Как я строил дом. Часть 3
Покупка участка в новообразованных дачных поселках, садовых некоммерческих товариществах в окрестностях Зеленограда
Участки в новообразованных дачных поселках, садовых некоммерческих товариществах, в основном, имеют площадь 12-15 соток. Встречаются предложения о продаже 8-10 соток, правда, не всегда правильной формы. Категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для садоводства, для дачного строительства. На участках, предоставленных для дачного строительства, возможно строительство жилого дома с правом регистрации проживания.
В настоящий момент печатные и электронные СМИ пестрят всевозможными объявлениями о продаже дешевых (от 15 тыс. руб. за сотку) земельных участков в коттеджных поселках, «без подряда на строительство», на расстоянии 50-80 км от МКАД. Существуют также предложения на гораздо более близком расстоянии (до 20 км от МКАД) по приемлемым, на первый взгляд, ценам (до $10 тыс. за сотку). Причем, практически во всех случаях утверждается, что участки обеспечены коммуникациями (электричество, подъездные дороги и даже магистральный газ), а в коттеджных поселках из «ближнего радиуса» якобы предусмотрены системы канализации и централизованного водоснабжения.
Такие участки принадлежат юридическим или физическим лицам и образованы путем изменения собственником вида разрешенного использования участка с «сельхозпроизводства» на «садоводство» или «дачное строительство».
При выезде на место обнаруживаю следующие картины: так называемые «коттеджные поселки» представляют собой куски полей, размежеванные на участки, иногда с намеченными внутренними проездами, иногда огороженные. Электрификация – «в процессе». Собственники обещают создать инфраструктуру – электроснабжение, охрану, водопровод, снабжение природным газом в обозримом будущем, однако деньги за участок нужно заплатить сейчас. Даже наличие столбов, электрических проводов, трансформатора и газораспределительного шкафа не говорит о наличии электричества и газа.
Возможно, существуют проблемы финансового или правового характера, не позволяющие ввести в эксплуатацию эти объекты инфраструктуры. Часто для целей финансирования создания и последующего обслуживания инфраструктуры собственник земельного участка создает некоммерческое партнерство, в которое принимаются все граждане, оплатившие участок в данном массиве. Необходимо понимать, что основной исполнительный орган в таком партнерстве – общее собрание, которое должно собираться не реже одного раза в год, определять смету расходов и источники финансирования. Поэтому состав и стоимость обещанной при покупке инфраструктуры может существенно измениться.
Попытаюсь определить самостоятельно стоимость тех элементов инфраструктуры поселка, которые указаны в рекламных объявлениях.
Такие элементы инфраструктуры, как общая канализация и водоснабжение, не подлежат оценке «на глазок», поскольку сильно зависят от внешних факторов – форма и рельеф участков, наличие водоносных слоев для обустройства артезианской скважины с необходимым для поселка дебетом, возможность сброса очищенной технической воды в окружающие водоемы и прочее. На строительство таких сооружений требуются специальные разрешения от природоохранных органов. Строительство и эксплуатация должны производиться силами специализированных организаций, а учитывая тот факт, что у нас действующих малоэтажных поселков со всеми коммуникациями чрезвычайно мало, легко сделать вывод, что таких организаций еще меньше и стоимость их услуг недешева. При этом эксплуатация централизованных систем водоснабжения и канализации требует ежемесячных немалых затрат и определенного уровня ответственности со стороны жильцов (выброшенный в унитаз санитарный пакет способен парализовать работу всей системы канализации поселка). Учитывая эти факторы, буду пытаться искать участки с возможностью организации индивидуальных систем водоснабжения (колодец, скважина) и локальной канализации (септик).
Такие элементы инфраструктуры, как электричество и внутренние твердые подъездные пути, абсолютно необходимы сразу, иначе никакого смысла приобретать участок нет: заморозить свои денежные средства в куске земли – на сегодня наиболее худший из способов сохранения денег. Наличие достаточной электрической мощности и подъездной дороги – непременное условие для строительства жилого дома и его полноценной эксплуатации, в том числе отопления, пока не будет подведен магистральный газ.
По информации представителей фирм-подрядчиков, выполняющих комплексные работы по энергообеспечению в Московской области, ориентировочная стоимость работ по электрификации поселка на 50-100 домовладений в Солнечногорском районе рассчитывается из стоимости 25 тыс. руб. за 1 кВт (при наличии технической возможности). В перечень работ входит обустройство собственной трансформаторной подстанции (или подстанций), подведение питающей высоковольтной линии с комплектом необходимого оборудования, внутренняя разводка воздушных линий электропередачи.
Помимо стоимости работ, необходимо оплатить еще стоимость «технологического присоединения», которая составляет на данный момент 15572 руб. за 1 кВт – размеры платы за технологическое присоединение потребителей к распределительным электрическим сетям ОАО «МОЭСК» утверждены решением правления Топливно-энергетического комитета Московской области 10-Р от 09.04.2009 (протокол заседания правления № 4). Учитывая, что для жилого дома площадью 100-150 кв. м требуется электрическая мощность не менее 15 кВт, и принимая коэффициент одновременного включения равным приблизительно 0,3 (для поселков с числом домов более 30), получаем расчетную величину стоимости электроснабжения
15 (кВт) * (25 тыс. руб. + 15,6 тыс. руб.) * 0,3 = 182,7 тыс. руб.
Если площадь участка 12 соток, то получаем – 15000 руб. на одну сотку. Более точно величину затрат можно установить, имея на руках технические условия присоединения (выдает сетевая компания). Если продавец земли не имеет на руках даже этого документа, то вряд ли стоит с ним связываться.
Стоимость внутренних проездов с твердым покрытием шириной 4 метра (снятие растительного грунта, подсыпка песчано-гравийной подушки, покрытие популярной ныне «асфальтовой крошкой», утрамбовка катком) с обустройством дренажных канав обойдется в 3-4 тыс. руб. за 1 погонный метр. Изучая эскизы гепланов предлагаемых поселков, прихожу к выводу, что на один участок приходится 25–40 метров внутренних проездов, итого в среднем 117,5 тыс. руб., или около 10000 руб. за сотку при участке в 12 соток.
Надо также учесть расходы на содержание административного аппарата некоммерческого партнерства (потребительского кооператива, садового товарищества), которое будет являться организатором и заказчиком перечисленных выше работ. Практика показывает, что эти административные расходы занимают еще 10-20% от сметной стоимости (если деньги не воруют, не растрачивают бездумно, и все члены партнерства вовремя платят). Итого получаем около 30 тыс. руб. на одну сотку искомого участка в 12 соток
.
Я не стал учитывать таких необходимых затрат, как обустройство общего ограждения, пожарного прудика, домика администрации/охраны, площадки для установки контейнера для сбора мусора, и оставил эти затраты на совесть продавца земли (что-то должен же он сделать на вырученные от продажи земли деньги?).
Все вышеперечисленные расчеты справедливы, если к тому моменту, когда вы собрались платить деньги, продано более половины участков в массиве и реализация идет бойко. В противном случае вы рискуете потратить деньги на землю, внести взнос на инфраструктуру и иметь кусок земли в поле, к которому в сырую погоду и подъехать нельзя.
Хочу привести выдержку из сообщения известного информационного агентства:
МОСКВА, 16 марта - РИА Новости. «Около 75% покупателей участков без подряда в Подмосковье в 2010 году могут стать „обманутыми дачниками“, получив землю без обещанных девелопером коммуникаций», - говорится в сообщении агентства недвижимости DOKI.
В материалах агентства указывается, что на сегодняшний момент девелоперы предлагают землю в ближнем Подмосковье стоимостью от 50 тысяч рублей за сотку, в то время как себестоимость подведения коммуникаций к участку составляет не менее 200 тысяч рублей за сотку.
«Общая себестоимость 1 сотки земли с учетом строительства минимального числа объектов социальной инфраструктуры (ограждение, домик охраны) и стоимости покупки земли (при условии, что покупалась она до 2003 года), составляет не менее 250 тысяч рублей за сотку при нулевой марже девелопера. Для коттеджных поселков меньшей площади себестоимость будет еще выше», – подчеркивается в сообщении.
В нем поясняется, что девелоперы предлагают участки с включенными в стоимость земли коммуникациями, которые планируется подвести после окончания продаж поселка, однако покупатели могут их и не дождаться.
По данным экспертов, в 2008 году в Московской области предлагалось около 50 коттеджных поселков с участками без подряда, в 2009 году – уже 150, в 2010 году – около 250. При этом более 70% предложений приходится на первичный рынок в радиусе 50 километров от Москвы при стоимости ниже 200 тысяч рублей за сотку.
Как прогнозируют в DOKI, в 2010 году в Подмосковье будет продано не менее 25 тысяч участков без подряда в коттеджных поселках в радиусе 50 километров от МКАД, 75% сделок – или около 19 тысяч – придется на участки стоимостью до 250 тысяч рублей за сотку. Именно эти 19 тысяч покупателей могут составить категорию «обманутых дачников».
По словам генерального директора агентства недвижимости DOKI Леонида Меньшикова, которые приводятся в сообщении, продавцы земли часто говорят о том, что коммуникаций нет, но есть возможность подключения в будущем, когда жильцы объединятся.
«Но практика показывает, что люди сами никогда не объединятся. В лучшем случае (и это бывает крайне редко) несколько инициативных соседей скинутся и проложат коммуникации за свой счет, но потом будут брать необоснованно высокую плату с оставшихся соседей за подключение. Чтобы избежать таких проблем, их должен централизованно решать девелопер», – приводится в материалах агентства в заключение.
Как видим, стоимость коммуникаций заложена «от души», однако общая тенденция налицо.
После того, когда часть участков продана и некоторые инфраструктурные составляющие выполнены (дорога + электричество), начинается процесс хаотичной застройки. В настоящий момент не существует каких-либо действенных юридических механизмов, заставляющих собственника земли придерживаться при возведении дома и хозпостроек определенного типа конструкций, размерности, цветовых решений и места расположения в пределах своего участка. Весьма часто возникают конфликты на этой почве между соседями (затенение участка, запахи от септика и т. п.). Во время строительства используется тяжелая техника, и взносы на поддержание дорог в рабочем состоянии нужно собирать ежегодно.
Таким образом, покупка земельного участка «без подряда» в новообразованном поселке таит в себе опасности как минимум внеплановых расходов, а частенько и опасность получить за немаленькие деньги «кусочек родины» и бессрочное обещание подвести газ и электричество.
В следующих статьях поговорим о строительстве индивидуального жилого дома на собственном земельном участке, выборе проекта, выборе подрядчика, стоимости подключения к коммуникациям…
http://www.stol-yar.ru/articles.html?id=230
Автор:
Алексей Александрович
