Следите за «вторичкой»: почему жилье будет дешеветь
Сергей Свиридов,
коммерческий директор компании Sminex
Большинству частных собственников в России квартиры достались условно бесплатно, поэтому рост затрат на содержание этого жилья может привести к скачку предложения и падению цен
Пустующие советские квартиры
Сегмент массового жилья сильно зависит от рынка вторичной недвижимости. С какой бы интенсивностью ни строились новые дома, существующий фонд вторичного жилья остается ключевым фактором изменений в сегменте в целом.
Дело в том, что значительная часть собственников жилья в России являются таковыми в силу сложившихся обстоятельств, а не благодаря высокому уровню дохода. В результате приватизации большинству частных собственников квартиры достались условно бесплатно. Им принадлежит порядка 78% жилого фонда в городах — таких показателей нет практически нигде в мире. Если сравнивать с Америкой, то сходное количество владельцев частного жилья достигается за счет пригородных зон. В урбанизированных же центрах американских городов, например, на Манхеттене, жилую недвижимость в основном арендуют.
При этом в США львиная доля домов, которые находятся в частной собственности, имеет ограничение на оборот, поскольку все они заложены по ипотечным программам. Конечно, там существует развитый рынок вторичной ипотеки, что позволяет продать и такое жилье. Тем не менее, это все-таки субпродукт. В России все в точности наоборот. В Москве частникам принадлежит колоссальная доля жилья в центре города, но эффективность использования такой недвижимости крайне низка. По нашим данным, в Москве пустуют более 100 тысяч квартир. При этом их обороту по сути ничего не препятствует. В том случае, если содержание недвижимости станет для их владельцев обременительным, предложение жилья на рынке вторичной недвижимости может резко возрасти.
Обременительное наследство
Здесь следует обратить внимание на второй фактор — условно бесплатное содержание квартир. Сегодня налог на недвижимое имущество и коммунальные платежи по сравнению с практикой, сложившейся, например, в Европе или США, где города получают наибольший доход от налога на имущество физических лиц, относительно невелики. Хотя налог растет, пока увеличение незначительно. Так, в Москве ставка для физических лиц на объекты с кадастровой стоимостью до 10 млн. рублей составляет 0,1%. В США ставки налога на недвижимость где-то, например, в Нью-Йорке, достигают 11%. Правда, в Вашингтоне она составляет около 1%, но даже это в 10 раз больше, чем в России.
Уже наметилась тенденция и к повышению кадастровой стоимости, и самого налога на недвижимое имущество. Экономический кризис может и ускорить начавшиеся изменения. Как показывает мировой опыт, радикальные перемены трендов на рынке недвижимости обычно происходили в тот момент, когда менялось именно налоговое законодательство.
В Европе изменения затронули, прежде всего, владельцев крупных объектов, например, поместий. Приход в 60-х годах в Англии к власти лейбористов, инициировавших изменение налогового законодательства, привел к массовой смене собственников загородных имений, принадлежащих старой английской аристократии. Похожий процесс протекал и во Франции в 1970-е годы. Владельцы дорогой недвижимости лихорадочно избавлялись от крупных объектов, не имея больше возможности ее содержать, и это привело к снижению стоимости жилья.
Аналогичная ситуация может произойти и в России, но не с элитной недвижимостью, а в сегменте эконом-класса. Рост прямых налогов, тарифов ЖКХ и сборов на капитальный ремонт может сделать владение жильем, доставшимся по наследству, чересчур обременительным. В результате на рынок может выйти очень большое количество вторичного жилого фонда.
Хотя у «вторички» по сравнению с «первичкой» много объективных минусов, таких как морально устаревшие планировки, требующие капитального ремонта инженерные системы, неоднородная социальная среда, неприемлемое качество отделки квартир и т.д, по цене она может успешно конкурировать с новым жильем. К тому же, значительная доля вторичной недвижимости эконом- сегмента превосходит новостройки по качеству локации. Рынок массового жилья будут ожидать очень сложные времена.
Цивилизованная аренда
Еще одной предпосылкой для увеличения предложения над спросом может стать формирование цивилизованного рынка аренды недвижимости. В последнее время права арендаторов становятся более защищенными, рынок постепенно обеляется. Многие поймут, что им выгодно брать жилье в долгосрочную аренду, а ее прекращение не приведет к тому, что люди останутся на улице. За примерами далеко ходить не надо. Известно, что Промсвязьбанк купил базу Cian, интернет-ресурс, на котором, в том числе, представлены услуги сдачи помещений в аренду. Полагаю, банк не зря рассматривает его как инвестиционный проект. В итоге это также может ударить по объемам продаж в массовом ценовом сегменте: уменьшится спрос на покупку жилья в новостройках под высокие проценты ипотечного кредита.
Таким образом, потенциал для повышения предложения в сегменте массового жилья обусловлен, с одной стороны, неготовностью значительной доли собственников увеличивать расходы на содержание жилой недвижимости, тенденцией к росту ставок налога на недвижимое имущество, стоимости услуг ЖКХ, а также перспективой формирования цивилизованного рынка аренды. Однако следует подчеркнуть, что эта закономерность относится исключительно к жилью эконом-класса. На рынке, например, элитной недвижимости действуют другие законы. Там жилье чаще выступает в качестве инвестиционного инструмента, но уже другая история.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
