Конец офисного рая
Следующее снижение цен на рынке офисной недвижимости произойдет через пять лет
Денис Соколов
23.08.10 | 14:31
Сегодня рынок офисной недвижимости в Москве начинает понемногу оживать. Во втором квартале арендные ставки на офисы класса А выросли на 10%, а класса B – на целых 25% по отношению к предыдущему периоду. Тем не менее, уровень ставок все еще в два раза ниже пиковых значений третьего квартала 2008 года. При этом 23% помещений свободно в классе А и 13% – в классе B.
Казалось бы ситуация парадоксальна: на рынке избыточное предложение, а ставки начали уверенный рост. Обычно снижение доли свободных площадей на рынке является предвестником роста ставок. Но рынок офисной недвижимости России, а точнее, Москвы живет по другим законам.
В Европе и США принято считать, что циклы на рынке коммерческой недвижимости сменяют друг друга с интервалом в 15–20 лет. В России жизнь более быстрая , поэтому роскоши долгосрочного планирования мы позволить себе не можем.
Немного короткой истории офисного рынка столицы:
• 2004 год – рождение рынка. К концу года в Москве было полмиллиона квадратных метров класса А. Из них свободно менее 1 %. Все, что строится, – сдается в аренду до завершения.
• 2008 год – В Москве почти 1,5 млн площадей класса А. Свободные площади – на уровне 4%. Ставки выросли в 2,4 раза. Требования арендаторов повысились и найти подходящий офис все еще сложно.
• III квартал 2008 года – снижение ставок на 60%, рост свободных площадей до 30%. Арендаторы уходят с рынка и более того – сдают имеющиеся площади в субаренду.
• 2010 год – рынок начинает оживать. Арендаторы активизируются, ставки растут. Строится около полумиллиона квадратных метров новых офисов (150 000 кв. м уже построено, около 350 000 ожидается).
Похоже, что пока в России циклы на рынке недвижимости длятся 4–5 лет. Безусловно, глобальный экономический кризис внес свои коррективы, и коррекция 2009 года не является специфической для недвижимости, однако глубина «провала» в этом секторе свидетельствует о том, что и внутренних проблем было достаточно, а кризис лишь усугубил их.
С другой стороны, если спуститься с небес на землю и вспомнить, как планируют компании свою деятельность, цикличность в 4–5 лет уже не кажется удивительной. Дорогие кредиты и нестабильность не позволяют строить вызывающие доверие долгосрочные планы. Поэтому и планирование обычно делается на 3–5 лет. И то, что компании финансировали долгосрочные проекты «короткими» деньгами легко укладывается в эту схему.
Лишь в единичных случаях девелоперы на волне роста рассматривали кризисные сценарии. Да и то это были в основном зарубежные игроки. Отечественные коллеги, да и банкиры, нередко оперировали такими тезисами, как «недвижимость всегда в цене», «покупайте землю, ее больше не производят» и другими штампами. То есть ставка делалась исключительно на рост рынка. Соответственно и проигрыш оказался велик.
В прошлом году мне довелось встретиться с управляющим крупнейшим торговым центром Лондона Westfield площадью 130 000 кв. м. Этот центр, строительство которого обошлось в £1,6 млрд, был открыт в разгар кризиса, осенью 2008 года. На вопрос о том, каково это – открывать такой проект в кризис, я получил ответ, что при планировании центра предполагалось, что он переживет как минимум два кризиса. Так что даже не пришлось менять планы.
Сегодня, когда рынок восстанавливается, стоит задать себе вопрос, когда можно ждать смены цикла на рынке. Исходя из приведенной выше логики, можно выдвинуть гипотезу о том, что в 2011–2012 годы могут принести бурное развитие, а в 2013 – очередное снижение.
Любопытно, что Renaissance Capital прогнозирует рост ВВП на уровне 8,1% в 2011, 6,4% в 2012 и -1,4% в 2013. Так что коррекция на рынок недвижимости может прийти со стороны.
