Бездоходное жилье
Через 10 лет квартирные инвестиции из-за высокой инфляции в России обернутся потерей 50% вложенных средств
Сергей Хестанов
27.07.10 | 18:30
Жилье показало себя в последние годы не самым надежным активом. С 1998 по 2008 год стоимость квартир в Москве выросла почти в десять раз, но в кризис жилая недвижимость подешевела на 25%, а с начала нынешнего года вошла в фазу стагнации. Все равно большинство россиян консервативно предпочитают инвестировать свободные средства в квартиры. Давайте разберемся, насколько это экономически оправдано.
Рассчитывать на рост цен в текущей ситуации не стоит, а значит, полагаться будем исключительно на рентную доходность, иначе говоря, на те средства, которые вы получите от квартиросъемщика. Например, за десять лет, это для простоты расчета. Теперь вводим стоимость самой квартиры, идеальной квартиры для инвестиций. На мой взгляд, это однокомнатная квартира в Подмосковье, но расположенная сразу за МКАД. Если хорошо поискать, а потом поторговаться с застройщиком, то приобрести ее можно за 3,5 млн рублей. А инвесторы – люди ушлые: и найдут, и поторгуются! Такую квартиру можно сдать без особых проблем за 20 000 рублей. Теперь инфляция, возьмем 13%, – сегодня она меньше этого уровня, но, как правило, превышает его, а у нас впереди десятилетие.
Теперь приступаем к расчету, формулы для которого возьмем из книги Е.М.Четыркина «Финансовая математика». На мой взгляд, это лучший учебник по финансовой математике. Применим следующие обозначения:
С – конечная стоимость объекта;
i – рентный доход за год;
h – темпы инфляции;
Р – первоначальная цена объекта.
Для начала рассчитаем коэффициент рентного дохода за год: 20 000 рублей (рентный доход за месяц) умножаем на 12 месяцев – получаем 240 000 рублей (это рента за год), и делим на 3,5 млн (стоимость квартиры). Далее по формуле 1+ni, рассчитываем коэффициент дохода за десять лет: 1+0,0686 × 10=1,686.
Теперь по формуле (1+h/100)n рассчитаем, на сколько за десять лет обесценятся деньги (1+13/100)10 =(1,13)10 =3,39. И, наконец, стоимость объекта через десять лет: С=P(1+ni)/(1+h/100)n. =(1,686/ 3,39) × 3 500 000=0,497 × 3 500 000 = 1 739 500 руб. Вычитаем вложенные инвестиции – и уходим в глубокий минус. Получается, что с учетом рентного дохода мы не заработали, а потеряли половину вложенных средств.
Конечно, мы в работе используем простейшую модель, которая игнорирует налоги, изменение конъюнктуры рынка и многое другое. Конечно, можно разобрать более подробно, но упрощения не меняют основных выводов, а расчеты делают более понятными.
Для примера давайте теперь сделаем аналогичные расчеты с недвижимостью в Германии, как в стране с одной из самых «здоровых» экономик в Европе. Вводные данные:
– Квартира во Франкфурте-на-Майне стоимостью 120 000 евро;
– арендная плата 590 евро в месяц;
– ожидаемый средний темп инфляции – 2% в год (это я завысил, реально там меньше, например, по прошлому году инфляция в Германии составила 1,4%);
срок инвестиции – тот же самый, десять лет.
i= (590euro × 12 мес)/120 000euro =5,9%=0,059 Доход за 10 лет 590 × 12 × 10= (1+ni)= 1+0,059 × 10=1,59
Обесценение денег: (1+h/100)n =(1+2/100)10 =(1.02)10=1,22
И, наконец, стоимость объекта через 10 лет = С =P(1+ni)/(1+h/100)n. =(1,59/ 1.22) × 120 000 евро=1,3 × 120 000 евро = 156 000 евро. Вычитаем из этого числа первоначальную инвестицию, получаем 36 000 евро. То есть, эту сумму мы заработаем, вложив деньги в недвижимость Германии. В среднем получается 3%. Немного, но на фоне стабильного и предсказуемого рынка не так плохо.
Теперь о главном. Получается, что недвижимость в России до сих пор переоценена. Для того, чтобы в нашей стране инвестиции в рентную недвижимость приносили реальный доход, необходимо либо в 2–4 раза снизить существующую инфляцию, либо цена недвижимости должна быть ниже существующих уровней в те же 2–4 раза. Поскольку снижение инфляции маловероятно, в среднесрочной перспективе – в ближайшую пятилетку – очень вероятно снижение цен на российскую недвижимость. Вот тогда она и станет хорошим объектом для инвестиций!
[b]
Калькулятор Slon.ru: Доходность инвестиций в рентную недвижимость.[/b
Рассчитывать доходность инвестиций можно в любой валюте, главное вводить стоимость жилья и стоимость аренды в одной и той же валюте. И выбирать соответствующую этой валюте инфляцию. В противном случае расчет будет некорректен.
[реклама вместо картинки]
