Государство, возможно, защитит добросовестных приобретателей недвижимости
Текст: Лейла Якимычева
Госдума приняла, правда, пока не окончательно, два законопроекта: о запрете изымать жилье по искам органов публичной власти и о компенсации для покупателей квартир с «криминальным прошлым»
Фото: depositphotos.com
Человек купил квартиру, но впоследствии оказалось, что продавец ранее присвоил и продал эту недвижимость незаконно. Сделка аннулируется, квартира возвращается первоначальному владельцу, а добросовестный покупатель остается ни с чем. Конечно, по закону он имеет права требовать возмещения убытков с мошенников. И такие компенсации присуждаются. Но в реальности никаких выплат не следует, либо не в полной мере. И причины тут банальны: аферисты либо пропадают и их не могут найти, либо у них просто нет денег и имущества, чтобы было, что взыскать. Часто в качестве фиктивных владельцев мошенники используют алкоголиков и наркоманов, с которых тоже взятки гладки, а иных уже и в живых нет. На рынке недвижимости в России таких кейсов достаточно.
Новый закон, по крайне мере, не оставит жертв подобных схем у разбитого корыта, говорит глава Содружества земельных юристов Денис Литвинов.
Денис Литвинов
глава Содружества земельных юристов«По данному законопроекту, добросовестный приобретатель имеет право на компенсацию за счет казны РФ. Квартира будет истребована в пользу первоначального собственника, у которого квартира выбыла путем каких-то мошеннических действий промежуточного звена. Единовременно добросовестному приобретателю должны быть возмещены убытки либо в размере потерянной стоимости, либо если стоимость частично была компенсирована за счет мошенников, ну, допустим, мошенников нашли, какое-то имущество есть, но его не хватило для покрытия всей суммы убытков, вот тогда государство компенсирует разницу».
Потребовать компенсацию можно будет, если в течение шести месяцев продавец не возместил ущерб. Также можно выбрать, как рассчитывать сумму выплат — исходя из реальных убытков или по кадастровой стоимости.
Закон касается только физлиц и будет иметь обратную силу. Пострадавшие, которым ранее пришлось отдать купленное жилье, смогут обратиться в суд за компенсацией в течение трех лет после вступления закона в силу с января будущего года. Но иногда квартира изымается в пользу государства. Например, если кто-то незаконно или с нарушениями ее приватизировал, а потом продал. В этом случае иск подают органы власти. И вот здесь заключается вопиющая несправедливость — ведь, по сути, за ошибки чиновников расплачивается добросовестный приобретатель, говорит глава компании БЕСТ-недвижимость, вице-президент Российской гильдии риелторов Григорий Полторак.
Григорий Полторак
вице-президент Российской гильдии риелторов«За нарушение, которое порождено чиновником, не может отвечать человек, который действует в соответствии с законом. Вот произошла приватизация, предположим, что она была сделана незаконно, но документы подписаны, зарегистрированы. Как в дальнейшем люди, покупатели могут узнать, что тут было нарушение закона? Они видят печать, они проверяют в ЕГРН, такой даты — такой, номер — такой. Все, они больше ничего не могут сделать. Если государственный орган виноват в том, что он недосмотрел правонарушение, то этот закон говорит о том, что тогда такой договор нельзя расторгать. Потому что ранее Москва стояла на позиции, что было нарушение, все отдай Москве, и нас не интересует, что деньги заплатил, никого это не волнует».
То же самое касается и тех, кто получил приватизированную с нарушениями квартиру в дар или по наследству. Год назад пяти московским семьям удалось отстоять свое имущество только в Европейском суде по правам человека. Они купили квартиры у частных владельцев, все документы были в порядке. Но затем московские власти потребовали изъять это жилье и выселить семьи с детьми.
Суды мотивировали свои решения тем, что предыдущие владельцы приватизировали квартиры незаконно. ЕСПЧ не только вынес решение в пользу семей, но и присудил по 5 тысяч евро компенсации морального вреда каждому заявителю и возмещение судебных расходов.
