десяти значительных участков, позволяющих строить и получать при этом прибыль".

Объекты "под себя"

Другие времена — другие объемы продаж и покупок. Как говорит Г. Дзагуров, в результате кризиса они уменьшились в размерах: редкие сделки совершаются сейчас с участками площадью от 5 до 30 га.

В основном покупают земли под небольшие производства, цеха, склады, заправочные станции, то есть под тот бизнес, который не требует больших площадей. Наиболее привлекательны земельные участки от 0,5 до 5 га, расположенные не далее чем в 70 км от столицы. На них можно возвести, к примеру, производственный или складской объект площадью 5–15 тыс. кв. м. Спрос на этот товар формируют представители малого и среднего бизнеса, в том числе частные предприниматели.

Президент "DVI Холдинга" Вячеслав Каминский дает еще одно объяснение тому, что внимание клиентов сосредоточено на площади до 1 га. По словам эксперта, крупные участки под более масштабные объекты не пользуются спросом, потому что такие объекты с нуля сейчас практически не запускаются.

Некоторые приобретают землю под строительство торговых центров или офисов. В этом случае востребована первая линия шоссе (в основном Новая Рига) до 10 км от МКАД и наличие нормальных подъездных путей. Управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood Тимур Сайфутдинов утверждает, что основными покупателями могут выступать представительства зарубежных компаний либо компаний, которые открывают или расширяют свой бизнес. А вот в инвестиционных целях или под будущие проекты, по словам эксперта, землю сейчас приобретают редко. Тем не менее спрос начал оживать.

В целом рынок земли специалисты характеризуют как инертный. Многие собственники заняли выжидательную позицию и не торопятся расставаться с лакомыми кусочками, продавая их по сниженным ценам. Клиенты, в свою очередь, подходят к покупке избирательно. "Спрос сейчас крайне невысок и дифференцирован, — замечает Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG. — В первую очередь это касается юридического состояния земли. Интерес представляют упакованные участки: с концепцией, техническими условиями, пакетом разрешительной документации".

В условиях нестабильности рынка Дмитрий Волков, руководитель отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International, советует покупать землю под коммерческую застройку только в том случае, если хочется построить объект "под себя" (имеются в виду торговые сети, производители, дистрибьюторы).

В целом наибольшим спросом, по словам эксперта, под проекты коммерческой недвижимости всегда пользовались и пользуются земли поселений, потому как на них можно осуществлять девелопмент практически любого из сегментов коммерческой недвижимости. Не менее популярными остаются "земли промышленности", однако их приобретение с точки зрения инвестиционных вложений не является оптимальным вариантом вследствие высокой ставки земельного налога и высокой кадастровой стоимости. В настоящее время эксперт считает более привлекательной с точки зрения вложений покупку земель сельхозназначения.

Земельная география

С точки зрения локации всегда интересны участки между ТТК и МКАД, но здесь реализация земли идет достаточно тяжело. Как считает Ю. Тараненко, это связано с тем, что оформить землю в собственность очень сложно, а участки можно получить только в аренду под реализацию инвестиционного проекта. Впрочем, иногда появляются интересные предложения на территории до МКАД, но подобные примеры единичны.

Кроме того, в пределах Садового кольца участок, например, с офисным назначением, но без соответствующих разрешений, как отмечает Д. Колокольников, продать вряд ли удастся (строительство новых офисов в центре запрещено). При наличии всех документов такая земля будет востребована лишь при адекватной цене. "Вообще, местоположение тесно связано с назначением и обеспеченностью того или иного кластера объектами данной категории. Например, участок под строительство ТЦ у метро, где современных торговых площадей немного, и сейчас можно продать за хорошие деньги", — утверждает эксперт.

В Подмосковье ситуация иная, так как здесь земельные участки сразу оформлялись в собственность. Сегодня они реализуются по разным направлениям в зависимости от их будущего назначения. "Если под торговые объекты, то с юга на северо-восток (по часовой стрелке), если под складские и промышленные объекты, то направление менее важно — смотрят на наличие железнодорожных путей, инженерных коммуникаций, строений, подъезда на участок и прочие параметры", — замечает Т. Сайфутдинов.

Наиболее активны рынки земли по Калужскому, Симферопольскому, Киевскому, Дмитровскому и Ленинградскому шоссе, трассе "Дон-4". Это объясняется наиболее благоприятным сочетанием цены и качества, а также тем, что здесь у покупателя имеется достаточно большой выбор подготовленных к продаже участков. Привлекает потенциальных клиентов и одно из самых живописных и менее всего загруженных Новорижское направление. Но в этом случае желания не совпадают с возможностями. Здесь все застроено коттеджными поселками и предложений земельных участков под коммерческую недвижимость почти нет.

Точечные землевладельцы

Продают сегодня землю не только девелоперы, но и другие игроки рынка. "В первую очередь участки могут реализовывать крупнейшие лендлорды Подмосковья (группа компаний "Промсвязь-недвижимость", группа компаний "Ист-Лайн", инвестиционная компания "Визави", корпорация "Знак"), владеющие крупными земельными активами, — приводит пример Д. Волков. — Такие компании покупали их в начале 2000-х гг., когда цены на землю были заметно ниже, либо приобретали в рамках отживших свое предприятий, совхозов и т. п. После соответствующих вложений (перевод в другую категорию, межевание и прочее) конкурентоспособность участков могла заметно повыситься. К тому же цены на землю до 2008 г. росли поступательными темпами".

Другой группой продавцов, по словам эксперта, выступают владельцы точечных активов, которые оказались у них разными способами: либо это свободный актив (участок без построек), либо некое старое предприятие или производственный комплекс. Сегодня распространена продажа участков с проектом. И, наконец, огромные активы принадлежат таким государственным компаниям, как РЖД. Но в последние годы массового выхода их активов на рынок не наблюдалось.

Крупных землевладельцев, чей банк составляет не менее 5–10 тыс. га, по данным И. Сапунова, в Подмосковье насчитывается более десятка, а в руках многочисленных мелких землевладельцев сосредоточено примерно 100 тыс. га земли.

У каждого собственника — своя причина на то, чтобы продавать земельные участки именно сейчас. Для одних это вынужденная мера — компании избавляются от пассивов. "До кризиса многие приобретали землю впрок, но потом эти участки оказались невостребованными. Если на них еще и висит ипотека, то это убыточная позиция, с которой собственник хочет быстрее расстаться. Кроме того, за земельные участки еще ведь нужно платить ежемесячный налог на землю", — объясняет В. Каминский.

Для других продавать землю просто выгодно. "Некоторые собственники изначально занимались только ленд-девелопментом. Кризис не сделал этот бизнес убыточным, — говорит Г. Дзагуров. — Есть и те, кто просто предпочитает переложиться сейчас в другой актив, ведь на рынке недвижимости операции с крупными земельными наделами сегодня крайне редки, медленны и малоликвидны".

Доступные сотки

В целом цены на землю под девелопмент коммерческой недвижимости откатились на уровень пятилетней давности. Но диапазон их остается широким. Например, Д. Волков рассказал, что до кризиса участок площадью 7 га в 5 км от МКАД на южном направлении продавали по цене 1–1,4 млн долл./га, а в настоящее время можно найти примерно такие же земельные участки на том же направлении, но уже по 400–500 тыс. долл.

По словам Ю. Тараненко, рынок земли был перегрет больше других, именно поэтому цены здесь упали сильнее всего. "Оживление произошло благодаря появившемуся спросу на участки по справедливым рыночным ценам, — говорит эксперт. — Стоимость земли промышленного назначения без развития до 15 км от МКАД составляет 9–11 тыс. долл./сотка, на расстоянии 15–30 км цена сотки уже 8–9 тыс. долл., в 30–45 км от МКАД — 5–8 тыс. долл. Земельные участки, которые можно использовать для строительства торговых центров, на популярных направлениях на удалении до 15 км от МКАД стоят до 15 тыс. долл./сотка".

Участники рынка отмечают, что сейчас у потенциальных покупателей есть шанс купить ликвидный в будущем товар по более низкой цене.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty:

"Шесть месяцев назад на вопрос, кто покупает землю коммерческого назначения, я бы уверенно ответил, что практически никто… Сегодня дело сдвинулось с мертвой точки. Только наша компания предлагает не менее десяти участков, позволяющих строить и получать при этом прибыль".

Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG:

"Спрос на землю сейчас крайне невысок и дифференцирован. В первую очередь это касается юридического состояния объекта покупки. Интерес представляют упакованные участки: с концепцией, техническими условиями, пакетом разрешительной документации". Источник: Недвижимость и Цены

Источник: Недвижимость и Цены

http://www.rway.ru/anlinfprint.asp?txt=3536&tp=2