«Вот будет лето…»: что происходит с дачами и как правильно купить домик зимой
16.02.2018
Портал Cottage.ru разбирался, что происходит с дачами в Московском регионе и как правильно купить такую недвижимость зимой.
Выбирать не из чего
За прошедший год в сегменте дач, как и на рынке загородной недвижимости Московского региона в целом, не было значительных изменений. Согласно оценкам Penny Lane Realty в столице и области насчитывается 5,5 тыс. подобных объектов, при этом лишь 20% из них можно назвать ликвидными.
Еще 40% находятся в хорошем состоянии и при разумной цене вполне могут найти своего покупателя. Остальные 40% требуют либо ремонта, либо существенного снижения цены, сообщили в компании.
Игроки рынка посетовали, что в сегменте дач нет качественного предложения на первичном рынке. Новых проектов единицы, застройщики не горят желанием их начинать, поэтому покупатель вынужден обращаться к ассортименту вторичного рынка, где, как уже было сказано, много и морально устаревших построек, и переоцененных домов.
Директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын рассказал, что если говорить о премиальной и элитной загородной недвижимости, то дача — не совсем подходящее слово. Эксперт отметил, что чаще всего обеспеченные люди приобретают такие объекты для постоянного проживания.
Однако даже если их покупают в качестве дома для отдыха, то по своим качественным характеристикам эти строения не будут отличаться от любого другого коттеджа или особняка.
Тем не менее и на этом рынке есть объекты, которые покупатели традиционно выбирают в качестве дач. Прежде всего, это курорты ближнего Подмосковья (Дмитровское шоссе): проекты «Пестово», «Монаково», «Зеленый мыс», «ПИРогово», «Золотой город», «Лазурный берег». Их отличает наличие причала, там созданы условия для любителей водных видов спорта, гольфа.
Есть такого рода недвижимость и вблизи Истринского водохранилища. Некоторые покупатели предпочитают использовать в качестве дач дома в поселках Villagio Estate. И, конечно, элитная и премиальная аренда — это тоже дачи. «Особенно в последние годы мы ощущаем всплеск спроса на рынке аренды именно в дачный сезон, что связываем с нежеланием наших граждан отдыхать летом за границей», — указывает Колосницын.
Цены с потолка
Зимой интерес к покупке дач в столичном регионе традиционно очень низкий: в месяц продаются от силы 40−50 лотов. Зимой и в начале весны происходит сезонное увеличение спроса на земельные участки. Это связано со строительным циклом, пояснил управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. Земля традиционно приобретается зимой, чтобы к весне сделать проект и начать строительство, а в конце года уже получить готовый дом.
Рынок дачной недвижимости Московского региона сужается. Ольга Солодовникова, руководитель отдела вторичного жилья агентства недвижимости «Биг Риэлти», назвала сложившуюся ситуацию со спросом «три к одному»: на три предложения находится один интересант, и не факт, что он станет покупателем.
«Почти остановились продажи дач без удобств, летних домиков с участками. Это связано с изменением приоритетов покупателей. Если раньше одной из основных функциональных задач дач и дачных участков было выращивание своего урожая овощей и фруктов и было достаточно на участке иметь маленький домик, то сегодня это все-таки в большей мере отдых от шумного мегаполиса, экология, чистый воздух», — рассуждает она.
Именно поэтому остаются востребованными дома покомфортнее, приспособленные для круглогодичного проживания, — скорее, как второе жилье для семьи с детьми-дошкольниками.
По словам руководителя аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрия Таганова, дачи в основном приобретают люди, которым хочется иметь загородный дом — в первую очередь, для летнего отдыха или садоводства — но на коттедж средств не хватает. Обычно это семьи с детьми или люди предпенсионного возраста.
Главными покупателями элитных домов являются чиновники, владельцы бизнеса, топ-менеджмент высшего звена. «Среди них нет экспатов (правда, периодически мы замечаем спрос со стороны граждан Китая, и иногда он даже заканчивается сделками). Есть покупатели из регионов, но в общем объеме это незначительный процент», — знает Сергей Колосницын.
Что касается цен на загородную недвижимость, они продолжают снижаться — в среднем на 10%. Сейчас дом в ТСЖ на удалении 40 км от города с участком 15 соток можно купить за 1,8−3 млн рублей. Цена за участок может составить и вовсе 1,5 млн рублей. При этом зимой можно добиться скидки на загородное жилье до 25%.
Тем не менее специалисты настаивают, что цена большинства дач неоправданно высока. И это одна из причин, почему в данном сегменте снижается динамика продаж, уверены в Penny Lane Realty. С одной стороны, покупателю не из чего выбрать, с другой — нет профессионального продавца, который бы понимал, что в сложившихся условиях очень важно удержать покупателя в своем проекте, подобрав ему выгодное предложение.
Покупка дачи зимой: плюсы и минусы
Покупка дачи зимой имеет свои нюансы. С одной стороны, снег и морозы — не самые лучшие условия для совершения сделок. В это время бывает сложно оценить рельеф участка из-за снежного покрова, понять, каким будет окружающий пейзаж, также не все ремонтные работы можно проводить при минусовой температуре.
Однако если участок абсолютно стандартен, покупка дома зимой — грамотное решение, настаивает Владимир Яхонтов.
Помимо прочего, дефекты вроде протечек на стыках строительных узлов или кровли тоже проще заметить в теплое время года, а сырость в подвальных помещениях в зимнее время не так очевидна, как весной.
С другой стороны, у покупки дач зимой, по убеждению экспертов, есть свои плюсы: становится ясно, есть ли у объекта проблемы с дренажем почвы, качеством кровли и стен, чистят ли от снега подъездные дороги и так далее. Наконец, в связи с низким сезоном можно получить хорошую скидку.
По мнению директора департамента загородной недвижимости компании Blackwood Юлии Белуковой, этот период наиболее привлекателен для тех, кто ищет дом для круглогодичного проживания.
Надежд на лучшее нет
В 2018 году на рынке загородной недвижимости в Москве и области не стоит ждать серьезных перемен. Пока не изменится экономическая ситуация в стране в целом, спрос и цены станет потихоньку «сползать» вниз, а выставляемые для быстрой продажи объекты будут уравновешиваться снимаемыми с продажи домами.
Юлия Белукова считает, что цены и спрос в этом году если и вырастут, то максимум на 5%. Позитивных тенденций, указывающих на какую-либо положительную динамику, на рынке нет.
Единственное исключение — старые дачи. Представляя собой нишевый продукт, они менее подвержены кризисным явлениям, и, в отличие от объектов хаотичной застройки, которые будут дешеветь, загородные дома в «стародачных местах» смогут сохранить тот ценовой диапазон, что сложился в последние три года, оптимистичен Владимир Яхонтов.
© cottage.ru Илья Китов
