Особняки особняком

Наталья Бухтиярова

09:00, 19 августа 2015

Управлять загородным посёлком гораздо сложнее, чем государством

Фото: shutterstock.com

У загородного рынка свои правила, тренды, законы и даже свои формы правления. Скажем, существует два вида управления посёлками, кардинально отличающимися друг от друга. Во всех нюансах той или иной схемы управления разбирался КВАДРУМ вместе с экспертами рынка на дебатах «Загородный рынок: как делить власть между УК и жителями посёлка», организованных Ассоциацией профессионалов рынка недвижимости REPA.

Управление — вещь необходимая, с этим спорить никто не будет. Любой посёлок для комфортной жизни требует определённой организации, и вряд ли кто-то, приобретая загородный дом, собирается жить автономно. Как-никак посёлок не хутор, существовать придётся сообща, учитывая не только собственные интересы, но и соседские.

Именно от управления зависит не только комфортность жизни «дачников», но и ликвидность самого посёлка. А, как известно, ликвидность — это хорошая капитализация средств, возможность продать быстро и с выгодой своё домовладение, от чего умные люди в наше время не отказываются. Можно, конечно, спорить, что ликвидность определяется, в первую очередь, местом и классом объекта, но на самом-то деле, если посёлок в хаосе, а за его внешним видом и отлаженной работе никто не следит, то вряд ли кто-то захочет там приобрести участок. Такой желающий может найтись лишь на большой дисконт, а это уже совсем другая история. Итак, управление — вопрос важный. И здесь возможны два варианта: самоуправление собственников и управление от девелопера.

Сам себе голова

С одной стороны самоуправление — это своеобразное воплощение мечты о свободе. С другой — свобода-то эта лишь кажущаяся.

Такая форма управления возможна, когда всё в посёлке, включая сети, инженерию и дороги принадлежит собственникам. Тогда сами жители объединяются в разные некоммерческие организации, такие как СНТ, ДНТ, СНП, ДНП и другие, и уже на общих собраниях решают, как посёлку жить и сколько денег на это требуется. Управлять всем хозяйством могут жители-активисты, могут специально нанятые для этого люди, а могут и привлечённый со стороны управляющие компании. Главным и основным преимуществом в данной ситуации является тот факт, что всё решают жители, что они следят за всеми расходами, и что даже сторонняя УК подотчётна им.

КП «Европа»
Фото: poselok-evropa.ru

Илья Дискин, генеральный директор Neumark, отмечает, что самоуправление всегда выгоднее, чем взаимодействие с УК, которая вынуждена балансировать между комфортом жителей и прибылью, что при такой форме правления принимаются всегда более вымеренные решения.

Однако в действительности не всё так просто, как кажется. И главная трудность заключается в том, что все решения должны быть приняты общим собранием, на котором должно быть большинство жителей. А это практически невозможно. Общее собрание жителей является неподъёмной задачей даже в многоквартирных ТСЖ, когда собственники в большинстве своём проживают в доме постоянно, что уж говорить про загородный дом, в котором бывают время от времени. И если то или иное решение принято на собрании без кворума, то оно нелегитимно, и всегда найдётся недовольный, который его опротестует на законных основаниях. Кроме того, даже если большинство жителей и соберётся, то найти приемлемый для всех консенсус крайне трудно. Примеры, подтверждающие этот факт, думаю, знает каждый. Например, в моём доме мы уже пять лет собираемся сделать ремонт, не просто стены покрасить, но поменять плитку, организовать колясочную и вообще как-то облагородить общее пространство. И в принципе все согласны с планом действий, но до момента обсуждения денежного взноса. Как только вопрос касается трат, начинаются споры, недовольство и обвинения.

В загородном коттедже люди ничем не отличаются, кроме того, здесь представление каждого о комфорте может сильно отличаться от представления соседа. Сергей Креков, президент ассоциации АКОН, рассказал один показательный случай из своей практики. В одном посёлке УК столкнулась с тем, что зимой её обвинили в том, что она слишком хорошо очистила дороги от снега, а один житель любил ездить на снегоходе, но по таким чистым дорогам это было невозможно. Собственник потребовал от УК вернуть снег обратно, а так как компания была нанята жителями, то ей ничего не оставалось, как выполнить требование. Но ведь это пример настоящего самодурства, и какой-нибудь другой житель, мог, наоборот, мечтать о том, чтобы в январе на роликах кататься, и чистая асфальтовая дорога ему очень для этого подходила.

Жизнь по указке

КП «Александрово»
Фото: aleksandrovo-poselok.ru

Но не всегда власть в посёлках принадлежит жителям. В последнее время застройщик достаточно часто не отдаёт владельцам коттеждей имущество общего пользования в собственность, а, наоборот, организует свою собственную управляющую компанию, которая и владеет всеми коммуникациями, дорогами и т.п. В такой ситуации УК уже выступает как совладелец и диктует собственникам свои условия. Вернее, такая УК действует строго в рамках договора, который заключает с ней каждый собственник в момент покупки участка.

И вот здесь уже вся жизнь организуется согласно заранее заявленным планам и нормам общежития, определённым законом. Кроме того, все платы за обслуживание посёлка также прописаны в договоре между УК и жителем, там же обычно должен быть прописан порядок повышения данной платы. Например, рост платежей не может быть больше, чем на 10 %.

Если УК честная и адекватная, то проблем в таких посёлках действительно меньше, а жизнь комфортнее. Иван Журавлёв, управляющий партнёр и руководитель департамента развития загородных проектов УК «Дачный Альянс», убеждён, что такая форма правления лучше, потому что жители, действительно, крайне редко быстро договариваются; обычно люди, купившие загородный дом, не хотят ничего решать, они желают лишь отдыхать. Кроме того, такой УК легче решать вопросы нарушения единого архитектурного стиля и неплатежей. А проблемы эти актуальны для нашего загородного рынка.

Если собственники являются полноправными владельцами всего общего имущества, то они и ведут себя соответственно. Например, в такой ситуации, чаще всего, страдает единая архитектурная концепция. В первую очередь, проявляется наша национальная страсть к заборам, причём до самых облаков, во вторую - наша тяга к разным дополнительным постройкам на участке в стилистике, близкой нашему сердцу. Кроме того, и сам дом начинает модернизироваться, достраиваться и надстраиваться. И здесь ничего не сделать, хозяин — барин, как говорится.

Но самым болезненным становится вопрос неплатежей. Заставить платить несогласного в посёлке, где он является совладельцем всего, практически невозможно. Но если он лишь пользуется общим имуществом на основе договора, то у УК есть способы влиять на таких неплательщиков.

КП «Бристоль»
Фото: bristolposelok.ru

Иван Журавлёв рассказывает, что в случае с должниками в их УК разработан специальный план, по которому человек, несоблюдающий договорные обязательства, подписывает соглашение, в котором сказано, что он добровольно и в здравом уме в досудебном порядке отказывается от пользования сетями, коммуникациями и от амортизации дорог. В таком случае, его отключают от всех удобств, а проезд по дорогам общего пользования для него становится платным. Стоит отметить, что в этом случае доступ к жилищу никак не ограничивается, следовательно конституционные права неплательщиков не ущемляются. С одной стороны, это выход, причём, как отмечает эксперт, проверенный уже в судах. Но, с другой стороны, всегда есть вариант, что УК незаконно повышает платежи или не отрабатывает весь спектр обязанностей, прописанный в договоре, либо выполняет свои задачи недобросовестно. Илья Терентьев, генеральный директор коммуникационной группы «Земер», отмечает: «Сейчас на загородном рынке около 80 % УК фактически занимаются зарабатыванием, а иногда выкачиванием денег из владельцев участков и загородных имений. Ежемесячные поборы достигают в посёлках бизнес-класса 60-70 тыс. руб. А если куплен смежный участок, сумма удваивается». Но, к сожалению, у жителей при такой форме правления есть лишь право жаловаться, так как УК является совладельцем посёлка, её нельзя просто уволить и нанять другую компанию. Гурам Курдиани, руководитель посёлка «Шелестово», справедливо считает, что два собственника - это безвластие, и при таком раскладе сил это уже не конфликт между УК И собственниками, а конфликт между исключительно собственниками.

Итак, вопрос управления загородными посёлками в настоящее время далёк от идеала, он требует доработок со стороны законодательства, так как обе существующие схемы имеют существенные недостатки. Именно поэтому инициативная группа Государственной Думы РФ в настоящий момент разрабатывает законопроект о деятельности загородных УК, в результате должны быть выработаны соответствующие нормативы, ограничивающие власть управляющих компаний как в ТСЖ. Но в любом случае управляющие компании справляются со своими непосредственными задачами лучше, чем сами жители.

http://journal.kvadroom.ru/analitica/to … 47098.html