Брать ипотеку или копить на жилье: выбор российских регионов
Михаил Гольдберг,
руководитель аналитического центра АИЖК
Мы часто слышим, что ипотека практически недоступна. Или доступна только для самых богатых граждан. Но факты говорят об обратном
Только с 2011 года было выдано более четырех миллионов ипотечных кредитов, на сумму почти 7 трлн руб. Только за прошлый, тяжелый во всех отношениях год, более 700 тыс. семей смогли улучшить свои жилищные условия при помощи ипотеки.
Число этих заемщиков вместе с членами семьи сравнимо с населением такого города, как Новосибирск, который по численности находится на третьем месте после Москвы и Санкт-Петербурга. И это только за один год! В этом году, по оценкам аналитического центра АИЖК, количество выданных ипотечных кредитов вырастет до 850–900 тыс. Кто эти люди? И какой доход нужен для покупки жилья в ипотеку? Где и сколько придется откладывать на первый взнос? Давайте разберемся.
По данным Росстата, средняя зарплата в России составляет 35 тыс. руб. Если в семье работают двое человек, доход такого домохозяйства составит 70 тыс. руб. Сколько времени такой семье придется копить на покупку жилья? Для примера возьмем квартиру 54 кв. м в новом доме стоимостью 2,9 млн руб., реалистичные данные. Если семья будет зарплату одного из супругов направлять на текущие расходы, а зарплату другого откладывать на приобретение жилья (т.е. 50% суммарного дохода), копить на квартиру им придется около 7 лет.
Если семья решит взять ипотечный кредит, копить придется только на первый взнос, который обычно составляет 20–30% стоимости жилья. Даже при первоначальном взносе 30% от цены квартиры срок накопления составит всего 2 года, после чего семья может въехать в собственное комфортное жилье в новом современном доме!
Конечно, придется выплачивать ипотечный кредит (в АИЖК на покупку жилья в новостройке можно взять кредит по ставке 11,25% при первоначальном взносе 30%). Но ежемесячный платеж будет гораздо меньше 50% дохода супругов. В нашем примере он составит 23,3 тыс. руб. — 33% от суммарного дохода семьи. Это вполне комфортный уровень, позволяющий осуществлять все траты и вести достойную жизнь, спокойно планировать свое будущее.
Стоит учесть, что 50% дохода — это максимально возможный объем накоплений, который используется в расчете, если оставшиеся 50% дохода семьи превышают размер трех прожиточных минимумов. В среднем по России этот показатель составляет 9,7 тыс. руб. на человека (29 тыс. руб. на семью из трех человек). Если 50% дохода семьи меньше трех прожиточных минимумов, то на накопления она может направить сумму, равную суммарному доходу семьи, за минусом размера трех прожиточных минимумов.
Конечно, эти цифры достаточно сильно зависят от региона — от соотношения уровня средней зарплаты и цен на жилье. Это соотношение определяется степенью экономического развития региона, развитостью и востребованностью рынка жилья. Если регион создает много рабочих мест, в нем благоприятная жилая среда, привлекаются специалисты, то рынки труда и жилья такого региона активно развиваются. Если же в регионе низкие зарплаты, старый жилищный фонд и дефицит предложения жилья в новостройках, то такой регион становится мало привлекательным для проживания, его жилищная сфера не будет развиваться.
Итак, в каких регионах семья может собрать первый взнос в самые короткие сроки? Это отдаленные регионы с непростыми условиями жизни, жилье там стоит относительно недорого, а заработные платы — высокие. Это Магаданская область (срок для накопления первоначального взноса — 1 год, средняя зарплата — 66 тыс. руб. в месяц), Тюменская область (1,2 года, 59 тыс. руб.), Сахалинская область (1,6 года, 63 тыс. руб.).
В основных агломерациях, регионах, на которые приходится основной объем валового национального продукта страны, и где проживает большая доля населения, копить на первый взнос семье в среднем придется около 2–3 лет: Москва (3,1 год, средняя зарплата 67 тыс. руб.), Московская область (2,6 лет, 41 тыс. руб.), Ленинградская область (2,1 год, 34 тыс. руб.), Санкт-Петербург (2,8 лет, 45 тыс. руб.), Краснодар (2,3 года, 27 тыс. руб.), Ростовская область (2,9 лет, 25 тыс. руб.), Башкортостан (2,6 лет, 27 тыс. руб.), Татарстан (2,4 года, 30 тыс. руб.), Новосибирская область (2,5 лет, 29 тыс. руб.), Омская область (2 года, 28 тыс. руб.), Нижегородская область (3 года, 27 тыс. руб.).
При этом во всех этих регионах ипотечный платеж будет меньше или равен сумме, которую откладывает семья при накоплении первого взноса, т.е. уровень жизни семьи никак не снизится.
Более 3,5 лет придется копить на первый взнос в регионах c более низкими зарплатами — это, в основном, южные регионы и регионы со значительным миграционным оттоком: Псковская область (4,5 года, 22 тыс. руб.), Ивановская область (3,7 лет, 21 тыс. руб.), Чеченская Республика (3,6 года, 22 тыс. руб.), Республика Ингушетия (3,6 лет, 21 тыс. руб.), Кабардино-Балкарская Республика (5,3 года, 21 тыс. руб.), Карачаево-Черкесская Республика (3,7 лет, 21 тыс. руб.), Республика Дагестан (3,7 лет, 19 тыс. руб.), Алтайский край (4,4 года, 20 тыс. руб.). А это значит, что без ипотеки копить нужную сумму на покупку жилья придется более 10 лет!
На наш взгляд, выбор представляется простым — либо в течение 7–15 лет копить на собственное жилье, постоянно опасаясь обесценения сбережений, либо накопить на первоначальный взнос за более короткий период и уже через 2–3 года кардинально улучшить качество своей жизни. Не надо выпускать из виду и вероятность того, что темп роста накоплений будет не успевать за ростом стоимости недвижимости. К примеру, в 2005–2007 годах цены на жилье росли на 40–50% в год, а квартиры на вторичном рынке продавались по методу аукциона между желающими. Приобретая квартиру в ипотеку, человек получает возможность зафиксировать стоимость жилья на текущем уровне и не опасаться ценовых колебаний.
Таким образом, ипотека доступна широкому кругу работающих граждан, в том числе и со средним достатком. Если не брать в расчет Москву, Санкт-Петербург и некоторые другие регионы, средний уровень заработной платы на одного супруга составляет 20–30 тыс. руб. в месяц. Основным фактором выступают не доходы, а их соотношение с ценами на жилье в конкретном регионе.
Улучшение жилищных условий с использованием кредитных средств — это распространенная мировая практика. Об этом свидетельствует и тот факт, что доля ипотечной задолженности в развитых странах составляет более 70% всех кредитов населению. Население стремится использовать заемные средства для инвестирования в качество жизни, и, прежде всего, берет кредиты на приобретение жилья и обучение. Зачастую это происходит в первые годы семейной жизни.
Мы не упоминали аренду — это тоже хороший способ решить жилищный вопрос, особенно для тех, кто еще не создал семью или пока не привязывается к определенному месту и не готов брать на себя долгосрочных обязательств. Но эта тема заслуживает отдельного разговора.
