Защита прав собственности в садовом (дачном) товариществе
1. По нашему участку в садоводческом товариществе проходят водопроводные трубы соседа, а мы хотели бы на этом месте построить хранилище для картофеля и овощей. Имеем ли мы право потребовать перенести эти трубы?
В соответствии со ст.ст. 304, 305 ГК РФ собственник, а также лицо, не являющееся собственником, но владеющее имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. В данном случае садовод вправе предъявить соответствующий иск владельцу смежного участка. Однако прежде чем это делать, необходимо выяснить, осуществлял ли прокладку труб сосед по своей инициативе, или это делало само товарищество при сооружении основной водопроводной магистрали. В зависимости от этого определяется надлежащий ответчик. Также следует учитывать следующее: согласовывался ли вопрос прокладки труб с собственником участка со стороны соседа или правления. Если да, то надо искать другие пути решения проблемы.
2. Я имею участок размером 6 соток. Рядом находится заброшенный не обрабатываемый участок с фундаментом под дом. Хозяин брошенного не приватизированного участка не появляется уже 12 лет. Как мне присоединить этот участок к своему?
В описываемом случае соседний участок не приватизирован, а следовательно принадлежит государству в лице местных органов власти. Фундамент на нём, наверняка не зарегистрирован как строение и план его не утверждён в органах архитектуры, а следовательно он пока лишь является имуществом, не порождающим право собственности на строение. Исходя из всего этого наиболее оптимальным решением данного вопроса будет найти старого хозяина, бросившего свой участок, договориться с ним о покупке фундамента, затем по ходатайству товарищества необходимо решить вопрос о приватизации свободного участка за плату или бесплатно с местными органами власти. Если сделать иначе, то могут возникнуть проблемы в будущем с собственником фундамента.
3. Наш сосед по участку владельцем земли не является и кто её действительный собственник, мы не знаем. Однако он требует от нас, чтобы мы передвинули свой забор на полтора метра вглубь нашего участка, утверждая, что мы захватили чужую землю. Однако наше ограждение установлено в соответствии с планом участка. Как быть в таком случае?
Если сосед не является законным владельцем своего участка, то он не может предъявлять к претензии по его пользованию. В соответствии с планом участка его владелец вправе установить ограждение по его границам. Законный владелец соседнего участка вправе обратиться в суд с иском об истребовании своей части земли из чужого незаконного владения и доказать эти требования. Тогда после проведения судебной землеустроительной экспертизы и исследования всех доказательств по делу суд решит спор по существу.
4. Сосед по земельному участку поставил забор в метре от границы на моей территории, ссылаясь на то, что у него есть какие–то документы. Как призвать его к порядку?
Чтобы устранить самовольный захват чужой земли, необходимо обратиться в местный земельный комитет с соответствующей жалобой и, если это не даст результатов, то в суд с иском к неправомерному владельцу участка земли об истребовании участка из чужого незаконного владения и признании недействительными правоустанавливающих документов на землю, если они были ему выданы.
5. У меня есть завещание на жилой дом с приусадебным участком, но после смерти наследодателя нотариус заявил, что все должно отойти его вдове, а не наследнику по завещанию. Как быть?
В течение шести месяцев после смерти наследодателя необходимо обратиться к нотариусу с заявлением о вступлении в наследование по завещанию. В случае возникновения спора о наследстве или отказа нотариуса выдать свидетельство о праве собственности на имущество по завещанию (движимое и недвижимое) по мотивам оспаривания права собственности другим лицом, следует обратиться в суд с иском к другой стороне о признании за собой права собственности на имущество по завещанию.
6. Как можно избавиться от приватизированного земельного участка? Местные власти говорят, что это можно сделать только в судебном порядке.
Согласно ст. 236 ГК РФ гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом, либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие–либо права на это имущество. Это влечет прекращение права собственности (ст. 235 ГК РФ). В то же время отказ от права собственности не влечёт прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом. В соответствии со ст. 225 ГК РФ земельный участок, от которого собственник отказался, становится безхозным и принимается на учёт органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого находится участок. По истечении года со дня постановки бесхозного участка на учёт орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.
7. К нашему дому мы пристроили подсобные помещения и огородили их, оставив небольшую полоску земли для стока воды. Сосед посчитал неиспользованную нами землю своей собственной и при очередном замере внёс её в план своего участка. Можем ли мы вернуть эту землю?
Спор может быть рассмотрен судом, если не будет найден мирный способ решения вопроса. Следует при этом помнить о трехлетнем сроке исковой давности, который исчисляется со дня, когда гражданин узнал или должен был узнать о нарушении своего права. Исковые требования состоят из истребования участка земли из чужого незаконного владения и признания недействительными правоустанавливающих документов владельца смежного участка в части, касающейся владения чужой землей.
8. В нашем товариществе участок № 1 отдан под сторожку, хозяйственные постройки и по предложению председателя на нём устроена ещё и детская спортивная площадка, вследствие чего мы спокойно не можем пользоваться своим участком, расположенным по соседству. Что делать?
Собрание может принять решение об организации и устройстве детской площадке только на землях общего пользования, если это предусмотрено генеральным планом застройки территории (подробнее см. страницу: http://cnt-pischevik/likbez.html). Если в плане этого нет, то необходимо согласование с районным архитектором. В данном случае имеет место нарушение порядка использования садового участка № 1, поэтому при недостижении согласия с правлением, следует обратиться в суд с иском к товариществу об устранении препятствий пользования Вашим садовым участком.
9. В свое время мой муж получил в наследство дачу. Впоследствии мы пристроили к ней две террасы. Имею ли я какие–либо права на эту дачу?
Дача была собственностью только одного супруга, пока к ней на личные или совместные средства не произвели пристройки, значительно увеличивающие её стоимость. Теперь, если договором между супругами не предусмотрено иное, эту дачу можно считать совместной собственностью со всеми вытекающими последствиями (см. ст.ст. 34, 37 СК РФ, 256 ГК РФ).
10. Какие требования предъявляются к свидетельству на право собственности земельным участком?
Форма свидетельства на право собственности на землю была утверждена Указом Президента Российской Федерации от 27.10.93 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», порядок оформления и выдачи которого Роскомзем определил 25.02.94 г. К свидетельству должен быть приложен чертеж границ земельного участка. Свидетельства, выданные после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.98 г. № 219О «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 8, ст. 963), признаются действительными. О порядке выдачи свидетельств на право собственности на землю и жилые строения смотрите страницу >>>)
11. Моим домом и земельным участком, являющимися моей собственностью, вот уже 15 лет пользуются сын и его жена. Могут ли они разделить его между собой?
Поскольку только собственнику принадлежит право пользоваться, владеть и распоряжаться своим имуществом, то без его согласия никто не вправе произвести раздел вашего дома и участка (ст. 209 ГК РФ).
12. Владею земельным участком, оформлена собственность на землю. Есть ли в законодательстве какие-либо положения, на основании которых я могу лишиться своего права собственности?
Да, в соответствии с положениями ФЗ-66 от 15.04.1998 г. ст. 47 "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" садовода, огородника или дачника могут лишить права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования либо аренды земельного участка за умышленные или систематические нарушения , предусмотренные земельным законодательством. Причём лишение прав собственности на землю может быть осуществлено только после заблаговременного предупреждения собственника о нарушениях земельного законодательства и неустранении последним допущенных нарушений. Предупреждение осуществляется в порядке, предусмотренном земельным законодательством, а лишение права собственности в порядке, предусмотренном Конституцией РФ и Гражданским кодексом РФ.
13. Могут ли федеральные или муниципальные власти забрать у садовода участок, находящийся в собственности?
Да, в соответствии с положениями Земельного кодекса РФ у садовода могут изъять участок земли путём выкупа, в исключительных случаях, для государственных или муниципальных нужд. (подробнее см. статьи 49 и 55 ФЗ-136 от 25.10.2001 г. Земельный кодекс РФ >>>).
14. Есть участок 5 соток, в собственности он с 1998 года. Участком не пользуюсь совсем. Налоги за него уплачивались только 3 года (с 2006 по 2008 г.), а до этого времени мы были освобождены от уплаты налога, т. к. владелец пенсионер. На участке соседи с согласия садового товарищества взяли землю в аренду и оплачивали взносы, они поставили по всей площади забор и внутри парники. Обращались в садовое товарищество. Нам объяснили, что раз мы не платили взносы, то они «подарили» участок нашим соседям. Посоветуйте, как мне поступить?
Если не удастся решить вопрос с правлением и соседями мирным путем, то придётся обращаться в суд. Земельный участок находится у члена СНТ в собственности. Право собственности никем не отменено. В случае неуплаты членом СНТ взносов, и, как следствие, образования задолженности, правление могло обратиться в суд с иском о взыскании с должника определённой суммы. Выделение Вашего земельного участка третьему лицу, как санкция за неуплату платежей, - незаконно. Кроме того, следует учитывать тот момент, что раз Вы не использовали свой участок по назначению в течение 3 лет и больше, то в суде правление может выставить встречный иск о лишении Вас прав собственности на участок согласно ст. 47 ФЗ-66 от 15 апреля 1998 г.
15. Есть свидетельство о собственности на дачный участок, выданное комитетом по земельной реформе, датировано 1991 годом. К сожалению, местонахождение участка по свидетельству установить точно невозможно (в нём указан только номер участка). Документы обнаружены только сейчас, участком не пользовались. В настоящее время этим участком пользуется другой человек, платит членские взносы. Возможно ли каким-либо образом восстановить права на участок, если им не пользовались 16 лет? Возможно ли оформление новым пользователем (он отражен в схемах товарищества) участка в собственность без судебного отчуждения прежнего права?
В соответствии с п. 3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Глава 15 ГК РФ, регламентирующая основания и порядок прекращения права собственности, подтверждает вышеуказанную норму Конституции РФ. Другой вопрос, что в свидетельствах образца 90–х годов на садовые участки не указывались номера участков. И сейчас индивидуализировать их на местности непросто. Тем более, что в Вашем случае правление СНТ скорее всего не только Вам не поможет, а напротив, будет всяческим образом препятствовать. Полагаю, что здесь нет перспективы внесудебного решения вопроса. И судебный процесс по восстановлению нарушенных прав собственника неизбежен.
16. Как мне можно оформить договор купли–продажи садового участка, который не приватизирован? Имеется кадастровый план (вып. в феврале 2008 г.) Прежний владелец в письменной форме при свидетелях получил деньги. Мы провели, как я теперь поняла, ничтожную сделку — просто он написал заявление в правление сада об исключении его из членов, я написала — о принятии меня в коллективный сад. Но объясните мне, как я могу получить договор, если права собственности не было и у прежнего владельца? А администрация города отказывает в приватизации, мотивируя тем, что в 2005 г. было принято решение о резервировании всего коллективного сада под индивидуальную жилую застройку и многоэтажную застройку. Но, если всем выдали кадастровые планы, это не является документом для признания прав на землю? Согласится ли юридическая контора оформить этот договор купли–продажи, если я его всё равно не смогу зарегистрировать в Регистрационной палате?
Кадастровые планы не являются основанием для признания права собственности на земельный участок. Кадастровый план - это схема границ земельного участка и описание его данных: месторасположения, категории и назначения земли, нормативной и кадастровой стоимости и т.п. А правоустанавливающий документ — это акт, свидетельствующий о закреплении или передаче гражданину земельного участка, изданный в установленном законом порядке. Постановления, распоряжения, договоры и другие документы. Неприватизированный участок может стать предметом сделки купли–продажи только в случае, если Продавцом выступает организация, представляющая интересы государства (Комитет по управлению имуществом). Между физическими лицами не может быть заключен договор на неприватизированный земельный участок. Следовательно, ни один нотариус такой договор не удостоверит. В простой письменной форме такую сделку Вы также не оформите. Скорее всего, единственный выход, попробовать в судебном порядке доказать своё право на данный земельный участок.
17. Являюсь собственником доли дома по завещанию. 20 лет не пользуюсь своей долей, т.к. в доме проживает один из наследников по этому же завещанию. Есть ли закон, согласно которому право собственности может перейти к тому из наследников, который постоянно проживает (и прописан) в указанном домовладении и пользуется земельным участком?
О таком законе пока ничего не известно. Наследственное имущество, находящееся в общей долевой собственности двух или нескольких наследников, может быть разделено по соглашению между ними. К соглашению о разделе наследства применяются правила ГК РФ о форме сделок и форме договоров. Единственное, наследник, постоянно пользовавшийся неделимой вещью, входящей в состав наследства, имеет при разделе наследства преимущественное право на получение в счёт своей наследственной доли этой вещи перед наследниками, не пользовавшимися этой вещью и не являвшимися ранее участниками общей собственности на неё. Подробнее стоит ознакомиться с Гражданским Кодексом РФ об общей долевой собственности наследников на наследственное имущество статьи 1165—1170.
18. В 1989 году мои отец и его жена от работы (работали на одном предприятии) получили участок в садовом товариществе. Книжка садовода была оформлена на жену отца. Кроме книжки садовода и подтверждения в ней об оплате членских взносов никаких других документов нет. В этом году мой отец умер. Могу ли я иметь какие-то права на этот участок?
В соответствии со ст.1181 ГК РФ входят в состав наследства и наследуются на общих основаниях земельные участки, принадлежавшие наследодателю на праве собственности или пожизненно наследуемого владения. Так как у Вашего папы ничего кроме садовой книжки на участок не было, следовательно, земельный участок не был приватизирован (не находился в собственности), и поэтому не может входить в состав наследства.
19. Есть зарегистрированное СНТ. В нем более пяти лет два члена этого СНТ не уплачивают членские взносы и не участвуют в деятельности СНТ. Контакты с этими лицами утеряны. За ними имеются на праве собственности два земельных участка в этом СНТ. На них они не появляются более пяти лет. Вопрос: 1. Как правлению СНТ вывести данных лиц из членов СНТ? 2. Как оформить на СНТ «бесхозные» два земельных участка согласно законодательству? (если можно перечень статей, документов и судебная практика по таким делам).
На основании ст. 21 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15 апреля 1998 года № 66–ФЗ приём и исключение членов СНТ относится к исключительной компетенции общего собрания членов СНТ. Решение об исключении из числа членов СНТ должно быть принято большинством в две трети голосов при обязательном присутствии более 50% членов СНТ. Т.о. вы можете исключить данных собственников из СНТ решением общего собрания членов СНТ. Если собственники участков не используют свои земельные участки по назначению три и более лет, то правлению необходимо было каждый год составлять акт о неиспользовании земельного участка по назначению. Затем направить собственникам участков претензионное письмо о нарушении ими требований статьи 47 п. 2 ФЗ-66 от 15.04.1998 г. и статьи 45 п. 4 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 г. При невыполнении собственниками положений земельного законодательства об использовании земли по назначению, СНТ имеет право подать иск в суд о принудительном лишении права собственности, последующей передаче земельных участков государству (тому органу, который выделил землю в собственность). В последующем обратиться с заявлением в земельный комитет с просьбой передать данные участки в собственность СНТ (в ключить в состав земли общего пользования) или каким-либо новым собственникам для использования земельных участков по назначению.
