Садовые рейдеры
Загородный дом вполне может стать поводом для бессонницы
27.05.2010
Алена Дымова
Конфликты управляющих компаний с жителями коттеджных поселков - явление не новое. Часто кто-то бывает недоволен ставками обслуживания, кому-то кажутся ненужными дополнительные услуги, навязанные УК. При возникновении подобных прецедентов найти компромисс сложно, особенно если учесть, что законодательство не регламентирует отношения между жителями поселка и УК.
История кооператива индивидуальных застройщиков "Красногорец" в Наро-Фоминском районе - яркий пример дикого самоуправства псевдоуправленцев поселка. Владельцы 37 домов небольшого дачного поселка были счастливы когда-то приобрести здесь собственность: место обжитое, район считается экологически чистой зоной, вокруг много леса и рек. Все необходимые коммуникации были построены и подведены к домам. Новые владельцы покупали домовладения уже с этой "опцией". Все бы ничего, но вот только председатель не хотел принимать новых владельцев в члены кооператива, собрания не проводил, за расходование средств ни перед кем не отчитывался.
Вымогатели с большой дороги
Получалось, что он единолично назначал тарифы за коммунальные услуги, которые назывались "членскими взносами", а также паевые взносы, которые шли якобы на строительство дорог и ремонт коммунального имущества. От этих взносов жизнь в кооперативе не улучшалась, а становилась хуже: коммунальное хозяйство разваливалось на глазах, дороги не всегда позволяли людям добраться до своего дома, а спросить за это было не с кого. Особенно возмутило жителей увеличение членских взносов в 10 раз из-за того, что председателю вдруг захотелось заключить договор об охране кооператива со своим же ЧОПом, то есть учредителем, которого он являлся.
Не выдержали люди такой способ хозяйствования, самостоятельно провели собрание жителей кооператива и приняли в члены всех желающих и имеющих на это право по уставу. Прежнего председателя сняли, выбрали нового и повелели ему исполнять решения общего собрания и отчитываться перед ним, как предусмотрено уставом.
Заладилась жизнь в кооперативе, все стало ясно и "прозрачно". Коммунальное хозяйство заработало четко и без перебоев. Недоволен был этим только прежний председатель да его сотоварищи. А потому подали они в суд заявление о том, что строительство коммуникаций осуществлялось на деньги так называемого инвестора, которому и следует отдать имущество кооператива. Спора в суде не было, бывший председатель от имени кооператива подтвердил такой расклад инвестирования, и суд отписал имущество псевдоинвестору, а тот тут же продал его "добросовестному приобретателю", а затем растворился. Несложно догадаться, что случился рейдерский захват.
Первое, о чем заявил новый владелец, - что все жители должны заплатить за подключение ко всем коммуникациям немалые суммы. "Расценки были безбожными, их интересовали крупные "куски" денег, которые они надеялись быстро получить и исчезнуть, - рассказывает житель поселка Анатолий Гречин. - Например, требовали 100 тыс. руб. за 1 киловатт электроэнергии, то есть если хочешь, чтобы тебе выделили 10 киловатт, то с тебя миллион рублей. Но дело в том, что все эти коммуникации были изначально построены на деньги самых первых членов кооператива, которые потом продавали свои участки за сумму, учитывающую наличие коммуникаций. По сути, новый владелец решил второй раз собрать с людей деньги. Объяснял он это тем, что, мол, прежнее руководство кооператива организовало подключение неправильно, а мы все сделаем правильно. И если вам нужны мощности, то покупайте их у нас по такой дикой цене. Это было явное вымогательство".
Со слов жителей горе-поселка, с этого момента их тихая загородная жизнь превратилась в сущий кошмар. Понятное дело, что люди отказались платить и тем самым навлекли на свою голову гнев нового владельца коммунального имущества. "Это был настоящий террор - нам отключали электричество в 25-градусный мороз, отрезали дома от канализации и водопровода, - подключается к разговору хозяйка одного из местных домов Елена Шабанова. - Все жители поселка встали на дыбы, сплотились и стали бороться, дело доходило до настоящих драк. Писали заявления в милицию о самоуправстве, но милиция бездействовала. Подали заявление в суд... Но пока мы искали свою правду, жить-то как-то надо было. Поэтому некоторые люди "сломались", 5-6 дворов заплатили деньги. Остальные продолжали бороться. Все купили генераторы и таким образом перезимовали. В итоге Никулинский суд подтвердил нашу правоту и запретил отключать дома от электричества. Как показало следствие по уголовному делу, никакого "инвестора" не было - бумаги в суд были поданы липовые. Тем не менее наш кооператив, пожалуй, единственный в Наро-Фоминском районе, провел эту зиму в темноте - не горел ни один уличный фонарь".
Но даже на этом история не закончилась. Рейдеры организовали банкротство кооператива, чтобы помешать правлению оспорить решение суда о передаче имущества "инвестору". Во время конкурсного производства управляющий успел продать на аукционе нужному человеку право аренды земли общего пользования. И теперь эти люди снова вымогают у жителей поселка деньги за то, что коммуникации лежат в "их земле", а значит, они должны платить за это мзду... Словом, история кажется бесконечной ровно настолько, насколько бездейственными оказываются в подобных случаях наше законодательство и правоохранительные органы.
Профилактическое лечение
Самое неприятное в данной ситуации - это даже не разгул беззакония, а то, что такое в России случается каждый год бессчетное количество раз, говорят эксперты. Собственники спорят и с управляющими компаниями, и с некоммерческими партнерствами, и товариществами, какими бы они ни были - дачные, садоводческие или любые другие. И борьба за свои законные права, к сожалению, превращается в титанический труд. Ведь в качестве оппонентов выступают, как правило, профессионалы.
Конфликт может разгореться в любой момент - и сразу после окончания строительства, и спустя годы благополучного владения загородным домом или квартирой. Но, пожалуй, жители поселка "Красногорец" столкнулись с самой опасной формой конфликта - рейдерской атакой. "Вполне понятен интерес рейдеров к дорогостоящей недвижимости и земле в привлекательных районах Подмосковья, - комментирует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. - Ведь кроме непосредственно домов и участков есть такой приятный бонус, как возможность вымогать деньги с дачников, зачастую достаточно небедных людей. Не секрет, что практически через любое садоводческое партнерство или дачное товарищество проходят значительные денежные потоки. При этом в Москве вряд ли получится безнаказанно отключить зимой от теплоснабжения или электричества целый дом, а вот дачный поселок в области - пожалуйста, как показывает практика и конкретно случай с "Красногорцем".
"Захват власти или так называемое модным словом "рейдерство" плавно переместилось от крупных предприятий к мелким и даже уже вплотную подошло к садоводческим товариществам, - подтверждает председатель общероссийской общественной организации "Союз садоводов России" Михаил Захаров. - Причин тому несколько. Во-первых, все то же пресловутое несовершенство действующего законодательства в этой области. Во-вторых, правовая инертность и правовой нигилизм собственно самих членов данных объединений, позиция некоторых зачастую выглядит примерно так: "лишь бы меня не трогали".
Лучший способ борьбы с подобными "активистами" - профилактика их появления. Первое - это грамотно составленная документация, касающаяся управления товариществом, вне зависимости от конкретной формы объединения собственников недвижимости. Для этого имеет смысл сразу привлечь независимого юриста. Второе - не ленитесь требовать отчета от главы объединения собственников. Собраться как минимум раз в квартал и выслушать сообщение о текущем состоянии дел несоизмеримо проще, чем ходить потом по бесчисленным инстанциям.
Третье - нельзя закрывать глаза на очевидные факты. "Ведь достаточно многое лежит на поверхности. Некто вносит смуту и предлагает заменить поставщика услуг, который на протяжении ряда лет работал качественно и не имел серьезных нареканий? Появились желающие выгодно продать кусок земли общего пользования? Все это может являться очень тревожным признаком готовящейся атаки на кошельки владельцев недвижимости. Такое следует пресекать на корню, потом уже может быть поздно", - предупреждает Сергей Поправка.
Большой вопрос - повезет ли вам так крупно, как членам СНТ "Речник" в Москве, будет ли к ситуации с лишением вас законной собственности или денег привлечено общественное внимание и забота со стороны высоких руководителей. Помните - сами рейдеры нередко называют себя "санитарами леса". Следовательно, нападают они на наименее защищенных. Не ленитесь и не бросайте дела на самотек, не верьте на слово, анализируйте причины любых перемен в партнерстве - и атаковать именно вас будет попросту экономически нецелесообразно.
