Президент Межрегиональной садоводческой ассоциации “САДОВОД И ЗАКОН” Афанасьев О.Н.
Февраль 2006 г.
З А М Е Ч А Н И Я на проект №263127-4 Федерального закона РФ
“О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приватизации, кадастрового учета земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства и индивидуального жилищного строительства, регистрации прав граждан на эти земельные участки, а также расположенные на указанных участках объекты недвижимости”
Мы полностью одобряем инициативу Президента РФ Путина В.В., который в Послании Федеральному собранию Российской Федерации сказал: “… надо помочь гражданам легализовать в упрощенном порядке принадлежащие им фактически объекты жилой недвижимости, а именно гаражи, жилье, садовые дома в различных кооперативах и садоводческих товариществах и соответствующие земельные участки. Такой порядок легализации должен быть максимально прост для граждан, а само оформление документов не должно создавать для них дополнительных проблем. Это, кстати, даст и такие дополнительные возможности, как законная передача имущества в наследство, получение кредитов в банках под залог данного имущества.” (см. http://president.kremlin.ru или Российская газета от 25.04.05, wwwrq.ru).
Также мы поддерживаем проводимую работу по разработке такого законопроекта и готовы принять в ней посильное участие, так как это полностью совпадает с нашими программными целями. Еще почти 16 лет назад в своей программе мы записали, что будем добиваться признания за садоводами прав собственности на садовый дом и земельный участок. Данная программа была издана в 1991 году тиражом 250 тыс. экз. в издательстве “Юридическая литература” в сборнике нормативных актов “Коллективное садоводство и огородничество” (см. стр. 387-388). Поэтому мы однозначно убеждены, что такой закон садоводам и дачникам очень нужен.
Хотелось бы, что бы в 2006 году этот закон был бы все-таки принят, так как мы слишком долго его ждем. Однако нам нужен не любой закон, а только хороший. Под этим словом мы понимаем именно то, о чем дважды сказал Президент РФ В.В.Путин, в вышеприведенной цитате, т.е. в этом законе должен быть четко прописан этот самый “упрощенный порядок”, который “должен быть максимально прост для граждан”. Полагаем, что именно в этом законе должны быть решены все (обязательно все, а не выборочно несколько штук!) уже существующие в этом деле юридические проблемы, а также что бы формулировки этого закона не должны больше порождать новых юридических казусов.
Разумеется, что речь в этих замечаниях пойдет далее исключительно только о юридических проблемах садоводов, огородников и дачников, разрешение которых возможно только Федеральным законом РФ, причем именно в этом разрабатываемом сейчас законе, а не в каком-либо другом, и, тем более, не в ином нормативном документе даже федерального уровня.
К сожалению представленный в январе 2006 года в Государственную Думу РФ законопроект пока еще, по нашему мнению, этим требованиям не удовлетворяет и нуждается в дальнейшей доработке, так как в таком виде он не только не устраняет старые юридические “болячки”, а наоборот, порождает новые. Вот только несколько примеров:
1. А где же упрощенный порядок?
В данном варианте законопроекта совершенно отсутствуют нормы по “упрощению” процедуры оформления права собственности, так что выше процитированное прямое поручение Президента РФ пока еще не выполнено. В названии данного законопроекта есть слова “уточнение условий и порядка”. “Упрощение” и “уточнение” существующего порядка, этот совершенно разные понятия!
У меня нет оснований считать, что авторы законопроекта специально подменили эти понятия, однако садоводам и дачникам от этого закона, в случае принятия его в предложенном виде, легче и проще не станет.
Президент РФ ясно потребовал сделать порядок простым, а вместо этого в предложенном законопроекте предлагается узаконить существующий ныне фактический порядок оформления прав собственности, а это означает, что существующая ныне порочная практика мытарств и различных поборов будет, в случае принятия данного законопроекта, возведена юридически в ранг Федерального закона РФ. А вот про гаражи, почему-то, вообще “забыли”.
Кратко наше мнение о данном законопроекте можно выразить словами известного политика: “Хотели – как лучше, а получилось – как всегда”.
В тоже время мы не считаем, что процесс упрощения должен идти противоправным путем за счет законодательной, а не судебной легализации самостроев и самозахватов земли, а именно такие юридические меры были в предыдущих версиях данного законопроекта (см. например, публикацию “Самострой вышел из подполья. Кабинет министров разрешил узаконить фактическую площадь дачных участков” в “Российской газете” от 01.09.05 №193). Однако упростить этот процесс можно и нужно за счет других факторов. Мы знаем, как это сделать, однако концепция такого законопроекта будет почти диаметрально противоположной той, что представлена Правительством РФ в Госдуму РФ для рассмотрения 20.01.06 и выходит за рамки настоящих замечаний.
2. Правоустанавливающие документы на земельные участки.
Какие документы у нас сейчас в России являются правоустанавливающими, правоподтверждающими и правоудостоверяющими по действующему земельному законодательству и в данном законопроекте? Есть ли в действующем законодательстве ясность по это вопросу? Какие из сохранившихся у граждан документов на земельный участок, начиная с двадцатых годов прошлого века будут иметь юридическую силу для регистрирующих органов при решении вопроса о включении в Госреестр?
Понимают ли авторы законопроекта значение употребляемых ими терминов и готовы ли они указать в этом законопроекте действующую норму права, где эти понятия сформулированы, чтобы граждане могли понять разницу между ними и правовые последствия их использования?
Я думаю, что нет, так в этом вопросе до появления Земельного кодекса РФ была дыра, а после ее частично прикрыли юридическим абсурдом. Я имею в виду печально известный пункт 9 статьи 3 Федерального Закона РФ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”.
Грубой юридической ошибкой авторов законопроекта в отношении действующего пункта 9 и нового пункта 91 является, по моему мнению, как ни странно, не то, что они написали, а то, что они не написали! Они, прежде чем формулировать свой пункт 91, обязаны были, по моему мнению, прочитать все-таки действующий пункт 9 и увидеть, что в нем есть грубые юридические ошибки, которые нужно обязательно устранить именно в рамках подготавливаемого законопроекта. А они это почему-то не сделали.
Я полагаю, что авторы законопроекта должны были понять юридический абсурд пункта 9 статьи 3 вводного закона к ЗК РФ, сформулировать его в новой редакции и, кроме этого, можно было добавить в эту новую редакцию те позиции, которые предлагается сформулировать авторами в пункте 91 .
Однако этого пока не произошло ни в данном законопроекте, ни ранее, при уже неоднократных внесениях изменений в эту статью 3, правда, в другой пункт.
Добавлять содержание нового пункта 91 в действующий пункт 9 или делать самостоятельным пунктом – это не суть важно, а важно другое – устранить юридический абсурд из пункта 9 статьи 3 вводного закона и ЗК РФ, так этот абсурд касается самого основного понятия – правоустанавливающий документ на землю. Неужели все, кроме меня, не видят (у меня только по этому вопросу было более десятка публикаций в разные годы), или видят, но боятся вслух сказать, что “Король-то – голый!”, в смысле, что нет у нас сейчас в действующем законодательстве, если не учитывать юридические глупости вышеупомянутого пункта 9, такого понятия, как правоустанавливающий документ на земельный участок?!
В тоже время авторы законопроекта употребляют в нем следующие понятия:
а) правоустанавливающие документы на земельный участок – 5 раз (стр.2 – дважды, стр.6 – дважды, стр.9);
б) документы, удостоверяющие права на землю, – 2 раза (стр.8). Обращаю внимание на слово “удостоверяющие”, оно не является синонимом “устанавливающие”;
в) решение о предоставлении земельного участка – 3 раза (стр.7 и 8 – дважды) – в части старых документов (до ЗК РФ);
г) решение о предоставлении в собственность земельного участка – 1 раз (стр.7).
Возникает вопрос: в чем разница?
Я лично термина правоустанавливающий документ на земельный участок не знаю, и даже не догадываюсь, о том, что авторы законопроекта под ним понимают для случая бесплатной приватизации земельных участков в садоводческих, огороднических и дачных объединениях: то ли постановления глав администрации, то ли выданные на их основе свидетельства и госакты, то ли и то и другое вместе? Эти документы имели разные даты, разрыв мог быть очень значительным. Мне известно очень много случаев, когда садовод в постановлении значился, а вот свидетельства по разным причинам не получил. А некоторые из них уже ушли в другой мир, оставив своим наследникам то ли приватизированный, то ли неприватизированный земельный участок. С другой стороны также известны случаи, когда свидетельства (синие и розовые) на руках есть, а постановлений Глав администрации почему-то нет, или постановления Глав администрации все же есть, но этих людей в постановлении по каким то причинам нет. А причины для этого могут быть самыми разными: списки к постановлению или потеряны, или похищены, или их изначально даже не было, а также возможно, что многие свидетельства были изначально липовыми, так как на первом этапе садоводы их сами заполняли.
В наших судах уже много таких “шедевров”, а судьи добросовестно и совершенно безуспешно копаются в законах и пытаются понять: какой же документ на земельный участок важнее: то ли постановление Главы администрации, то ли Свидетельство, что из них есть документ правоустанавливающий, а что правоподтверждающий, разумеется в том случае, когда между ними есть противоречия. А противоречий таких уже выявлено очень много. В случае принятия законопроекта в таком виде, ясности у судей по этому вопросу не прибавится, зато, правда, появится некоторое разнообразие: можно поломать голову над термином: “удостоверяющие права”.
А вот у многих наших граждан может быть такая ситуация: есть на руках и постановление и свидетельство, и противоречий между ними нет, однако регистрирующий орган не считает эти документы (или хотя бы один из них) правоустанавливающими с точки зрения этого же пункта 9 статьи 3 вводного закона к ЗК РФ и отказывается внести соответствующую запись в Госреестр.
Так как таких случаев будет десятки тысяч, а может и сотни тысяч, рассмотрим это в следующем пункте настоящих замечаний.
3. Незаконнорожденные свидетельства.
Если говорить с точки зрения закона то все синие и розовые свидетельства являются именно такими, так как их появление не было основано ни на каких законах.
Но в данном пункте я хочу сказать вообще о “самопальных” свидетельствах, в которых не указывается, что их форма была утверждена нормативными актами, перечисленными в п.9 статьи 3 вводного закона и ЗК РФ, так как они имели другую форму. Такие свидетельства выдавались первопроходцам земельной приватизации, несмотря на то, что уже существовали две формы Государственного акта, утвержденные Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 года № 493.
Регистрирующий орган, руководствуясь все тем же пунктом 9 статьи 3 вводного закона к ЗК РФ просто обязан отказать гражданину с таким свидетельством в регистрации права на земельный участок, хотя вины самого гражданина в этом нет. Затем придется пройти все судебные инстанции, включая Конституционный Суд РФ, в котором может быть он сможет доказать антиконституционность пункта 9 статьи 3 вводного закона к ЗК РФ. Затем опять суд и в случае положительного решения последует долгожданная Госрегистрация права.
Вот что бы не обрекать людей на эти мытарства, авторы законопроекта должны были предусмотреть, по моему мнению, внесение соответствующих изменений в пункт 9 статьи 3 вводного закона к ЗК РФ.
4. Дачная приватизация в опасности! Ей необходима настоящая юридическая дачная амнистия.
В этому пункте речь пойдет только о дачных (не путать с садовыми!) участками. Причем не о самостроях и не о самозахватах, а только о юридической правомерности госрегистрации права на дачный земельный участок, приватизированный до 20.04.98 или оформленный в пожизненное наследуемое владение в период с 23.12.93 по 20.04.98.
Представил гражданин на Госрегистрацию документы на дачный (не путать с садовым!) земельный участок: Постановление Главы администрации и Свидетельство по утвержденной форме. Никаких противоречий в документах нет. А вот регистрирующий орган все равно отказывает в госрегистрации права по причине, что ему “не нравятся” даты представленных документов. А если он этого “не заметил” и произвел всё-таки регистрацию, то для дачников это еще хуже: шила в мешке всё равно не утаишь.
Дело в том, что до 20.04.98 г., т.е. до вступления в силу Федерального закона РФ от 15.04.98 г. № 66-ФЗ “О садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединениях граждан”, никаких законных оснований для приватизации дачных (не путать с садовыми!) участков не было. Этот процесс шел вроде бы как по аналогии с садовыми участками. Главы администраций, вынося до 20.04.98 г. Постановления о приватизации дачных (не путать с садовыми!) участков руководствовались чем угодно (например, перестроечно-революционым правосознанием “Все, что не запрещено – разрешено” или более прагматичными категориями), но не законом по приватизации дачных (не путать с садовыми!) участков, которого к тому же и не было. Был, правда, другой закон, который как бы создавал юридическую дымовую завесу для прикрытия незаконных приватизаций дачных (не путать с садовыми!) участков. Я имею в виду Закон РФ от 23.12.92 г. № 4196–1 “О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства”. Несмотря на такое громкое название, сам процесс передачи гражданам земельных участков для этих целей в этом законе прописан не был, а содержал в абзаце первом статьи 1 отсылку, в частности, к земельному законодательству РФ.
Статья 80 старого ЗК РСФСР (1991 г.) предусматривала в это время для оформления дачных земельных участков только в пожизненное наследуемое владение, а не в собственность. Затем Указом Ельцина Б.Н. от 23.12.93 г. № 2287 в этой статье была сделана юридическая “пробоина”: пожизненное наследуемое владение исключено, а ничего взамен не было вставлено. В результате получилось, что возможность оформлять земельные участки в ДСК в собственность ни в этой статье, ни в любой другой норме земельного закона никогда не была записана. А с 23.12.93 по 20.04.98 дачники в ДСК не имели даже права оформлять свои дачные (не путать с садовыми!) участки в пожизненное владение. Некоторые толковые юристы не только видели эту юридическую “пробоину”, но даже пытались ликвидировать этот юридический позор в ЗК РСФСР (1991) с помощью Конституционного Суда РФ, однако по разным причинам из этого у них ничего не получилось (см. Определение Конституционного Суда РФ от 06.07.2000 № 133-О). А примерно через год в конце октября 2001 года ЗК РСФСР (1991) без лишних громких Конституционных разбирательств “так и помер уродом”, то есть был признан утратившим силу пунктом 1 статьи 4 вводного закона к новому ЗК РФ (2001). Однако, эта чисто дачная проблема не умерла вместе с породившим её кодексом и сама собой никуда не исчезла.
Таким образом, получается, что все приватизации дачных (не путать с садовыми) участков до 20.04.98 не были основаны на законе. Также не основано на законе право пожизненного владения дачников в ДСК, полученное в период с 23.12.93 по 20.04.98. Я со всей ответственностью заявляю, что все эти ДСК, сидят на бочке с юридическим динамитом, а зажженный фитиль находится в руках одного из их членов, который делит в суде одну из дач с бывшей женой или другим родственником, и в интересах кого-то из них будет добиться судебного признания полученных документов недействительными. Учитывая, что по статистике у нас стране примерно 50% разводов, провозглашение лозунга “Дачная приватизация в опасности!” не будет уж слишком большим преувеличением.
Этот вопрос затрагивает многие тысячи дачников. Регистрирующий орган, по моему мнению, просто обязан отказать в регистрации права на такие дачные участки. Юридически этот вопрос даже более сложен, чем предыдущий, так как даже Конституционный Суд РФ в этом случае вряд ли уже поможет. Лучший выход решения этой проблемы – включить в этот закон.
Таким образом, я полагаю, что если авторам законопроекта была известна или даже близка эта проблема, то они должны были в тексте законопроекта предусмотреть правовой механизм её решения.
Вот именно этим юридическим содержанием, по моему мнению, должно быть наполнено понятие “настоящая юридическая дачная амнистия”.
5. Имущественные права не членов объединений.
В законопроекте нет ни одного слова про имущественные права лиц, ведущих садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке.
Опыт показывает, что такая форма ведения садоводства прижилась чуть ли не во всех объединениях в большей или меньшей степени и имеет право на дальнейшее существование. На днях ко мне обратилось с вопросами одно товарищество, в котором из 110 участков членов было только 40, а 70 предпочитали считать себя индивидуалами и заниматься садоводством в соответствии со статьей 8 Федерального закона РФ от 15.04.98 № 66-ФЗ. В тоже время, эта статья 8 в судах в категории садоводческих и дачных споров очень часто встречается. Предмет споров – заключение договоров между индивидуалом и товариществом. А суть проблемы заключается в том, что индивидуал, как правило, фактически сособственник общего имущества, а статья 8 вынуждает его заключать по сути дела договор аренды с товариществом (правлением), которое юридически сособственником этого имущества не является. Поэтому индивидуалу жизненно важно быть не только фактическим, но и юридическим сособственником общего имущества и также земли под ним, получив в регистрирующем органе соответствующие свидетельства. Однако в действующем Федеральном законе от 15.04.98 № 66-ФЗ эта процедура пока не прописана.
Вот некоторые вопросы, которые постоянно задают индивидуалы:
Какие их права по приватизации занимаемых ими участков?
Если общие земли будут приватизироваться в общую собственность физических лиц, то могут ли они быть в числе сособственников?
Имеют ли индивидуалы в садоводческом некоммерческом товариществе право на долю в общем имуществе, если они платили все установленные взносы?
Могут ли их права на долю в общем имуществе садоводческого некоммерческого товарищества, также как и права членов садоводческого некоммерческого товарищества, внесены официально в Госреестр? И д.т. и т.п.
Мне очень странно, что авторы законопроекта в числе сособственников общих земель и общего имущества видят только членов соответствующего объединения. Индивидуалы с этим не согласятся никогда. Так что судебные споры во всех товариществах и по всей стране в случае принятия законопроекта в предложенной редакции обеспечены.
6. Правоустанавливающие документы на жилой дом, отдельно стоящую дачу, дачу в ДСК, садовый дом, на объекты инфраструктуры (дороги, электролинии и т.п.) в садоводческом товариществе, кооперативе, партнерстве. Копия членской книжки вместо липовых справок.
Если термин правоустанавливающие документы на земельные участки в разных вариантах употреблялся в законопроекте более 10 раз (см. п. 2 настоящих замечаний), то термин правоустанавливающий документ на дом, дачу, строение (сооружение) – ни разу. Считаю, что данный пробел надо обязательно ликвидировать и дать по каждому (да, да!!! именно по каждому) виду конкретное описание и исчерпывающий перечень таких документов. Кроме этого перечня, считаю целесообразно дать еще также по каждому объекту второй перечень документов, который косвенно подтверждает право на эти объекты при отсутствии по разным причинам подлинных документов или надлежаще заверенных копий.
Считаю целесообразным прописать в этом законе полномочия и определенную процедуру принятия решения о госрегистрации по совокупности этих документов.
Сама идея двух списков: список правоустанавливающих документов и список документов косвенно подтверждающих это право не нова. Применительно к индивидуальным домам и настоящим индивидуальным дачам имеет как минимум 60-летнюю историю. Очень полезными в этом вопросе могут два ранее действовавших документа:
1) Инструкция Народного комиссариата коммунального хозяйства РСФСР “О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР”, утвержденная Народным комиссариатом коммунального хозяйства РСФСР 25 декабря 1945 года и согласованная с Народным комиссариатом юстиции РСФСР (см.§§14-18);
2) Инструкция “О порядке проведения регистрации жилищного фонда с типовыми формами учетной документации”,утвержденная приказом ЦСУ СССР от 15 июля 1985 года № 380 (см.п.2).
Также целесообразно эту идею двух списков применить для садоводческих, огороднических и дачных объединений. На пример, квитанции об оплате целевых взносов не могут быть правоустанавливающими, но могут быть правоподтверждающими документами для регистрации права на долю в общем имуществе
Не имея возможности в данных замечаниях углубляться в содержание этих документов, я хочу сказать о самом больном и очень юридически сложном для нас вопросе: о правоустанавливающих документах на садовый дом и о правоустанавливающих документах на общее имущество в садоводческом товариществе.
На практике это выглядит так:
Садовод обратился в регистрирующий орган за получением на его имя Свидетельства на право собственности на построенный садовый дом. К заявлению он приложил Технический паспорт на садовый дом, но в этом документе нет и не должно быть в принципе взятых с потолка фамилий собственников. Они могут появиться там только после госрегистрации в Госреестре, а не в результате благосклонного настроения лиц его заполняющих. А госрегистрации пока не было, а значит, нет и фамилии (фамилий) собственника (сособственников). А без фамилии нет госрегистрации. Замкнутый круг.
Многие, очень многие регистрирующие органы разрывают его следующим противозаконным образом: они требуют от садовода представить справку от садоводческого товарищества, в которой среди прочей информации есть самая главная для регистрирующего органа строчка, что построенный садовый дом принадлежит этом садоводу на праве собственности.
Подобная справка противозаконна как по своей форме, так и по содержанию. Ни одним нормативным актом садоводческое товарищество не наделялась правом выдавать такие справки, садовый дом на балансе СНТ никогда не стоял, и вопросом контроля финансирования строительства садовых домов садоводческое товарищества не занималось. Садовод вполне мог приватизировать садовый участок, находясь в браке с первой женой, с ней же начать строить дом, а закончить строительство с третьей женой, причем половину садового дома построил по договоренности с этим садоводом родной брат второй жены для себя и своей семьи.
Как же можно подходить к этому вопросу с меркой: кто член товарищества тот и собственник, оформлять это липовой справкой с садоводческой печатью и класть ее в регистрирующем органе на вечное хранение в папку правоустанавливающих документов? Если юридически грамотный председатель отказывается подписывать эту липу, то он создает проблемы своим садоводам, они его переизбирают и выбирают того, который подписывает все подряд.
С другой стороны, следует с пониманием отнестись и к проблемам регистрирующего органа: откуда ему получить сведения от том, чей этот построенный дом, как ни от садоводческого товарищества? Ведь между садоводом и регистрирующим органом есть только садоводческое товарищество и нет никаких других организаций.
Кроме этого вопроса есть еще право на долю в общем, имуществе (или долю в праве собственности на конкретные объекты общего имущества). Обсуждая эти вопросы неоднократно на различных юридических встречах и семинарах с садоводческим активом мы пришли к выводу, что лучшим выходом из этого юридического тупика будет представление надлежаще заверенной копии членской книжки садовода-собственника. Право садоводческих товариществ выдавать и заполнять членские книжки никто никогда под сомнение не ставил. В них только надо юридически грамотно заложить вопросы индивидуальной и общей собственности на садовый участок, садовый дом, общие земли и объекты общей собственности. Эти данные должны быть в том виде и по той форме, которая будет нужна регистрирующему органу. В качестве переходного этапа на новые книжки можно в законопроекте предусмотреть вкладыш в существующие членские книжки.
7. Юридические проблемы госрегистрации прав собственности на общие земли в садоводческих товариществах по старым до 20.04.98 г. документам.
Проблем в этом вопросе много. Назову для примера три из них:
а) где прописаны правовые основания и сама процедура замены при госрегистрации терминов “коллективная совместная собственность” на “общая совместная собственность”?;
б) правовая неопределенность с документами (на общие земли садоводческих товариществ!), полученными в период с 24.12.93 г. (Указ Президента РФ № 2287, действующий с момента подписания) и по 20.04.98 (вступление в силу Федерального закона РФ от 15.04. №66-ФЗ). Если считать, что статья 8 ЗК РСФСР в это время не действовали, то правовой основы для госрегистрации права по данным документам нет. Поэтому регистрирующий орган должен отказать в правовой регистрации. Но с другой стороны, в чем виноваты садоводческие товарищества? Они ведь не обязаны нести ответственность за недостаточную юридическую грамотность Глав администраций? Кроме этого, сам факт признания Указом недействующими статьи Закона может представлять определенный юридический интерес для Конституционного Суда, даже несмотря на то, что по запросу Волгоградской областной Думы уже было вынесено Определение Конституционного Суда РФ от 06.07.2000 № 133-О.
В данных замечаниях я не готов высказать однозначного мнения “за” или “против” госрегистриции права на основании таких документов. Но однозначно могу сказать, что обходить эту проблему в законопроекте молчанием нельзя. Вероятно, все-таки придется для таких случаев предусмотреть в законопроекте судебную процедуру с учетом юридического анализа содержания самих документов.
Для лучшего понимания этой мысли рассмотрим характерный для данного случая пример в следующем пункте;
в) если посмотреть формулировки в постановлениях Глав администраций и в соответствующих Свидетельствах, то почти во всех можно будет прочесть одну и ту же юридическую глупость:
“Передать __ га в коллективную совместную собственность садоводческого товарищества “________”.
Обычно у регистрирующего органа возникают следующий вопрос: кто же является по этим документам собственником общих земель: группа физических лиц пли юридическое лицо садоводческое товарищество “________”? Кого из них следует заносить в госреестр?
При внимательном прочтении процитированной формулировки становится ясно, что с юридической и грамматической точек зрения здесь допущена ошибка, которая, к сожалению, носит всеобщий характер. Можно предположить, что пропущено слово “граждан”.
Если регистрирующий орган придет к выводу, что это все-таки собственность граждан (а по ЗК РСФСР собственность юрлица в принципе не могла быть), то сразу встанет вопрос о списке этих граждан, являющихся сособственниками общих земель. Мне приходилось изучать очень много подобных документов по общим землям в садоводческих товариществах, однако я никогда не встречал списка сособственников общих земель. А как без конкретных фамилий можно осуществить регистрацию права общей собственности – я лично не представляю. Поэтому, поскольку вины садоводов в том, что списки не являются составной частью постановлений и приложений к свидетельствам, нет, то, вероятно, в данном законопроекте следует им разрешить представить эти списки сейчас. Но вот на какую дату – это серьезный вопрос. Если на дату вынесения постановления, то некоторых садоводов уже нет в живых, кто-то продал, подарил, а оформление прав правопреемников может стать камнем преткновения. А если на дату подачи этих документов на госрегистрацию права, то эту процедуру надо постараться в этом законопроекте очень хорошо прописать, так как уже сейчас во многих товариществах идут из-за общих земель многочисленные судебные процессы, а также разборки явно не правового характера.
8. Юридические проблемы госрегистрации прав на общие земли в ДСК по старым (до 20.04.98) документам.
Считаю необходимым в законопроекте отразить по этому вопросу также именно дачную специфику, которая очень отличается от садовой (см.предыдущий пункт настоящих замечаний).
Дачники могут представить на госрегистрацию старые документы на общие земли, из которых следует, что они предоставлены в пользование ДСК. Полагаю, что регистрирующий орган должен в регистрации отказать и рекомендовать оформить право собственности на основе нового законодадельства А если в старых документах было уже указано право собственности, то все равно право на основании таких документов зарегистрировано быть не может, т.к. действовавшая в то время статья 80 ЗК РСФСР (1991 год) это не предусматривала. Эти документы подлежат отмене или признанию их недействительными в судебном порядке. Затем возможно оформление права собственности на основе нового законодательства.
9. Дополнительные статьи в Федеральный закон от 21.07.97 № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.
Авторы законопроекта предлагают дополнить этот закон статьей 25.2 “Особенности…”. Не вдаваясь пока в обсуждение предложенного содержания этой статьи, могу только заметить, что в числе этих особенностей пока не указаны вопросы госрегисрации права ни на общие земли, ни на построенные на них общие объекты. А вот этих специфических особенностей хватит с лихвою на несколько статей. Поэтому я предлагаю в этот закон добавить еще как минимум две статьи под условными номерами 25.3 и 25.4. Первая из них будет содержать особенности госрегистрации права на общие земли, а вторая – на построенные общие объекты. Объединение этих статей в одну, а тем более, “вливание” их в предлагаемую 25.2 считаю очень нецелесообразным по многим причинам, например, хотя бы по тем, что изложены в следующем пункте настоящих замечаний.
10. Разносубъектность прав собственности на объекты садово-дачной недвижимости.
В настоящее время идея Минэкономразвития России осчастливить всех садоводов и дачников именно единым налогом на недвижимость является, с нашей точки зрения, если не мертворожденной, то в значительной мере технически и юридически сложно выполнимой по причине разносубъектности, то есть по причине того, что состав собственников и сособственников на землю и на строение, сооружение очень часто будет не совпадать, а вот в предлагаемом законопроекте нет даже попыток если не решить, то как то уменьшить эту проблему.
Вот только один пример, под который подпадают миллионы семей.
Садовый дом, построенный в период зарегистрированного брака по семейному законодательству, собственность, как правило, (если нет брачного договора) двоих супругов, а вот земельный участок был в период 1993-1997 гг. приватизирован бесплатно на одного. А есть ли у другого супруга право собственности на этот земельный участок, если в Постановлении Главы администрации и в синем или розовом свидетельстве нет его фамилии? Нам уже известен судебный прецедент по данному вопросу, а именно: Судебная Коллегия по гражданским делам в Определении от 12.02.02 по конкретному делу дала положительный ответ на этот вопрос (см. Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, №9, 2002г., пункт 6).
Этот пример касается не только участвовавших в этом деле лиц, но и очень многих, если не сказать почти всех. Но нас в нем интересует не судебный аспект, а именно регистрационный с точки зрения подготовляемого законопроекта.
Хотелось бы все-таки, что бы в данном законопроекте были бы даны ответы на следующие вопросы с учетом указанного выше мнения Высокой Судебной Инстанции:
Можно сейчас при внесении данных в Единый Государственный реестр оформить садовый участок на двоих супругов, при условии, что он был приватизирован только на имя одного супруга, в какую именно общую (т.е. совместную или долевую) собственность и что для этого надо делать?
Что должен и что имеет права делать регистрирующий орган, если к нему такая просьба поступит от двоих супругов или только от одного из них?
Что должен делать регистрирующий орган, когда один из супругов против этого возражает, не является или иначе препятствует регистрации прав другого супруга. Можно ли будет перерегистрировать садовый участок на двоих, если уже была регистрация на одного; что для этого нужно делать вообще и в случае, когда супруга, ранее зарегистрировавшего свое единоличное право на садовый участок уже нет в живых?
Можно ли отказ регистрирующего органа на просьбу внести в Госреестр “безземельного” супруга обжаловать в суд?
Можно все эти вопросы отнести к дачным участкам с учетом специфики именно дачных вопросов, изложенных в пункте 4 настоящих замечаний? И т.д.
В более сложных случаях к этим вопросам добавляются: недавний развод, дети от первых браков, конфликты с садоводческим или дачным объединением и т.п.
А вот другой пример разносубъектности садово-дачной недвижимости.
Земля под всеми дорогами является собственностью объединения как юридического лица или общей собственностью всех членов товарищества, а вот дорожное покрытие на каждой улице – собственность только садоводов, живущих на данной улице, т.е. каждая улица строит и реконструирует свой кусок дороги самостоятельно на свои деньги. Аналогичная ситуация может быть с водопроводом и другими объектами.
11.Равноправие супругов.
В подпункте 3 пункта 2 статьи 28 Федерального закона РФ от 15.04.98 г. № 66-ФЗ записано, что: “член соответствующего объединения в своем заявлении указывает, на каком праве хочет переоформить садовый, огородный или дачный участок (собственность гражданина, общая совместная или общая долевая собственность супругов) …”
В законопроекте предлагается всю статью 28 дать в новой редакции, а процитированные положения с несущественными редакционными изменениями зафиксировались в абзаце первом пункта 3 новой редакции статьи 28.
Я категорически возражаю как против действующей редакции, так и против слегка измененной новой редакции.
Суть возражений – нарушения принципа равноправия супругов. Получается так: если член объединения хочет (а в новой редакции желает) включить в свое заявление супруга, то только в этом случае второй супруг станет сособственником земельного участка. А если не хочет (или в новой редакции не желает)? А как же общая собственность на садовый дом, другие постройки и насаждения по семейному законодательству?
У меня по данному вопросу есть сразу два предложения: минимальное и максимальное.
Минимальное предложение заключается в том, чтобы сделать супругов равноправными, а волеизлияния их одновременными. Предлагаю, чтобы заявление о приватизации участка исходило бы сразу от двух супругов, и пусть они сами решают на кого они хотят участок приватизировать.
Максимальное предложение, а оно мне нравится гораздо больше, заключается в том, чтобы предоставить супругам право включать в число равноправных с ними подписантов и, этого заявления соответственно, сособственников, своих детей (в том числе и приемных), внуков, племянников и других родственников, но которые вместе с ними этот участок осваивают. Я думаю, что опыт приватизации квартир в этой части – убедительный пример. Полагаю, что эта мера будет способствовать к приобщению детей к труду на земле.
12. О праве пожизненного наследуемого владения.
Предлагаю второе предложение пункта 2 статьи 30 Федерального закона РФ от 15.04.98 №66-ФЗ записать в следующей редакции: “Садовые, огородные и дачные земельные участки, предоставленные гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, наследуются по закону или по завещанию”.
Изменение формулировки связано с необходимостью привести её в соответствие со статьей 1181 ГК РФ.
КРАТКИЕ, НО ОЧЕНЬ СУЩЕСТВЕННЫЕ ЗАМЕЧАНИЯ ПО ФОРМУЛИРОВКАМ ЗАКОНОПРОЕКТА
13. Кадастровый план никогда не был обязательным приложением этих документов. Другое дело, если авторы законопроекта сейчас этого хотят. Наше мнение – кадастровый план на садовые и дачные участки ДЛЯ ПРИВАТИЗАЦИИ И ДЛЯ ОФОРМЛЕНИЯ НАСЛЕДСТВА вообще не нужен, достаточно плана, представленного товариществом, с протоколом согласования границ. В этом заключается ПЕРВЫЙ ШАГ в сторону УПРОЩЕНИЯ процедуры легализации, т.е. именно то, о чем говорил Президент РФ Путин В.В. Для этих целей кадастровый план может изготовляться только по желанию, а для других случаев (продажа, дарение, мена, залог, рента) обязательно.
14. Технический паспорт на садовый и дачный дом ДЛЯ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА И ДЛЯ ОФОРМЛЕНИЯ НАСЛЕДСТВА не нужен. Вполне можно заменить соответствующей технической справкой садоводческого или дачного объединения с фотографиями. Обращаю внимание, что это именно техническая справка, а не юридическая, т.е. в этой справке в принципе не может указываться собственник построек! В ней указывается номер участка, площадь участка, площадь застройки, из чего сделан, место расположение на участке фактическое и по утвержденному проекту, затенение (или не затенение) соседнего участка а также приклеиваются фотографии дома, заверенные печатью товарищества. В этом заключается ВТОРОЙ шаг в сторону УПРОЩЕНИЯ процедуры легализации, т.е. именно то, о чем говорил Президент РФ Путин В.В. Для этих целей Технический паспорт на садовый и дачный дом ДЛЯ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА И ДЛЯ ОФОРМЛЕНИЯ НАСЛЕДСТВА может изготовляться только по желанию, а для других случаев (продажа, дарение, мена, залог, рента) обязательно.
Кстати говоря, законодательное переименование садового дома и других садовых построек в “объекты капитального строительства” мы воспринимаем как очень серьезное предзнаменование грядущего удушающего налога на недвижимость!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
15. Категорически возражаем против нового понятия “имущество общего пользования” с поглощением в него понятия общих земель. Ничего хорошего, кроме мытарств и новых юридических проблем из этого не получится!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Во-первых, очень много общих земель находится еще пока в государственной собственности (см. пункты 7 и 8 настоящих замечаний) и перемешивать ее в одно понятие с собственностью объединения и/или группы физических лиц -- юридически ошибочно и политически нецелесообразно. Во-вторых, – разносубъектность прав на эти объекты (см. пункт 10 настоящих замечаний). В-третьих, регистрация прав на общее (даже без земли) построенное имущество в целом задача чрезвычайно сложная и ЮРИДИЧЕСКИ (из-за судебных споров) почти невыполнимая, т.к. очень часто каждый объект общего имущества имеет свой состав сособственников. Кто-то платил полностью, кто-то частично, а кто-то вообще не платил. Поэтому, госрегистрация права возможна только по каждому построенному объекту (электролиния, водопровод и т.д.) в отдельности, а также отдельно по общим землям.
16. “за счет взносов” – возражаем, во-первых деньги индивидуалов это не взносы, а они тоже платили; во-вторых, могут быть безналичные перечисления организаций и имущественная помощь; в третьих, взносы бывают разные, а это очень влияет на форму собственности.
17. Слово “решений” надо заменить на слово “решения”, а то получается, что общие земли можно разбивать на куски с разными видами собственности. Слова “о приобретении” следует заменить на “о получении бесплатно”. Кроме этого, вся эта формулировка юридически ошибочна, так как создает впечатление повторной приватизации своего же “имущества общего пользования”, т.е. см. п.15 настоящих замечаний.
18. А как быть, если не все члены этого хотят, но есть индивидуалы, которые этого очень сильно хотят?
19. А если не объединению, а заводу (как и было раньше).
20. “либо” – нужно заменить на “а также”. Иначе проект организации и застройки, утвержденный органом, исполнительной власти будет приравнен к протоколу жеребьевки или общему собранию, а это грубая юридическая ошибка.
21. “проект границ земельного участка” – Что это такое? Кто изготовляет и утверждает? За чей счет? Считаю целесообразно лучше узаконить понятие “протокол согласования границ”, а в нем должен быть план участка. При этом, здесь же надо записать, что необоснованный отказ соседей от подписания протокола может быть обжалован в суд с ДЕСЯТИРАТНЫМ возмещением понесенных убытков и расходов, а также морального вреда.
22. А если правление не желает давать “заключение”? Что без него нельзя будет приватизировать? А как же Конституционное право иметь в частной собственности землю или “заключение правления” выше этого? Категорически возражаю против такой НОВОЙ бумаги!!!!!!!!!!!!!!!
23. А если у соседа кусочек прихватил? (см. пункт 21).
24. Свидетельство о заключении брака.
25. Вправе запросить: на обозрение с возвратом и ли оставить у себя?
26. Что значит “удостоверенную правлением копию”? Во-первых, копии не удостоверяются, а заверяются в установленном порядке; во-вторых, правление и председатель это не одно и тоже; в-третьих, а если оно или он делать это просто не хочет? Это ещё одна “зацепка”.
27. Эту выписку регистрирующий орган может получить сам.
28. А зачем им весь проект? Это очень толстая книга. А копию Генплана могут сами запросить в органах архитектуры. Там же им следует запрашивать все решения органов исполнительной власти об утверждении самого проекта и всех последующих к нему изменений.
29. Это лицо может уполномочить (а может НЕ уполномочить) каждый гражданин в соответствии с ГК РФ, а не общее собрание. Кроме этого, гражданин может принимать в этом процессе личное участие или уполномочить, но совсем другое лицо. Также не учтены совсем права индивидуалов в этой процедуре.
30. “Утвержденный общим собранием проект границ указанного земельного участка” – это прерогатива органов исполнительной власти, а не общего собрания. Это грубая юридическая ошибка!!!!!!!!!
31. “выписка из решений” – одна выписка из нескольких решений? И о чем эти решения: о приватизации, об избрании председателя, об избрании уполномоченного?
32. Учредительные документы (какие именно и зачем?) надо просто написать – Устав, а полномочия заявителя это не учредительные документы, а соответствующая доверенность.
