О Декларации
принципов существования территориальных объединений рекреационного типа.
Развитие различных видов территориальных образований с функциями рекреации населения страны и процессы реформирования общественных отношений , а также хозяйственного комплекса страны, требуют формирования принципов хозяйствования таких территориальных образований.
К ним относятся:
-территории дачных посёлков ;
-территории садоводческих и огороднических хозяйств.
Основным фактором, повлёкшим осознание данных принципов - явилась приватизация земельных участков садоводческих хозяйств .Появление новых собственников и старые общественные отношения и формы хозяйствования - приводят к возникновению конфликтных ситуаций , разрешение которых не всегда возможно даже в судебном порядке.
Понимание процессов реформирования общественных отношений отстаёт от развития этих отношений .
Советский период жизни страны привёл к возникновению многочисленных садоводческих товариществ , где городское население страны могло реализовать свои потребности в ведении хозяйствования на земле с целью покрытия дефицита в плодово-овощной и ягодной продукции, организовать продолжительный рекреационный период пенсионеров и детей , частично связанный с привитием навыков ведения простейших сельскохозяйственных работ.
Решение о приватизации земель , находящихся в бессрочном пользовании садоводов- было воспринято с восторгом. Начался процесс приватизации.
Но при этом никто не озаботился социальные обоснования под процесс , сделав ставку на обеспечение юридической стороны мероприятия.
А в результате , только сейчас мы подходим к осознанию этого процесса. Да - он не завершён до конца. Процесс приватизации ещё продолжается. Но как и в вопросе приватизации социального жилья - приватизация земельных на территориях садоводческих хозяйств выявила подводные камни следствий приватизации.
Сам по себе процесс приватизации садового участка - процесс смены собственника.
Государство отдало право распоряжаться клочком земли собственнику, который , как правило, обрабатывал , заботился об этой земле .
Другим , менее заметным , но существенным моментом , - стал факт потребности в смене формы управления садоводческими хозяйствами при смене акцента социальной потребности в садоводстве.
На первый план стал выходить рекреационный фактор.
Он усилился вследствие социальной нестабильности в традиционных местах летнего отдыха населения страны .Проводить отдых на садовом участке стало более безопасно , чем ездить отдыхать на южные курорты. Да и Прибалтики не стало. А отдых за пределами страны - могли позволить себе не все. Одновременно население почувствовало ,что рынок сельхозпродукции стал обеспечивать население овощами , ягодами и фруктами всё в больших объёмах.(О ценообразовании в этом секторе рынка можно говорить отдельно).
Вернёмся к рассмотрению потребности в смене форм управления
Изначально , садоводческие товарищества управлялись коллегиальными выборными органами - Правлением во главе с Председателем Правления садоводческого товарищества.
Эта форма управления имеет свои преимущества и недостатки , которые зависят от как от действующего в стране законодательства , так и активности членов товарищества.
А законодательство постсоветского периода - изменилось.
Последнюю точку поставил ФЗ-66.А восклицательный знак над этой точкой - поставил ФЗ - N 93-ФЗ от30 июня 2006 года ( "Дачная амнистия")
Итак, в чём суть вопроса?
Старые садоводческие хозяйства, существовавшие и оформившееся до вступления ЗК РФ в действие, - должны были стать юридическими лицами путём реорганизации организационно-правовой формы .Гражданский кодекс РФ не понимает организационно-правовой формы - товарищество .
Он понимает : Юрлицо - Учредители - Собственность юрлица.
А регистрирующие органы - не несут ответственности за поданные к регистрации сведения.
Отсюда полный бардак с наличием и количеством учредителей и наличием имущества(собственности) созданных юрлиц.
Зачастую в учредители попал тот , кто регистрировал юрлицо и два его приближённых члена товарищества.
Они и оказались ХОЗЯЕВАМИ этого юрлица согласно подзаконных актов о порядке регистрации садоводческих товариществ.
Остальные садоводы - члены товарищества.
Члены юрлица - этот абсурд продолжает множится.
Вывод: минимум хозяев при номинальном явлении ЧЛЕНСТВО , ввиду непризнания ГК РФ понятия товарищество (в отношении садоводческих хозяйств).
Попыткой исправить это положение , стала расширенная формулировка понятия СНТ в ФЗ-66.
Но и эта формулировка не раскрыла всех особенностей данной организационно-правовой формы .
Загвоздка в собственности.
Когда собираются собственники (а именно их - большинство в садоводческих хозяйствах в следствии приватизации) и образуют объединение - они либо организуют СОЮЗ или АССОЦИАЦИЮ, где собственность каждого собственника сохраняется за ним , либо ПЕРЕДАЮТ свою собственность в собственность новообразовавшегося юрлица( став при этом учредителями).И теперь уже юрлицо становится новым собственником , полностью распоряжаясь теперь уже своей собственностью. Либо , оставаясь собственниками , нанимают Управляющего для ведения общих хозяйственных вопросов и организации индивидуальных договорных отношений для получения коммунальных услуг и обслуживания общего имущества.
Такого не произошло.
Произошло рождение фантома под названием СНТ, который не стал ассоциацией собственников или их союзом , а стал подбирать под себя ЧУЖУЮ собственность. Собственность садоводов.
СНТ старается не только присвоить чужую собственность, но и управлять этой собственностью, формируя уродливые, противоправные отношения, попирающие законодательство РФ .Вместо того, чтобы подчиняться Законодательству РФ , СНТ постоянно пытается модернизировать его под свои нужды.
И что интересно , Госдума идёт на поводу депутатов , лоббирующих интересы союзов садоводов.
Куда смотрит комитет по законодательству ГД , обсуждая варианты уничтожения интересов собственников -садоводов , которым несколькими годами ранее , государство разрешило взять землю садовых участков в собственность?

Какие это нужды есть у СНТ? Пришло время сказать и о них - поговорить об отношениях в садоводческих хозяйствах.
Изначально это были коллективные отношения. Единое хозяйство, разделённое на участки для индивидуального хозяйствования формируемого личными запросами садоводов. При этом вполне естественными были наложенные государством ограничения по размер участка , габариты построек и подводимые энергомощности. Развитие садоводческих хозяйств поставило вопросы энергоснабжения , обеспечения водой , услугами по ремонту водопроводов , дорог , по вывозу мусора , пожарной безопасности , экологическому мониторингу территории садоводческого хозяйства и контролю за санитарно-эпидемиологической обстановкой - на новый уровень.
Приватизация поставила крест на этих отношениях.
Появились собственники.
И эти собственники не спешили передать свою собственность в собственность коллектива .
А наличие разных собственностей - подразумевает несколько иные отношения , нежели коллективное ведение хозяйствования.
Победил индивидуалист.
Причём - хитрый индивидуалист.
Он хочет оставить отношения прежними , чтобы за счёт других собственников отстраниться от процессов внешних взаимоотношений.
В данный момент несколько странно ведёт себя государство: в наличии - явное создание налогооблагаемой базы с не менее явными попытками увода этой базы в тень. Возникает коллизия интересов.
При общем желании жить хорошо , часто слышишь:
- " А мне это надо?";
- " Не надо воды - я редко бываю на своём участке" ;
- " Не надо дорог - у меня нет машины";
- " Не надо ......."
НАДО.
Есть обязанность собственника по содержанию своего имущества.
Совершенно безразлично , полностью имущество принадлежит собственнику или только его доля.
Нет возможности содержать своё имущество - продай его тому , кто сможет.
Жестоко?
ДА .
Но не менее жестоко прятаться за спины тех , кому садовый участок дорог, кто старается вложить средства не только в свой клочок земли , но и в развитие инфраструктуры , сопутствующей хозяйствованию на садовом участке:
-дороги;
-энергоснабжение;
-водоснабжение;
-вывоз мусора , экология , пожарная безопасность , обеспечение необходимым минимумом потребностей в продовольствии и медпомощи и в поддержании правопорядка. Совместное существование на ограниченном пространстве собственников с разным доходом и возможностями поставило общественные отношения в тупик.
Как совместит интерес одних и нежелание других. Как отделить честных людей от людей , пытающихся "урвать кусок" , пользуясь ограниченными возможностями контроля.
Особенно серьёзно стоит вопрос с энергохозяством. Старая схема энергоснабжения садоводческих хозяйств , предусматривает , что СНТ , как юрлицо - покупает энергию и распределяет её между садоводами. Причём юрлицо владело всем энергохозяйством , собирало оплату с садоводов за израсходованную энергию и плюсовало сюда же средства на покрытие потерь в сети и недостачу от несвоевременной или неполной оплаты израсходованной энергии и рассчитывалось с энергетиками
В новых условиях эта схема перестаёт работать.
Внешне всё остаётся так же.
Но , появился новый собственник - садовод.
СНТ ставится в такие условия , когда энергетики обязывают юрлицо к заключению Договора ( иначе обрежем свет), а СНТ вынуждено продолжать собирать деньги с садоводов.
Но теперь они - собственники.
И эта самая собственность - ставит данную операцию , как коммерческая деятельность юридического лица-СНТ.
Хотя ФЗ-66 и разрешает определённую коммерческую деятельность некоммерческой организации СНТ , но только в отношении её членов.
Рассмотрение вопроса привело к выводу , что данная ситуация попадает под действие ФЗ-66 только в случае отсутствия иных собственников кроме СНТ на одном землеотводе.
Выход из этой ситуации - в заключении прямых договоров с энергетиками.
И садоводы-собственники и СНТ, как юрлицо , должны заключить договор с энергетиками .
Аналогично стоит вопрос и с водопользованием. ( В свете Водного Кодекса и оплаты водного налога ).
Аналогично стоят вопросы и с другими объектами общей инфраструктуры.
Цивилизация стоит денег.
Понятно , что с каждым годом , содержание имущества обходится всё дороже.
И совершенно неправомочно апеллировать к недостатку средств на содержание имущества.
Ведь есть выход:
-продайте в одном месте и купите в другом , где ниже требования ;
-арендуйте у государства участки земли , где не нужно будет содержать инфраструктуру ( либо ввиду её отсутствия , либо в силу предоставления такой инфраструктуры в счёт арендной платы).
Однако здесь тоже нужно понимать , что создание инфраструктуры и наличие средств на содержание собственности , зависит от достатка собственников.
Кто способен содержать собственность побогаче - пожалуйте в коттеджные посёлки.
Кто поскромнее - группируются в садоводствах : их путь к комфортному проведению отдыха долог.
Ну а кто совсем скромно живёт - скорее всего придётся смириться с мыслью о :
- либо продаже своего нынешнего хозяйства и покупке участка в другом месте;
- либо искать спонсоров- родственников. Возможен вариант рантье , хотя он пока и не получил распространения в садоводческих хозяйствах.
Отдельно хочется сказать о рейдерстве , коммерциализированных председателях и лиц , видящих себя на местах Управляющих.
Время СНТ прошло. Переход на новые хозяйственные и общественные отношения - совсем близко. Не нужно пилить сук и перегибать палку.
Управление территориальным образованием - штука выгодная. Не стоит пугать людей высокими поборами и пытаться быстро обогатиться.
Сфера управления подразумевает, что максимальный эффект для увеличения собственных доходов достигается за счёт предоставления качественной и недорогой услуги большему числу собственников.
Валом берут- не нахрапом. И качеством.

И напоследок - один из самых больных вопросов .
О земле.
Здесь вопрос в оформлении земельных дел при оформлении прав собственности.
1.Собственность на участок
2.Собственность на Земли Общего Пользования (ЗОП).
Анализ ситуации показывает , что изначальные землеустроительные работы проводились с проведением межевания по представленным Генпланам развития территорий садоводческих хозяйств.
Действующее законодательство говорит по этому поводу :
N 78-ФЗ от 18 июня 2001 года: «…Статья 3. Обязательность проведения землеустройства

Землеустройство проводится в обязательном порядке в случаях:
изменения границ объектов землеустройства;
предоставления и изъятия земельных участков;
определения границ ограниченных в использовании частей объектов землеустройства;
перераспределения используемых гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства;
выявления нарушенных земель, а также земель, подверженных водной и ветровой эрозии, селям, подтоплению, заболачиванию, вторичному засолению, иссушению, уплотнению, загрязнению отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражению и другим негативным воздействиям;
проведения мероприятий по восстановлению и консервации земель, рекультивации нарушенных земель, защите земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражения и других негативных воздействий.

Статья 4. Основания проведения землеустройства

Основаниями проведения землеустройства являются:
решения федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления о проведении землеустройства;
договоры о проведении землеустройства;
судебные решения…
Статья 17. Межевание объектов землеустройства

Межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ)
Межевание объектов землеустройства осуществляется на основе сведений государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации.….»
Другими словами : при первичном выделении земли – землеустроительные работы УЖЕ БЫЛИ проведены.
В настоящий момент , законодательство предусматривает проведение землеустроительных работ по договору. Другие пункты из перечня – не подходят – не стоит вопрос о изменении границ , предоставлении или изъятии участков и т.д.. А зачем нужно договариваться о проведении землеустроительных работ?
Требуют чиновники справки и свидетельства.
Основным документом садовода в настоящий момент является СВИДЕТЕЛЬСТВО НА ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ.
(Да , у некоторых садоводов его нет. Остались свидетельства на право пожизненного владения.
(Давайте здесь оговоримся: есть садоводы , относительно недавно начавшие работы на участках , где участки не принадлежат им на праве собственности или пожизненного владения.)Мы рассматриваем случай , когда документы на собственность – присутствуют. При этом , садоводы , ещё не оформившие свои участки в собственность – могут сделать выводы из ситуации.)
А так же имеется книжка члена садоводческого товарищества.
И не эта книжка даёт право на пользование землёй , а именно СВИДЕТЕЛЬСТВО НА ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ, в котором в обязательном порядке должен стоять кадастровый номер земельного участка.
Был период , когда при выдаче свидетельств , в них проставлялись условные кадастровые номера .
Вот об этом то и поговорим:
Что говорит закон:»….. N 28-ФЗ от 2 января 2000 года
Статья 7. Обязательность государственного кадастрового учета земельных участков
2. Государственный кадастровый учет земельных участков, проводившийся в установленном порядке на территории Российской Федерации до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительным.
3. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органы (организации), осуществляющие специальную регистрацию или учет отдельных видов недвижимого имущества, природных ресурсов и территориальных зон, бесплатно в десятидневный срок представляют информацию о зарегистрированных правах, наличии объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками, и территориальных зонах органам, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, в необходимом объеме….»
это раз, а два :
«…Статья 17. Порядок ведения государственного земельного кадастра
7. Единый государственный реестр земель и кадастровые дела подлежат вечному хранению, их уничтожение и изъятие не допускаются….»
есть ещё и три:
«…Статья 19. Порядок проведения государственного кадастрового учета земельных участков
8. В результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков заявителям выдаются удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков. Плата за проведение государственного кадастрового учета земельных участков с заявителей не взимается…»
есть ещё и четыре:
«….Статья 24. Финансирование деятельности по ведению государственного земельного кадастра
1. Финансирование деятельности по ведению государственного земельного кадастра осуществляется за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, средств, получаемых в виде платы, взимаемой за предоставление сведений государственного земельного кадастра, и иных не запрещенных законом источников…..»
Казалось бы – всё ясно : если происходит смена собственника – подавай запрос и получай документы.
Но возникает пресловутый выезд землемера на участок .
А зачем?. Якобы для установления границ.
Установление границ существующих участков уже проводилось ( изначально при распределении) , а пограничные споры между соседями устраняются подписанием Акта согласования границ.
Так кому нужен этот выезд , эти траты и затягивание времени на оформление документов? Непонятно.
Есть и ещё один момент , касающийся уже Земель Общего Пользования (ЗОП).
Некоторые садоводческие хозяйства сталкиваются с отсутствием утверждённых Генпланов.
Запросы в инстанции зачастую безрезультатны : происходит мытарство по инстанциям , отсылающим друг к другу по кругу.
А казалось бы – что проще: Отсутствие архивного документа в регистрирующих органах должно привести к инвентаризации
«…Инвентаризация земель необходима для уточнения или установления местоположения объектов землеустройства, их границ (без закрепления на местности), выявления неиспользуемых, нерационально используемых или используемых не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием земельных участков, других характеристик земель. Инвентаризация земель может проводиться на территории Российской Федерации, на территориях ее субъектов, муниципальных образований и других административно-территориальных образований, на землях отдельных категорий, в территориальных зонах, в которых существует угроза возникновения процессов, оказывающих негативное воздействие на состояние земель, в отношении групп земельных участков или на отдельных земельных участках.
Организацию и осуществление землеустройства выполняют органы Роснедвижимости….»
Так говорят юристы (КОММЕНТАРИЙ К ФЕДЕРАЛЬНОМУ ЗАКОНУ"О ГОСУДАРСТВЕННОМ ЗЕМЕЛЬНОМ КАДАСТРЕ"ОТ 2 ЯНВАРЯ 2000 Г. N 28-ФЗ (ПОСТАТЕЙНЫЙ) Издание четвертое, переработанное и дополненное. Под редакцией Е.А. ГАЛИНОВСКОЙ.)
Есть и ещё один пункт: N 191-ФЗ от 29 декабря 2004 года - ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН «О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» Статья 6
«…2. До вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по организации территорий, размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Не допускается требовать в указанном случае предоставление других документов для утверждения проектов планировки территорий, проектов межевания территорий…»
другими словами – проект генплана УТВЕРЖДАЕТ Глава местной администрации поселения , наименование которого вбито в адрес садоводческого товарищества

Теперь о ЗОП .
Анализ ситуации , показывает , что ЗОП , в настоящий момент, лучше всего регистрировать в долевую собственность граждан-собственников садоводческих участков.
Требования ФЗ -66 можно обойти , мотивируя , что Статья 4/1 ФЗ -66 не утверждает , а рекомендует вариант организованного ведения садоводства.
Общая долевая собственность на ЗОП – штука неплохая даже в том , что собрать общее собрание собственников – практически нереально: должны присутствовать все 100% собственников и ВСЕ они должны принять решение ЗА – иначе нельзя ( согласно ГК РФ)
Вот и получается , что из-за длительности процедуры сбора Общего собрания и особенностей голосования – очень сложно провести какое-либо решение.
В нашей ситуации , когда участились случаи попыток захвата земель – такая процедура принятия решений – превращается в плюс.
Итогом всего вышесказанного становится вывод о необходимости принятия согласованного варианта действий ( Декларации ) , который бы отражал реальности хозяйствования садоводческих образований в соответствии с существующими законами РФ , существующей ситуацию с развитием общества и учитывающим влияние нового экономического хозяйствования в стране.

http://www.fazendeiro.ru/forum/viewtopic.php?t=529