Может ли сегодня недвижимость быть надежным источником дохода
Тема инвестиционной привлекательности недвижимости обсуждается изо дня в день, на страницах СМИ и на кухнях многих семей, которые рассматривают для себя различные потенциальные возможности получить дополнительный доход. Вопрос, который волнует многих, — может ли сегодня недвижимость быть надежным источником этого дохода и позволяет ли она сохранять и преумножать вложения.
Если говорить о столице, то тут квадратные метры всегда в цене. Как бы ни складывались экономические условия или волатильность валют, в Москве всегда будет спрос на жилье. Безусловно, он может двигаться вверх или вниз, в зависимости от уровня доходов населения и его платежеспособности, однако, как показывают последние годы, не самые легкие для российской экономики, спрос не исчезает и ликвидные варианты всегда востребованы.
Современный рынок предлагает различные варианты для потенциальных инвесторов. Во-первых, это классический наем. Конечно, если квартира досталась не по наследству и в ее приобретение была вложена значительная сумма, пройдет немало времени, пока эти вложения вернутся. Средний срок окупаемости квартиры экономкласса в Москве составляет порядка 18 лет. Доходность в этом же сегменте колеблется в диапазоне 4–7% годовых, и чем дороже объект, тем меньше может быть его доходность. Поэтому наиболее рентабельно жилье экономкласса.
В качестве примера можно рассмотреть однокомнатную квартиру с косметическим ремонтом за 7 млн руб., в которую было вложено еще 300 тыс. руб. (приобретение предметов интерьера и бытовой техники). Сдавать такую квартиру можно примерно за 35 тыс. руб. в месяц. Из полученного дохода необходимо вычесть стоимость коммунальных платежей и сумму налога. В результате мы увидим, что доходность от сдачи составит не более 4%.
Более высоким может оказаться доход от краткосрочной аренды. Спрос на такой наем достаточно высок, в первую очередь со стороны туристов, приезжающих посмотреть столицу. В Москве не так много гостиниц с доступными ценами, при этом хорошо и удобно расположенных, поэтому аренда квартиры на несколько дней для гостей столицы может быть хорошей альтернативой. Несмотря на то что стоимость краткосрочной аренды выше, чем долгосрочной, не многие собственники решаются на такой бизнес.
Посуточная аренда — это непрерывный труд для собственника. После каждого арендатора в помещении нужно делать генеральную уборку, менять белье и т. д. Все это непрерывные физические, моральные и финансовые затраты. Кроме того, при посуточной аренде значительно возрастают риски порчи имущества и отделки в квартире. И конечно, арендодателю необходимо постоянно искать новых арендаторов, поскольку каждый день простоя квартиры уменьшает его доход.
Некоторые собственники рассматривают для себя возможность получать доход от сдачи внаем комнат. Однако и тут много своих но... Комнаты в коммунальных квартирах люди снимают не от хорошей жизни. В первую очередь такие варианты востребованы арендаторами, которые хотят жить в Москве, но по финансовым причинам не могут арендовать полноценную квартиру. Большинство, если не все, арендаторы комнат имеют ограниченные финансовые возможности и отталкиваются, прежде всего, от стоимости жилья. Но даже при этом они стараются выбирать варианты максимально комфортные, желательно с одним соседом, с приличной мебелью и сантехникой, с холодильником и стиральной машиной. Пользуются спросом такие предложения и у студентов, которые по тем или иным причинам не могут жить в общежитии.
Конечно, некоторые собственники пытаются выжать из квартиры максимум. В нашей практики был случай, когда один собственник в обязательном порядке хотел сдавать свою квартиру восьмерым людям одновременно и с каждого планировал взимать арендную плату в размере 15 тыс. руб. в месяц. Желание его, правда, не сбылось, так как арендаторов, согласных на такие условия, не оказалось.
Что касается такой популярной на сегодняшний день темы, как организация хостела в квартире, то сейчас в Госдуме идет активное обсуждение этого сегмента, и пока не ясно, к чему в итоге придут власти, какие права и ограничения появятся для собственников, желающих организовать в своей квартире этот бизнес: станет ли обязательным перевод квартиры в нежилое помещение с отдельным выходом, нужно ли будет перед открытием хостела проводить собрание всех жильцов дома и т. д. Однако в любом случае надо учитывать, что организация хостела — это, по сути, некий гостиничный бизнес, который требует, в первую очередь, вложений, как финансовых, так и временных.
Для того чтобы он стал успешным и действительно хостелом в европейском понимании этого слова, объект должен быть привлекательным для посетителей, комфортным, оснащенным современной техникой и системами кондиционирования, иметь интересное и удобное для туристов расположение, предлагать сервис и услуги, его деятельность не должна мешать жизни соседей. А значит, придется сделать немалые дополнительные вложения, отдавая себе отчет, что срок окупаемости такого бизнеса заранее предугадать невозможно.
В целом инвестиции в недвижимость, как, впрочем, и любые инвестиции, не могут никому гарантировать молниеносно золотых гор и несметных богатств. Однако главное преимущество в том, что это совсем иной способ сохранения средств, надежный и стабильный, особенно учитывая риски банковского сектора. Поэтому можно говорить о том, что такие инвестиции актуальны на российском рынке, и особенно на московском, где спрос на жилье будет всегда.
ОБ АВТОРАХ
Оксана Вражнова
председатель правления группы компаний «Миэль»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
