Что делать, если государство изымает участок?
13.06.2018
В России существует практика изъятия земельных участков и расположенных на них построек у частных лиц в пользу государства. Что должен знать каждый, чтобы его имущество не подпало под такую процедуру, или, если гром все-таки грянул, не остаться без адекватной компенсации?
Комплексное изъятие территорий
Министерство имущественных отношений Московской области (Минмособлимущество) разработало постановление, регламентирующее порядок изъятия земельных участков и расположенной на них недвижимости в целях комплексного развития территорий (КРТ).
В Подмосковье есть заброшенные промзоны, территории, на которых находятся аварийные объекты, ведется теневой бизнес или незаконно проживают люди. Кроме того, участки могут иметь нескольких хозяев, которые из-за сложностей во взаимодействии не могут решить, кому и как следить за техническим состоянием объектов недвижимости, а, возможно, и не ощущают необходимости осуществлять развитие территорий. Чиновники уверяют, что, инициатива призвана сделать их полезными для муниципалитета и общества.
Предполагается, что у собственника участка, подпавшего под изъятие, будет два варианта действий. В первом случае он возьмет на себя обязательство сам развивать территории, причем направление развития определит государство. Иначе правообладателю придется отдать территорию и недвижимость властям, которые должны будут выплатить за нее компенсацию. После этого власти выставят объект на аукцион с целью поиска другого владельца, способного воплотить в жизнь государственные виды на землю.
Все процессы, связанные с отъемом в целях КРТ, переданы под контроль Минмособлимущества, а на изъятых территориях могут быть построены торговые, социальные, досуговые или гостинично-рекреационные объекты, а также возведено жилье.
«До конца II квартала планируется выпуск постановления, проект которого будет опубликован на сайте правительства области и вступит в силу после подписания губернатором Московской области», — уточнили в пресс-службе Минмособлимущества.
Что это значит?
Если называть вещи своими именами, речь идет не о новом механизме, а о расширении перечня частных случаев, когда государство вправе запустить процесс изъятия, говорит руководитель проекта «Истринская долина» Михаил Африканов. При попадании участка в зону отвода под такую стройку, которая отражена в проекте планировки территории, выпускается распоряжение об изъятии, Минимущество уведомляет собственника и подыскивает оценщика для определения уровня компенсации. Правообладателям, несогласным с суммой выплаты, предлагается отстаивать интересы в областном суде. Сейчас то же самое планируют распространить на недвижимость, попавшую под КРТ.
Фактически, почти у любого собственника хоть какого-то клочка земли есть шансы увидеть себя в распоряжении об изъятии. А предлагаемые изменения их лишь увеличат, ведь под формулировку про развитие территории подвести ещё легче, чем под строительство или реконструкцию чего-либо, соглашается исполнительный директор «Центра оценки имущества и бизнеса» Михаил Ушаков.
Как правило, изъятие участков под нужды государства вызвано необходимостью развития инфраструктуры. По словам экспертов, это может быть строительство новых дорог, например, Центральной Кольцевой автомобильной дороги (ЦКАД) в Московской области, железнодорожных веток, газо- и нефтепроводов, и т. д. Кроме того, масштабное изъятие земель происходило при подготовке к Олимпиаде в Сочи, что стало предметом массовых недовольств местных жителей. По словам Михаила Африканова, прежде всего, в группе риска находятся участки поблизости от вылетных магистралей и МКАД. «Кроме того, в перспективе, очевидно, выкуп участков ожидает жителей, попавших в зону будущего строительства высокоскоростной железнодорожной магистрали (Москва-Казань), строительство которой откладывается вот уже несколько лет», — предупреждает управляющей директор «Метриум Премиум» и участник партнерской сети CBRE Илья Менжунов.
Положение владельца
«На сегодняшний день случаи, когда гражданам удалось противостоять государству и сохранить свою собственность от принудительного отчуждения имущества для государственных нужд, практически не известны, а если таковые и были, то широкой огласки не получали, — рассказывает Илья Менжунов. — Например, практика изъятия земельных участков в Сочи под строительство олимпийских объектов увенчалась полной победой государства над собственниками».
И все же, заместитель директора департамента корпоративной оценки компании Swiss Appraisal Алексей Лопатин отмечает, что государство, со своей стороны, всегда старается уменьшить негативные последствия для населения: «В частности по 1-му пусковому комплексу ЦКАД для строительства дороги необходимо было около 6 млн. кв. м земли, из которых около 2 млн. кв. м составили государственные и муниципальные земли. Оставшиеся 4 млн кв. м принадлежали юридическим лицам и почти все представляли собой пустые земельные участки. Таким образом, непосредственно у граждан изымается всего около 1% от общей площади территории, необходимой для строительства».
Что делать?
«Для тех, кто уже непосредственно столкнулся с этой процедурой либо понимает, что потенциально такое возможно в будущем, основной совет: привести в порядок все документы, устанавливающие право собственности», — рекомендует Михаил Африканов. Это позволит, по крайней мере, подтвердить перед государством законность владения землей. Эксперты перечисляют: участок должен быть поставлен на кадастровый учет, запись о правообладателе внесена в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), сама земля использоваться строго по назначению, и с нее должны исправно платиться налоги.
Если земля уже попала под изъятие для государственных нужд, то, согласно российскому законодательству, собственник имеет право рассчитывать на денежное возмещение понесенных убытков, либо аналогичный участок. Юристы предупреждают: если постановление об изъятии земли все-таки вышло, то, как показывает практика, остановить его действие фактически невозможно. Поэтому основной задачей владельца становится получение адекватной компенсации. Если гражданин согласился на обмен, и предложенный ему альтернативный участок удовлетворяет его пожеланиям, то нужно просто подписать договор мены. Если же речь идет о денежном возмещении, то, по словам Алексея Лопатина, определение его размера проводится независимым оценщиком в соответствии со статьями 15 и 279–281 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и статьей 56.8 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ). В соответствии с ЗК РФ, величина выплаты определяется несколькими пунктами. Во-первых, это рыночная стоимость изымаемой земли. Во-вторых, рыночная стоимость объектов недвижимости, в случае их наличия на отчуждаемой территории. В третьих, сюда включаются убытки, причиненные отъемом земли.
Для корректного расчета размера рыночного возмещения, собственник должен предоставить оценщику возможность осмотра его недвижимости, а также передать копии всех документов. В ходе осмотра желательно составить и подписать совместный акт осмотра, в котором будут зафиксированы все улучшения, расположенные на участке, в том числе незарегистрированные сараи, гаражи, садово-ягодные растения, плодовые деревья, газон н и т. д.
Причем шансы на получение адекватной компенсации тем выше, чем больше документов подтверждают, что в землю и строения на ней собственник вкладывался. Поэтому надо всеми силами позаботиться об их составлении.
По результатам оценки, правообладатель получает оферту с предложением о продаже недвижимости, к которой прилагается соглашение об изъятии и отчет об оценке рыночного размера возмещения. По закону, владелец может рассматривать оферту в срок до 3-х месяцев (90 дней). Если он считает, что государство предлагает ему неоправданно низкую компенсацию, то он имеет право направить в суд иск о признании суммы недостоверной. К заявлению должно прилагаться заключение на этот счет, составленное независимой оценочной компанией. После этого суд должен решить, в какой степени права собственника нарушены.
Пространство для маневра
И все-таки, иногда поле для маневра остается даже здесь. Алексей Лопатин советует уточнить у госоргана или проектной организации, насколько изъятие именно этого объекта необходимо для данного проекта. Проектировщики не всегда учитывают все нюансы, и поэтому можно пытаться адресно вносить изменения. Иногда бывает, что в полосу изъятия попадает, например участок 10 кв. м из 1000 кв. м. В подобных ситуациях отчуждения можно избежать.
Вместе с тем, бывают ситуации, когда после изъятия части участка использование оставшейся территории по назначению становится невозможным. В таких случаях необходимо попросить орган, инициирующий изъятие земельных участков, уточнить либо проверить проектные решения и изъять недвижимость целиком, либо отказаться от изъятия.
Не доводить до беды
Михаил Ушаков призывает не питать иллюзий: полностью обезопасить своё имущество от изъятия невозможно. Однако кое-что сделать в этом направлении все же следует. Необходимо внимательно ознакомиться с документами территориального планирования Подмосковья, которые регулярно появляются на портале государственных и муниципальных услуг Московской области. Кроме того, информация по всем субъектам России доступна на сайте Федеральной государственной информационной системы территориального планирования. Однако в прошлом бывали случаи, когда публикуемые сведения оказывалась не оперативными, вспоминает Алексей Лопатин. «Например, по ЦКАД публиковался информационный меморандум в 2013 году, а сами работы начались только в 2016 году и проект менялся». Так что для надежности кроме ознакомления с информацией на сайтах можно еще посетить местную администрацию, которая всегда должна иметь планы развития территории на ближайшие годы, советуют эксперты. Кроме того, не стоит забывать, что строительство таких объектов, как, например, дороги, проходит с предварительными общественными слушаниями, где каждый собственник имеет право голосования, влияя на итоговую трассировку, напоминает Илья Менжунов.
Таким образом, необходимо крайне серьезно отнестись к изучению планов развития территорий. Но, если гром все-таки грянет, направить усилия на получение максимальной компенсации. Чтобы этого добиться, земля должна быть юридически оформлена надлежащим образом, а оценщик должен получить максимально полную информацию обо всех затратах правообладателя на развитие территории. Кроме того, в некоторых особых случаях можно попытаться внести в генплан адресные изменения, либо попросить власти изъять объект полностью или отказаться от изъятия.
© Александр Ковалевский
