Что произойдет с частной собственностью на жилье
Григорий Ревзин о городе будущего
Журнал "Коммерсантъ Weekend" №10 от 29.03.2019, стр. 14
Собственность — сложный и многосоставный институт. С точки зрения общественного спокойствия лучше считать его священным. На собственность завязано такое количество интересов, что любые прогнозы о ее изменении оскорбительны по определению. Однако все же интересно, что будет с собственностью на жилье в городе будущего
Начну со статистики по западным мегаполисам. В Берлине, Нью-Йорке, Лондоне около 80% горожан живут в арендованном жилье. Иметь в собственности жилье, в котором живешь,— это исключение, а не правило. В малых городах и уж тем более в субурбии все, конечно, иначе, но ведь будущее создается сегодня в мегаполисах. И мы ясно видим, что чем активнее город развивается, чем выше его место в рейтинге глобальных городов, тем больше в нем съемного жилья.
Собственность на жилье — странный институт. Она устроена как-то принципиально иначе, чем собственность на все остальное. Я даже не говорю о России, где специфика приватизации привела к парадоксальным результатам, когда квартира частная, а все, что за ее пределами, неясно чье. Ни к чему, кроме деградации многоквартирного дома, это не может привести — и не приводит. Истории про то, как собственники квартир объединились в ТСЖ и очень от этого выиграли, так редки, так похожи на ранний лозунг американского капитализма «здесь каждый может стать миллионером», что слишком откровенно выглядят рекламной попыткой уйти от этой беды.
Кстати, у нас есть интересный прецедент своего рода бегства от собственности. Наш Градостроительный кодекс гласит, что собственник квартиры является одновременно собственником части городской территории, на которой стоит дом. Это более или менее декларативное право — земля в большинстве городов не размежевана, объекты собственности не выделены. Прогрессивные экономисты полагают, что дело в сопротивлении чиновников. Наверное. Но странно, что людям подарили землю, а какие-то местные чиновники это саботируют, и так длится 20 лет. Может быть, нет особого напора, которому приходится сопротивляться чиновникам? Зачем, скажите, мне эта собственность на землю, с которой непонятно что делать, а за нее еще налог возьмут, ее же и убирать заставят? Не разумнее ли ее так и оставить за государством?
Но возьмем более благополучную ситуацию западных городов. Тех самых собственников 80% жилья, которое сдается в мегаполисах. Оно ведь как-то странно сдается. Собственник не может выселить арендатора, когда ему хочется. Даже если тот не платит. Это возможно только по судебному решению, причем если арендатор имел уважительную причину не платить, суд встает на его сторону. В известном мне случае в Париже арендатор, литератор-фрилансер, представил в суд справку от врача, что у него была депрессия, он не мог работать, поэтому и не платил. Суд встал на его сторону и разрешил и дальше не платить, пока врач не установит, что он уже поправился. На хозяина жилья арендатор может подать в суд за то, что он его не ремонтирует или ремонтирует как-то не так. В Берлине цена аренды вообще определяется муниципальными властями, а если вы не сдаете и не живете, вам начинают повышать налоги — то есть штрафуют, по сути. В Париже аренда определяется частным договором, но власть следит, чтобы собственник не поднимал цену и даже снижал ее со временем, раз человек хороший поселился и долго живет. Кто не знает, что попытка государства регулировать цены, по которым частный собственник продает свой товар,— это путь к деградации рынка и дефициту? Но на жилье это как-то не распространяется. Регулируют и считают это в порядке вещей.
У собственности на жилье вообще множество таких особенностей, что неясно, с чем ее сопоставить. Ну, скажем, если вы владеете бриллиантами, вас никто не ограничивает в праве их потерять или выкинуть. Но если у вас в городе дом, а вы почему-то начали его уничтожать, вас обвинят в преступлении, в некоторых странах даже уголовном. Если вы решили его снести, то вам нужно согласовать это решение с властями, и они его не согласуют, пока вы не покажете, что построите на этом месте, за какие деньги, по какому проекту, а когда покажете, то, скорее всего, тоже не согласуют. Даже перестройка вашего собственного дома внутри нуждается в санкции властей.
С другой стороны, и у собственника есть какие-то странные права. Например, если у вас автомобиль попал в аварию, то это просто жалко и все. А если у вас жилье аварийное, то государство почему-то взяло на себя обязательство выдать вам другое, годное. С какой стати? Уму непостижимо, хотя приятно.
В этом деле есть сложная, изощренная, многосоставная экономическая теория. Но суть тут проста. Город — это до такой степени «коммунальное» пространство, что оно все время стремится как-то обусловить, усложнить, ограничить частную собственность с тем, чтобы она оказалась не вполне частной. В идеале город бы хотел видеть частного собственника агентом по разнообразному обслуживанию недвижимости — от юридического до сантехнического — и следить, чтобы тот на этом обслуживании не зарабатывал больше прожиточного минимума. Классическое римское определение собственности — это совокупность владения, пользования и распоряжения. Но тут владеть — владейте, пользоваться — под контролем и с учетом интересов других пользователей, а распоряжаться этим будет публичная власть. Да зачем это сдалось?
Зачем тут вообще нужна собственность? Изначально собственность — это способ регулировать доступ к ограниченному ресурсу. Всего на всех не хватает, общество должно договориться, как распределить. Но проблема в том, что жилья в странах первого и даже второго мира стало как раз хватать. На всех. В скандинавских странах вообще по 80 кв. м жилья на человека, в развитых европейских — по 50 кв. м, и даже в России уже 27 кв. м. За последние полвека цивилизация сделала гигантский скачок, дефицит жилища заканчивается. Именно поэтому аренда жилья начинает вытеснять покупку — рынок огромен, затраты с учетом процентов на первоначальную покупку (или на ипотеку) сопоставимы, обязательств — никаких.
Есть другая линия рассуждений: жилье как финансовый инструмент. Но в этом отношении он конкурирует с другими финансовыми инструментами и очевидно не является оптимальным. Сегодня в России купить квартиру и сдавать ее — это очевидный финансовый проигрыш по сравнению даже с элементарным хранением денег в банке под процент. Я уже не говорю про то, что общество и государство болезненно относятся к превращению недвижимости в предмет финансовой спекуляции и любые, самые нецивилизованные меры по ограничению доходности рассматривают скорее с симпатией. Я думаю, что в ближайшей перспективе жилье не выдержит конкуренции с другими видами активов, по крайней мере если не принять серьезных мер по повышению его привлекательности. Но это не в повестке дня — вспомните наш национальный проект «Доступное жилье», увеличение количества строящегося жилья в полтора раза.
Есть, как мне кажется, серьезные основания полагать, что частная собственность на жилье в городе будущего не выдержит напора коммунальности. И, как любое общественное благо, доступ к которому не нуждается в жесткой регуляции, постепенно эта собственность будет перепихнута на государство. Как доступ к метро, к коммунальным услугам, к чистой воде или воздуху.
Есть множество издержек частной собственности, которые будут на нее давить. Ну, скажем, все типовое индустриальное домостроение, которое является главной проблемой среды наших городов, сегодня является прямым следствием частной собственности на жилье. Поскольку жилье можно получить только в собственность, то цена квартиры должна быть сопоставима с доходами граждан, а изготовить массовый продукт по такой цене можно только средствами индустриального домостроения. Шаг влево, шаг вправо от этого стандарта приводят к разорению девелоперов. Мы обречены воспроизводить эту среду, меняя пятиэтажки на 27-этажки и при этом обещая горожанам комфортную городскую среду. Но ведь очевидно, что если комфортная среда — это общественное благо, тогда этим должно заниматься государство.
Или, скажем, именно собственность на жилье блокирует мобильность рабочей силы. Человек может десятилетиями работать в одном конце города, а жить в другом. 80% съемного жилья в западных мегаполисах — это, в частности, решение именно этого вопроса.
Скажу честно, экономисты, с которыми я имел возможность обсуждать эти идеи, отзывались о них с нескрываемым скепсисом. Возможно, это все никуда не годится и частная собственность — слишком серьезный институт, чтобы ему что-либо угрожало. В ответ на мои соображения об издержках мне припоминали СССР, где частной собственности на жилье не было, но хорошего от этого было мало. Но при Сталине норма жилья на человека была 5 кв. м, это действительно был очень ограниченный ресурс. И я ни в коем случае не имею в виду экстремистских сценариев национализации, подобных советской практике. Я просто думаю, что частная собственность на жилье не выдержит конкуренции с другими финансовыми инструментами и окажется неприемлемым тормозом для развития.
17 апреля 2018 года британская консалтинговая компания The Resolution Foundation опубликовала исследование, в котором утверждалось, что, по их прогнозам, меньше половины британцев, рожденных с 1981-го по 2000-й, будут владеть собственной квартирой к пенсии. Не потому, что они на нее не заработают, а потому, что не захотят ее покупать. Они готовы снимать жилье до смерти. После этого оказалось, что более или менее такая же ситуация в других странах Европы и даже в Америке. По всему миру появились статьи под заголовками типа «Миллениалы не хотят покупать квартиры». Я бы сказал, что это интересная информация для размышления о городе будущего.
