Алексей Попов

Как следует из вопроса, собственником земельного участка является муниципальный орган власти.

Пункт 2 ст. 607 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков. Такие особенности предусмотрены Земельным кодексом РФ. Так, согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, достаточно уведомления об этом арендодателя, а в случае, если срок аренды установлен до пяти лет, также достаточно уведомления государственного или муниципального собственника земельного участка, но только если иное не предусмотрено договором. В обоих случаях права и обязанности могут быть уступлены в пределах срока аренды.

К сожалению, из вопроса не ясно, на какой срок заключен договор аренды в отношении интересующего участка, и если он заключен на срок до пяти лет, предусмотрена ли в договоре обязанность получить согласие арендодателя (соответствующего органа власти) на передачу прав по нему иному лицу либо иная оговорка о возможности возражать против такой уступки. Без этого нельзя однозначно утверждать, правомерно ли препятствует такой уступке прав и обязанностей по договору аренды так называемый исполком. Если такой оговорки в договоре сроком до пяти лет не имеется либо договор заключен на срок более пяти лет, то администрация препятствует неправомерно.

По второй части вопроса все намного сложнее. Изменение назначения (категории) и вида разрешенного использования земель, в том числе сельскохозяйственного назначения, относится к правомочиям собственника по распоряжению своим имуществом (ст. 209 ГК РФ), но решение о таком изменении находится в ведении властей, тем более в отношении земель, находящихся в государственной собственности.

При этом п. 3 ст. 209 ГК РФ устанавливает, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Таким образом, органы власти, в чьем ведении находится данный вопрос, фактически определяют ограничения вышеуказанной свободы, руководствуясь действующим законодательством и правилами.

Управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, осуществляют органы местного самоуправления (п. 1 ст. 11 ЗК РФ). К полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся, в частности, установление с учетом требований законодательства РФ правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Органы местного самоуправления устанавливают виды разрешенного использования в соответствии с указанными правилами землепользования и застройки, при этом они должны соответствовать классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540.

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ (далее – ГрК РФ) правилами землепользования и застройки (часто коротко именуемые ПЗЗ) является документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами уполномоченных органов и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. Градостроительным регламентом, содержащимся в ПЗЗ, определяется разрешенное использование земельных участков (п. 9 ст. 1, ч. 2 и 6 ст. 30 ГрК РФ). Под территориальными зонами понимаются зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Основаниями для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки, в частности, являются поступления предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов.

Таким образом, в случае желания правообладателя земельного участка изменить вид разрешенного использования последний вправе обратиться в орган местного самоуправления с предложением, которое должно быть достаточно обоснованным и мотивированным, по внесению изменений в вышеуказанные территориальные зоны и градостроительные регламенты.

Окончательное решение по внесению изменений в вышеуказанные регламентирующие документы с целью последующего изменения вида разрешенного использования земельных участков, в частности, под садоводство и огородничество из состава земель сельскохозяйственного назначения, будет приниматься с учетом целесообразности и планов развития всей территории (интересов различных групп населения, т.е. законных интересов других лиц (см. выше), соблюдения экологических норм, сохранения площадей сельскохозяйственных угодий и т.п.)

В случае несогласия с принятым решением, нарушающим права и охраняемые законом интересы гражданина в области использования и охраны земель, оно может быть оспорено в судебном порядке (п. 1 ст. 61 ЗК РФ, ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства РФ). Однако суды также будут руководствоваться вышеуказанными правилами и регламентами с учетом обоснованности как вашего обращения, так и возражений органа власти, а также принципов сохранности тех или иных земель, целесообразности их использования по иному виду и т.п. При таких оценочных факторах суд подходит к рассмотрению споров достаточно формально и отказывает заявителям, опираясь на несоответствие их требований утвержденным правилам землепользования и застройки.