Износ - в зачет
30.11.2016 13:00
Текст: Ольга Воскресенская
Российская газета - Спецвыпуск №7140 (272)
Жилье оценят по-новому
С 1 ноября кадастровая стоимость недвижимости в России определяется по новой методике. Теперь при ее оценке инженеры обязаны учитывать экономические и экологические факторы региона, а также износ и историческую ценность строения.
В документе впервые четко прописаны рекомендации по кадастровой оценке, в том числе объектов капитального строительства, то есть квартир, домов, гаражей и других строений. Раньше такие рекомендации существовали только для оценки земельных участков. А различные строения оценивались по общим методикам профильных актов.
- Очень важно, что по утвержденной методике необходимо учитывать износ построек при их оценке, - рассказал "РГ" генеральный директор Московского областного БТИ Владислав Мурашов. Для большинства обычных зданий и сооружений срок службы составляет 80 лет. Для построек с деревянными несущими стенами - 50 лет. Временные бытовки, склады, летние павильоны - только 10 лет. А вот уникальные здания музеев, хранящих национальные и культурные ценности, произведения искусства, а также стадионы и театры - целых 100.
Чем старее дом или гараж, тем ниже будет его кадастровая стоимость
Многие ошибки были допущены именно из-за игнорирования такого ключевого фактора, как износ зданий, сообщили в БТИ МО. В результате более чем скромные ветхие дома иногда оценивались в несколько раз выше, чем новые коттеджи. И владельцы хлипких сельских домов рисковали получить платежки в этом году с неподъемными суммами. Тогда как некоторые удачливые собственники элитного жилья - напротив, весьма необременительные квитанции из налоговой.
В БТИ разъяснили, что чем старее дом или гараж - тем, как правило, ниже будет его кадастровая стоимость, а соответственно и налоги. Но есть определенные нюансы. Например, построенные даже очень давно здания на Тверской в Москве или на Невском проспекте в Петербурге на рынке недвижимости дорогие - и для покупки, и для аренды. Все дело в том, что одним из весомых факторов является расположение объекта. "Конечно, если при кадастровой оценке таких объектов полностью отталкиваться от их износа, игнорируя при этом расположение, то получится, что элитные квартиры в особняках начала XX века в центре города будут иметь примерно такую же кадастровую стоимость, как и деревянные избушки в окрестных селах, - считает Владислав Мурашов.
Налогообложение при этом было бы, мягко говоря, нелогичным. Состоятельные владельцы дорогостоящего жилья в центре платили бы те же суммы, что и собственники деревенских домиков.
Кроме того, как рассказали в Московском областном БТИ, чтобы соблюсти принцип справедливости при оценке такой категории недвижимости, используются специальные математические модели корректировок, где определяется вес того или иного фактора, влияющего на стоимость. Создаются отдельные группы по конкретному району, из которых потом формируется удельный показатель кадастровой стоимости. Затем удельный показатель применяется в формулах расчета и происходит необходимая корректировка.
При новой переоценке в прошлом году неточности удалось исправить за счет скрупулезного выверения данных и их сопоставления с архивами БТИ. Так, к примеру, в селе Городец Коломенского района дом площадью 22,5 кв. метра в прошлом году оценили в 24 098 рублей за кв. метр, в этом году после пересмотра расчетов новая кадастровая стоимость дома составила 4940 рублей за кв. метр. Другой пример: кадастровая стоимость огромного дома в Балашихе площадью в 455,2 кв. метра в 2015 году составила 4278 за кв. метр. После актуализации сведений новая кадастровая стоимость особняка выросла до 56 782 рублей за кв. метр.
