Старое в обмен на новое: как работает trade-in на загородном рынке?
25.10.2018
Считается, что услугу trade-in, позволяющую осуществлять быстрый обмен старой недвижимости на новую, строительные компании начали внедрять около десяти лет назад, когда из-за мирового экономического кризиса упал спрос на первичное жилье. К настоящему моменту на загородном рынке она предоставляется некоторыми застройщиками и работающими с ними в партнерстве агентами. Какие плюсы и минусы таит в себе данная программа?
История вопроса
Услуга под названием trade-in (в переводе с английского означает «обменная сделка») широко распространена на автомобильном рынке. Она дает возможность быстро обменять подержанный автомобиль на новый, в некоторых случаях с внесением доплаты. На рынке недвижимости программу может реализовывать сам застройщик, либо работающее с ним в партнерстве агентство недвижимости. Она дает возможность клиенту в сжатые сроки обменять старую недвижимость на готовый дом, либо на строящийся или еще не построенный объект.
По оценкам управляющего партнера компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, на рынке загородной недвижимости Московской области и Новой Москвы, сделок по приобретению загородных объектов по схеме trade-in совершается до 30%. Как отмечает генеральный директор АН «Белые Ветры» Александр Либов, в регионах эта программа имеет большее распространение: «Например, в Казани, Ижевске и Набережных Челнах достаточно большой процент людей строят себе дома, используя trade-in». Что же касается Новой Москвы, где работает АН «Белые Ветры», то в компании знают, по меньшей мере, около 10 крупных и мелких застройщиков, готовых рассматривать квартиру клиента в счет оплаты загородной недвижимости.
Разновидности услуги и изменения стоимости
Впрочем, следует более подробно разобраться в понятии. Эксперты выделяют два типа услуги trade-in на рынке загородной недвижимости. В первом случае строительная компания выкупает у клиента старый объект и берет его стоимость в зачет нового дома. Этот вариант наименее удобен для обеих сторон. Застройщику не выгодно брать на свой баланс активы, для реализации которых необходимы дополнительные затраты. И если он все-таки идет на такой шаг, то практически во всех случаях уменьшает сумму выкупа с целью извлечения выгоды и снижения рисков. Во втором случае застройщик сначала продает своими силами квартиру клиента и только после этого оформляет с ним сделку на новый объект. При работе по такой схеме объект, как правило, продается по рыночной цене и его стоимость никак не снижается.
«Если компания, оказывающая услугу trade-in, предлагает формат взаимозачета, то она фактически выкупает у клиента его актив, — поясняет директор по маркетингу компании «KASKAD Недвижимость» Ольга Магилина. — И в этом случае, как правило, действительно идет речь примерно о 20% дисконте от оценочной стоимости передаваемого в trade-in объекта недвижимости. Но я бы не стала называть это «занижением» стоимости. Это совершенно справедливая схема, ведь в результате взаимозачета компания, по сути, кредитует клиента, срочно выкупая у него актив, который, во избежание убытков, ей необходимо в кратчайшие сроки реализовать. Каждый понимает, что сделать это можно или с дисконтом, или с помощью дополнительных трудозатрат, а также расходов на рекламу. И совсем другое дело, если в рамках услуги trade-in компания дает своему клиенту рассрочку при покупке нового объекта недвижимости, продавая при этом от его имени переданный в trade-in объект на открытом рынке. Здесь не происходит выкупа объекта, стороны ничем не рискуют, и ни о каком дисконте при продаже недвижимости речи не идет».
Как отмечает Александр Либов, у крупного застройщика дисконт, как правило, ниже, чем у небольшой компании. Ведь у него есть много возведенных объектов, и данная программа является одним из путей их реализации. Также у крупного застройщика есть ресурсы, необходимые для совершения всей цепочки операций по купле-продаже квартир на рынке.
Что на что меняем?
По словам управляющего директора «Метриум Премиум» и участника партнерской сети CBRE Ильи Менжунова, чаще всего девелоперы коттеджных поселков рассматривают для trade-in исключительно квартиры. Эксперт называет такой подход логичным. Как показывает практика, приобретение загородного коттеджа — это покупка не первого жилья. То есть у клиента уже есть в собственности недвижимость, причем преимущественно городская.
«Чаще всего в trade-in сдают городские квартиры, с целью приобрести новый таунхаус, дуплекс или коттедж, — комментирует Ольга Магилина. — Гораздо реже сегодня встречаются покупатели, желающие продать дом. И среди них практически нет тех, кто продавал бы действительно старые дома. Как правило, это люди, купившие относительно недавно дом, и уже по каким-либо причинам разочаровавшиеся в нем самом или в поселке, на территории которого этот дом расположен. Теперь они хотят выставить на продажу свой актив и приобрести другой объект недвижимости — ближе к Москве или более качественный».
И все-таки, на рынке встречаются разнообразные виды взаиморасчетов. Некоторые компании меняют городские квартиры и объекты загородной недвижимости на квартиры в малоэтажных загородных комплексах. «Кроме того, например, в более отдаленных от столицы регионах, застройщики предлагают обменять один участок на другой или землю на дом», — отмечает Илья Менжунов.
Подвешенное состояние и недобросовестные застройщики
Среди основных минусов данной услуги Илья Менжунов отмечает сложность бартерной схемы на вторичном рынке. При обмене одного объекта на другой, в какой-то момент, пока идет процедура перерегистрации, в собственности у продавца или покупателя оказываются оба объекта. Если по той или иной причине в регистрации будет отказано, то могут возникнуть проблемы по «развороту» сделки. Так, если новый собственник откажется возвращать объект, то придется судиться. Кроме того, для клиента есть риск, что забронированный им новый дом недобросовестный застройщик продаст другому клиенту с «живыми» деньгами на руках, в то время, пока он будет продавать квартиру клиента, взятую на реализацию в рамках trade-in, говорит Александр Либов. Однако если правильно оформить договор, таких проблем возникнуть не должно.
Принцип одного окна и бронирование объекта
Главный же плюс использования trade-in для клиента — это принцип одного окна, когда, обращаясь к застройщику, он снимает с себя заботы по поиску покупателя на свою старую квартиру. Кроме того, обычно выбранный коттедж бронируется в срок до нескольких месяцев за конкретным покупателем. «Поэтому можно быть уверенным в том, что дом вашей мечты не будет продан другому клиенту», — говорит Илья Менжунов. «Стоит понимать, что trade-in — это способ быстро решить свой жилищный вопрос: оперативно продать свою квартиру на вторичном рынке, купить выгодный вариант на загородном рынке и часто даже остаться в плюсе (если речь идет о продаже жилья в Москве и переезде, например, в Новую Москву с улучшением жилищных условий)»,– говорит Владимир Яхонтов. «Trade-in удобен именно тем, что позволяет человеку избежать ошибок и освободить массу времени, предоставив реализацию своего жилья профессионалам», — заключает Ольга Магилина.
Каждый решает для себя
Таким образом, услуга trade-in на рынке загородной недвижимости имеет неоднозначную репутацию как среди покупателей, так и среди агентов. В любом случае, клиенту необходимо тщательно выбрать компанию и внимательно ознакомится с условиями договора. В случае, когда застройщик сразу выкупает квартиру клиента и берет ее стоимость в зачет своего объекта, цена объекта будет занижаться в любом случае, причем дисконтирование может оказаться существенным и составить не один десяток процентов. Только каждый человек может самостоятельно для себя определить, готов ли он приносить такую жертву за оперативность и отсутствие труда при поисках покупателя старой недвижимости.
© Александр Ковалевский
