МНЕНИЕ: ИНТЕРЕС РОССИЯН К НЕДВИЖИМОСТИ КРЫМА ВЫРОС
25.03.2016
О ситуации на рынке жилой недвижимости Крыма, спросе, предложении и ценах на квартиры в своей авторской колонке рассказывает председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова
После воссоединения Крыма с Россией, а также на фоне взлетевшего курса иностранной валюты и изменившихся не в лучшую сторону взаимоотношений с основными поставщиками туристических услуг массового сегмента вновь возрос интерес россиян к курортам Крыма. Наряду с этим заметно увеличился интерес покупателей к объектам недвижимости полуострова. Сегодня недвижимость в Крыму, особенно если она расположена в прибрежной зоне, — достаточно выгодная инвестиция. Но все же, по опыту специалистов компании, наиболее доходны с точки зрения вложений, например, на территории Южного берега Крыма, земельные участки, особенно видовые, с назначением под индивидуальное жилищное строительство или коммерческого назначения. При этом первостепенную роль играет близость от участка всех необходимых коммуникаций. На втором месте по инвестиционной привлекательности расположились дома и коттеджи.
Предложение
В свете произошедших изменений заметно возросло предложение. Отчасти это связано с тем, что некоторые собственники, проживающие на территории Украины, решили продать свою крымскую недвижимость. Кроме того, не самый яркий туристический сезон 2014 года вынудил к продаже своих объектов некоторых владельцев гостиничного бизнеса, не имевших средств для дальнейшего развития.
Сегодня рынок недвижимости Крыма крайне разнообразен. Покупателю предлагается широкий выбор квартир, отдельно стоящих и блокированных домов, земельных участков и гостиничных комплексов.
Вторичный рынок жилья в Крыму представлен как квартирами старого фонда (в сталинских, хрущевских и брежневских домах), так и современными комфортными жилыми комплексами, построенными после 2000-х годов. Объект можно подобрать на любой вкус и бюджет — от малогабаритных квартир до двухуровневых пентхаусов.
В городах у моря, разумеется, широко представлена курортная недвижимость. Наиболее дорогие, элитные объекты в основном сосредоточены в Ялте, Форосе, Феодосии и Евпатории. Недвижимость экономкласса расположена вдали от побережья. В последнее время на всем Южном берегу Крыма, от Алупки до Судака, велось масштабное строительство, наиболее активно застраивались Симферополь, Севастополь и Ялта.
Что покупается
Максимальным покупательским спросом пользуются квартиры в новостройках с черновой отделкой, а также квартиры на вторичном рынке во всех сегментах. Например, в Ялте активно проходят сделки в сегменте дорогого жилья стоимостью от 150 тыс. руб. за 1 кв. м. Востребованы и земельные участки под ИЖС, а также старые домовладения в центре города с целью последующего сноса и строительства современных коттеджей.
В Севастополе в основном приобретают квартиры в новостройках с минимальной отделкой, в Симферополе аналогичные объекты предлагают, как правило, с ремонтом.
В целом можно отметить одну очень интересную закономерность: недвижимость на Южном берегу Крыма приобретается с инвестиционной целью — для последующей сдачи в аренду, а вот покупатели в Симферополе приобретают недвижимость для себя — часто это жители Центральной России, перебирающиеся в данный регион.
Что почем
В российском Крыму стоимость недвижимости возросла в разы. Традиционно цены здесь номинировалась в иностранной валюте, поэтому их рост в 2014 году и начале 2015-го увеличился более чем в три раза — за счет курса доллара и ожидаемого спроса со стороны российских покупателей. Например, в 2013 году в Севастополе однокомнатную квартиру в пятиэтажном доме старого фонда можно было купить за $10 тыс., сегодня аналогичные квартиры предлагаются в среднем за 2,2 млн руб., то есть в пределах $30 тыс., плюс-минус в зависимости от курса.
Самые высокие цены зафиксированы в Ялте и Севастополе. Севастополь пользуется популярностью благодаря развитой инфраструктуре и близости моря, а Ялта считается одним из центров курортной жизни, здесь преобладает жилье элитного и бизнес-класса. Цена традиционно зависит от расположения — чем ближе к морю, тем, естественно, дороже.
В целом, по данным наших офисов, недвижимость Южного берега Крыма по стоимости квадратного метра превосходит другие регионы. Например, цены там выше симферопольских на 20–60%. Если в свою очередь сравнивать с Симферополем, то стоимость жилья в Феодосии будет ниже на 5–10%, в Керчи — на 20–40%. Недвижимость в Алуште, Гурзуфе или Мисхоре находится в той же ценовой категории, а вот аналогичное жилье в Ялте обойдется дороже на 10–20%: к примеру, однокомнатная квартира в этом городе стоит от 3,7 млн руб., двухкомнатная — от 4,7 млн руб. Аналогичная однокомнатная квартира в Феодосии обойдется в 2,4 млн руб. Приобрести «однушку» в Симферополе или в Евпатории возможно за 2,7–3 млн руб.
Стоимость земельных участков в Форосе колеблется от 80 тыс. до 2,5 млн руб. в зависимости от расположения.
Камни под водой и над
При покупке-продаже недвижимости в Крыму есть свои особенности, но в целом все процессы отработаны и все механизмы функционируют.
Сегодня собственникам недвижимого имущества для осуществления сделок необходимо получить кадастровые паспорта на объекты недвижимости для внесения сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По желанию собственника свидетельство о праве собственности или государственный акт на право собственности на земельный участок он может переоформить на свидетельство о государственной регистрации права российского образца, но для регистрации сделки по купле-продажи недвижимости оформление российского свидетельства необязательно. Исключения составляют сделки с привлечением ипотечного кредита.
Сделки купли-продажи недвижимости заключаются в простой письменной форме, за исключением сделок с долями и сделок с участием несовершеннолетних детей, являющихся собственниками недвижимости, — в этом случае необходимо нотариальное заверение.
Конечно, существуют риски залогов даже при наличии действительных российских документов. До 1 января 2017 года иностранным компаниям предоставлено право зарегистрировать свои залоги на территории Республики Крым. Избежать рисков можно, получив информацию об объекте из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество Украины.
Оксана Вражнова специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
