Худший год для коттеджей Подмосковья: когда наступит оттепель
Владимир Яхонтов,
управляющий партнер компании «Миэль-Загородная недвижимость»
2016 год стал для рынка загородной недвижимости Московского региона худшим за последние десять лет. Здесь, вопреки расхожему мнению, нет преувеличения: все сегменты недвижимости ощутили на себе силу кризиса, но именно загородный рынок в 2016 году опустился на дно, а его тенденции превзошли даже самые пессимистичные прогнозы участников рынка
2016 год начался для загородного сегмента с оптимистичных надежд. В январе компании делали прогнозы и выстраивали ожидания с оглядкой на конец 2015 года, когда валютный курс вновь пошел вверх и покупатели начали спешно вкладывать свои средства в квартиры и загородные дома. В конце 2015 года надежда на рост активности у продавцов была так сильна, что часть из них даже перевела цены в доллары и удерживала их, не предоставляя скидок потенциальным покупателям.
Но к марту все-таки произошло ожидаемое снижение цен на рынке: в сравнении с январем падение составило 20%, рынок начал движение к своим адекватным значениям, однако и здесь у продавцов загородной недвижимости не появилось поводов для радости. Ажиотажный спрос конца 2015 года пропал: покупатели уже не стремились к быстрым сделкам, как в декабре, а многие и вовсе отказались от приобретения загородной недвижимости, которая совсем не является предметом первой необходимости.
При этом традиционный сезон рынка в 2016 году сдвинулся во времени: обычно его начало приходится на март или апрель, однако в этом году он стартовал лишь в июне, а первые четыре месяца по уровню спроса были практически нулевыми. Ожидаемого классического оживления сентября также не состоялось. Цены на загородную недвижимость остались на зимнем уровне, а спрос продолжил развиваться в низкой динамике. Фактически весь год на рынке стояла «январская погода»: все тренды, задающие тон сегменту, определились еще в январе 2016-го, и за весь следующий год загородный рынок не продвинулся в развитии.
Однако и эта зима, судя по намечающимся в экономике тенденциям, не вечна. В 2017-м, несмотря на жесткий урок, который преподнес нам уходящий год, мы с осторожным оптимизмом ожидаем отскока и даже возможного роста рынка. Определенно ясно одно: хуже, чем в 2016 году, уже не будет. Тому есть несколько обоснованных причин.
Первая и самая главная из них — экономическая ситуация, которая уже показывает заметные позитивные тренды. 2016-й был годом ожиданий: ожидалось снятие или продление санкций, ожидалось снижение инфляции (и оно произошло), ожидалось разрешение общей ситуации в экономике и появление новых понятных векторов движения валютных курсов. 2017-й, по нашим прогнозам, должен стать годом решений. Государством уже приняты меры, которые позволят говорить об обеспечении стабильных доходов значительной части населения страны — работников бюджетной сферы. Когда люди почувствуют, что их положение стабилизировалось, а в ряде случаев даже улучшилось, они вновь вернутся к тем тратам, которые долгое время откладывались.
Ошибочно при этом считать, что если результаты 2016 года не оправдали ожиданий продавцов, то, значит, и спрос ушел с рынка. Это не так. Загородная недвижимость имеет большой потенциал для реализации именно отложенного спроса. Судите сами: за 2016 год только компанией «Миэль-Загородная недвижимость» зарегистрировано 24 тыс. уникальных клиентов (из тех, кто не просто позвонил, но посетил несколько объектов). Всего же на рынке по итогам 2016 года заключено около 5 тыс. сделок. Только 21% потенциальных интересантов довел свои сделки до конца в этом году, при этом в среднем каждый из них просмотрел по три-четыре дома.
Дело в том, что из трех классических типов покупателей наибольшую часть сейчас составляет категория «разведчиков». Они долгое время присматриваются к объектам и заключают наиболее выгодные для себя сделки, но срок поиска идеального варианта для них может растягиваться на многие месяцы. Вторая, менее многочисленная категория — рациональные покупатели: они, как правило, покупают более дорогие варианты быстрее, но с оглядкой на минимизацию рисков. Третья категория, почти не представленная сейчас на загородным рынке, — любители покупок без рисков и по высокой стоимости: это консерваторы, проигрывающие в стоимости, но выигрывающие в рисковом соотношении.
Наши репрезентативные опросы клиентов компании показывают: желание приобрести загородную недвижимость есть, оно реально, но покупка откладывается «на лучшие времена», поскольку загородный дом или участок — не та недвижимость, которая покупается по причине острой необходимости. Главной причиной столь низкой конверсии стало ожидание ухудшения в экономике, падения уровня жизни. Однако сейчас можно говорить о том, что 2017 год вполне способен порадовать нас началом небольшого роста.
Рост сегмента начнется с класса стандарт: цены не будут подниматься в течение первой половины 2017 года, но число закрытых сделок начнет расти, что уже немаловажно. Ждать ажиотажного спроса, однако, не приходится (если политическое поле не подкинет нам новых сюрпризов). Большим прорывом является уже то, что продавцы загородной недвижимости поняли: цены необходимо держать на стабильном оптимальном уровне, а не пытаться подстроиться под ожидания, что мы наблюдали в 2016 году. Разница между ценами в начале и конце 2016 года составляет почти 30%, продавцы то снижали их, то поднимали вновь, что рождало у покупателя недоверие к рынку и его стабильности.
Править бал в 2017 году будут все те тенденции, которые сформируются именно на вторичном рынке: первичный сегмент загородной недвижимости пока еще очень мал и существенного роста в будущем году не покажет. Массового предложения в новых коттеджных поселках на первичном рынке сейчас нет: девелоперы распродают уже оставшиеся лоты либо концентрируются на новых очередях проектов и достраивают уже оформленные и вышедшие на рынок поселки.
Независимость от кризиса, по нашему мнению, ожидаемо продемонстрируют дальние дачи (от 50 км от МКАД). Традиционно низкие бюджеты в данной зоне Подмосковья остались и останутся низкими. Возможно даже небольшое повышение спроса в данном субрынке: покупатели вполне могут предпочесть покупку дачи отпуску, продемонстрировать рациональный подход и даже купить дом с участком для начала собственного хозяйства. Но если первое полугодие 2017-го пройдет по предсказанному нами сценарию, то уже в сентябре мы сможем ожидать повышения цен.
И здесь начнется смена расстановки сил в категориях наших покупателей. Наибольшее количество «разведчиков» сейчас сосредоточено в бизнес-классе, и именно здесь прогнозируются крупные сделки рынка. Причем многие из них будут иметь спекулятивный характер: частные инвесторы видят потенциал рынка для перепродажи и будут рассматривать наиболее рациональные проекты с расчетом на 50% рентабельности в два-три года. До 30%, по нашим ожиданиям, вырастет доля консерваторов — любителей безрисковых покупок, что для рынка станет позитивным трендом на укрепление. Рациональные покупатели составят небольшую прослойку в структуре — до 20%.
Таким образом, 2017 год обещает стать для рынка загородного жилья оттепелью. Но последует ли устойчивая теплая весна за ней, покажут результаты первого полугодия.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции
