Деревня для шопоголиков
27.12.2017
Еще недавно банкам было не очень понятно, что представляют собой аутлеты как объекты коммерческой недвижимости. Новизна формата вызывала вопросы при проектном кредитовании. Но аутлеты успешно работают уже пять лет, и теперь банки готовы финансировать такие проекты.
За люксом во Внуково
У проекта строительства "Внуково Аутлет Вилладж" интересная судьба. Задумывался он больше десяти лет назад — в 2005 году. Московские бизнесмены основатели компании "Диона" Дмитрий Кульков и Владимир Разумнов, изучив зарубежный опыт, решили построить недалеко от Москвы торговую деревню, где можно было бы купить брендовые товары по сниженным ценам. Этот формат распространен в Европе — например, в аутлеты под Миланом за вещами из прошлогодних коллекций люксовых марок съезжаются со всех концов света. Кстати, именно возможность приехать издалека определила местоположение проекта — неподалеку от аэропорта Внуково. Но пока идея прорабатывалась, наступил кризис 2008 года, и первая очередь аутлета открылась только в 2013 году. Впрочем, по словам Дмитрия Кулькова, такая задержка оказалась на руку бизнесменам: появилась возможность внимательнее изучить мировой опыт и последние изменения формата.
К 2013 году в аутлет поверили и банки. Как рассказывает исполнительный директор управления по работе с клиентами крупного и среднего бизнеса Сбербанка Денис Ковриженко, когда четыре года назад начиналась совместная с девелопером работа над проектом, для банка это был новый сегмент, в который было трудно поверить сразу. "Все знали, что аутлет — это интересная модель в Европе. Приживется ли она в России, никто не знал,— продолжает Денис Ковриженко.— Самое удивительное, что проект превзошел все наши ожидания с точки зрения доходности, и даже попав в кризисные условия, он все равно демонстрировал устойчивость и стабильный денежный поток".
Господин Ковриженко особенно отмечает, что менеджмент компании сумел создать объект, в котором приятно находиться. "Серьезные усилия были предприняты для привлечения такого пула арендаторов, чьи бренды пользовались бы большим спросом. Ради покупки товаров этих марок потребители готовы ехать даже за город, живя в Москве и имея рядом торговые комплексы",— комментирует эксперт. Аутлет стал популярным местом для семейного отдыха: здесь появился детский парк. "В результате у аутлета получилась отличная концепция, которая сейчас очень востребована, и это, возможно, лучший в Москве и Подмосковье проект в своем сегменте",— говорит Денис Ковриженко.
Успешная работа "Внуково Аутлет Вилладж" — залог дальнейшего развития формата в России. Эксперты оценивают потенциальную емкость рынка в 20-25 аутлет-центров в течение ближайших пяти-восьми лет. "Россия — это огромный перспективный рынок, что создает фантастические возможности для развития новых проектов в наиболее важных агломерациях",— считает управляющий директор Fashion House Group (строит аутлеты в Восточной Европе, включая Россию) Брендон О`Рейли.
Банки разглядели бренды
По воспоминаниям финансового директора Fashion House Group Филиппа ван ден Боше, раньше получить кредиты на строительство аутлетов в российских банках было практически невозможно: к таким проектам относились скептически, и приходилось обращаться к международным банкам. Но теперь ситуация другая. "Российские банки готовы кредитовать такие проекты. Мы видим, что они полностью понимают бизнес-модель аутлет-центров",— говорит Филипп ван ден Боше.
Консультанты рынка недвижимости отмечают существенное изменение отношения кредитных организаций к объектам коммерческой недвижимости. "Банки в последнее время предъявляют одинаковые критерии к проверке финансовой устойчивости проектов любых сегментов коммерческой недвижимости — аутлеты не исключение,— уверены в CBRE.— Банкам для принятия решения о финансировании девелоперских проектов в первую очередь важны подтверждение доходности, наличие предварительных договоров аренды, параметры проектов".
При оценке заемщика банки первым делом изучают устойчивость его денежного потока и качество обеспечения, предлагаемого в залог, продолжает гендиректор управляющей компании DTI Property Management Антон Белобжеский. "Для девелоперов коммерческой недвижимости как соискателей кредитов каких-то особых послаблений или, наоборот, ограничений никто не делает. Поэтому трудности, которые испытывают владельцы таких объектов при получении займов, объясняются прежде всего сомнением, которое возникает у банков по поводу устойчивости финансовой модели их бизнеса, а не типом недвижимости как таковым",— считает эксперт. При этом господин Белобжеский признает, что вопросов к девелоперам, работающим в сегменте коммерческой недвижимости, действительно зачастую больше, чем, скажем, к застройщикам жилья. Причина этого — различный подход к бизнес-модели. В сегменте жилой недвижимости, говорит эксперт, он более линеен, коммерческая же недвижимость включает в себя гораздо больше факторов и представляет собой более объемную и сложную структуру, оценка которой требует особого подхода.
Охота за товаром
Аутлеты не обладают ни явными недостатками, ни явными преимуществами как объекты для банковского кредитования. "Банки в первую очередь обращают внимание на девелопера проекта: есть ли у него так называемый track record (опыт реализации аналогичных проектов), наличие контрактов с будущими арендаторами и активы, подходящие для залога. Если все эти пункты удовлетворяют требованиям, то проблем с получением проектного финансирования не возникнет. Если же девелопер только выходит с проектом аутлета на рынок, то в случае одобрения банком ему необходимо будет подготовиться к серьезному контролю — как на стадии строительства, так и на стадии работы объекта. Важно отметить, что речь идет о финансировании со стороны банка более чем на 60%",— говорит руководитель управления развития коммерческой недвижимости ГК "Инград" Юрий Тараненко.
Эксперты единодушны во мнении, что аутлеты — формат, интересный для рынка. Во-первых, они строятся существенно быстрее, чем классические торговые центры, зачастую лишены таких конструктивно сложных элементов, как подземные уровни или необычные архитектурные приемы. Во-вторых, на такие форматы есть спрос. "В период восстановления покупательной способности и постепенного выхода экономики из кризиса трафик в аутлетах будет расти. А поскольку налицо тенденция ухода крупных торговых центров в большей степени в развлекательную часть, можно прогнозировать стабильный интерес к аутлетам со стороны покупателей. Это, в свою очередь, обеспечивает большую лояльность банков при рассмотрении вопроса о финансировании",— продолжает Юрий Тараненко. Недостатком, по мнению Антона Белобжеского, может считаться то, что круг потенциальных арендаторов существенно сужается, поскольку речь идет о продавцах товаров дорогих брендов, которых априори не так много.
Как рассказывают в CBRE, большинство экспертов позитивно оценивают снижение Центробанком ключевой ставки до 7,75%. Для заемщиков это означает сокращение стоимости рублевых займов, притом что цена денег в валюте также находится на низком уровне и банки точечно готовы выдавать валютные кредиты под залог активов с рублевыми потоками.
С другой стороны, продолжают аналитики компании, череда громких банкротств и санаций банков, а также нежелание банков с иностранным участием наращивать кредитный портфель приводят к сужению пула банков, готовых выдавать новые кредиты под залог недвижимости. О банковской осторожности упоминает и президент консалтинговой и девелоперской компании GVA Sawyer Вера Сецкая: "Необычность формата, отсутствие его аналогов на рынке являются для банка безусловным риском. Шесть лет назад банки отказывались кредитовать проект Fashion House Moscow именно потому, что ни один аутлет тогда не был построен и не работал на территории России". Но сейчас, когда уже есть целый ряд успешных аутлет-центров, госпожа Сецкая не видит проблем для обращения к банку за кредитом. Условиями принятия положительного решения при его рассмотрении, по словам эксперта, станут наличие грамотной концепции, профессионального оператора, весомого пула арендаторов с известными именами, с которыми будут подписаны предварительные договоры к моменту открытия финансирования.
